某某、山东省地矿工程勘察院等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省淄博市张店区人民法院 民事判决书 (2021)鲁0303民初11317号 原告：***，男，1968年3月15日出生，汉族，住山东省淄博市张店区西八路龙凤苑19号楼1单元402号（确认送达地址）。公民身份号码：3703031968********。 委托诉讼代理人：***，山东汇东律师事务所律师。 被告：山东省地矿工程勘察院。住所地：山东省济南市经十路13632号。确认送达地址：山东省济南市市中区舜耕路28号舜耕山庄弘舜阁8楼。统一社会信用代码：91370000163042344X。 法定代表人：***，副院长。 委托诉讼代理人：***，山东舜达律师事务所律师。 第三人：淄博恩爵贸易有限公司。住所地：山东省淄博市张店区世纪路115号世纪花园中心公园三号楼一楼东南角房间（确认送达地址）。统一社会信用代码：913703035819027652。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1976年7月20日生，汉族，住山东省淄博市张店区恒星花园23号楼3单元202号，系该公司员工。 原告***与被告山东省地矿工程勘察院、第三人淄博恩爵贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告山东省地矿工程勘察院的委托诉讼代理人***、第三人淄博恩爵贸易有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告山东省地矿工程勘察院立即向原告***交付坐落于山东省淄博市张店区和平路129甲6（不动产权号：鲁（2019）淄博张店区不动产权第0010672）、129甲7（不动产权号：鲁（2019）淄博张店区不动产权第0010673号）商品房；2、请求依法判决被告山东省地矿工程勘察院赔偿原告***经济损失1064513.20元（自2018年9月8日计算至2021年11月30日），以及自2021年12月1日至实际交房之日的经济损失；3、请求本案诉讼费、保全费、担保费等费用由被告山东省地矿工程勘察院承担。事实和理由：2018年8月10日，***与山东省水环置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》2份，***购买其坐落于山东省淄博市张店区南京路西、和平路南129号地矿家园2号商住楼2幢1单元1层010106、010107号商品房2套，购买总价值5758062.00元（不含税金、过户费等），***已将购房款全额支付完毕，合同约定交房日期为2018年9月7日，但至今山东省水环置业有限公司未向***交付房屋，已构成了违约。据***了解，山东省水环置业有限公司将涉案房屋出售给***后，并没有收回已出租给第三人的涉案房屋，涉案房屋一直由第三人占有使用。山东省地矿工程勘察院系水环置业的唯一股东，水环置业未经依法清算即于2021年11月12日办理注销手续，山东省地矿工程勘察院作为股东应对本案债务承担清偿责任。诉讼过程中，***放弃第1项诉讼请求、变更第2项诉讼请求为“请求依法判决被告山东省地矿工程勘察院赔偿原告***经济损失1064513.20元（自2018年9月8日计算至2021年11月30日）”。 山东省地矿工程勘察院辩称，被告认为原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。1、原告称被告未交付房屋的主张违背事实。原告在签署买卖合同时，即知晓房屋被他人占用的事实，原告以此为由获得较为优惠的价格，其明确知晓房屋已经处于出租状态的情况下买受案涉房屋，以当时现状交付，被告无违约行为，已完成交付。2、第三人早已将涉案房屋腾退给原告，原告还对外张贴招租信息出租房屋，现原告已经与承租人就房屋租赁事宜协商一致，达成租赁协议，承租人也已装修完毕，正在营业，在此情形下，原告诉求交付房屋的主张不能成立。3、水环置业曾在2018年7月提起诉求第三人腾退房屋、赔偿租金的诉讼，判决生效后，就腾退房屋等申请强制执行，执行过程中原告作为所有权人仍许可第三人使用该房屋，后至2019年12月该房屋转移登记至原告名下。（2019）鲁0303执2439号之一裁定书认定了原告早已知晓，且许可第三人使用该房屋，并一直商洽租赁事宜，导致执行终本的事实，原告从未对恩爵公司占有房屋持有异议，且认可第三人当时使用的现状，完成了交付，原告作为房屋所有权人如认为他人使用该房屋侵害了其物权或致其遭受损，应以产权所有人身份向侵权人主张，与被告无关。4、水环置业早已就交付房屋事宜提请强制执行，此前人民法院尚未能腾退该房屋，这并非被告拒绝交付，不属于违约。5、原告要求赔偿损失等主张于法无据。买卖合同第九条房产交付条件中，约定原告需付清全部房款，是交付房产的必备条，第七条及第十一条等约定，原告首先应履行在2018年8月31日前付清全部房款的先义务，水环置业才负有交付房屋的后义务，但原告严重违约，直至2019年8月9日逾期近1年时间才付清，原告违约在先，无权向被告主张赔偿。6、买卖合同第四条对房屋交付条件作出了明确的约定，并未限定房屋交付状态，水环置业以现状交付方式交付房屋给原告，并未违反合同约定，同时也基于此情形，买卖合同中并未对逾期交付设定违约条款，原告在合同约定内容之外，对被告强加赔偿损失等义务的主张，无合同及法律依据。另，原告诉求的损失没有合同依据及计算依据，也未实际发生，不应采信。7、原告称水环置业未经清算办理注销，被告应作为股东承担连带责任的主张于法无据。经淄博市行政审批服务局、市场监督管理局等核准，水环置业在2021年11月采用简易注销方式办理了注销手续，对账目、税务等进行清算，注销过程符合法律规定，被告不应对其债务承担责任。 淄博恩爵贸易有限公司述称，2017年8月19日，中央巡视组明令第三人关闭酒店，不能再营业，之后第三人没再营业。一直到2018年第一次宣判以后，我们就放弃所有的装修就走了。后续也没有和我们沟通继续使用，后期我们也就没再使用房子。 本院经审理认定事实如下： 原告（乙方）与山东省水环置业有限公司（甲方）签订《地矿家园商铺认购书》（以下简称认购书），约定：乙方自愿购买地矿家园2号楼甲6、甲7号商铺，该套商铺建筑面积为602平方米（暂定面积），认购单价9500.00元/平方米，总价款人民币5719000.00元；付款方式为全额付款，乙方交付定金300000.00元，双方签订认购书；签订认购书后，乙方协助甲方撤销网签合同，如果七天内撤销网签申请不能通过，甲方无息返还乙方已交定金300000.00元，双方终止认购书。撤销网签通过后，乙方于2018年7月15日前，交付房款2700000.00元，双方签订《商铺买卖合同》，乙方于2018年8月15日之前，支付完剩余房款；签订认购书后，乙方须在2018年7月15日之前携所签认购书及相关资料到地矿家园营销中心签订《商铺买卖合同》，同时支付2700000.00元房款，乙方逾期未到指定地点签订《商铺买卖合同》的，甲方对乙方所交定金不予返还，无需经过乙方同意可直接解除本认购书，其认购商铺可另行销售；双方买卖商铺之权利义务，无论销售面积、质量标注、违约责任及其他等事项，均已签署的《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》签署后，所签订的认购书自动失效。 2018年8月10日，原告与山东省水环置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》2份，约定：原告购买山东省水环置业有限公司坐落于山东省淄博市张店区南京路西、和平路南129号地矿家园2号商住楼2幢1单元1层010106、010107号商品房2套，商品房单价为9500.00元/平方米，签订合同前，买受人已支付定金，付款方式为一次性付款，于2018年8月31日前支付商品房全部价款；逾期付款在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的15％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、买受人已付清该商品房全部房款及履行了其他约定义务三个条件；出卖人应当在2018年9月7日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任中，双方并未约定具体的违约金及违约金计算方式。合同还对其他条款进行了约定。 原告分别于2018年6月14日支付房款200000.00元、2018年7月9日支付房款200000.00元、2018年7月10日支付房款100000.00元、2018年7月11日支付房款200000.00元、2018年7月16日分两笔分别支付房款980000.00元、600000.00元、2018年8月3日分两笔分别支付房款140000.00元、200000.00元、2018年8月6日支付房款150000.00元、2018年8月9日支付房款140000.00元、2019年1月29日支付房款1200000.00元、2019年8月9日支付房款1648062.00元，以上共计支付房款5758062.00元。 另查明，山东省水环置业有限公司于2017年3月31日与第三人签订《商铺租赁合同》，合同约定山东省水环置业有限公司将案涉两套商铺租赁给第三人使用，租赁期限为十年，自2017年5月31日起至2027年5月30日止，租金第一年、第二年按0.80元/天/平方米计算，租金标准每两年上浮一次，浮动率不低于上一年度租金标准的7％，且应符合周边商铺实时租金价格，价格由双方协商确定。2018年7月9日，因第三人拖欠房租，山东省水环置业有限公司向本院提起诉讼，要求判决确认山东省水环置业有限公司与第三人签订的商铺租赁合同解除，第三人立即将案涉商铺退还并支付拖欠的房租及滞纳金，本院于2018年9月30日作出（2018）鲁0303民初4964号民事判决书，判决山东省水环置业有限公司与第三人签订的商铺租赁合同和补充协议于2018年7月19日解除、第三人于判决生效后三十日内返还案涉商铺、第三人支付拖欠的2017年11月30日至2018年5月31日期间的租金92881.00元（该款已于2018年9月6日履行完毕），并于实际返还案涉商铺后十日内按双方约定租金185763.56元的标准支付自2018年6月1日至实际返还案涉商铺之日止实际占有期间的租金、第三人支付滞纳金10000.00元。该判决已经生效。因第三人未履行该生效判决，山东省水环置业有限公司向本院申请执行。（2019）鲁0303执2439号之一执行裁定书认定，执行过程中，因案外人在本案进行执行前与申请执行人就案涉房屋签订买卖合同时，知道被执行人仍占用着该房屋，且其同意由被申请执行人继续使用，故在该案执行中，一直由案外人与被执行人协商签订租赁合同、确定后期租赁费等事宜，因此房屋一直未予交付，并裁定终结本次执行程序。后原告作为异议人向本院提出书面异议，认为（2019）鲁0303执2439号之一执行裁定书的上述认定与事实不符，异议人作为购房人从未同意本案第三人继续使用案涉房屋，也没有与本案第三人协商签订租赁合同、确定后期租赁费用。本院对该异议作出（2020）鲁0303执异85号执行裁定书，认为，（2019）鲁0303执2439号之一执行裁定书只是对（2019）鲁0303执2439号执行案件执行过程的叙述，并非是对法律关系的认定，案外人并未指明明确的当事人是谁，异议人认为其购买涉案房产，并因涉案房产与山东省水环置业有限公司、淄博恩爵贸易有限公司产生的纠纷属于另一法律关系，应另行通过诉讼处理，裁定驳回异议人所提的执行异议申请。***不服该执行裁定书，向淄博市中级人民法院申请复议。淄博市中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）鲁03执复167号执行裁定书，认为终本裁定书中认定的“案外人”即是异议人***，终本裁定书的认定结果，异议人***主张侵害了其合法权益而提起异议，本案应围绕涉案商铺的使用权状态、处分权行使及收益展开，执行异议审查未作任何调查而驳回异议人异议，属于异议裁定认定基本事实不清、证据不足，裁定撤销淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303执异85号异议裁定、发回淄博市张店区人民法院重新审查。 2021年11月，案涉《商品房买卖合同（预售）》的出卖方山东省水环置业有限公司注销。被告系山东省水环置业有限公司的唯一股东。 2019年12月26日，原告办理了案涉商铺的不动产权证书。2021年11月16日，原告支付了2021年5月25日起案涉店铺的电费。 上述事实，有当事人陈述及《地矿家园商铺认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、银行转账明细、山东增值税普通发票、不动产权证书、《商铺租赁合同》、生效的民事判决书、执行裁定书、企业信用信息公示报告、通话录音等证据证明，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》系原告与山东省水环置业有限公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。本案的争议焦点是：原告要求被告赔偿损失有无事实及法律依据，若有依据，数额为多少。 第一关于原告要求被告赔偿损失有无事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，从原告提交的淄博市中级人民法院2020年10月30日作出（2020）的鲁03执复167号执行裁定书，足以证明截至2020年10月30日，因山东省水环置业有限公司与淄博恩爵贸易有限公司的执行案件尚未执行完毕，原告尚未占有案涉商铺，原告与山东省水环置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定房屋的交付时间为2018年9月7日，交付条件为应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、买受人已付清该商品房全部房款及履行了其他约定义务三个条件，原告于2018年9月7日前付清了其中一套房屋的全部房款，另一套房屋的全款于2019年9月8日付清，故山东省水环置业有限公司在原告满足了交付案涉商铺条件的情况下直至2020年10月30日仍未向原告交付，被告辩称原告在购买案涉商铺时知晓案涉商铺已被出租的情况，双方约定的交付为现状交付，但通过被告提交的电话录音，原告虽知晓案涉商铺被出租的情况，但一直催促尽快交付房屋，山东省水环置业有限公司亦表示“快处理完了，尽快履行”，被告的该辩称无证据证明，本院依法不予采信。因此，山东省水环置业有限公司在原告履行了《商品房买卖合同（预售）》支付全部房款及其他义务后，未按照合同约定向原告交付案涉商铺，构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，山东省水环置业有限公司承担赔偿损失的违约责任有事实及法律依据。山东省水环置业有限公司已于2021年11月10日注销，被告为山东省水环置业有限公司的唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条“公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成”，第一百八十五条规定“清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告”第一百八十八条“公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止”的规定，山东省水环置业有限公司在注销前应由被告进行清算并通知债权人，但被告并未提供证据证明其依法通知了债权人，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十一条“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，原告要求被告承担山东省水环置业有限公司违约造成的损失承担责任有事实及法律依据，本院依法予以支持。 第二关于赔偿数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构确定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，山东省水环置业有限公司逾期交房，但双方并未在《商品房买卖合同（预约）》中约定逾期交房的违约金数额及损失赔偿方法，庭审中双方亦未申请鉴定，结合原告提交的证明及山东省水环置业有限公司与第三人签订的《商铺租赁合同》对房租标准的约定，本院酌情认定房租标准按1.50元/天/平方米计算。2021年11月16日原告缴纳了案涉店铺自2021年5月25日起的电费，故本院认定原告自2021年5月25日起取得了案涉商铺的处分、收益等权利，原告主张损失计算至2021年11月30日，本院依法不予支持。因此，如上所述，原告于2018年9月7日前付清了其中一套房屋的全部房款，另一套房屋的全款于2019年9月8日付清，原告认可首先付清的第一套房屋面积为301.82平方米，第一套商铺的损失为：1.50元/天/平方米×301.82平方米×989天（自2018年9月8日起至2021年5月24日）=447749.97元；原告认可第二套商铺的面积为300.11平方米，第二套商铺的损失为：1.50元/天/平方米×300.11平方米×623天（自2019年9月9日起至2021年5月24日）=280452.80元，被告应赔偿原告损失共计728202.77元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十三条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、第一百八十五条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告山东省地矿工程勘察院于本判决生效之日起十日内赔偿原告***经济损失728202.77元； 二、被告山东省地矿工程勘察院于本判决生效之日起十日内赔偿原告***诉讼财产保全保险费1500.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7190.00元、保全费5000.00元，共计12190.00元，由原告***负担2488.00元，被告山东省地矿工程勘察院负担9702.00元。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）,负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的,应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书,并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省淄博市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二二年五月二十三日 书记员***