宜昌粮食集团有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省宜昌市西陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂0502民初2614号

原告宜昌粮食集团有限公司，住所地湖北省宜昌市伍家岗区长康路4号。

法定代表人吴光明，该公司董事长兼总经理。

委托代理人陈末,北京盈科（宜昌）律师事务所律师。（特别授权代理）

委托代理人胡亚威,北京盈科（宜昌）律师事务所实习律师。（特别授权代理）

被告***，女，1965年2月8日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。

委托代理人杜昀泽，系***之子，男，1988年9月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。（特别授权代理）

原告宜昌粮食集团有限公司与被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张婵独任审理，于2021年8月18日、11月4日公开开庭进行审理。原告宜昌粮食集团有限公司的委托代理人陈未、胡亚威，被告***及其委托代理人杜昀泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宜昌粮食集团有限公司诉称，2019年11月5日，***与宜昌市九达文旅产业开发有限公司就宜昌市云集路9号面积952.27平方米的房屋签订房屋租赁合同用于经营爱客房宾馆，租赁期限为2019年11月1日至2022年10月31日，年租金为78600元，按季度支付。2019年11月21日，***与宜昌市九达文旅产业开发有限公司签订《补充协议》，约定***于2018年1月1日至2019年10月31日的占用费144100元，***于2019年11月起每月支付1万元，若逾期不付，则每逾期一日按应付款千分之三支付违约金。协议签订后，***仅支付了1万元。2020年8月31日，宜昌市九达文旅产业开发有限公司将其与***签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的权利义务全部转移给宜昌粮食集团有限公司，***拖欠租金的行为违反了合同约定故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2018年1月1日至2019年10月31日的房屋占用费134100元及违约金（请求从2020年1月1日起2020年8月19日止按年利率24%的标准计算合计6706.67元，从2020年8月20日至实际支付之日止按LPR四倍的标准计算）；2、被告向原告支付2019年11月1日至2021年7月31日的租金76550元及违约金15720元；3、被告承担本案诉讼费用。

被告***对拖欠租金、占用费的事实及金额无异议，辩称：1、受疫情影响，无力支付租金；2、租赁物外墙漏水严重，宜昌粮食集团有限公司未按约履行维修义务，应承担***自行维修的损失；4、约定的违约金过高，请法院依法调减。

经审理查明：2003年起，***向他人承租宜昌市云集路9号面积952.27平方米的房屋用于经营旅店。2014年，宜昌市人民政府国有资产监督管理委员会委托宜昌市九达文旅产业开发有限公司对宜昌市云集路9号面积952.27平方米的房屋进行经营管理。2019年11月5日，***（乙方）通过公开招租的形式与宜昌市九达文旅产业开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为宜昌市云集路9号面积952.27平方米（产权证号为宜市西陵字第57639号1-6层）；上述房屋属甲方所有（或甲方依法使用，有权出租），甲方将其出租给乙方使用，用途为宾馆；租赁期限从2019年11月1日至2022年10月31日；年租金为78600元；租金支付方式为按季支付，先交租金后使用；租赁前乙方应注意租赁物的瑕疵，如发现屋面漏水、房屋裂缝等情况应及时报告甲方，由甲方负责维修并承担相关费用，若因发现不及时造成房屋及乙方的装修、装饰部分损失，由乙方承担；乙方不按时交付租金及水电费用、物业管理等费用的，除应如数补交外，还应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金等内容。***自述租赁房屋从2003年起一直有漏水情况，其多次自行维修，开支了维修费。在签订《房屋租赁合同》后，也多次向宜昌市人民政府国有资产监督管理委员会口头反映漏水情况，但一直无人维修。截止2021年7月31日，***已付房屋租金21700元。

2019年11月21日，宜昌市九达文旅产业开发有限公司与***就2018年1月1日起至2019年10月31日止的房屋占用费144100元一事达成《房屋租赁合同补充协议》一份，约定***从2019年11月起每月支付1万元直至全部结清，如***不按约定期限支付房屋占用费，每逾期一日则按应付款的千分之三向宜昌市九达文旅产业开发有限公司支付违约金。***于2019年12月3日付款1万元，余款至今未付。

2020年9月1日起，宜昌市人民政府国有资产监督管理委员会授权宜昌粮食集团有限公司管理宜昌市云集路9号面积952.27平方米的房屋的租赁事宜。宜昌市九达文旅产业开发有限公司将其与***签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中的全部权利、义务转移给宜昌粮食集团有限公司，并通知***。此后，***与宜昌粮食集团有限公司继续履行合同权利义务。

2021年10月13日，本院工作人员组织原被告到现场进行查看，确认：涉案房屋现门牌号为××，名称爱客房宾馆，共六层；一层光线阴暗通风差，未投入使用；二层客房七间，各房间均有漏水痕迹，入住率低；三层有门面二间，一间是宾馆大门一间空置，各房屋均有漏水痕迹，无客房；四楼客房八间，五楼客房八间，均有漏水痕迹，但情况较轻可以入住；六楼客房五间，系顶楼加建部分，房间天花板漏水痕迹严重，入住率低。

另查明，因受疫情影响，宜昌粮食集团有限公司已于2020年2月至2020年4月免收租金，2020年5月至2020年10月减半收取租金。宜昌粮食集团有限公司在庭审时陈述：2021年的租金愿按国家政策减收20%，可由法院在核算租金时予以扣减；租赁物有外墙漏水的客观情况，可由法院酌情确定减收租金的比例。

上述事实，有租赁合同、照片、租赁合同补充协议、电子回单、现金缴款单、委托经营管理协议、通知函、催款通知、现场查看笔录及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为，宜昌市九达文旅产业开发有限公司与被告***签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。宜昌市九达文旅产业开发有限公司将合同权利、义务转移给原告宜昌粮食集团有限公司，各方应依约履行。被告***未按《房屋租赁合同补充协议》的约定支付占用费，构成违约，除应支付占用费外还应承担违约责任。被告***对尚欠占用费的数额无异议，本院予以确认。被告***未按《房屋租赁合同》的约定支付租金，亦构成违约，除应支付拖欠的租金外还应承担违约责任。被告***抗辩租赁物外墙漏水，与现状相符。被告***提交了维修费的收条若干，因证据的形式及关联性存在瑕疵，数额无法确认，同时原告宜昌粮食集团有限公司鉴于租赁物存在外墙漏水的实际情况自愿下调租金标准，本院予以尊重。被告***在参与公开招租时便明知房屋外墙存在漏水情况影响经营活动的开展，且其在承租后自行维修并未上报，可见其对自身损失的持续和扩大存在放任，结合外墙漏水面积占租赁物的面积比例及程度、租赁物的用途，本院酌情认定原告宜昌粮食集团有限公司在完成外墙漏水维修前可按《房屋租赁合同》约定标准的70%收取租金，再结合原告宜昌粮食集团有限公司已对2020年减免租金的实际情况、2021年的租金减收20%的意愿，本院核算被告***应向原告宜昌粮食集团有限公司支付2019年11月1日至2021年7月31日的租金数额为62356元，被告***已付租金21700元，其尚欠租金40656元（计算详情见附表）。对于本案所涉两项违约金，原告宜昌粮食集团有限公司主动将约定的违约金进行了调减，本院予以尊重。被告***辩称因疫情原因及外墙漏水致收入下降无力给付，也属实情，故本院酌情认定违约金以拖欠金额为基数，参照起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算，2020年2月至4月疫情期间免违约金，截止2021年7月31日被告***应向原告宜昌粮食集团有限公司支付两项违约金合计6902.61元（计算详情见附表）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告***向原告宜昌粮食集团有限公司支付占用费134100元及截止2021年7月31日的违约金5286.49元，并以134100元为基数，从2021年8月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准向原告宜昌粮食集团有限公司支付违约金。

二、被告***向原告宜昌粮食集团有限公司支付截止2021年7月31日的租金40656元及截止2021年7月31日的违约金1616.12元。

三、驳回原告宜昌粮食集团有限公司的其他诉讼请求。

上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取2543元（原告宜昌粮食集团有限公司已预交），由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　张　婵

二〇二一年十一月九日

书记员　刘舒扬