某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第二人民法院 民事判决书 （2022）粤2072民初3121号 原告：吴某，男，1989年3月11日出生，汉族，住陕西省丹凤县。 委托诉讼代理人：***，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。 被告：***，男，1978年11月7日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告：广东樱花智能科技有限公司，住所地广东省中山市小榄镇宝丰宝成路19号之三。 法定代表人：***，该公司经理兼执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：***，广东厚弘律师事务所律师。 原告吴某与被告***、广东樱花智能科技有限公司（以下简称樱花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月21日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某的委托诉讼代理人***，被告***、樱花公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴某向本院提出诉讼请求：1.确认吴某与***签订的厂房租赁合同于2022年1月15日解除；2.判令***、樱花公司向吴某返还已支付的厂房租赁保证金219000元及吴某预付的一个月租金73000元；3.判令***、樱花公司向吴某支付违约金87600元。事实和理由：2021年11月11日，吴某与***签订厂房租赁合同，约定***、樱花公司将坐落于中山市××镇××路××号宝丰工业厂房Ｃ栋出租给吴某使用，租赁期限自2021年11月12日至2023年10月31日止，月租金73000元，厂房租赁保证金219000元，免租期为2021年11月24日至2021年12月8日，租金于2021年12月9日起算。合同签订后，吴某依约向***、樱花公司支付厂房租赁保证金219000元，预付一个月租金73000元，***、樱花公司就上述款项向吴某出具了相应收据。后吴某了解到***、樱花公司所出租的厂房并未经过合法报建取得相应产权证书，并且经查证上述厂房位于中山市老旧厂房工业区改造范围红线内，随时会导致合同目的无法实现。经吴某多番沟通，***、樱花公司拒绝归还房屋保证金及预付租金。 ***辩称，其系樱花公司法定代表人，以该公司法定代表人身份与吴某签订房屋租赁合同，不应对本案承担相关责任。 樱花公司辩称，案涉建筑物已获得政府许可，不属于违章建筑；目前无证据显示案涉租赁物位于中山市老旧厂房工业区改造红线范围内而导致合同无法履行，吴某单方解除租赁合同违约，应承担违约责任并支付2021年11月30日至2022年1月15日期间的租金；其从业主方中山市小榄镇宝丰社区居委会得知案涉租赁物2005年就已申请了消防验收，该建筑建设时间在2005年之前，不适用城乡规划法，不存在违法建筑一说。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及案件事实，本院经审理认定如下：2021年11月11日，***与吴某签订厂房租赁合同，约定：***将位于中山市××镇××路××号宝丰工业厂房Ｃ栋出租给吴某办厂经营使用，租期2021年11月12日至2023年10月31日，每月租金73000元，签订合同之日，吴某应向***支付租赁保证金219000元，合同期满交清所有租金和费用后不计息退还；租赁期内任何一方单方解除合同的，需提前三个月书面通知对方即可，否则守约方有权按租赁合同期内租金总额的10%收取违约金；厂房交付当日开始计算免租期，免租期十五天等。***向吴某出租的案涉房屋系***2020年10月26日从中山市小榄镇宝丰股份合作经济联合社（以下简称宝丰经联社）租赁而来，后宝丰经联社、***与樱花公司三方签订厂房租赁合同主体变更三方协议，将承租人由***个人变更为樱花公司，但该三方协议签订时间不详（***、樱花公司举证的吴某与***的厂房租赁合同尾部，宝丰经联社备注“同意转租”并加盖了公章），该协议第二条第一款明确载明，自2021年11月1日起，***与宝丰经联社的原租赁合同承租人变更为樱花公司。吴某与***的上述合同签订后，吴某向樱花公司支付押金219000元，交纳租金73000元，樱花公司向吴某出具了收据。吴某与樱花公司员工***的微信聊天记录显示：1.2021年11月25日，***“吴总：免租期为2021年11月24日至2021年12月8日，2021年12月9日开始计租”，吴某回复“ｏｋ”；2.2022年1月13日，吴某称“11号下午我跟您沟通的事宜，第一点，我们的合同期，免租期能否增加，第二点，如果不能有改动，我们考虑退租事宜，由于贵司厂房属于村集体财产，因中山市目前推进的老旧厂房改造工程，我司综合考虑后期的装修等各方面费用，合同年限过短，只有一年零十个月，风险过高，望知悉”；2022年1月15日，吴某“禹总，这个大门我们买了一把新锁，钥匙我们全部都放在盒子里面放到厂房里面了”“明天开始我们就不过去了”“2022年1月15号开始里面的安全问题等与我司无关”，***回复“厂房合同期间使用权归属你们，请知悉”；3.2022年1月18日，***向吴某发送了租金催交函；4.2022年2月14日，***“吴总，由于您未经王总同意，擅自将钥匙扔进租赁厂房并要求解除合同。我们今天无奈开锁进入厂房确认水电费及相关情况。厂房已经没有您的物品并被空置。现正式通知您，王总今日起收回厂房……”。2022年1月14日，吴某向***发送律师函，载明：经了解，案涉厂房并未经合法报建获得相应的产权证书，并经查证厂房位于中山市老旧厂房工业区改造范围红线内，随时会导致合同目的无法实现，***收到律师函之日合同解除。吴某举证的律师函快递记录显示该函于2022年1月15日由保安代收。诉讼中，吴某称案涉租赁物位于老旧厂房工业区改造范围红线内，其举证的图片资料未明确证据来源，无法证明其拟证事实。樱花公司及***举证了案涉租赁物宝丰经联社出具的证明及消防部门的验收意见书，该证明载明案涉租赁物系合法建筑，验收意见书载明消防验收合格，但其未能提供案涉租赁物的合法报建手续。 本院认为，吴某与樱花公司间形成租赁合同关系。因樱花公司未能提供案涉租赁物的建设工程规划许可证等批准建设手续，故双方之间的租赁合同因违反行政法规的效力性规定而自始无效。虽案涉租赁合同被确认无效，但樱花公司已向吴某交付了租赁物，吴某实际使用与否系其自身原因造成，并不阻却其支付占有使用费之义务。双方确认从2021年12月9日起计租，吴某称2022年1月15日其自行对案涉厂房进行上锁即完成了租赁物的交还。本院认为，案涉租赁合同约定单方解除合同的，应提前三个月书面提出，该条款在合同无效后双方亦应遵守，吴某单方对厂房进行上锁的行为未经樱花公司同意，该单方行为不能视为对租赁物交还，亦不能视同案涉租赁合同解除；樱花公司认可2022年2月14日收回了案涉厂房，故吴某实际占有使用案涉厂房的期间为2021年12月9日至2022年2月14日（计67天）；参照双方约定的租金金额73000元/月，该占用期间，吴某应向樱花公司支付占有使用费的金额为163033元（73000元/月÷30天×67天）。案涉租赁合同因违法而无效，租赁保证金樱花公司理应向吴某返还，扣除该租赁保证金及吴某已支付的租金73000元，樱花公司还需退还吴某的费用为128967元（219000元+73000元-163033元）。吴某系租期内提出解除合同一方，如案涉租赁合同有效，其系违约方，现其依据租赁合同第九条第五款主张违约金据理不足，本院不予支持。吴某举证的其与***间的案涉租赁合同签订于2021年11月11日，案涉厂房租赁合同主体变更三方协议虽签订时间不详，但该协议第二条第一款明确载明自2021年11月1日起，***与宝丰经联社的原租赁合同承租人变更为樱花公司，故2021年11月11日前，原租赁合同承租人已变更为樱花公司，结合***、樱花公司举证的其与吴某间的租赁合同加盖宝丰经联社同意转租意见并盖章及樱花公司向吴某出具租赁保证金和租金收据之事实，本院认为，案涉2021年11月11日的租赁合同出租人应为樱花公司而非***，故吴某主张***承担案涉债务支付责任据理不足，本院不予支持。樱花公司举证的宝丰经联社证明及消防验收意见书，并不能等同于租赁物的合法报建手续，其辩称案涉租赁物系合法建筑之意见据理不足，不予采纳。樱花公司如认为吴某在双方案涉租赁合同履行过程中还有其他违约行为，给其造成损失，其可另行主张，其在本案中抗辩违约金据理不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 一、原告吴某、被告***2021年11月11日签订的厂房租赁合同自始无效； 二、被告广东樱花智能科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴某返还租赁保证金等128967元； 三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6994元（原告吴某已预交），由原告吴某负担4618元，被告广东樱花智能科技有限公司负担2376元，并于本判决生效之日起五日内直接支付给原告吴某。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年八月十一日 法官助理*** 书记员***