某某、某某与某某大佳发商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省***人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂1022民初1134号 原告：***，女，1968年2月16日出生，汉族，住湖北省***。 原告：***，男，1968年3月3日出生，汉族，住湖北省***。 被告：***大佳发商业运营管理有限公司，住所地湖北省***斗湖堤镇斗瓦路131号，统一社会信用代码91421022MA487GTH74。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，湖北昭阳律师事务所律师。 第三人：宜昌北山商业连锁有限责任公司，住所地：湖北省宜昌市伍家岗区隆康路28号，统一社会信用代码：91420500770767312R。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北民基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北民基律师事务所律师。 原告***、***与被告***大佳发商业运营管理有限公司（以下简称大佳发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序审理中，因本案处理结果与宜昌北山商业连锁有限责任公司（以下简称北山公司）有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，并于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告***、被告***大佳发商业运营管理有限公司委托诉讼代理人***及第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***诉称：2015年8月10日在***人民广场看到“名人天下”大润发生活广场有限公司做的一场现场搭台销售活动，说是带十年租约出售，一手购铺、一手签约包租合同。2015年8月11日到名人天下售楼处用银行卡现场交付35.5万元左右购买商铺，后期按正常购买商品房流程购得***（名人天下）第1栋第1层112号商铺，并签订10年包租合同。按合同内容是需要每年每间商铺房租10月1日按年支付，商铺前5年每年租金44240元，后5年每年租金50560元。商铺自2017年10月1日开始计算租金，从计算租金之日起至今应缴纳租金176960元，可事实是2017年10月1日受托方开始第一次支付，截止到2021年4月共计支付61000元，剩余租金115960元及利息7827.3元，一直未进行支付。原告期间多次进行催要无果，鉴于受托***发商业运营管理有限公司（原大润发生活广场有限公司）支付租金的方式及未支付的数额已对本人及家庭造成经济损失，现在原告为了维护自身合法权益，故起诉至法院请求：1、请求法院判决解除原告与大佳发商业运营管理有限公司商铺租赁合同，并按原图纸规划返还商铺；2、被告大佳发商业运营管理有限公司支付2017年10月1日至2021年9月30日期间未付的商铺租金115960元及利息7827.3元，合计123787.3元；3、本案产生的差旅费、食宿费、误工费、诉讼费均由被告承担。 被告***大佳发商业运营管理有限公司辩称：一、自原告诉讼解除合同的起诉状副本送达被告之日，双方解除《委托租赁商铺合同书》，被告同意将案涉商铺返还给原告。二、被告拖欠租金并非原告主张的115960元；原告主张的利息无事实和法律依据，应依法驳回。1.原告于2021年4月7日直接向人民法院诉讼解除合同，根据双方签订的合同，合同实际履行期为：租金起算之日2017年10月1日至解除合同文书送达之日，原告起算租金的基础仅仅为43个月，原告按照租期4年计算租金，无事实及法律依据。2.因新冠疫情影响，租赁合同难以履行，应适当免除被告部分或全部责任。3.原告主张利息无事实和法律依据。根据双方签订的委托租赁商铺合同书的约定，受托方逾期两个月不交租金的后果为委托方收回自己的商铺，并无计算违约金的约定。三、原、被告均居住在***斗湖堤镇，合同履行地也在***斗湖堤镇，原告主张差旅费、食宿费、误工费等无事实和法律依据。 第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司述称：1.本案案由应为委托合同纠纷，而非租赁合同纠纷，原、被告之间为委托合同法律关系。原、被告签订的合同名称为《委托租赁商铺合同书》，合同双方分别为委托方和受托方，合同内容为“湖北省***荆江河路名人天下商业综合体的商业铺位运营托管商业经营管理服务”，合同明确约定：委托方即原告授权受托方即被告作为被授权人对该商铺进行商业运营托管及经营服务管理，包括对承租商户、品牌招商及经营业态进行调整，及在该商品空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同书及今后商业运营托管和经营管理服务事宜。以上特征表明，原、被告签订的合同实为委托合同，委托权限系代为招租、出租、签订租赁合同、执行租赁合同、协商解除租赁合同、商业运营托管、经营管理服务等，委托期限为十年，自2016年5月1日起至2027年9月30日止。2.被告大佳发公司在委托权限、委托期限内行使的民事法律行为，对委托人即原告发生法律效力。受托人即被告以自己的名义，在委托人即原告的授权范围内、委托期限内与第三人北山公司签订了《商铺租赁合同书》，北山公司在订立该合同时知道大佳发公司与原告之间的代理关系，因此该《商铺租赁合同书》直接约束本案原告和第三人。3.原告解除对大佳发公司的委托，并不影响原告与北山之间商铺租赁合同的法律效力和继续履行。本案存在两层有效的法律关系，第一层为原告与被告的委托合同法律关系，第二层为原告与北山公司的商铺租赁合同法律关系。在受托人大佳发公司单方面违约的情形下，委托方有权解除与受托***发公司的委托合同。但是因商铺租赁合同已生效，其生效过程中并无任何权利瑕疵，且北山公司在履行该租赁合同的过程中按时足额缴纳租金，并无任何违约行为，因此原告解除对大佳发公司的委托，并不影响原告与北山公司之间商铺租赁合同的法律效力，《商铺租赁合同书》仍然有效，应继续履行。故本案为委托方与受托方解除委托合同的纠纷，与第三人北山公司无关，请求法院根据法律规定和委托合同约定进行判决。如法院判决原、被告双方解除委托合同，请求法院在本案中明确由北山公司继续占有并使用及北山公司继续向哪一方交付租金。 本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，原告***、***（委托方）与原***大润发生活广场有限公司（受托方）签订《委托租赁商铺合同》，约定由二原告将自己购买的位于***斗湖堤镇斗瓦路131号（名人天下）第5栋第1层112号商铺，建筑面积32.08㎡，委托***大润发生活广场有限公司出租经营，并授权受托方对该商铺进行商业运营托管及经营服务管理，包括对承租商户、品牌招商及经营业态进行调整，及在该商品空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同书及今后商业运营托管和经营管理服务事宜。委托方保证不干涉受托方就该商铺的对外租赁招商和经营服务管理的一切事务，并全面履行委托租赁合同有关事宜。委托期限自2016年5月1日至2027年9月30日止。免租装修期后自2017年10月1日开始计算租金，受托方在十年委托期限内，分年限给予委托方租金，其中前五年每年租金为总房款的7%即44240元，后五年每年租金为总房款的8%即50560元，于每年10月1日支付，最后一期于2026年10月1日支付。如果受***期商铺租金付款超过25个工作日，则视为受托方违约，协议继续履行，受托方应自第25个工作日起到实际付款日为止按银行同期定期存款利率向委托方支付违约金，如果受托方在两个月期限内拖延继续不交租金，委托方有权收回自己商铺，委托方有权对外出租和自己经营。合同特别约定，如果商铺的承租商户在与受托人签订的租赁合同期内提出解除商铺租赁合同书的要求，委托方全权委托受托方按照租赁合同书中的约定与该承租商户协商解除租赁关系具体事宜。 2018年12月24日，经***市场监督管理局批准，***大润发生活广场有限公司名称变更为***大佳发商业运营管理有限公司即本案被告。2019年9月5日，被告大佳发公司与案外人荆州市天山置业有限公司（甲方）共同与第三人北山公司（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定将***斗瓦路131号包括二原告商铺在内的一楼由荆州市天山置业有限公司、***大佳发商业运营管理有限公司运营管理的物业（含20%公摊共计面积7693㎡）出租给第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司经营北山生活超市。租赁期限15年，自2019年9月5日至2034年7月31日止。装修及免租期从2019年9月1日起三个月。商铺租赁前五年每年租金（含物业管理费）打包价格2700000元。为扶持乙方，第三年商铺租金（含物业管理费）优惠为1800000元。租金每五年递增一次，每次递增6%。合同签订后，第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司进行投入经营，现合同正在履行中。 同时查明：原告***、***诉请租金按4年计算即48个月，房屋年租金为44240元。被告大佳发商业运营管理有限公司应缴租金176960元（44240元×4年）。原告***、***自认为收到租金61000元，余下租金115960元，原告诉请法院要求判决。 另查明：庭审中，被告***大佳发商业运营管理有限公司称庭后提供支付租金的财务账目，但至今被告未提供财务支付租金的凭证。 上述事实，有原、被告及第三人提供的相关证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：原、被告签订的委托租赁商铺合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告受二原告委托对案涉商铺进行商业运营托管、经营管理服务，代为招租、签订和执行租赁合同、协商解除租赁合同，并定期向二原告支付租金，双方均应按照约定履行义务。关于二原告主张解除《委托租赁商铺合同》并要求收回商铺的请求，二原告购买案涉商铺后，即交由被告大佳发公司统一进行出租、经营和管理，二原告按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式，因案涉商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，各商铺之间存在不可分性，业主在行使个人权利时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，现被告大佳发公司受二原告委托已将包括案涉商铺在内的一楼摊位整体出租给第三人北山公司经营，目前存在实际分割的客观障碍，若允许小部分业主解除合同，按现状强行分割，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主和经营者的合法权益，为维护市场交易的稳定性，故对二原告要求解除合同返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。被告大佳发公司未按约定向原告支付租金已构成违约，应当按合同约定向原告支付拖欠租金及相应的违约金，违约金以年度未支付租金为基数，依双方约定的应当给付租金之日起第25个工作日到实际付款日为止，按人民银行同期定期存款利率计算。本案中因原、被告未提供支付租金的具体时间，故违约金的起算日期不明确。原告主张的违约金应按原告起诉之日即2021年5月6日起算。关于被告大佳发公司辩称因受新冠疫情影响要求免除被告4个月支付租金责任的问题，原、被告在履行合同过程中发生“新冠肺炎”疫情，属不可抗力，疫情期间采取封闭式管控措施，客观上对被告大佳发公司的运营造成一定影响，可以免除其部分责任，结合本地公共场所的封控时间，本院依法酌定免除被告大佳发公司2个月租金。因原、被告对支付租金的日期未予提供，原告主张的租金应算至法院作出判决前即2021年7月30日止，亦在情理之中，即租金应按46个月计算，减除疫情2个月，原告租金为162213元（44240元÷12月×44月），减除被告已支付租金61000元，被告实际应支付原告租金101213元。二原告主张差旅费、食宿费、误工费由被告大佳发公司负担，该项损失属于间接损失，无合同约定，且原告已经主张违约金，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告***大佳发商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***、***支付租金101213元及逾期付款违约金（以原告起诉之日起即2021年5月6日以101213元的基数，按人民银行同期存款利率计算直至所欠租金履行完毕之日止）； 二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2776元，减半收取计1388元，由被告***大佳发商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审判员　李　莉 二〇二一年八月四日 书记员　***