某某等与某某房屋买卖合同纠纷二审判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁01民终13793号

上诉人（原审被告）：**，男，1941年4月14日出生，汉族，住济南市。

上诉人（原审被告）：李秀莲，女，1944年11月2日出生，汉族，住济南市。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人：宋琳（系**、李秀莲之女），女，1969年12月19日出生，汉族，住济南市。

被上诉人（原审原告）：**，男，1982年3月30日出生，回族，住济南市。

委托诉讼代理人：李薇（系**之母），女，1953年8月28日出生，回族，住济南市。

委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。

原审第三人：济南城市建设投资集团有限公司，住所地济南市。

法定代表人：聂军，董事长。

上诉人**、李秀莲因与被上诉人**及原审第三人济南城市建设投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初11888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

**、李秀莲上诉请求：依法撤销一审(2019)鲁0103民初11888号判决第一项、第三项，重新审理改判。事实和理由：一、上诉人不存在重大过错，在2014年12月3日交首款30万元后并没有任何不允许转让的通知。因年龄大有病等原因、思想压力大决定转让此房屋。后有经信委纪检处某处长、牵线搭桥与**签订《房屋转让协议》。签订后规定甲、乙各方在协议中双方责任和义务，其中并约定无论房屋的价格比现在高或低，对双方均无实际意义，低不退，高不补。收取30万元一年利息及转让费共计43000元。房屋转让协议签订后，我们积极配合摇号、选房等各项事宜，对方选中西江**府片区2016年10月8日国家出现限购政策，夫妻名下允许两套住房，不允许拥有第三套住房，为了能让对方顺利网签该房屋，将名下住房低价出售，给我方造成了几十万元的重大损失，现在户口至今在已售出的房屋空挂。2017年7月17日，接到签约通知单向城投提供购房人房屋限购编号。2017年7月28日对方才能顺利交纳西江**府购房款。凭签约单及收据签订《商品房买卖合同》草签版(2017年7月28日，本人当时因限购政策出售房屋款，有能力购买西江**府的团购房，本着给对方签订《房屋转让协议》的相互诚信，本人放弃了购买西江**府团购房的交款)。二、2019年2月21日单位领导到家中口头传达上级精神，不允许转让团购房屋，如果转让需要将房屋交回，且必须按实情上报。我们接此通知后本着为**交付房款的保护，当天给对方说明单位要求，交房后积极多次协商，给予对方合理的补偿，对方至今没答复。请求：一、依法判令《房屋转让协议》生效。按照《房屋转让协议》中规定的承担银行利息及适当赔偿。二、依法撤销差价赔偿。房屋增值款项1243025.4元及评估费13926元不认可。2019年2月21单位明确规定本房屋分三批价格：2014年12月3日为第一批不调价；2016年6月30日以前上调25.94%；2016年6月30日以后涨幅61.9%。本协议是在2015年11月17日签订的《房屋转让协议》，已经上调了25.94%，**2017年7月28日交房款，不能按照我方2014年的购房款计算其增值部分计算差价。三、请求**返还优惠款(西江**府团购房给每位购房职工优惠款三万元)。四、请求**返还**建行银行卡一张、卡号：62170023400********；五、请求**返还与济南城市建设投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》草签版原件。

**辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，造成合同无法履行的原因系**、李秀莲违约造成。**、李秀莲完全可以办理出自己的不动产登记证书，并为**办理转移登记，公务员小区的房子大多数都是这么办理的。二、**、李秀莲对合同条款故意作出错误的解释。1.《房屋转让协议》第七条规定，在办理不动产所有权证变更登记手续前，甲乙双方首先再签订《房屋买卖合同》，该合同中房屋价格应按当时的市场价格载入，无论房屋的价格比现在高或低，对双方均无实际意义，低不退，高不补，只是为办理变更登记（应为转移登记，代理人标注）手续所用。该条款完全系基于合同继续履行且办理转移登记时关于房款价格的约定。2.**、李秀莲曲解了合同的履行价格和违约责任。**主张差价损失系基于合同法第107条规定而非约定。《2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》鲁高法〔2011〕297号第八条规定，关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题。依据合同法第97、113条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。三、《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》明确类似案例人民法院可以作为作出裁判的参考。本案件的基本事实、争议焦点、法律适用与张玉中诉刘爱华、李明房屋买卖合同纠纷案件具有类似性，法院可参考适用。张玉中诉刘爱华、李明房屋买卖合同案件系经济南市中级人民法院审判委员会全体会议讨论通过，且该案件经过省高院再审程序、检察院检察监督程序，案件结果和一审判决结果相符。需要说明的是，张玉中案件中，张玉中作为买受人未支付房款；本案中，**作为买受人，支付了全部房款，一审法院仅仅让上诉人承担了60%的责任，明显不符合比例原则，但为了息事宁人，**没有提起上诉。四、上诉人无权在二审中提出新的请求，**对新的请求不予答辩。综上，**、李秀莲违反诚信原则，为了利益无视法律、罔顾事实，拒绝出售房产，是严重违约的行为，请依法判决。

济南城市建设投资集团有限公司未做陈述。

**向一审法院起诉请求：一、判令解除**与**、李秀莲于2015年11月17日签订的《房屋转让协议》；二、判令**、李秀莲返还**已付房款（含车位款）、补偿款共计1387500元；三、判令**、李秀莲返还**已付房款（含车位款）、补偿款利息（其中20万元定金的利息：以20万元为基数，自2015年11月18日起至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中10万元定金的利息：以10万元为基数，自2015年11月18日起至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中43000元补偿款的利息：以43000元为基数，自2016年1月31日起至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中1044500元购房款的利息：以1044500元为基数，自2017年7月28日起至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；四、判令**、李秀莲赔偿**房屋差价损失2071708元（3316188元-1244479元=2071708元）；五、判令**、李秀莲返还**已支付电费500元；六、本案诉讼费用、鉴定费用由**、李秀莲负担。当庭撤回第三项诉讼请求。

一审法院认定事实：2015年11月17日，**、李秀莲（甲方）与**（乙方）签订《房屋转让协议》。协议约定，甲方**，因济南市市直机关团购位于龙奥北路以南，舜华南路以西，旅游路以北的东城逸家小区一套面积120平方米（科级住房），现因未摇号、选房，所以无法确定楼号单元，楼层及房间号。该房三室两厅两卫（由图纸提供）。现甲方确定将该房转让给有意购买者。乙方确定购买甲方所购房屋。一、甲方于2014年12月3日，已向开发商济南城市建设投资有限公司交付购房款30万元。甲乙双方签订本协议后，当日由乙方向甲方指定的收款人宋琳农行帐户存入20万元，余款10万元，月底一次付清。乙方在摇号、选号当日另支付给甲方4.3万元，作为甲方于2014年12月3日交付购房款30万元的补偿，甲方出具收款收据。二、根据甲方单位通知，甲方按时通告乙方参加摇号、选房、选车位。三、根据乙方所选的房号，由甲方同房屋开发商签订《购房合同》，乙方按合同规定的交款金额及交款期限内，准备好房款余款、车位款、储藏室款。交款时，甲乙双方同时到开发商指定银行过付款。根据过付款的金额和日期，甲方给乙方出具收款收据。至此，房屋全款付清。四、甲方在接到单位通知后，第一时间通知乙方。按规定时间，甲乙双方共同支开发商指定地点，在乙方的监督下办理房屋交接手续，在办理房屋交接手续前，甲方一定要求开发商同去房间对房屋质量进行检查，在确定无质量问题后，方可签字、领钥匙及相关资料。甲方把钥匙交予乙方，相关资料也一并交予乙方。甲方全权委托大女儿宋琳，作为执行本协议的全权代理人，全权代理甲方办理与房屋有关的各项手续，乙方直接同宋琳联系。乙方在办理各种手续中，不需要乙方亲自出面或签字时，全权委托乙方的母亲李薇作为乙方委托代理人。

上述协议签订后，李薇于2015年11月17日转款20万元，11月27日转款10万元，2016年1月30日转款4.3万元于宋琳，履行了双方协议中的付款义务。2017年7月27日，**持**建设银行卡，通过该款向济南城市建设投资集团有限公司交纳购房款。2017年7月28日，城投公司为**出具三份收款收据，1、B地块10号楼10-1-2401号房款1112806元。2、车位款10万。3、B地块10号楼10-1--119号储藏室款131673……上述款项共计1344479元。同日，**交纳一区10－1－2401代收水电费500元。

2020年9月18日山东方正土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》一份，证明评估报告载明价值时点2019年12月13日济南市历下区龙泽路1号西江**府一区10号楼1-2401、1--119储藏室评估价格合计3316188元。**为此次评估支付23210元。

案涉房屋位于济南市历下区龙泽路1号西江**府一区10号楼1-2401，面积138.04平方米。1--119储藏室，面积31.18平方米。2017年12月4日，**办理商品房合同备案登记，所有权人为**。2019年10月23日，上述房屋及储藏室办理权属登记，所有权人为济南城市建设投资集团有限公司。

庭审中经双方确认，双方在协议中约定转让房屋位于东城逸家小区，实际合同履行的转让房屋为西江**府一区10号楼1-2401及1--119储藏室。**于2019年3月8日收房后，未将房屋交付**。双方均主张不执有与第三人签订的购房合同原件，案涉协议中车位未与第三人签订相应的购买合同。

**、李秀莲主张2019年2月21日**单位济南市中小企业公共服务中心到家中口头通知房屋不允许转让，若转让出去要求收回房屋。

一审法院认为，**与**、李秀莲签订的《房屋转让协议》目的为**以**名义购买的涉案团购商品房，并向**支付转让款，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。涉案房屋系济南市市委市政府为解决济南市市直机关、参公事业单位和在龙奥大厦办公事业单位的职工因交通、住房困难而组织的团购房，对购房人的资格有着严格的限制。**不符合购买资格，因此本案双方当事人之间的合同客观上存在重大交易风险。**在收取房屋后未向**交付以自已的行为表明不再继续发行合同后，**在诉讼中选择解除并要求对方赔偿损失，系对自己权利的处分。合同解除后，双方不再继续履行合同，**因不能按合同约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同的利益，对涉案房屋增值的损失，应根据双方过错大小共同分担。

关于过错责任认定及房屋增值损失分担。**作为出卖方，明知涉案小区内住宅系具有特殊性质的团购房，对购房人的资格有着严格限制转卖涉案房屋，具有重大过错，对合同不能履行负有主要责任。**作为买受人，对于案涉房屋为公务员团购房知悉，在其不具备购房资格的情况下仍与**签订购房屋转让协议，亦存在一定过错。双方在签订协议时，**仅收取**4.3万元的补偿款，包含前期交纳30万元购房款利息及开发给予的优惠款3万元。综合当事人的过错，酌定**承担涉案房屋增值损失60%，**承担40%的责任。

关于各项款项数额的问题。**实际支付购房款、储藏室款1244479元、车位款10万元、补偿款4.3万元、预交水电费500元，上述款项共计1387979元。**应予以退还。案涉房屋及储藏室经评估价值为3316188元扣除购房款1244479元，增值为2071709元。**应支付**1243025.4元，剩余部**负担。评估费23210元，由**负担13926元，**负担9284元。**主张超出部分一审法院不予支持。李秀莲作为**配偶与**签订协议，对上述款项应承担共同还款责任。

综上所述，对**的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决：一、原告**与被告**、李秀莲签订的《房屋转让协议》予以解除；二、被告**、李秀莲于本判决生效之日起十日内返还原告**购房款（含车位、储藏室、车位、补偿款、代交电费）共计1387979元；三、被告**、李秀莲于本判决生效之日起十日内支付原告**房屋增值款项1243025.4元及评估费13926元；四、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34478元，案件申请费5000元，共计39479元，其中30003元由李秀莲、**负担。**负担9476元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点是：**主张的损失应如何认定。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，**、李秀莲虽然要求撤销一审判决第一项（即案涉《房屋转让协议》予以解除）、判令《房屋转让协议》有效，但是不同意将房屋交付给被上诉人，因此双方当事人对于解除案涉《房屋转让协议》实质上没有异议，本院予以确认。对于《房屋转让协议》解除后，**主张的损失应如何认定的问题。**因不能按合同约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同履行的利益，对于涉案房屋增值损失，应根据过错大小由双方共同分担。就案涉房产争议而言，上诉人明知涉案房屋系济南市委市府机关单位集资团购房屋，对购房人员的资格有限制而转卖涉案房屋，对合同不能履行负有主要责任。**明知存在以上事实，仍与上诉人签订房屋转让协议，也负有一定的责任。一审法院根据以上情况，结合双方在签订协议后，**收取**4.3万元的补偿款等事实，认定以案涉房屋及储藏室评估价值3316188元与**实际支付购房款、储藏室款1244479元的差价2071709元为增值基数，酌定**、李秀莲补偿**上述房屋增值部分的60%，符合上述法律规定和本案的实际情况。

《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。因此，对于**、李秀莲在一审中未提出且经本院调解不成的诉讼请求，可以另行主张权利。

综上所述，**、李秀莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16113元，由**、李秀莲负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　闫振华

审 判 员　亓雪飞

审 判 员　尹逊航

二〇二〇年十二月二十五日

法官助理　李敬星

书 记 员　李宜濂