某某与中国铁塔股份有限公司湛江市分公司房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省湛江市霞山区人民法院 民事判决书 （2020）粤0803民初1767号 原告：马某某，女，汉族，住广东省湛江市霞山区**********，现住广东省湛江市开发区***7*，公民身份号码440************86X。 委托诉讼代理人：***，系原告丈夫。 被告：中国铁塔股份有限公司湛江市分公司，住所地广东省湛江市赤坎区*******湛江商务大厦1601至1606室。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东国邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系该公司职员。 原告马某某诉被告中国铁塔股份有限公司湛江市分公司（以下简称湛江铁塔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托诉讼代理人***，被告湛江铁塔公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租赁广东省湛江市霞山区************迎福居714房（以下简称714房）从2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金29000元，并支付拖欠租金从2020年4月1日计算至2020年7月的滞纳金1450元；2.判令被告向原告支付714房拆除机站恢复原貌所需的费用54472.54元；3.判令被告缴清从2018年5月至2020年*月的物业管理费2204.8元（暂计至2020年6月）；4.判令被告承担本案诉讼的一切费用。事实与理由：涉案714房是属原告名下房产。原告于2006年3月出租给广东移动通信有限责任公司湛江分公司（以下简称湛江移动公司）用于安装通信设备，租赁期限从2006年4月1日至2021年3月31日止，共15年，年租金为29000元。租金按年支付，即在期满前一个月内，再一次性支付下期(十二个月)的租金，如延期支付，乙方须承担违约责任。2016年4月13日，湛江移动公司向湛江铁塔公司转让铁塔相关资产，经三方签字(盖章)确认，涉及到马某某与湛江移动公司原来所签订的714房租赁合同项目下的相关权利和义务从2015年11月1日起转让给湛江铁塔公司。2020年3月开始，湛江铁塔公司以业主投诉、出现纠纷无法解决为由，拒付2020年4月至2021年3月的租金，并把发票退回给马某某。根据租赁合同第七条第1点:“乙方应按时支付租金，若乙方逾期支付租金，则每逾期七日需向甲方支付拖欠租金5％的滞纳金滞纳金累计最高限额为年租金5％。”的约定，湛江铁塔公司应缴清拖欠一年的租金29000元和滞纳金1450元。涉案714房原是一套完整布局的住房，由于出租用作通信机站后，湛江移动公司按通信机站功能布局，重新打破整体，重新开门和闭门，重新铺设地板，打凿墙体楼板，安装380伏输变电和光纤电线，并在楼顶架设铁塔，增置管道等。经工程预结算公司工程技术人员现场勘察，该房若要恢复原貌的费用大约需54472.54元，根据合同约定“由乙方恢复房屋原貌”，湛江铁塔公司需负责恢复房屋原貌。714房自出租用作机站后，一直都是由湛江移动公司负责向物业管理处繳交物业管理费、社会治安综合管理费和卫生费等。但自2018年5月至2020年*月，湛江铁塔公司一直拖欠物业管理费2204.8元，东新福居管理处发函催收物业管理费，该笔费用应由湛江铁塔公司承担。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告湛江铁塔公司辩称，马某某不能解决东新福居业主反对在714房和楼顶天面建设移动通信基站的投诉，导致合同不能履行，致使湛江铁塔公司不能对涉案房屋进行使用和收益，马某某依法应向湛江铁塔公司退回已支付未能对涉案房屋使用和收益期间的租金，马某某无权要求湛江铁塔公司向其支付从2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金及滞纳金。2019年6月15日，湛江铁塔公司依照《租赁合同》第八条之5的约定，作出《关于要求退回基站未到期租金的函》，要求马某某于2020年6月30日前退回湛江铁塔公司已支付但未履行租赁期2019年1月至2020年3月的租金36250元，并配合湛江铁塔公司拆除设备入库。因马某某拒不配合湛江铁塔公司拆除搬走在涉案房屋建设的移动通信基站设施设备，至今湛江铁塔公司都不能对基站进行拆除，拆除设施设备是否会造成涉案房屋毀损尚不能确定，马某某要求湛江铁塔公司支付拆除基站恢复原状所需的费用没有事实基础，马某某依据其单方咨询广西翔正项目管理有限公司工作人员对涉案房屋重新装修作出的《预算价》，向湛江铁塔公司主张拆除基站恢复原状所需的费用，不符合合同的约定，也没有任何法律依据，依法应予驳回。在涉案《租赁合同》中，没有约定涉案房屋的物业管理费由承租人承担。马某某依据谁使用谁承担的原则，要求湛江铁塔公司缴清物业管理费，不符合合同的约定，没有任何法律依据，应依法驳回。综上，马某某的起诉不符合合同的约定和法律规定，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对提供证据的合法性及关联性有异议的部分，由本院综合评判认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月31日，原告马某某与湛江移动公司签订了涉案《租赁合同》，主要约定：马某某将涉案714房和楼顶天面出租给湛江移动公司用于安装通信设备，年租金为29000元（已含税），湛江移动公司必须先一次性支付二年的租金后方可取得涉案714房的使用权。之后，按年支付，在期满前一个月内再一次性支付下期（十二个月）的租金。如延期支付，湛江移动公司须承担违约责任；租赁期限为15年，即自2006年4月1日起至2021年3月31日止，在租用期内不因市场租金变化而增加或减少；湛江移动公司将所租房产用于建设移动通信基站，含基站设备安装、电力线的铺设，架设馈线、光纤线路接入和4米高水箱型的美化天线等；马某某有权如期收取租金，监督湛江移动公司对房屋及附属设施的正常使用，督促合同的完全履行；湛江移动公司依照本合同规定缴交租金后，有权取得涉案714房的使用权，有权在不影响房屋主体的情况下更改房产的装饰部分，不得擅自改变房屋结构；湛江移动公司应按时支付租金，若湛江移动公司逾期支付租金，则每逾期七日需向马某某支付拖欠年租金5‰的滞纳金，但滞纳金累计最高限额为年租金5%；马某某允许湛江移动公司在房屋及天面架设天线和走线架；马某某应保证湛江移动公司所租用的房产能用于建设通信基站的目的。租赁期间内若因第三方投诉或阻扰干扰的原因影响湛江移动公司正常使用的，马某某应尽力负责解决。仍无法解决的，湛江移动公司可单方终止并解除合同，将房屋退回给马某某，并由湛江移动公司恢复房屋原貌（如有改变），湛江移动公司不需另作赔偿，同时马某某应将湛江移动公司已付的未使用期间的相应租金返还给湛江移动公司。2006年12月27日，湛江移动公司与广东嘉粤建设集团湛江市正大物业管理有限公司（以下简称正大物业公司）签订了《东新福居（社坛路）合作安装移动电话通信设备协议书》，该协议书约定：正大物业公司同意湛江移动公司在东新福居G幢四门水池顶天面安装移动通信设备，协议期限自2006年11月23日至2016年11月22日，期限10年；湛江移动公司安装设备后需正大物业公司协助管理，湛江移动公司每年支付给正大物业公司物业管理费人民币3000元。2015年5月22日，湛江移动公司与湛江市京基物业服务有限公司（以下简称京基物业公司）签订《合作安装室内覆盖通信设备协议书》，该协议书约定：京基物业公司同意湛江移动公司在东新福居G幢四门水池顶六面安装无线通信系统设备，协议期限自2015年5月20日至2018年5月19日，期限3年；湛江移动公司安装设备后需京基物业公司协助管理，湛江移动公司每年支付给京基物业公司物业管理费人民币3000元。2016年4月13日，湛江移动公司向马某某送达《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，该函明确告知马某某自2015年11月1日起，湛江移动公司将其与马某某签订的有关合同项下的与铁塔相关资产相关的权利和义务转让给湛江铁塔公司，转让后的合同缔约主体由湛江移动公司变更为湛江铁塔公司，并在公司盖章处分别盖有湛江移动公司及湛江铁塔公司的公章；马某某在该函的同意变更租赁合同承租方的条款下签名确认同意。庭审中，湛江铁塔公司称东新福居业主于2018年11月12日强行切断移动通信基站电源，并在东新福居管理处的机房内将移动通信基站电表上加装电表箱上锁，在机房门口粘贴封条，致使移动通信基站停止使用。马某某称不清楚湛江铁塔公司有无继续使用，但湛江铁塔公司依然履行合同，将2019年4月至2020年3月的租金如数向马某某支付。湛江铁塔公司作出的落款日期为2019年6月15日的《关于要求退回基站未到期租金的函》，要求马某某于2020年6月30日前退回湛江铁塔公司已支付但未履行租赁期2019年1月至2020年3月的租金36250元，并配合湛江铁塔公司拆除设备入库。马某某否认收到该函，湛江铁塔公司则称其职员向马某某送过该函的书面件，但没有马某某的签收证据。2019年11月5日，湛江铁塔公司收到东新福居管理处发出的《整改通知书》，该通知书要求湛江铁塔公司在7天内拆除G栋4单元消防水池顶安装的通信收发设备，恢复原貌。湛江铁塔公司的工作人员与马某某联系，协商终止涉案租赁合同及拆迁清理涉案房产内的设备等事宜，但马某某主张涉案租赁合同尚未到期，应当按照租赁合同继续履行，且东新福居业主阻扰设备运行的原因是因湛江铁塔公司不肯跟物业公司续签到期的涉案楼顶天面水池的租赁合同所致，不同意终止合同。双方经协商无果，马某某遂诉至法院主张权益。 本院认为，本案系马某某与湛江铁塔公司因房屋租赁事宜而产生的纠纷，故本案属于房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》及《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》系马某某、湛江移动公司及湛江铁塔公司的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同各方应诚信履行。本案双方主要争议以下几点： 关于涉案租赁合同有无终止的问题。本院综合判断本案事实，认定涉案租赁合同尚未终止，理由有以下几点：一、涉案租赁合同的租赁期限自2006年4月1日起至2021年3月31日止，至今尚未到期。二、若对尚未到期的租赁合同主张提前终止，一般应经合同各方协商一致，达成提前终止合同的协议；若无法达成一致意见，亦可向法院诉讼确认。本案中，湛江铁塔公司称其于2018年11月12日就无法使用涉案通信设备，但湛江铁塔公司无证据证明其已及时与马某某积极沟通，主张马某某尽力负责解决阻挠干扰，就涉案租赁合同达成了一致的提前终止协议，也未及时诉讼主张其权利。反而依然按照涉案租赁合同约定，提前将2019年4月至2020年3月的租金如数向马某某支付，以实际行动表示继续履行涉案租赁合同。三、至庭审时，马某某依然坚持涉案租赁合同尚未终止，而湛江铁塔公司则主张涉案租赁合同已于2020年6月22日终止，但湛江铁塔公司却不能提供马某某签收《关于要求退回基站未到期租金的函》的书面证据，且其提交的微信聊天记录载明的名称为《关于回退未到期基站租金的函（湛江霞山社坛路）》，书面函件和电子函件的名称不一致，且湛江铁塔公司亦无证据证明电子函件的内容，亦不确定与《关于要求退回基站未到期租金的函》是否完全一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，湛江铁塔公司依法应承担相应举证不能的不利后果。四、建筑物的楼面属于全体业主共同所有。本案中，湛江移动公司为取得涉案714房及东新福居G幢四门水池顶天面的使用权，不仅于2006年3月29日和涉案714房的权属人马某某签订租赁合同，还于2006年12月1日和代表东新福居全体业主的物业公司签订通信设备协议书，后又于2015年5月22日和代表东新福居全体业主新的物业公司续签通信设备协议书，协议有效期至2018年5月19日止，但湛江铁塔公司仅在2016年4月13日和湛江移动公司、马某某签订《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，取得涉案714房的使用权，却无证据证明湛江铁塔公司在2018年5月19日到期后，已经与东新福居物业公司续期协议，继续取得东新福居G幢四门水池顶天面的使用权。后东新福居管理处向湛江铁塔公司发出《整改通知书》，要求湛江铁塔公司拆除水池顶的通信收发设备。综上，导致湛江铁塔公司的通信设备无法继续使用的过错及责任在于湛江铁塔公司，本院对湛江铁塔公司提出涉案租赁合同已于2020年6月22日终止的主张不予支持。 关于湛江铁塔公司应否向马某某支付租金及滞纳金的问题。涉案租赁合同尚未提前终止，双方应按涉案租赁合同的约定履行。根据涉案租赁合同的约定，若湛江铁塔公司逾期支付利息，则每逾期七日需向马某某支付拖欠年租金5‰的滞纳金，但滞纳金累计最高限额为年租金5%。本案中，湛江铁塔公司应在2020年3月31日前的一个月内再一次性支付下期（十二个月）的租金29000元，但湛江铁塔公司至今尚未支付该期的租金给马某某，明显属于逾期支付租金，应按涉案合同承担相应的违约责任。所以，马某某主张湛江铁塔公司向其支付租金29000元及年租金5%滞纳金1450元的理由和依据充分，本院予以支持。 关于马某某主张湛江铁塔公司支付涉案714房拆除基站恢复原貌费用54472.54元应否支持的问题。马某某主张涉案租赁合同尚未终止，还在履行中，其现在就要求湛江铁塔公司支付涉案房屋恢复原貌费用为时尚早。且根据涉案租赁合同约定，也应先由湛江铁塔公司将涉案房屋退回马某某，马某某也应积极协助湛江铁塔公司拆除涉案714房的相关通信设备，并由湛江铁塔公司负责恢复房屋原貌（如有改变）。若届时湛江铁塔公司拒绝恢复原貌或双方对此有争议，马某某依然可与湛江铁塔公司积极协商解决或另循合法途径予以解决。综上，马某某上述主张的理由和依据不足，本院不予支持。 关于马某某主张湛江铁塔公司缴清2018年5月至2020年6月物业管理费2204.8元应否支持的问题。根据《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案租赁合同未约定物业管理费由承租人交纳，且本案属于房屋租赁合同纠纷，物业管理费的主张属于其他法律关系。综上，马某某上述主张的理由和依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、限被告中国铁塔股份有限公司湛江市分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告马某某支付租金29000元及滞纳金1450元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。 案件受理费961.53元，由原告马某某负担625.49元，由被告中国铁塔股份有限公司湛江市分公司负担336.04元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年十月十三日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决.裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决.裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。