邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司、湖南盛世麒麟文化传媒有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省邵阳市大祥区人民法院 民事判决书 （2022）湘0503民初2132号 原告：邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司，住所地：湖南省邵阳市双清区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南人海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南人海律师事务所律师。 被告：湖南盛世麒麟文化传媒有限公司，住所地：湖南省长沙市高新开发区。 法定代表人：***，该公司市场总监。 委托诉讼代理人：***，该公司股东总经理。 被告：湖南云开智联电子商务有限公司，住所地：湖南省邵阳市经济开发区。 法定代表人：***。 原告邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司（以下简称宝城公司）与被告湖南盛世麒麟文化传媒有限公司（以下简称麒麟公司）、湖南云开智联电子商务有限公司（以下简称云开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月12日受理后，依法由审判员***适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝城公司的委托诉讼代理人***，被告麒麟公司的委托诉讼代理人***，被告云开公司法定代表人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宝城公司向本院提起以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告麒麟公司签订的《邵阳新经济产业园物业租赁合同》；2、判令被告麒麟公司、云开公司共同向原告支付房屋租金730845元；3、判令被告麒麟公司、云开公司共同向原告支付物业管理费80460元；4、判令被告麒麟公司、云开公司共同向原告支付违约金69284.1元（违约金按照年度租金730845元的万分之三每日的标准计算至2022年5月31日，顺延照计至被告实际搬离租赁房屋时止）；5、判令被告麒麟公司立即从所租赁的原告房屋内播出，并将租赁房屋予以腾空；6、由被告麒麟公司、云开公司共同承担本案诉讼费用。因鉴于涉案房屋已于2022年8月1日腾空交付给原告，原告撤回第5项诉讼请求，并增加诉讼请求要求被告麒麟公司、云开公司共同向原告支付强制腾空租赁房屋所产生的公证费用10500元、搬迁费用15280元。事实与理由：2020年7月15日，原告与被告麒麟公司签订《邵阳新经济产业园物业租赁合同》，原告将位于邵阳市大祥区XX新经济产业园主楼第4、第5、第14、第17层约2040㎡，辅楼1第4、第5层约860㎡，食堂后坪约200㎡，合计3100㎡的物业租赁给被告麒麟公司作为梦工厂直播基地使用。合同约定：租赁期自2020年7月20日至2025年4月30日止，装修期截至2021年1月19日，装修期免租；租金标准按25元/㎡/月，物业每年租金为930000元/年（不含税），租金、物业费自2020年7月20日起计算，第一年租金计算期限为6个月，共465000元；物业管理费按3元/㎡/月计算；被告麒麟公司须在租赁期内每年7月20日前交纳当年租金和物业管理费，第一年租金与物业管理费在2021年1月19日前交纳，逾期须按年度租金的万分之三每日向原告支付违约金，逾期30日原告有权单方面终止合同并将被告麒麟公司无偿清退出所租赁的物业；合同期满且被告麒麟公司未签订续租合同或者租赁期内合同提前解除时，被告麒麟公司须在合同期满后或者租赁期内合同提前解除后15个工作日内无条件腾空租赁物业，未按时腾空，原告有权强制腾空并要求被告麒麟公司承担由此造成的损失。合同签订后，被告麒麟公司将承租的物业交给被告云开公司使用。2021年5月18日，被告麒麟公司向原告出具报告，要求退租新经济产业园第14层共510㎡的房屋，请求免除1月20日以后至正式退租协议签署前的物业租赁费用以及物业管理费用。2021年7月20日，被告麒麟公司再次向原告出具报告，要求退租新经济产业园第17层及食堂后坪共710㎡的场地。2021年11月20日，原告与被告麒麟公司签订了《湖南云开教育项目退租补充协议》，原告同意被告麒麟公司退租新经济产业园第17层及食堂后坪共710㎡的场地，退租场地的租金结算日期截至2021年10月20日，退租后还需交纳10个月租金以及物业费，租金共计177500元、物业费21300元，费用总计198800元。被告麒麟公司退租后的剩余的租赁面积1880㎡，租赁期限为2020年7月20日至2025年4月30日。按照合同约定，被告应当在2021年7月20日交纳当年度租金及物业管理费，但被告一直未予交纳。2021年11月4日，原告向被告云开公司发出催款通知，要求其在15个工作日内交纳租金730845元（含税）、物业管理费80460元。被告云开公司收到该通知后，一直未履行付款义务。2021年12月2日，被告云开公司向原告出具了承诺书，承诺第一笔租金153690元、物业费16920元，支付时间是收到邵阳新经济产业园主楼第17层防水工程验收款当日；第二笔租金153690元、物业费16920元，支付时间是2022年4月1日；剩下款项共341220元支付时间在2022年6月20日之前。但被告仍然未履行付款义务。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告麒麟公司辩称，麒麟公司从未与原告签订过合同，也不存在任何业务和经济往来，也没有在租赁场地产生过任何实质性入驻活动，所以本案中关于麒麟公司的任何事情都是虚假的；原告应当提供与麒麟公司签订合同的具体过程及签订人员的资料或委托手续。请求驳回原告对被告麒麟公司的诉讼请求。 被告云开公司辩称，云开公司未与原告签订租赁合同，不存在租赁关系，请求驳回原告对被告云开公司的全部诉讼请求；截至本案开庭时，云开公司支付了被告麒麟公司及其关联人***、***、***、***等租金及相关费用614930元，应退还给云开公司。按照《邵阳新经济产业园梦工厂直播基地项目引进合同》，2020年8月3日，云开公司与麒麟公司签订了《邵阳新经济产业园梦工厂直播基地企业引进（孵化）合同》（以下简称企业引进合同），云开公司按约履行了向麒麟公司及关联人员支付租金614930元，完成了引进重大项目。麒麟公司提交给法院的《撤销我司公章、法人签字司法鉴定的申请》，凭肉眼就能分辨《企业引进合同》公章的真伪，麒麟公司及关联人***涉嫌欺诈云开公司伪造《委托书》，案涉云开公司委托行为的基础和事实均不成立，麒麟公司及关联人***故意隐瞒真实情况，诱使云开公司签订委托书，存在明显欺诈行为；2022年8月1日，原告单方面强制查封云开公司资产，请求依法判决原告归还全部资产并赔偿相关损失。 本院经审理查明，2020年7月15日，原告宝城公司与被告麒麟公司签订合同号为（新物）XX号的《邵阳新经济产业园物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：原告将位于邵阳市大祥区XX新经济产业园主楼第4、第5、第14、第17层约2040㎡，辅楼1第4、第5层约860㎡，食堂后坪约200㎡，合计3100㎡的物业租赁给被告麒麟公司作为梦工厂直播基地使用；租赁期自2020年7月20日至2025年4月30日止，装修期截至2021年1月19日，装修期免租；物业租金标准为25元/㎡/月，物业每年租金为930000元/年（不含税）。租金、物业费自2020年7月20日起计算，第一年租金计算期限为6个月，共465000元；物业管理费按3元/㎡/月计算，被告麒麟公司应按合同约定面积缴纳；被告麒麟公司须在租赁期内每年7月20日前缴纳当年租金和物业管理费，第一年租金与物业管理费在2021年1月19日前交纳；原告应2020年7月20日前将本合同约定的租赁物业交付给被告麒麟公司使用；被告麒麟公司须在本合同签订之日起一个月内办理物业入驻手续并入场装修，被告麒麟公司未按时办理入驻手续并入场装修，原告有权单方面终止本合同；麒麟公司逾期缴纳相关费用，每逾期一日被告麒麟公司须按年度租金的万分之三向原告支付违约金，逾期30日原告有权单方面终止合同并将被告麒麟公司无偿清退出所租赁的物业；合同期满且被告麒麟公司未签订续租合同或者租赁期内合同提前解除时，被告麒麟公司须在合同期满后或者租赁期内合同提前解除后15个工作日内无条件腾空租赁物业，未按时腾空，原告有权强制腾空并要求被告麒麟公司承担由此造成的损失。该合同上加盖了被告麒麟公司的公章，并有法定代表人***的签名。 2020年8月3日，被告麒麟公司与被告云开公司签订了《邵阳新经济产业园梦工厂直播基地企业引进（孵化）合同》（以下简称企业引进合同），约定：被告麒麟公司提供邵阳市大祥区XX邵阳新经济产业园主楼第4、第5做为被告云开公司运营办公场地，合计面积1880㎡；租金组成物业租赁标准为25元/㎡/月、物业费3元/㎡/月，租赁期间，被告云开公司每年10月1日前，向麒麟公司或麒麟公司委派的物业公司缴纳租金费用。 合同签订后，被告麒麟公司将上述承租的原告物业全部交给被告云开公司，被告云开公司入驻并使用该物业。后经协商，被告云开公司陆续将新经济产业园主楼第14、第17层及食堂后坪退还给原告，予以退租。2021年11月4日，原告向被告云开公司发出《催款通知》，要求被告云开公司在收到通知的7个工作日内支付新经济产业园主楼第17层、食堂后坪共710㎡物业的租金及物业费128865元；支付新经济产业园主楼第4层、第5层、辅楼1第4层、第5层共1880㎡物业的租金及物业费682440元。2021年12月2日，被告云开公司向原告出具《承诺书》，承诺：“云开公司按季度支付邵阳新经济产业园主楼第4层、第5层的2021年度房租和物业管理。第一笔租金153690元、物业费16920元，支付时间是收到邵阳新经济产业园主楼第17层防水工程验收款当日；第二笔租金153690元、物业费16920元，支付时间是2022年4月1日；剩下款项共341220元支付时间在2022年6月20日之前”。但被告仍然未履行付款义务。2022年7月26日，被告麒麟公司及被告云开公司法定代表人***向原告出具《承诺书》，承诺于2022年8月1日之前结清所欠费用（房屋租金、水电费），如未履行本承诺，原告将于8月1日采取强制腾房搬离措施。但被告方仍未按照承诺的期限结清所欠费用，2022年8月1日原告对被告云开公司承租使用的物业予以强制腾房，并由湖南省邵阳市罡大公证处进行证据保全公证，原告支付了公证费及摄像费共计10500元，搬迁及卫生费用15280元。 本案诉讼中，被告麒麟公司向本院提交《司法鉴定申请书》，申请对本案证据中被告麒麟公司的公章及法定代表人***签名的一致性进行司法鉴定。但在本院书面通知被告麒麟公司按照司法鉴定机构的要求补充鉴定材料后，被告麒麟公司以其无义务证明原告提交证据材料中合同及协议的真伪为由而撤销司法鉴定申请。 以上事实，有当事人营业执照、企业信息公示报告、租赁合同、催款通知、承诺书、协议书、网上银行电子回单、司法鉴定申请书、通知书、撤销司法鉴定申请书及当事人陈述等予以佐证，足以认定。 本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。关于本案中被告麒麟公司在租赁合同、协议书及承诺书中公章及法定代表人签名的真实性。本案中被告麒麟公司与原告的租赁合同、协议书及向原告出具的承诺书中使用的公章与被告麒麟公司与被告云开公司签订企业引进合同中使用的是同一公章，在企业引进合同签订前后，云开公司代理人***与被告麒麟公司的法定代表人***等均有联系，并有经济上的往来。尤其是，被告麒麟公司主动申请对公章及***签名的一致性进行司法鉴定，自愿承担相应的举证责任，但在本院书面通知其补充鉴定材料，被告麒麟公司未予提供，并撤回鉴定申请。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立”及第三十一条第二款“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果”，故本院对本案中被告麒麟公司的公章及法定代表人的签名的一致性予以确认。 原告与被告麒麟公司签订《租赁合同》及被告麒麟公司与被告云开公司签订的《企业引进合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告麒麟公司将从原告处租赁的房屋及场地交由被告云开公司独立经营，进行管理、使用和收益。原告对此表示同意并与被告云开公司结算房屋租金、物业管理费等相关费用，向被告云开公司发出《催款通知》，被告云开公司亦向原告出具付款承诺书。原告依约将租赁房屋及场地交付被告方，被告麒麟公司承租人未按照合同约定的期限交纳租金，构成违约行为，应承担相应的违约责任；而被告云开公司与原告虽无直接的合同关系，但被告云开公司向原告承诺支付租金及物业管理费用，构成债务加入，应与被告麒麟公司承担连带责任。被告云开公司在承担连带责任后，对其支付的超出《企业引进合同》所应承担的部分租金、物业管理费等，可另行向被告麒麟公司追偿。被告云开公司辩称其与原告不存在租赁关系，不应承担支付租金的责任的主张不能成立，本院不予采信。二被告向原告出具承诺书，承诺于2022年8月1日之前结清所欠费用（房屋租金、水电费），如未履行本承诺，原告将于8月1日采取强制腾房搬离措施。但二被告逾期仍未能支付，构成违约，按照租赁合同约定逾期缴纳相关费用，每逾期一日须按年度租金的万分之三向原告支付违约金。本案中二被告对所欠租金、物业管理费及违约金的数额未提出异议，视为对其金额的确认，故原告请求被告麒麟公司支付租金730845元、物业管理费80460元并支付违约金69284.1元的诉讼请求有理，本院予以支持，被告云开公司对上述被告麒麟公司所欠原告的债务承担连带责任。因二被告既未按照承诺支付拖欠的租金及物业费，也未按照承诺自行搬离，原告于2022年8月1日对租赁房屋及场地予以腾空，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，故本院确认原告与被告麒麟公司签订的租赁合同自2022年8月1日解除。合同解除后，原告应将搬离的物品返还给被告云开公司，原告因腾空房屋所支付的公证费用10500元、搬迁费用15280元由被告云开公司承担。 据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十二条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条、第九十五条之规定，判决如下： 一、原告邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司与被告湖南盛世麒麟文化传媒有限公司的《邵阳新经济产业园物业租赁合同》于2022年8月1日解除； 二、被告湖南盛世麒麟文化传媒有限公司在本判决生效后10日内向原告邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司支付拖欠租金730845元、物业管理费80460元及违约金69284.1元。被告湖南云开智联电子商务有限公司承担连带清偿责任； 三、被告湖南云开智联电子商务有限公司在本判决生效后10日内向原告邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司支付公证费用10500元、搬迁费用15280元； 四、原告邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司在本判决生效后10日内将搬离的被告湖南云开智联电子商务有限公司的物品返还给被告湖南云开智联电子商务有限公司； 五、驳回原告邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费计6302元，由被告湖南盛世麒麟文化传媒有限公司负担，被告湖南云开智联电子商务有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十二月二十日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息、或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无下理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十一条当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。 对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。 第九十五条一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。