某某、某某大佳发商业运营管理有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省荆州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂10民终282号 上诉人（原审原告）：***，女，1984年4月20日出生，汉族，住湖北省***。 委托诉讼代理人：**，湖北***师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***大佳发商业运营管理有限公司，住所地：湖北省***××镇××路××号 法定代表人：***，该公司负责人。 委托诉讼代理人：**，女，1980年8月18日出生，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，1978年3月20日出生，汉族，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：宜昌北山商业连锁有限责任公司，住所地：湖北省宜昌市伍家岗区隆康路28号 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北民基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北民基律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人***大佳发商业运营管理有限公司（以下简称大佳发公司）、宜昌北山商业连锁有限责任公司（以下简称北山公司）租赁合同纠纷一案，不服***人民法院（2021）鄂1022民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、依法撤销湖北省***人民法院（2021）鄂1022民初2197号民事判决书。二、依法改判上诉人与被上诉人***大佳发商业运营管理有限公司解除《租赁合同》关系。被上诉人宜昌北山商业连锁有限责任公司停止侵害，中止租赁关系，将租赁物交付上诉人。三、依法判决被上诉人***大佳发商业运营管理有限公司支付所欠租金207380元。事实和理由：一、***人民法院一审判决适用法律错误，理应改判。在本案中，上诉人***与被上诉人***大佳发商业运营管理有限公司签定了《租赁合同》，合同约定：每年租金为51845元，于每年10月1日支付当年租金。上诉人将商铺交给被上诉人大佳发公司后，由其整体打包给第三人北山公司办理超市经营。但从2019年开始已有两年未按期支付租金，经上诉人多次催讨无果。按上诉人与被上诉人签定的《租赁合同》，未交租金的，经催讨无果，可解除租赁合同关系。一审法院以原审第三人北山超市正在经营，解除租赁合同会损害业主与经营者的利益为由，驳回上诉人的上诉请求，与法不依，与理不容，被上诉人***大佳发商业公司全额收取了一审第三人北山超市的租金，却将租金占有己有，未支付给上诉人。为了公平正义，为了上诉人的合法权益，理应支持上诉人之诉请。二、上诉人与被上诉人在2021年12月18日与双方对已付租金进行了对账确认，从2017年至2021年被上诉人***大佳发商业运营管理有限公司共支付租金264080元，该对账单由上诉人***与被上诉人***大佳发商业运营公司加盖公章，签字确认，真实合法有效，应该被法院所采信，其所欠租金事实清楚，证据确实充分。三、被上诉人（一审第三人）宜昌北山商业连锁有限公司是该租赁物的实际使用人，其进行经营理应将租金与门面商铺的实际所有者***进行沟通联系，保证租金由***领取。而第三人宜昌北山商业连锁有限公司疏于管理，造成诉争，现上诉人依法依规收回租赁物，第三人宜昌北山商业连锁有限公司理应停止侵害，将租赁物退回给上诉人。 大佳发公司未提交答辩意见。 北山公司辩称，一、本案案由错误，应为委托合同纠纷，而非租赁合同纠纷，本案上诉人与被上诉人签订的合同即为典型的委托合同，具体为：1、正文部分合同名称为《委托租赁商铺合同》；2、合同双方分别为委托方和受托方；3、合同内容为商铺运营托管商业经营管理。4、合同约定对商铺从事对外招租、并代为签订和执行该商铺的租赁合同书及今后商业运营托管和经营服务事宜。以上特征足以表明，上诉人与被上诉人签订的合同，虽合同封面为商铺租赁合同，但实际为委托合同。二、上诉人与被上诉人实际法律关系为委托合同法律关系。三、大佳发公司在委托权限、期限内行使的民事法律行为，对委托人发生法律效力。四、无论上诉人与被上诉人之间的《委托租赁商铺合同书》是否解除，均不影响商铺租赁合同的法律效力和继续履行。五、若上诉人与被上诉人之间因经济纠纷，影响北山超市正常经营的，应共同向北山超市承担违约责任并赔偿北山超市由此遭受的全部损失。 ***向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告***与被告***大佳发商业运营管理有限公司签订的《委托租赁商铺合同书》，停止侵害，中止租赁经营；2、依法判决被告***大佳发商业运营管理有限公司支付所欠的租金207380元。 一审法院认定事实：2016年6月19日，原告与***大润发生活广场有限公司签订《委托租赁商铺合同》，约定由原告将其与***共同共有的位于***××镇××路××号（名人天下）第1栋第1层127、128号商铺，委托***大润发生活广场有限公司出租经营，并授权受托方对该商铺进行商业运营托管及经营服务管理，包括对承租商户、品牌招商及经营业态进行调整，及在该商品空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同书及今后商业运营托管和经营管理服务事宜。委托方保证不干涉受托方就该商铺的对外租赁招商和经营服务管理的一切事务，并全面履行委托租赁合同有关事宜。委托期限自2016年5月1日至2027年9月30日止。免租装修期后自2017年10月1日开始计算租金，受托方在十年委托期限内，分年限给予委托方租金，其中前五年每年租金为总房款的7%即51845元，后五年每年租金为总房款的8%即59252元，于每年10月1日支付，最后一期于2026年10月1日支付。如果受***期商铺租金付款超过25个工作日，则视为受托方违约，协议继续履行，受托方应自第25个工作日起到实际付款日为止按银行同期定期存款利率向委托方支付违约金，如果受托方在两个月期限内拖延继续不交租金，委托方有权收回自己商铺，委托方有权对外出租和自己经营。合同特别约定，如果商铺的承租商户在与受托人签订的租赁合同期内提出解除商铺租赁合同书的要求，委托方全权委托受托方按照租赁合同书中的约定与该承租商户协商解除租赁关系具体事宜。2018年12月24日，经***市场监督管理局批准，***大润发生活广场有限公司名称变更为***大佳发商业运营管理有限公司即本案被告。2019年9月5日，被告大佳发公司与案外人荆州市天山置业有限公司（甲方）共同与第三人北山公司（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定将***斗瓦路131号包括原告两间商铺在内的一楼由荆州市天山置业有限公司、***大佳发商业运营管理有限公司运营管理的物业（含20%公摊共计面积7693㎡）出租给第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司经营北山生活超市。租赁期限15年，自2019年9月5日至2034年7月31日止。装修及免租期从2019年9月1日起三个月。商铺租赁前五年每年租金（含物业管理费）打包价格2700000元。为扶持乙方，第三年商铺租金（含物业管理费）优惠为1800000元。租金每五年递增一次，每次递增6%。合同签订后，第三人宜昌北山商业连锁有限责任公司进行投入经营，现合同正在履行中。上述事实，有原、被告及第三人提供的相关证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审举证、质证，可以采信。 一审法院认为，原、被告签订的委托租赁商铺合同系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告受原告委托对案涉商铺进行商业运营托管、经营管理服务，代为招租、签订和执行租赁合同、协商解除租赁合同，并定期向原告支付租金，双方均应按照约定履行义务。关于原告主张解除《委托租赁商铺合同》并要求中止租赁经营的请求，原告购买案涉商铺后，即交由被告大佳发公司统一进行出租、经营和管理，原告按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式，因案涉商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，各商铺之间存在不可分性，业主在行使个人权利时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，现被告大佳发公司受原告委托已将包括案涉商铺在内的一楼摊位整体出租给第三人北山公司经营，目前存在实际分割的客观障碍，若允许小部分业主解除合同，按现状强行分割，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主和经营者的合法权益，为维护市场交易的稳定性，故对原告要求解除合同返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告大佳发公司支付所欠207380元租金的问题，原告对于自己的主张，有责任向本院提供证据，在本案中，原告提供的证据不足以证明被告所欠租金具体金额，且原、被告双方针对所欠租金金额未达成一致，故原告对于自己的主张应承担举证不能的不利后果，原告的主张因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告***的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2205元，由原告***负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人***提交了其与大佳发公司对账确认单。证明目的：双方已经对账，所欠租金金额明确。 大佳发公司认可上述对账确认单。 北山公司认为并非该对账单的相对方，所反映的内容及已付租金的金额也与北山公司无关。 本院认定如下：对上诉人***提交了其与大佳发公司对账确认单予以采信。 二审查明，2021年12月18日***与大佳发公司对账确认，大佳发公司截止2021年4月3日，共向***、***支付租金264080元。 另查明，***、***系夫妻关系，共同共有案涉127、128号商铺。***对***一人行使案涉商铺相关权利不持异议。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于***一审诉请1，一审判决驳回其诉讼请求正确，案涉商铺整体出租给北山公司经营超市，上诉人作为单个业主，对整体出租的商铺行使相关权利，当然应考虑其他业主和经营者的利益。其单独行使相关权利，理应受到其他业主权利的限制。对上诉人***的该项上诉理由，本院不予支持。关于依法判决被告***大佳发商业运营管理有限公司支付所欠的租金207380元的问题。一审2021年12月9日判决后，同年12月18日上诉人***与大佳发公司对账确认，大佳发公司截止2021年4月3日，共向***、***支付租金264080元。案涉127、128号商铺，前五年每年租金分别为51845元，两商铺前五年共计租金518450元，扣除大佳发公司已支付租金264080元，现***只诉请大佳发公司支付所欠的租金207380元，该诉请应得到支持，二审将对此予以改判。鉴于***一审中未提交所欠租金的证据，一审判决驳回其全部诉讼请求并无不当。本案二审改判支持上诉人***请求大佳发公司支付租金的诉请，是因为一审判决后，上诉人取得了相关证据，以及二审中对***、***原告主体的问题予以了补救，是为减少当事人的讼累,节约司法资源予以改判，并非一审判决结果错误。上诉人***因其自身原因，怠于提交证据导致二审改判，故本案案件受理费全部应由***负担。综上所述，***的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销***人民法院（2021）鄂1022民初2197号民事判决； 二、***大佳发商业运营管理有限公司在判决生效之日起十日内向***支付租金207380元。 三、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2205元，二审案件受理费4410元，均由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　陈时中 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年四月二十八日 法官助理　江　媛 书 记 员　邱　爽