珠海联港资产运营管理有限公司与珠海市互众实业有限公司物业服务合同纠纷一案民事一审判决书

广东省珠海市金湾区人民法院 民事判决书 (2021)粤0404民初1295号 原告:珠海联港资产运营管理有限公司，住所：珠海金湾区三灶镇航空新城金鑫路137号C2栋612室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东瀛凯邦律师事务所律师。 被告:珠海市互众实业有限公司，住所：珠海市金湾区××××××××××××。 法定代表人：***。 原告珠海联港资产运营管理有限公司（以下简称联港资产公司）诉被告珠海市互众实业有限公司（以下简称互众公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日受理后，依法适用简易程序于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告联港资产公司的委托诉讼代理人***、被告互众公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告珠海联港资产公司提出以下诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付拖欠的2020年1月至12月期间物业服务费144,916.80元，详见附件《被告拖欠物业服务费、水电费及应付违约金明细表》；二、判令被告立即向原告支付拖欠的2020年9-12月水费4615.38元；三、判令被告立即向原告支付拖欠的2020年7月至12月期间电费64,256.81元，详见附件《被告拖欠物业服务费、水电费及应付违约金明细表》；四、判令被告就拖欠的物业服务费、水电费按照应付未付金额每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，暂计至2021年3月25日为25,635.65元，详见附件《被告拖欠物业服务费、水电费及应付违约金明细表》；五、判令被告承担本案受理费、保全费。第一、二、三、四项诉讼请求金额合计：239,424.64元。事实和理由：2019年7月1日，珠海联港城市运营服务有限公司（以下简称联港城市运营公司）作为甲方与被告作为乙方签订了《青湾花园商铺物业管理协议》（以下简称《物业管理协议》），约定联港城市运营公司为被告承租的位于金湾区***××××××××××××***提供物业管理服务。《物业管理协议》第三条第一款约定，乙方自2019年7月1日起交纳商铺的物业管理费，商铺总面积为3019.1平方米，物业管理费标准4.0元/平方米，每月物业管理费为12,076.4元，水电费用按供水供电部门定价收取，公摊电费按实际用电量分摊。《物业管理协议》第三条第二款约定，乙方每月十日之前向甲方交纳当月相关费用，逾期不交费用，甲方有权立即停止水电供应及相关服务。《物业管理协议》第四条约定，物业服务自2019年7月1日起至2024年6月30日止。2020年4月1日，联港城市运营公司、被告及原告签订《转让协议书》，约定联港城市运营公司将其与被告于2019年7月1日签订的《物业管理协议》中权利义务全部转让于原告，被告同意联港城市运营公司之转让行为。2020年12月，被告与案涉商铺出租方珠海联港投资控股有限公司协商解除了租赁合同，被告于2020年12月31日向珠海联港投资控股有限公司交还了案涉商铺，原告自此停止对被告的物业服务。《物业管理协议》签订后被告迟延履行义务的情况为：（1）拖延支付2020年1月至12月物业管理费，每月12,076.40元，合计144,916.80元；（2）拖欠支付2020年9-12月水费4615.38元；（3）拖欠支付2020年7月至12月电费合计64,256.81元。鉴于被告拖欠物业管理费及水电费过多，原告分别于2020年7月9日和10月12日向被告致函催告，但被告在收悉前述催告函后仍拒不支付欠付的相关费用。原告特诉至法院，请求判如诉求。 原告联港资产公司提交以下证据：1.《青湾花园商铺物业管理协议》；2.《转让协议书》。 被告互众公司辩称，其对原告的第一至三诉讼请求无异议，金额和计算标准认可，但是由于公司资金周转困难且亏损，希望原告能够减免滞纳金并给予分期支付。 被告互众公司未提交证据。 经审理查明，2019年7月1日，珠海联港城市运营服务有限公司作为甲方与互众公司作为乙方签订《青湾花园商铺物业管理协议》，约定：乙方所租物业基本情况：广东省珠海市金湾区×××××××××××青湾花园1、2栋临街商铺，商铺建筑面积共3019.1平方米，共有20间铺位；物业管理费收取办法与标准：从2019年7月1日起缴纳商铺的物业管理费，小区商铺总面积为3019.1平方米，物业管理费标准4元/平方米，每月物业管理费12,076.4元,水电费用按供水供电部门定价收取，公摊电费按实际用电量分摊；乙方每月十日前向甲方交纳当月相关费用，逾期不交费用，甲方有权立即停止水电供应及相关服务；服务期限：2019年7月1日起至2024年6月30日止。落款处加盖珠海联港城市运营服务有限公司和互众公司的公章，并有双方的法定代表人或授权代表的签名。 2020年4月1日，珠海联港城市运营服务有限公司作为甲方、被告互众公司作为乙方、原告联港资产公司作为丙方就上述《商铺物业管理协议》签订《转让协议书》，约定：甲方将其在《商铺物业管理协议》中的权利义务全部转让予丙方，乙方同意甲方之转让行为；三方同意，本协议签订后，原协议项下甲方的全部义务和权利均由丙方承继，丙方作为原协议主体继续履行原协议；甲方不再是原协议主体，不再享有任何权利和承担任何义务；自2020年4月1日起，乙方、丙方按原协议的约定履行各自的权利和义务；三方同意，4月1日后甲方因履行原协议所形成的一切权利和义务均由丙方享有和承担。落款处加盖珠海联港城市运营服务有限公司、原告联港资产公司、被告互众公司的公章。 原告联港资产公司主张被告互众公司拖欠2020年1月至12月期间物业服务费144,916.80元，2020年9月至12月期间水费4615.38元，2020年7月至12月期间电费64,256.81元。被告互众公司无异议。 本院认为，珠海联港城市运营服务有限公司、被告互众公司、原告联港资产公司自愿签订《转让协议书》，约定珠海联港城市运营服务有限公司将其在《商铺物业管理协议》中的权利义务全部转让给原告联港资产公司，被告互众公司表示同意。各方意思表示真实。按照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条的规定，原告联港资产公司自2020年4月1日起概括取得《商铺物业管理协议》中珠海联港城市运营服务有限公司的权利义务。且《商铺物业管理协议》内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。原告联港资产公司主张被告互众公司拖欠2020年1月至12月期间物业服务费144,916.80元、2020年9月至12月期间水费4615.38元、2020年7月至12月期间电费64,256.81元，被告互众公司无异议，本院径行予以确认。至于逾期付款违约金，虽然双方并未约定，但是按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被告互众公司未在约定的期限内支付物业服务费、水费、电费，给原告联港资产公司造成了利息损失，应当予以赔偿。原告联港资产公司请求计算逾期付款违约金的金额、起止时间符合合同约定，本院予以确认，但是利息标准按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价率计算较为适宜。故逾期付款违约金的计算方法为：以2020年1-12月各月应付管理费、水费、电费的总金额（详见附表《利息计算表》中序号1-12对应的“合计”一栏中的金额）为基数，按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价率从次月11日起计算至被告互众公司实际清偿之日止的利息金额的总和。原告联港资产公司关于逾期付款违约金的请求中超出上述计算方法的部分，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告珠海市互众实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海联港资产运营管理有限公司支付2020年1月至12月期间物业服务费144,916.80元； 二、被告珠海市互众实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海联港资产运营管理有限公司支付2020年9月至12月期间水费4615.38元； 三、被告珠海市互众实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海联港资产运营管理有限公司支付2020年7月至12月期间电费64,256.81元； 四、被告珠海市互众实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海联港资产运营管理有限公司支付逾期付款违约金[计算方法：以2020年1-12月各月应付管理费、水费、电费的总金额（详见附表《利息计算表》中序号1-12对应的“合计”一栏中的金额）为基数，按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价率从次月11日起计算至被告互众公司实际清偿之日止的利息金额的总和]； 五、驳回原告珠海联港资产运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2446元，由原告珠海联港资产运营管理有限公司负担206元，被告珠海市互众实业有限公司负担2240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年六月二十四日 法官助理*** 书记员*** 序号 日期 管理费（元） 水费（元） 电费（元） 逾期付款违约金 合计（元） 起算日 截止日 利率(年） 1 2020-1-10 12,076.40 0.00 0.00 12,076.40 2020-1-11 实际清偿之日止 同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价率 2 220-2-10 12,076.40 0.00 0.00 12,076.40 220-2-11 3 2020-3-10 12,076.40 0.00 0.00 12,076.40 2020-3-11 4 2020-4-10 12,076.40 0.00 0.00 12,076.40 2020-4-11 5 2020-5-10 12,076.40 0.00 0.00 12,076.40 2020-5-11 6 2020-6-10 12,076.40 0.00 0.00 12,076.40 2020-6-11 7 2020-7-10 12,076.40 0.00 5,456.46 17,532.86 2020-7-11 8 2020-8-10 12,076.40 0.00 15,860.09 27,936.49 2020-8-11 9 2020-9-10 12,076.40 2,231.10 14,665.71 28,973.21 2020-9-11 10 2020-10-10 12,076.40 8,465.99 20,542.39 2020-10-11 11 2020-11-10 12,076.40 2,384.28 9,308.96 23,769.64 2020-11-11 12 2020-12-10 12,076.40 10,499.60 22,576.00 2020-12-11 总金额 144,916.80 4,615.38 64,256.81 213,788.99 无 附表.《利息计算表》