某某、某某大佳发商业运营管理有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省荆州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鄂10民终332号 上诉人（原审原告）：**，女，1988年6月24日出生，汉族，住***。 被上诉人（原审被告）：***大佳发商业运营管理有限公司，住所地：湖北省***斗湖堤镇斗瓦路131号。 法定代表人：***，该公司负责人。 委托诉讼代理人：***，男，1968年8月22日出生，汉族，住***，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，1963年4月28日出生，汉族，住***，系该公司员工。 原审第三人：宜昌北山商业连锁有限责任公司，住所地：湖北省宜昌市伍家岗区隆康路28号。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北民基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北民基律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人***大佳发商业运营管理有限公司（以下简称公安大佳发公司）、原审第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服***人民法院（2021）鄂1022民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员***独任审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人**的上诉请求：1、撤销***人民法院（2021）鄂1022民初2649号民事判决，发回重审或依法改判决；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人认为，一审法院判决给被上诉人减免两个月租金，适用法律依据错误，上诉人不应给被上诉人减免两个月的租金，被上诉人应当按照实际所欠的租金40899元支付给上诉人。依据《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》有关减免中小微企业房租的规定，是针对的承租国有资产类经营用房的中小微企业，而案涉商铺并非国有资产类经营用房。并且在疫情期间，承租案涉商铺的第三人所开的超市正常营业，只是外面的人被隔离，不能随便进出超市，但外面被隔离人员的生活用品均由专人从超市购好后送到被隔离人手中，承租商铺的超市经营不但未受到任何影响，反而因为疫情期间很多人被隔离无法到外面经营，导致第三人超市没有竞争而生意大好。并且被上诉人在疫情期间也从未向上诉人提出过租金减免的申请，一审法院在诉讼中本应处于中立裁判角色，不能主观上倾向被上诉人，乱用法律依据强迫上诉人给被上诉人减免2个月租金。二、一审法院依据所谓的无法确定被上诉人逾期支付租金的时间，不予以支持上诉人所请求的**支付利息的请求，无任何事实依据。上诉人与被上诉人是有对所欠租金进行对账，但该对账仅是对已付租金124600元的一个确认，并不涉及有***支付利息的确认，一审法院不能在双方只对已付租金124600元确认而没有对**支付利息时间作约定，而视《委托租赁商铺合同书》中约定的租金给付时间不存在，在该合同书第三条第一款中双方明确约定：前五年每年租金均为39200元（支付日期分别为2017年10月1日、2018年10月1日、2019年10月1日、2020年10月1日、2021年10月1日），后五年每年租金均为44800元（支付日期分别为2022年10月1日、2023年10月1日、2024年10月1日、2025年10月1日、2026年10月1日）。从签订合同至今，经双方对账确认，被上诉人已付124600元租金，从2020年12月份开始（见附表），被上诉人就开始拖欠上诉人租金，按照双方合同约定，在2020年12月至2021年9月30日期间的所欠租金32200.04元理应在2020年10月1日支付，在2021年10月1日至2021年12月20日期间的所欠的租金8711.11元理应在2021年10月1日支付，因此被上诉人支付的**履行利息也应从相应的租金支付时间起算，即暂计至2021年12月20日**支付利息为1309.86元，明细如下：1、2020年12月至2021年9月30日期间的所欠租金32200.04元的**支付利息（以32200.04元为本金，自2020年10月1日起算至2021年9月30日止，即按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，即：32200.04元×3.85%/12个月/30天×359天=1236.26）；2、2021年10月1日至2021年9月30日期间的所欠租金8711.11元的**支付利息（以8711.11元为本金，自2021年10月1日起算至2021年12月20日止，即按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%）即：8711.11元×3.85%/12个月/30天×79天=73.6元。合计1309.86元。三、一审判决以“维护市场交易的稳定性”，不予支持上诉人与被上诉人均要求解除《委托租赁商铺合同》的请求，无事实及法律依据，请求法院依法予以纠正。上诉人与被上诉人签订的《委托租赁商铺合同书》第三条第三款约定如果被上诉人在2个月期限内拖延继续不交租，上诉人可以收回商铺并有权对外出租和自己经营，一审法院不应违背了合同意思自治原则，而判决不予以解除合同；况且第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司在与被上诉人签订租赁合同的时候，第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司对上诉人与被上诉人之间的《委托租赁商铺合同》是知情的，表明其对被上诉人拖欠上诉人租金达2个月期限内不交租，上诉人可以解除合同，收回商铺是知情并认可的，该条款也同样约束上诉人和第三人。为保护上诉人的合法权益，上诉人特根据《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起上诉，请贵院依法判如所请！ 被上诉人公安大佳发公司二审辩称：实体经济受到电商的冲击很大，2019年底受到疫情的影响，我们的超市第一层勉强维持，第二层、三层基本全部关闭，属于闲置状态。上诉人的铺面不能独立拿到一边，它是一个整体。对于公司来说，不只是给上诉人付租金，2层3层都要付租金，这是一个整体不可分割。开始确实按照合同给上诉人支付了租金，就证明公司是讲诚信的。所有的业主在疫情期间基本上承认共同负担，免除商家的两个月租金，现在的情况是公司很难维持，因此就欠下了上诉人的租金。租金现在要重新经双方协商洽谈，并且已经有很多商户重新签订合同了。一层二层以前全部是整体租给北山了，后来因为疫情情况，已经把二层还给我们了。 原审第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司未到庭，但书面邮寄了答辩状辩称:一、本案的案由错误，应为委托合同纠纷，而非租赁合同纠纷。《民法典》第九百一十九条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案上诉人与被上诉人签订的合同即为典型的委托合同，具体为:1、正文部分的合同名称为《委托租赁商铺合同书》;2、合同双方分别为委托方和受托方;3、合同内容为“湖北省***荆江河路名人天下商业综合体的商业铺位运营托管商业经营管理服务”;4、合同中明确约定:委托方授权受托方作为被授权人对该商铺进行商业运营托管即经营服务管理，包括对承租商户、品牌招商及经营业态进行调整，及在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同书及今后商业运营托管和经营管理服务事宜。以上特征足以表明，上诉人与被上诉人签订的合同，虽合同封面为商铺租赁合同，但实际为委托合同。因此本案案由错误，实际应为委托合同纠纷。二、上诉人与被上诉人的实际法律关系为委托合同法律关系。根据《委托租赁商铺合同书》的相关表述，被上诉人为委托方，上诉人为受托方，委托权限系代为招租、出租、签订租赁合同、执行租赁合同、协商解除租赁合同、商业运营托管、经营管理服务等，委托期限为十年，自2016年5月1日起至2027年9月30日止。三、大佳发公司在委托权限内、委托期限内行使的民事法律行为，对委托人(即**)发生法律效力。《民法典》第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。具体到本案中，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围、委托期限内与第三人北山公司订立了《商铺租赁合同书》，北山公司在订立该《商铺租赁合同书》时知道上诉人与被上诉人之间的代理关系，因此，根据《民法典》的规定，该《商铺租赁合同书》直接约束**和第三人。简言之，《商铺租赁合同书》虽为大佳发公司和北山公司之间签订，但由于大佳发公司是受**委托签订租赁合同，因此，**和北山公司之间直接形成商铺租赁关系。四、无论上诉人与被上诉人之间的《委托租赁商铺合同书》是否解除，均不影响商铺租赁合同的法律效力和继续履行。本案中存在两层有效的法律关系,第一层为上诉人与被上诉人的委托合同法律关系，第二层为上诉人(被上诉人)与北山公司的商铺租赁合同法律关系。因商铺租赁合同已生效，且其生效过程中并无任何权利瑕疵，且北山公司在履行该租赁合同的过程中按时足额缴纳租金，并无任何违约行为，因此，无论上诉人与被上诉人之间的委托合同是否解除，委托关系是否终止，并不影响**与北山公司之间商铺租赁合同的法律效力，《商铺租赁合同书》仍然有效，且应继续履行。五、若上诉人与被上诉人之间因经济纠纷,影响北山超市正常经营的，应共同向北山超市承担违约责任并赔偿北山超市由此遭受的全部损失。前述已分析，本案所涉及的纠纷仅为上诉人与被上诉人之间的委托合同法律关系是否解除。无论是上诉人，还是被上诉人，均未向北山超市明确提出解除租赁合同的诉讼请求。上诉人或被上诉人若主张解除租赁合同、要求北山超市返还商铺的，应通过提起诉讼的方式明确向北山超市主张，否则，北山超市作为合法承租人，有权按照《商铺租赁合同书》的约定继续履行。若上诉人与被上诉人之间因经济纠纷，影响北山超市正常经营的，应共同向北山超市承担违约责任并赔偿北山超市由此遭受的全部损失。 **一审诉讼请求：1.请求判令原、被告于本判决生效之日起解除《商铺租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付拖欠的租金35933.33元（实际结算至本案判决生效之日止）及**支付利息1498.72元（以35933.33元为基数，自2020年10月1日起至实际付清之日止，暂计至2021年11月1日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，即35933.33元*3.85%*12个月÷30天*390天=1498.72元），合计37432.05元；3.请求判令被告承担本案诉讼费。 一审认定事实：2016年5月15日，原告与***大润发生活广场有限公司签订《委托租赁商铺合同》，约定由原告将其所有的位于***××镇××路××号（名人天下）第6栋第1层165号商铺，委托***大润发生活广场有限公司出租经营，并授权受托方对该商铺进行商业运营托管及经营服务管理，包括对承租商户、品牌招商及经营业态进行调整，及在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同书及今后商业运营托管和经营管理服务事宜。委托方保证不干涉受托方就该商铺的对外租赁招商和经营服务管理的一切事务，并全面履行委托租赁合同有关事宜。委托期限自2016年5月1日至2027年9月30日止。免租装修期后自2017年10月1日开始计算租金，受托方在十年委托期限内，分年限给予委托方租金，其中前五年每年租金为总房款的7%即39200元，后五年每年租金为总房款的8%即44800元，于每年10月1日支付，最后一期于2026年10月1日支付。如果受***期商铺租金付款超过25个工作日，则视为受托方违约，协议继续履行，受托方应自第25个工作日起到实际付款日为止按银行同期定期存款利率向委托方支付违约金，如果受托方在两个月期限内拖延继续不交租金，委托方有权收回自己商铺，委托方有权对外出租和自己经营。合同特别约定，如果商铺的承租商户在与受托人签订的租赁合同期内提出解除商铺租赁合同书的要求，委托方全权委托受托方按照租赁合同书中的约定与该承租商户协商解除租赁关系具体事宜。2018年12月24日，经***市场监督管理局批准，***大润发生活广场有限公司名称变更为***大佳发商业运营管理有限公司即本案被告。2019年9月5日，被告大佳发公司与案外人荆州市天山置业有限公司（甲方）共同与第三人北山公司（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定将***斗瓦路131号包括原告商铺在内的一楼由荆州市天山置业有限公司、***大佳发商业运营管理有限公司运营管理的物业（含20%公摊共计面积7693㎡）整体出租给第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司经营北山生活超市。租赁期限15年，自2019年9月5日至2034年7月31日止。装修及免租期从2019年9月1日起三个月。商铺租赁前五年每年租金（含物业管理费）打包价格2700000元。为扶持乙方，第三年商铺租金（含物业管理费）优惠为1800000元。租金每五年递增一次，每次递增6%。合同签订后，第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司进行投入经营，现合同正在履行中。 一审法院认为，原、被告之间签订的《委托租赁商铺合同》系原、被告真实意思表示,不违反国家法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效。被告受原告委托对案涉商铺进行商业运营托管、经营管理服务，代为招租、签订和执行租赁合同、协商解除租赁合同，并定期向原告支付租金，各方当事人均应按照合同的约定履行其权利和义务。关于是否应当解除原、被告之间的《委托租赁商铺合同》,原告购买涉案商铺后,即交由被告大佳发公司统一进行出租、经营和管理,原告按约收取租金,该种经营模式属于产权式商铺的经营模式,因涉案商铺与其他业主的商铺属于被告大佳发公司整体招租、统一经营,各商铺之间存在不可分性，业主在行使个人权利时应考虑其他业主和第三人的利益以及市场的整体发展，若允许某一单一的商铺业主单独解除合同,按照现状强行分割，势必影响整体功能的发挥,进而损害其他业主和第三人北山公司的合法权益,造成资源的浪费,为维护市场交易的稳定性，故本院对原告要求解除合同、收回商铺的诉讼请求不予支持。关于租金收益数额,根据庭后原、被告双方对账确认，被告大佳发公司自2017年10月至2021年12月20日累计向原告**支付了租金124600元，故被告大佳发公司尚欠原告租金40899元（39200元/年*4年+39200元/年÷365天*81天-124600元）。故对于原告要求按照与被告大佳发公司截止到2021年12月20日对账后的金额支付租金的诉请，本院予以支持。被告大佳发公司在受委托后应当按合同约定按期向原告**支付租金，由于被告大佳发公司未按期向原告支付租金已构成违约，还应当按合同约定向原告**支付违约金即**支付利息，但由于原、被告对账单中并未明确被告每次支付租金的时间，本院亦无法确定被告逾期支付租金的时间，故对原告要求**支付利息的诉请，本院不予支持。关于被告大佳发公司在诉讼中抗辩称因2020年疫情影响原因要求原告减少商铺租金的意见，根据湖北省人民政府办公厅于2020年2月7日发文，关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关的通知实施意见，受新型冠状病毒肺炎疫情影响，属于不可抗力因素，且疫情期间因停工停产，对被告大佳发公司运营造成一定影响，可以免除其部分责任，其被告大佳发公司要求减免租金的理由合情合理，结合疫情后封闭式管理的起始时间和公众场所开放时间，本院依法酌定减免被告大佳发公司2个月租金较为适宜，故减免2个月租金后，被告大佳发公司还应实际支付原告**截止至2021年12月20日止的租金34366元（40899元-39200元/年÷12个月*2个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、被告***大佳发商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**支付租金34366元；二、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 双方当事人在二审中未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，双方于2016年签订合同，自2017年开始计算租金，租期十年，现有三万余元租金未付，被上诉人的行为虽构成违约，但主要租金已付，不构成根本违约，双方虽在合同中对逾期支付租金进行了约定，但因疫情属于不可抗力，且合同的解除势必会影响整个商场其他出租人的利益，严重影响营商环境，不利于维护交易，故对上诉人**请求解除合同的上诉请求，本院不予支持。双方经对账后，对延付租金的总金额进行了确认，未明确延迟租金的每年具体时间节点和金额，本院无法计算违约金，原审判决未支持违约金并无不当。原审判决参照省政府文件精神，减免疫情封城期间的二个月租金，有利于疫情之后重建市场，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费659元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二二年五月二十四日 书记员　　郑　晨