某某、兰州某某有限公司与甘肃省某某有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2024）甘01民终3818号 上诉人（原审被告）:***，女，1986年2月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 上诉人（原审被告）：兰州某某有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女。 被上诉人（原审原告）：甘肃省某某有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，甘肃合睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，甘肃合睿律师事务所实习律师。 上诉人***、兰州某某有限公司（以下简称某丁公司）因与被上诉人甘肃省某某有限公司（以下简称某甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（以下简称一审法院）（2024）甘0102民初3202号民事判决（以下简称一审判决），向本院提出上诉。本院于2024年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、某丁公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人要求上诉人***承担责任的诉请;改判确认房屋租赁合同于2023年6月9日解除;改判驳回被上诉人要求返还房屋的诉请;改判上诉人某丁公司承担自2023年4月1日至2023年6月9日的房租;改判驳回被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由:一、一审法院对法律的理解错误，判决上诉人***承担责任完全错误。首先，上诉人***是在《2021房屋租赁合同》承租人处签字，但是，一审中，上诉人***已经明确陈述且提供证据证明，***是以兰州某某有限公司设立人的名义与被上诉人签订的房屋租赁合同。且在后期合同实际履行过程中，上诉人***个人并没有与被上诉人履行该份合同，上诉人***签订房屋租赁合同的目的也是为了某丁公司的经营，不是为了上诉人***个人私利。其次，《中华人民共和国民法典》第七十五条规定:“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受;法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”该条法律规定有适用的先后顺序，先适用第一款，再适用第二款。第一款明确规定“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受;”上诉人***作为某丁公司的设立人，为了设立公司而与被上诉人签订的租赁合同，法律后果应当由公司承担。且该条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”被上诉人可以选择某丁公司或者设立人***承担责任，而不是要求法人与设立人共同承担责任。也就是说，成立后的法人与设立人之间只能择其一，不能同时主张。这才是本条规定的原意，一审法院曲解该法条规定，判决上诉人承担合同责任，完全是对法律的错误理解。再次，一审法院适用的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（2020修正）第二条:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持;公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”也是对该条的错误理解，该条规定与上述《民法典》第七十五条规定一致。该条原意也是分公司设立后由公司承担，也可以选择由设立人承担责任。公司没有成功设立由发起人承担责任。一审法院只看到该条的前半部分却对后半部分置之不理。且该条最高人民法院有专门的答记者问，具体如下:最高人民法院民二庭负责人就《关于适用若干问题的规定（三）》答记者问，问:公司法司法解释（三）对公司设立阶段发起人订立的合同的责任承担是怎样规定的答:发起人是设立中公司的机关，承担公司筹办事务。在公司设立阶段发起人对外订立的合同有的是为了设立公司即为了公司利益，有的则可能是为了实现自身利益。一般来讲，前一类合同中的责任应当由公司承担，后一类合同中的责任应当由发起人自己承担。但是实践中，上述合同的相对人往往并不能确切地知道该合同是为了实现谁的利益，也不知道合同最终的利益归属，所以如果按照利益归属标准来确定合同责任主体，将使合同相对人的利益面临较大风险。为了适当降低合同相对人的查证义务、加强对相对人利益的保护，公司法司法解释（三）总体上按照外观主义标准来确定上述合同责任的承担。本案中，从后期合同履行情况来看，就是某丁公司与被上诉人在履行房屋租赁合同，与上诉人***没有任何关系，强行背离该法条的原意，判决***承担合同责任，完全错误。 二、一审法院判决确认合同于2023年9月15日解除完全错误。1.一审判决书第五页末第六页初明确查明“原告公司于2023年6月9日将案涉大门上锁，以催促被告尽快缴纳租金，但被告仍未按期缴纳。”既然已经认定被上诉人2023年6月9日锁了大门，依据案涉合同第五条违约责任5.1约定:“除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律法规，以致不能实现合同目的，另一方有权提前解除，本合同造成的损失由责任方承担。”2023年6月，上诉人某丁公司给被上诉人发送《告知函》，明确因被上诉人2023年6月9日私自锁了出租房门，已经导致上诉人学员退费退学，给上诉人造成严重经济损失，上诉人租赁房屋的合同目的无法实现，双方的租赁合同已经于2023年6月9日解除。上诉人行使合同解除权有事实及法律依据。因此合同已经于2023年6月9日解除。一审法院认定上诉人没有解除权，以被上诉人《律师函》确定的2023年9月15日为合同解除日完全错误，应予以纠正。且根据公平原则，确定2023年6月9日为合同解除日对上诉人与被上诉人都公平。上诉人对无法按期缴纳租金违约的事实认可，但是，被上诉人不能因为上诉人没有按期缴纳租金就私自锁门，被上诉人私自锁门也构成违约。双方对合同解除均有过错。且锁门就代表着被上诉人不再履行租赁合同，上诉人也再没有使用过被上诉人的房屋，一审法院对此视而不见，还判决2023年9月15日合同才解除，让上诉人在没有使用租赁房屋的情况下，无故承担2023年6月9日至2023年9月15日的租金，对上诉人极其不公平。 三、一审法院判决上诉人返还被上诉人房屋完全错误。1.2023年6月9日，被上诉人锁了出租房屋后，上诉人给被上诉人发送了《告知函》，双方的房屋租赁合同已经解除，上诉人再没有使用过该房屋，且该房屋实际上已经由被上诉人自己控制，上诉人也没有对出租房屋上锁，被上诉人完全控制着出租房屋，已经将房屋收回了，何来上诉人返还被上诉人房屋因为被上诉人自己私自上了锁，上诉人自己都进不去房屋，从哪里去返还呢怎么返还呢因此，一审法院判决上诉人返还被上诉人房屋完全错误。2.上诉人租赁该房屋经营瑜伽，瑜伽训练本来就没有多少器材，且被上诉人私自锁门后，上诉人多次找被上诉人协商开门把剩余的物品搬走，被上诉人以上诉人不缴纳房租就不开门，也不让撤东西，才导致上诉人的物品无法搬走，上诉人一审提交的短信聊天记录完全能够证明这个事实。 四、一审法院判决上诉人支付被上诉人2023年4月1日至2023年9月15日的租金271985.472元及按照日1632元的标准支付，自2023年9月16日至实际返还房屋之日的房屋占用费完全错误。1.如前所述，被上诉人2023年6月9日自私锁门之后，上诉人再也没有使用过被上诉人的房屋，2023年6月9日合同已经解除。租金应自2023年4月1日计算至6月9日，而不应计算至9月15日。2.一审法院判决租金中没有扣除上诉人交纳的押金50770元，该押金应在计算租金时予以扣除。3.2023年9月16日之后的房屋占用费不应当计算。如前所述，被上诉人2023年6月9日自私加锁，代表其已经收回了房屋。且事实上，出租房屋自2023年6月9日已经由被上诉人控制。只是因为社会经济下滑，被上诉人的房屋没有租出去而已。若有承租人愿意承租，被上诉人早已出租了该房屋，不会留着给上诉人继续计算租金和房屋占有使用费。再者，2023年6月9日被上诉人私自锁门后，上诉人一直协商解锁搬走剩余物品，被上诉人以不交清拖欠房租为由不让搬，才导致上诉人的部分物品留在了房屋内。也就是说，是被上诉人不让上诉人搬走物品，而不是上诉人拒不搬走。因此，一审法院判决上诉人支付2023年9月16日之后的房屋占用费完全错误。 五、一审法院判决上诉人以月租金50769.68元为基数按照年利率4.745%向上诉人承担自2023年4月1日至实际返还房屋的违约金错误。上诉人认可逾期支付房租的事实。但是，被上诉人私自锁门，造成上诉人学员退学退课，给上诉人也造成严重的经济损失，本案上诉人与被上诉人都存在过错，应过错相抵，上诉人不承担违约责任。 综上，一审法院对法律理解有误，判决上诉人***承担合同责任错误;一审查明的部分事实错误，判决结果不正确。请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判或发回重审。 某甲公司辩称，一、一审法院判决***与某丁公司共同承担房屋租金、房屋占用费、违约金、物业费、水电费、取暖费等费用的法律适用正确。首先，上诉人上诉称“适用的先后顺序”“按照外观主义标准来确定上述合同责任的承担”等上诉理由属于对法律条文片面的、主观的文理解释，其解释超出了法律条文本身的含义，是其主观上对法律条文的延伸。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定并未排除公司成立后以发起人名义对外签订的合同中发起人的责任承担。其次，***承担责任符合合同相对性原则。发起人***与出租人某甲公司签订的《房屋租赁合同》未违反法律规定，合法有效，且***作为与某甲公司签订合同的相对方，在某甲公司向其主张合同权利的情况下无法免责。最后，发起人与公司共同承担合同责任已在司法实践当中进行了体现。湖南省高级人民法院（2021）湘民申1332号《民事裁定书》中本院认定部分载明，“该条款（原公司法解释三第二条）系从加强对合同相对人利益保护的角度出发，确定上述合同责任的承担主体，即发起人承担责任是一般原则，但在法律规定的条件下，公司亦应承担合同责任，同时在公司承担责任的情况下，并未免除发起人的责任。”综上，一审法院判决由***和某丁公司共同承担相关责任法律适用正确。 二、一审判决认定《2021房屋租赁合同》于2023年9月15日解除事实认定清楚，法律适用正确。第一，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”***与某甲公司签订的合同第五条5.3对承租方逾期支付租金情况下出租方（某某物业公司）的解除权进行了约定，约定的解除条件为逾期支付租金30个自然日，该解除条件已成就。某甲公司于2023年9月14日向上诉人邮寄了《律师函》告知其解除合同，上诉人于2023年9月15日签收，故一审判决认定合同解除之日为2023年9月15日并无不当。第二，上诉人所述其于2023年6月向某甲公司发送《告知函》，告知合同已解除的行为并不发生法律效力。双方合同约定了非违约方的解除权，而上诉人作为逾期支付租金的违约方并不享有解除权，也不享有法定解除权，故其无权向某某物业公司主张解除合同，其发送《告知函》的行为不发生解除合同的法律效力。综上，一审判决认定《2021房屋租赁合同》于2023年9月15日解除事实认定清楚，法律适用正确。 三、一审法院判决上诉人返还房屋、支付房屋占用费、支付违约金事实认定清楚，法律适用正确。首先，上诉人声称的“某甲公司私自加锁”并不属实。事实是，2023年6月9日当晚，一伙搬运人员私自闯入大楼，准备抢夺上诉人房内的物品，而现场既未出现***，也未出现该瑜伽馆工作人员，在某甲公司安保人员询问下，该伙人员也拒不配合保安说明是谁派其搬运？在承租人未办理腾退房屋手续也未知会某甲公司要搬走物品的情况下，为保护上诉人财产权益，安保人员不得已临时上锁制止搬运，并于次日6月10日早晨7：00就已开锁，并及时在微信上告知上诉人相关情况，已尽到合理告知义务及财产保护义务，且并未影响其正常经营。其次，上诉人是本案中的拖欠租金违约方，上诉人上诉称“被上诉人完全控制着出租房屋，已经将房屋收回了”属于无视合同约定和法律规定的诡辩，某甲公司在上诉人违约的情况下，有权要求上诉人支付欠付租金后腾退房屋。此外，一审判决对房屋租金和房屋占用费的计算正确。案涉合同不因上诉人发送《告知函》的行为而解除，合同解除的日期应为上诉人签收《律师函》的2023年9月15日。合同解除后上诉人有支付欠付租金和腾退房屋的合同义务和法定义务，而在此期间给某甲公司造成的损失也是上诉人的违约行为导致的，故上诉人应当向某甲公司支付房屋占用费。最后，一审判决认定上诉人支付违约金正确。案涉合同第五条5.3、5.6中对承租方违约应承担的违约责任进行了明确约定，且原审判决已根据实际情况和公平原则对违约金进行了一定的减免。上诉人学员退课是因疫情期间上诉人经营不善导致，与某甲公司无关，某甲公司不应对其损失承担任何责任。综上，上诉人的全部上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 原告某丙公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告***之间签订的《2021年房屋租赁合同》于2023年9月15日解除；2、判令二被告立即将兰州市城关区××路××号××楼北侧房屋交还原告；3、判令二被告立即向原告支付2023年4月1日至2023年9月15日期间欠付租金271985.472元，并按照50769.68元／月的标准向原告支付2023年9月16日起至实际腾房完毕之日止的占用期内租金；4、判令二被告以2023年4月1日至2023年9月15日期间欠付租金271985.472元的20%为标准，向原告支付滞纳金54397.1元，并按照占用期内（自2023年9月16日起至实际腾房完毕之日止）租金总金额的20%向原告支付违约金；5、判令二被告立即向原告支付2023年6月30日前欠付物业费42508.8元，并按照3542.40元／月标准向原告支付2023年7月1日起至实际腾房完毕之日止的物业费；6、判令二被告立即向原告支付欠付水电费9398.85元、取暖费55403.13元；7、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院查明的事实：2021年5月8日，原告某丙公司（甲方）与被告***（乙方）签订《2021年房屋租赁合同》，约定被告***承租原告所有的位于甘肃省兰州市城关区××路××号××楼××、建筑面积708.48平方米的房屋作商业用途使用。租期为三年，自2021年7月1日起至2024年6月30日止。租金按照建筑面积计算，2021年7月1日至2022年6月30日为65元／平方米／月，2022年7月1日至2023年6月30日为68.25元／平方米／月，2023年7月1日至2024年6月30日为71.66元／平方米／月。租赁期内的电费、水费、垃圾清运费、取暖费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方按实际发生费用自行缴付，不纳入租金中。租金押一付三按季度结算，逾期交付房租，每逾期一天按应缴房租款的0.5%加收滞纳金。乙方在签订合同的同时需向甲方支付一个月的房屋租金作为履约保证金50770元。合同第五条5.3约定，逾期交付租金的，如果逾期30个自然日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。5.5租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内场地占用费，场地占用费比照市场价相应的租金收取，并有权按占用期场地占用费总额的20%收取违约金。5.6甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。合同对其他事项进行了约定。 2021年9月29日，原告某丙公司（乙方）与被告某丁公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，对案涉房屋的物业管理相关事项进行约定，物业费为5元／月／平方米，每月3542.4元。乙方向甲方提供物业、水、电、暖费增值税发票，甲方按季度进行付款。合同还约定了其他事宜。 合同签订后，原告将房屋交付被告***使用。2021年6月24日，被告某丁公司正式成立，被告***为该公司法定代表人。双方从2021年7月1日开始计算租金。被告缴纳租金至2023年3月31日，此后的租金未再缴纳。原告公司于2023年6月9日将案涉房屋大门上锁，以促使被告尽快交纳租金，但被告仍未按期交纳。后经原告方多次催交未果，故涉诉。 另查明，2023年9月14日，原告向被告***邮寄送达《律师函》，告知自收到该函之日，双方签订的《2021年房屋租赁合同》正式解除，2023年9月15日原告签收邮件。截止开庭之日，被告方仍未腾空案涉房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告某丙公司分别与被告***、被告某丁公司签订的《2021年房屋租赁合同》《物业管理服务合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告依约将房屋交付给被告使用，被告交纳租金至2023年3月31日之后，未及时交纳剩余租金，经原告多次催交均未支付，构成根本违约，原告作为守约方享有解除权。原告于2023年9月14日通过邮寄方式向被告通知解除案涉合同，被告***于2023年9月15日签收邮件，故合同解除之日为2023年9月15日，一审法院对原告请求解除房屋租赁合同的诉请予以支持。 关于原告主张返还房屋之诉请，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”。《2021年房屋租赁合同》解除后，二被告丧失对案涉房屋享有权利的合法依据，应当向原告返还该房屋，故对原告主张返还房屋的诉请，一审法院予以支持。此外，本案系被告违约致使合同解除，故被告应承担违约责任。根据双方约定的2022年7月1日至2023年6月30日、2023年7月1日至2024年6月30日的租金支付方式可知，双方约定的2022年7月1日至2023年6月30日期间日租金应为1612元（68.25元/平方米/月×708.48㎡÷30日≈1612元/日），2023年7月1日至2024年6月30日期间日租金应为1632元（71.66元/平方米/月×708.48㎡÷30日≈1632元/日）。故原告主张被告向其交纳2023年4月1日至2023年9月15日的租金271985.472元，一审法院予以支持。同时，对于2023年9月16日起的房屋占用使用费，一审法院予以支持，按照每日1632元的标准计算至实际返还之日。 关于原告主张2023年6月30日前的物业费42508.8元、水电费9398.85元、取暖费5540313元的诉请，因双方合同中有约定，且被告对原告方提交的该组证据均无异议，故对该部分一审法院予以支持。关于2023年7月1日之后所产生的物业费，庭审中查明，被告自2023年6月30日之后未再使用案涉房屋，且原告对案涉房屋上锁，阻止被告将屋内物品搬出，该行为欠妥，原告方存在一定过错，故对该部分一审法院不予支持。 关于原告主张违约金之诉请，本案中，原告主张自2023年4月1日起以欠付租金271985.472元的20%即54397.1元支付违约金虽有合同依据，但我国《中华人民共和国民法典》规定的违约金主要是为了弥补守约方的损失而兼顾一定的惩罚功能。本案原告未提交证据证明因被告的违约对其造成的实际损失，该违约金的约定过高，一审法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告以月租金50769.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2023年4月贷款市场报价利率（3.65%）的1.3倍支付违约金。 对于被告***辩解其系被告某丁公司法定代表人，租赁案涉房屋系某丁公司实际使用，其不应承担支付租金的意见。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七十五条第二款“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定及合同相对性原则，对被告***的辩解理由不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七十五条第二款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告甘肃省某某有限公司与被告***签订的《2021年房屋租赁合同》于2023年9月15日解除；二、被告***、兰州某某有限公司于本判决生效后十五日内向原告甘肃省某某有限公司返还位于甘肃省兰州市城关区××路××号××楼××房屋；三、被告***、兰州某某有限公司于本判决生效之日起五日内向原告甘肃省某某有限公司支付2023年4月1日至2023年9月15日的房屋租金271985.472元，并按照每日1632元的标准支付自2023年9月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；四、被告***、兰州某某有限公司于本判决生效之日起五日内以月租金50769.68元为基数，按照年利率4.745%向原告甘肃省某某有限公司支付自2023年4月1日起至实际返还房屋之日止的违约金；五、被告***、兰州某某有限公司于本判决生效之日起五日内向原告甘肃省某某有限公司支付2023年6月30日前欠付物业费42508.8元；六、被告***、兰州某某有限公司于本判决生效之日起五日内向原告甘肃省某某有限公司支付水电费9398.85元、取暖费55403.13元；七、驳回原告甘肃省某某有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3903元（已减半），由原告甘肃省某某有限公司负担391元，由被告***、兰州某某有限公司负担3512元。 二审中，当事人提交了新证据。本院依法组织进行了质证。上诉人***、某丁公司提交三张照片，证明案涉房屋现在由被上诉人支配并使用。被上诉人某甲公司质证意见：对真实性认可，拍摄时间不清，对关联性和证明目的均不予认可，被上诉人并未额外增设任何锁链，是瑜伽馆本来的门锁，禁止吸烟的照片看出，上诉人至今仍在占用房屋，且在房屋内放着大量物品。 被上诉人某甲公司提交与***短信截图一张、通话记录截图一张，证明上诉人至今仍然占用案涉房屋。上诉人***、某丁公司质证意见：对真实性认可，证明目的不予认可，2023年7月13日与被上诉人协商过，器械没有搬走是被上诉人不让搬。 本院经审查认为，双方当事人对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认。对上述证据的证明目的，本院将结合在卷其他证据及当事人庭审陈述等事实综合分析予以认定。 本院另查明，***、某丁公司于2024年6月27日当庭表明放弃案涉房屋内未搬离的所属物品，某甲公司同意于2024年6月27日收回房屋。 2021年***向某甲公司交纳房屋押金50770元，未在租金中予以扣除。 本院认为，根据当事人诉辩主张及庭审情况，本案二审争议焦点为：1.上诉人应当向被上诉人支付的租金及各项费用如何认定？2.上诉人应否向被上诉人支付违约金？ 关于争议焦点1.《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”案涉《2021年房屋租赁合同》系双方当事人自愿协商签订，合法有效。该合同第四条约定租赁期内，未经出租人事先同意，承租人不得提前解除合同。第五条约定“逾期交付租金的，每逾期1个自然日，乙方须按逾期金额的【/】向甲方支付违约金。如果逾期30个自然日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。”上诉人自2023年4月1日起未缴纳租金，逾期超过30日，被上诉人于2023年9月11日通知解除合同符合上述法律规定和合同约定，一审法院认定双方租赁合同于上诉人收到解除通知之日即2023年9月15日解除正确，本院予以确认。上诉人以其于2023年6月27日向被上诉人发出告知函主张合同于2023年6月9日解除，与本案查明的事实不符，本院不予支持。因被上诉人现已收回房屋，本院对返还房屋的诉讼请求不予支持。 关于租金及房屋占用费数额的认定，根据被上诉人向上诉人发送的《律师函》载明：自你单位收到本函之日，双方签订的《2021年房屋租赁合同》正式解除，限你单位收到本函之日起5日内腾退房屋，办理交房手续，支付欠缴的2023年4-9月房屋租金271985.47元、物业费42508.8元、水电费9398.85元、采暖费（暖气费）55403.13元，合计379296.25元费用，并承担未腾退房屋占用期内的租金、物业费、水电费、取暖费及相应违约金。上诉人于2023年9月15日收到《律师函》后，于2023年9月18日向被上诉人工作人员提出于2023年9月19日腾退场地并且询问是否需要开具证明，被上诉人工作人员回复与律师沟通给出的答复是先缴费后搬东西，搬的前提是把费用结清。本院认为，上诉人收到被上诉人发送的《律师函》后，在被上诉人给予的宽限期内，明确表明同意解除合同并腾退场地，且征询了被上诉人搬离物品所需的手续，此时上诉人已无继续占有案涉房屋的意愿，而被上诉人又违反限期搬离的通知，提出先缴费后搬东西的要求，使得上诉人所属物品未及时搬离，导致损失进一步扩大。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合双方合同约定及履行情况，上诉人承担逾期交纳租金的违约责任，被上诉人自行承担损失扩大的责任。综上，上诉人应当向被上诉人支付租金271985.47元，因被上诉人收取的50770元保证金尚未在租金中予以抵扣，为减少双方当事人诉累、实质性化解纠纷，本院对保证金予以扣减，据此，上诉人还应支付的租金为221215.47元。二审庭审中上诉人对被上诉人主张的物业费42508.8元、水电费9398.85元、取暖费55403.13元均认可，本院予以确认。 关于争议焦点2.本院认为，上诉人存在欠付租金的行为，构成违约，一审法院兼顾双方合同利益，酌定上诉人以月租金为基数，按照年利率4.745%向被上诉人承担违约金，符合法律规定和本案实际情况，因房屋已经返还，违约金应当计算至租金付清之日。***作为某丁公司发起人以自己名义与某甲公司签订了案涉租赁合同，一审认定***承担共同付款责任有事实及法律依据，本院予以维持。 综上所述，***、某丁公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2024）甘0102民初3202号民事判决第一项、第五项、第六项及案件受理费部分； 二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2024）甘0102民初3202号民事判决第二项、第三项、第四项、第七项； 三、***、兰州某某有限公司于本判决生效之日起五日内向甘肃省某某有限公司支付房屋租金221215.47元； 四、***、兰州某某有限公司于本判决生效之日起五日内以月租金50769.68元为基数，按照年利率4.745%向甘肃省某某有限公司支付自2023年4月1日起至租金付清之日止的违约金； 五、驳回甘肃省某某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6197元，由***、兰州某某有限公司负担5577元，由甘肃省某某有限公司负担620元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员?*** 审判员*** 二〇二四年八月二十七日 法官助理*** 书记员***