某某与宜昌粮食集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省宜昌市西陵区人民法院

民 事 判 决 书

(2020）鄂0502民初1374号

原告**，男，1973年9月15日出生，汉族，住宜昌市西陵区。

委托代理人谭诗尧，湖北铭玺律师事务所律师（特别授权）。

被告宜昌粮食集团有限公司，住所地宜昌市伍家岗区长康路**。

法定代表人吴光明，该公司总经理。

委托代理人高喜阳，湖北三峡律师事务所律师（一般授权）。

原告**与被告宜昌粮食集团有限公司（原为宜昌市三峡粮油产业发展有限公司，2019年10月10日更名为宜昌粮食集团有限公司，法定代表人变更为吴光明，住所地变更为宜昌市伍家岗区长康路**）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁戎独任审判，同年11月29日本院作出（2019）鄂0502民初1022号《民事判决书》，**、宜昌粮食集团有限公司均不服判决提出上诉。2020年6月23日，湖北省宜昌市中级人民法院作出（2020）鄂05民终65号《民事裁定书》，裁定撤销本院民事判决，发回重审。本院于同年7月22日立案受理，同年8月25日、10月16日，依法组成由审判员汪邦国担任审判长，审判员程丹、人民陪审员曹海萍参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告**及委托诉讼代理人谭诗尧，被告宜昌粮食集团有限公司的委托诉讼代理人高喜阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、解除2016年12月18日原被告签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告因房屋结构改造、拆除和装修工程以及投入可移动设施设备费用2970652.75元；3、被告立即退还原告缴纳的租金物业维修费75000元；4、被告赔偿原告可期待利益损失1000000元（按照同地段同档次的房间出租利益计算至起诉之时止）；5、被告支付原告资金占用利息600816元（以5006800元为基数，按照年息6%计算，从2017年9月7日暂计算至起诉时止，起诉以后也按照此方法计算至被告款项偿清为止）；6、被告支付原告评估费118000元，律师代理费200000元；7、本案诉讼费用全部由被告承担。

事实和理由：2016年12月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》从租赁房屋及用途；租赁期限；租金、物业管理费和物业维修费的确定和支付方法；房屋租赁保证金；房屋的交付及返还；双方责任;合同的解除；违约责任；其他条款等九个方面对原、被告权利义务进行了充分约定。特别是该《房屋租赁合同》第一条约定由原告承租被告坐落在二马路57号房屋作为经营使用；第二条约定租期为五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，若乙方希望于合同期满继续租赁，应于2022年6月30日前书面通知甲方，乙方在同等条件下享有优先承租权；第七条第4款明确约定，合同租赁期间，若该房屋需拆迁，乙方的损失由拆迁方补偿，具体补偿金额，乙方参与甲方和拆迁方涉及该部分的商谈，拆迁方对该部分的补偿金额，甲方全额支付乙方，甲方不再承担其它等补偿金额；第八条第4款明确约定，若甲乙违反本合同任何条款，必须全部赔偿对方因此而蒙受的所有经济损失，并承担对方为执行该合同条款所发生的全部合理开支、律师费用、诉讼费用等；第九条第4款还约定，因本合同引起争议，不能协商的，任何一方均可向人民法院提起诉讼。该《房屋租赁合同》签订后，原告积极履行合同约定的相应义务，信心百倍的开展经营活动。租赁期间原告投入750多万元对承租房屋进行装饰装修，添附了大量设施设备，并一直着力进行正常的公寓酒店经营活动。2017年9月原告接到被告口头通知停止经营活动并关门，理由是原告承租的房屋属于征收范围，原告多次与被告联系要求协商解决因房屋征收对原告的补偿事宜，内容包括过渡费、各项设施移机费、装修补助费、搬迁费及营业补助费等。但被告在未通知原告，也未征得原告同意的情况下，私自和征收办公室签订补偿协议，征收办公室已将包含原告相关补偿费用的款项支付给被告，仅仅承诺只补偿原告2036147.25元，离原告投入设施设备费用和损失相差500多万元。2018年11月12日，武汉忠信工程经济咨询有限公司对原告经营的城市公寓酒店结构改造、拆除及装修工程进行评估，结算造价为7494748.19元，离补偿相差5458600.94元，被告的行为严重损害了原告作为承租人的合法利益。原告认为，原告作为房屋承租人，租赁房屋从事正常经营活动，在该房屋被征收拆迁时，因承租人不是被征收人，被告作为被征收人理应作为承租人的代表为承租人争取应该得到的利益，但是被告在签订补偿协议时不仅没有维护承租人的利益，相反在协议中损害了承租人的利益，在签订补偿协议时未通知原告，也没有让原告参与对该承租部分补偿的商谈，私自签订补偿协议，严重损害了原告的合法利益。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，提出如前所请。

被告宜昌粮食集团有限公司辩称，租赁合同系双方真实表示，合同真实有效，双方应当依约履行，原被告签订的房屋租赁合同第七条第四款明确约定了若该房屋需要拆迁，原告的损失由拆迁方赔偿，具体赔偿数额原告参与被告和拆迁方涉及该部分的商谈，拆迁方对该部分的补偿金额被告全额支付给原告，被告不承担其他补偿金额。原告委托的武汉忠信工程经济咨询有限公司对原告承租的房屋装修工程进行的评估，系对整个装修工程建设成本进行的评估，这与《国有土地上的房屋征收评估办法》相冲突，其评估方法和评估原则均不相同，因此其作出的评估报告不应采信。同意解除2016年12月18日原、被告签订的《房屋租赁合同》，请求法院依法驳回其他诉讼请求。

经审理查明，2016年12月18日，**（乙方）与宜昌粮食集团有限公司（原为宜昌市三峡粮油产业发展有限公司，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于宜昌市二马路57号的房屋，建筑面积约2000平方米（以政府主管部门最终认定之测绘数据为准）出租给乙方作为经营使用；租赁期限为五年，自2017年8月1日至2022年7月31日止；租金按年结算，第一租赁年度租金为15万元。合同还对房屋的交付及返还、违约责任等进行了约定，《房屋租赁合同》第七条第4款约定“合同租赁期间，若该房屋需拆迁，乙方的损失由拆迁方补偿，具体补偿金额，乙方参与甲方和拆迁方涉及该部分的商谈，拆迁方对该部分的补偿金额，甲方全额支付乙方，甲方不再承担其他补偿金额”，第八条第4款约定“若甲乙双方违反本合同任何条款，必须全部赔偿对方因此而蒙受的所有经济损失，并承担对方为执行该合同条款所发生的全部合理开支、律师费用、诉讼费用等”。

合同签订后，**于2017年1月17日支付保证金5万元，同年2月13日，**进场装修，将二马路57号房屋承租部分改造为公寓式酒店。同年9月6日，西陵区房屋征收与补偿办公室通知原、被告双方，租赁房屋纳入征收范围，并要求**停止装修。同年9月18日，宜昌粮食集团有限公司收取**交纳的房屋租金、物业维修费7.5万元。后征收方委托宜昌隆泰房地产评估咨询有限公司对二马路57号房屋进行装修评估测算，但**对该评估价格未予认可。

2018年10月22日，宜昌粮食集团有限公司与西陵区房屋征收与补偿办公室签订《西陵区二马路三期棚改项目房屋征收补偿协议》，确认该房屋征收补偿价款总计18977426.06元，其中**所租用部分房屋装修补偿款1755915.25元、临时安置补偿款249295元、搬家费30937元，共计2036147.25元，宜昌粮食集团有限公司在征收部门领取补偿款后，通知**领取上述补偿款，但因**不认可补偿的金额一直没有领取。2019年7月，**领取了上述补偿款2036147.25元。

后**委托武汉忠信工程经济咨询有限公司对涉案房屋结构改造、拆除及装修工程结算进行造价咨询。2018年11月12日，武汉忠信工程经济咨询有限公司出具《造价咨询报告》，咨询结论为房屋结构改造、拆除及装修工程结算造价为7494748.19元。**为此支付评估费38000元。宜昌粮食集团有限公司认为该份评估报告是单方委托，并对该评估报告真实性持有异议。

本案诉讼过程中，**申请对房屋装修结构改造、拆除和装修工程以及投入可移动设施设备价格进行评估，本院于2019年6月5日，依法委托湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。同年9月11日，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司出具鄂华审资鉴字（2019）018号《资产评估报告》，评估结论为截止评估基准日2017年12月31日，系争房屋装修结构改造、拆除和装修工程、投入可移动设施设备评估价值为500.68万元，其中房屋装修结构改造110.57万元、拆除和装修工程279.98万元、投入可移动设施设备110.13万元（太阳能、空气能供水系统224110元、消防工程1910033.60元、中央新风系统62700元、风管式空调311000元、电视机40388.25元、空调挂机2839元、洗衣机1299元、监控及门锁9236元、床与床垫、床头柜、衣柜、床上用品、垃圾桶等计258658元）。**为此支付评估费8万元。

另查明，2018年12月4日，本院受理**与原宜昌市三峡粮油产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，**于当月12日撤诉。**因不服西陵区房屋征收与补偿办公室与原宜昌市三峡粮油产业发展有限公司签订《西陵区二马路三期棚改项目房屋征收补偿协议》的行政行为，于2019年1月18日向本院提起行政诉讼，同年3月19日，本院准许**撤回起诉。

上述事实，主要有《房屋租赁合同》、《西陵区二马路三期棚改项目房屋征收补偿协议》、电子回单、授权委托书、《造价咨询报告》、鄂华审资鉴字（2019）018号《资产评估报告》、评估费票据、委托代理合同、律师代理费票据、空调销售与安装合同、当事人当庭陈述及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，且系双方真实意思表示，本院予以确认，双方均应依约履行。现租赁房屋已经被征收，原、被告双方均同意解除2016年12月18日签订的《房屋租赁合同》，本院对此予以确认。

原、被告双方在合同中约定“合同租赁期间，若该房屋需拆迁，乙方（**）的损失由拆迁方补偿，具体补偿金额，乙方参与甲方（宜昌粮食集团有限公司）和拆迁方涉及该部分的商谈，拆迁方对该部分的补偿金额，甲方全额支付乙方，甲方不再承担其他补偿金额”，合同约定**需参加关于拆迁补偿金额的协商，该条款对双方均具有效力。宜昌粮食集团有限公司在**未充分商谈，且拆迁补偿金额未经**同意的情况下直接与西陵区房屋征收与补偿办公室签订拆迁补偿协议，宜昌粮食集团有限公司违反该协议，对损失后果承担主要责任。**在西陵区房屋征收与补偿办公室在进行房屋征收时未积极参与沟通，亦有一定的过错，应承担相应的责任，本院酌定宜昌粮食集团有限公司承担70%的过错、**承担30%的过错。经本院委托评估，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司出具鄂华审资鉴字（2019）018号《资产评估报告》，评估结论为截止评估基准日2017年12月31日，系争房屋装修结构改造、拆除和装修工程、投入可移动设施设备评估价值为500.68万元，本院予以认定。《资产评估报告》认定房屋装修结构改造110.57万元、拆除和装修工程279.98万元、可移动设施设备价值110.13万元。其中可移动设施设备即电视机40388.25元、空调挂机2839元、洗衣机1299元；床与床垫、床头柜、衣柜、床上用品、垃圾桶等计303211.25元，可以拆除，不计入损失范围。其他可移动设施设备如太阳能、空气能供水系统、消防工程、中央新风系统、风管式空调等，不便于拆除及重新利用，有些已形成附和，可认定为装修损失。则**的房屋装修损失为4703589.75元（5006800元-303211.25元）。宜昌粮食集团有限公司应赔偿70%，扣除已赔偿的部分，宜昌粮食集团有限公司应赔偿1256365.8元（4703589.75元*70%-2036147元)。关于评估费118000元，宜昌粮食集团有限公司应赔偿**82600元。关于律师代理费200000元，未能提交相应支付凭证，该费用本院不予支持。关于租金物业维修费75000元，由于**未退还房屋，其请求无法律依据，本院不予支持。关于可期待利益损失1000000元，本院已考虑其装修损失，其期待利益系重复主张，且损失无任何依据，该请求本院不予支持。关于资金占用利息600816元，无法律依据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告**与被告宜昌粮食集团有限公司2016年12月18日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告宜昌粮食集团有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告**房屋结构改造、拆除和装修工程以及投入可移动设施设备费用1256365.8元；

三、被告宜昌粮食集团有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告**评估费82600元；

四、驳回原告**的其他诉讼请求。

上述具有给付内容的判决，应于判决生效之日起10日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费46515元（原告已预交），由原告**负担31515元，被告宜昌粮食集团有限公司负担15000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　汪邦国

审　判　员　　程　丹

人民陪审员　　曹海萍

二〇二〇年十二月八日

书　记　员　　叶小婷