中国铁塔股份有限公司湛江市分公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省湛江市中级人民法院 民事判决书 （2020）粤08民终4418号 上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司湛江市分公司，住所地广东省湛江市赤坎区体育北路15号湛江商务大厦1601至1606室。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广法丞汇俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广法丞汇俊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1967年7月16日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：***，男，1960年3月25日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，系***丈夫。 上诉人中国铁塔股份有限公司湛江市分公司（以下简称“铁塔公司”）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人铁塔公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人铁塔公司上诉请求：1.撤销（2020）粤0803民初1767号民事判决，并将本案发回一审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由***承担。事实与理由：一、***擅自出租案涉地址共用部分（楼顶天面）未获得共有权人追认，案涉租赁合同部分无效。一审法院确认铁塔公司与***之间租赁关系存续为事实认定错误。铁塔公司与***签订的《租赁合同》约定“甲方将位于湛江市霞山区（套内建筑面积77.64平方米）和楼顶天面出租给乙方，用于安装通信设备”。双方约定租赁期限自2006年4月1日起至2021年3月31日止，年租金为29000元。2018年11月12日，东新福居业主强行切断通信基站电源，并在东新福居管理处的机房内将通信基站电表上加装的电表箱上锁，在机房门口粘贴封条，导致通信基站至今一直无法运行使用。除此之外，2019年11月4日，东新福居业主联名出具的《关于移动基站在东新福居楼顶私自违章搭建的联名抗议书》，以及铁塔公司于次日收到湛江市霞山区东新福居管理处出具的《整改通知书》，均要求铁塔公司立即停止基站运行并拆除有关设施设备。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，***出租的楼顶天面属于共有部分而非专有部分，其擅自出租的行为已构成无权处分。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定，本案中***正是利用共有部分从事经营性活动，未经业主共同决定而擅自出租用于盈利，该行为已经违反上述规定，且事后亦未获得其他共有权人的追认，其无权处分的行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定。为此，案涉租赁合同关于顶楼天面部分应自始无效。综上，一审法院在未查清本案事实的情况下，确认双方之间租赁合同关系存续，明显是事实认定不清。二、一审法院判令铁塔公司支付租金29000元及年租金5%的滞纳金为事实认定错误。根据案涉《租赁合同》的约定，租赁物为714房（套内建筑面积77.64平方米）和楼顶天面，故铁塔公司才同意按照29000元／年的标准向***支付租金，该租金组成部分应为房屋室内＋天面部分。根据前文所述，***擅自出租顶楼天面是无权处分，该部分合同效力应为自始无效，即表示***无权收取楼顶天面的租金。即使***有权收取楼顶天面费用，亦应该按当地租赁水平收取占用费，即租金标准组成为房屋租金＋楼顶天面占用费，不应按照29000元／年的租金标准收取。一审法院支持***关于支付29000元全额租金的请求，明显错误。此外，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，***无权处分的行为已经致使案涉通信基站自2018年11月12日至今无法使用，铁塔公司因此遭受了重大损失，已经不能达到租赁目的，铁塔公司依法可以不向***支付租金。但一审法院仍按照案涉合同约定判决铁塔公司向***支付全额租金及滞纳金，明显是事实认定错误。综上，因***无权处分案涉房屋楼顶致使铁塔公司租赁目的不能实现，铁塔公司可依法不支付租金。退一步来说，即使认为***有权收取场地占用费，也不应该按照合同约定的租金标准，而是应按照当地租赁水平支付占用费。三、在不讨论案涉合同有效性的前提下，因***不能保证案涉基站的正常使用，铁塔公司有权单方解除合同且该意思表示已送达***，双方之间租赁关系已解除，一审法院确认双方之间租赁关系存续是事实认定错误。（一）案涉基站不能正常使用的原因是其他业主投诉和干扰而导致，非因铁塔公司自身的原因，一审法院认定事实不清。2018年11月，涉案房屋所在小区居民因担心案涉基站电池安全和辐射影响多次向物业公司投诉，甚至通过强行切断通信基站电源，并在东新福居管理处的机房内将通信基站电表上加装的电表箱上锁，在机房门口粘贴封条，致使通信基站至今无法运行使用。2019年11月4日，涉案房屋所在的小区业主联名出具《关于移动基站在东新福居楼顶私自违章搭建的联名抗议书》，明确指出其因担忧基站电池会存在安全隐患和辐射影响身体健康要求拆除基站。同日，小区管理处作出《整改通知书》，要求铁塔公司拆除涉案房屋楼顶的通信设施。案涉基站不能正常运行的是其他业主投诉和干扰而导致，非因铁塔公司自身的原因。一审法院认为移动公司与物业公司签订的合同与案涉合同存在关联是错误的，上述两份合同无论是从双方的主体、租赁标的、租赁目的，均与案涉合同没有任何关系，不存在一审法院认定的铁塔公司因与物业公司的租赁合同期限届满，而导致无法使用案涉基站的事实。该认定明显对事实认定不清，对铁塔公司实属不公。（二）***未能解决投诉干扰，导致铁塔公司租赁目的不能实现，铁塔公司有权单方解除合同，且该意思表示已送达***及其代理人。自2018年11月12日起，案涉基站被业主强行切断电源后不能正常运行，因此铁塔公司多次与***及其丈夫***（***为案涉《租赁合同》签字代表以及合同联系人、租金实际收款人）通过电话、微信、短信沟通，请求***及其代理人***协助、配合解决。铁塔公司基于契约精神和对***的信任，如期支付了自2019年4月1日至2020年3月31日的租金，后发现***没有积极解决供电和居民投诉的问题，导致案涉基站继续停止运行继而造成铁塔公司巨大损失。铁塔公司根据案涉《租赁合同》第八条第5点“甲方应保证乙方所租用的房产能用于建设通信基站的目的。租赁期内若因第三方的投诉或阻挠干扰的原因影响乙方正常使用的，甲方应尽力负责解决。若仍无法解决的，乙方可单方终止并解除合同”的约定，于2019年6月15日向***送达《关于要求退回基站未到期租金的函》，函中明确表达了因案涉地址出现居民纠纷且无法妥善处理，导致租赁目的无法实现，要求解除合同和退回已支付但未履行租赁期即2019年1月-3月的租金，但其拒绝签收。后铁塔公司多次与***、***沟通解除合同事宜无果。2020年3月26日，铁塔公司通过微信以及手机短信方式，向***作出解除合同的意思表示，请求配合基站要在2020年3月31日前拆除清理。***回复并表示2020年3月30日进行协商沟通。2020年6月22日，铁塔公司再次通过微信向***发送《关于要求退回基站未到期租金的函》的电子函件，一审法院认为铁塔公司提交的微信聊天记录载明的电子函件名称与书面函件的不一致，也无证据证明电子函件的内容，不予认定该事实。现铁塔公司可提供当时与***进行沟通的电脑通过登陆微信查看聊天记录以及电子函件内容，便于查明事实。此外，铁塔公司向一审法院提交了其与***之间的微信及短信记录，该记录是本案的关键证据之一，足以证明铁塔公司将解除合同的意思表示送达给***，但一审法院对该部分证据未予认定，实属对铁塔公司不公。为此，案涉《租赁合同》约定的铁塔公司单方解除合同条件已成就，铁塔公司也在2020年3月26日将解除合同和要求在3月31日搬迁设备的意思表示送达***，故《租赁合同》应于2020年3月31日被依法解除，一审法院确认双方租赁关系存续的事实认定错误。（三）一审法院将合同解除的方式仅定义为通过双方协商解除和司法确认解除不全面，铁塔公司解除案涉合同适用合同约定解除条款,一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，案涉合同第八条第5点明确约定了出现第三方的投诉或阻挠干扰的原因影响正常使用而出租人无法解决时，铁塔公司有权单方解除合同，故铁塔公司依法享有解除权。在本案中，案涉租赁地址的确已经出现了第三方的投诉或阻挠干扰的原因影响正常使用而***无法解决的情况，该情况已经符合案涉合同约定的单方解除合同条件，同时铁塔公司也将解除合同的意思表示送达***，故案涉合同应依法被解除。一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，明显属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持铁塔公司的诉讼请求，以维护铁塔公司的合法权益。 被上诉人***答辩称：一、铁塔公司诉称“***擅自出租案涉地址共用部分（楼顶天面）未获得共有权人追认案涉租赁合同部分无效”，是不符合事实的。2006年4月，湛江移动公司向***租用东新福居G幢714房用作通信基站后，又同东新福居物业管理处签订合同，租用G幢四门水池顶天面安装移动通信发射塔，这样形成了基站和发射塔的通信整体。因湛江移动公司要通过714房楼顶天面接管线等，这涉及到必须打穿714房的楼顶天面楼板，接管线横跨楼顶再连接到水池顶天面的发射塔。当时，湛江移动公司担心***不同意打穿楼板在天面拉线，所以合同上就出现了714房的楼顶天面的文字，***并非是出租楼顶天面，更没有出租共有部分获利。714房楼顶天面自该楼房建成至今都是空旷旷的，没有任何搭建，也没有存放任何设施，现场清楚明了。铁塔公司之言既不符合事实，也没有任何依据。二、由于铁塔公司和东新福居物业管理处的纠纷，影响到基站的正常运转，这是铁塔公司自己造成的。所以，***和铁塔公司签订的《房屋租赁》合同不应受此影响，铁塔公司必须依约执行。铁塔公司诉称的涉案房屋所在的小区业主担忧基站电池会存在安全隐患和辐射影响到健康而联名上书要求拆除基站的说法不符合事实。其一，住户联名上书没有任何证据。其二，即使有住户提出异议或投诉，也是在2018年5月之后，即是在铁塔公司基于其内部规定同一个地点不能有两份租赁合同这个理由而不肯与东新福居物业管理处续签G幢四门楼顶水池天面协议后引发的。东新福居G幢714房出租给湛江移动公司作通信基站，从2006年4月1日起至2018年10月的13年期间，业主、住户、物业管理处、铁塔公司，从没有任何异议，可见影响到基站的正常运转原因在于铁塔公司和东新福居物业管理处的纠纷，与***无关。三、由于铁塔公司的过错，未经***同意，铁塔公司单方面提出终止合同是无效的。如果按照双方签订的《租赁合同》第8条第5点之规定，其程序应是：第一、双方协商同意终止合同（因不是***的责任，所以铁塔公司不能单方面终止）；第二、恢复房屋原状（因该房屋已经彻底改变了室内原貌）；第三、退回房屋；第四、在上述程序履行完毕后，铁塔公司如果已支付超出房屋使用期的租金，***予以退回。但至今合同未终止，房屋未退回，继续使用，铁塔公司自今年4月以来的租金仍未缴纳，严重违反了《租赁合同》之规定。综上，铁塔公司不愿意履行合同义务，恶意拖欠租金，拒不缴交物业管理费，严重违反了诚信公平原则，违反合同约定，对***的合法权益造成了严重损害。恳请二审法院驳回铁塔公司的上诉请求，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1.判令铁塔公司向***支付租赁广东省湛江市霞山区社坛路16号东新福居G幢迎福居714房（以下简称“714房”）从2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金29000元，并支付拖欠租金从2020年4月1日计算至2020年7月的滞纳金1450元；2.判令铁塔公司向***支付714房拆除机站恢复原貌所需的费用54472.54元；3.判令铁塔公司缴清从2018年5月至2020年6月的物业管理费2204.8元（暂计至2020年6月）；4.判令铁塔公司承担本案诉讼的一切费用。 一审法院审理查明：2006年3月31日，***与湛江移动公司签订了涉案《租赁合同》，主要约定：***将涉案714房和楼顶天面出租给湛江移动公司用于安装通信设备，年租金为29000元（已含税），湛江移动公司必须先一次性支付二年的租金后方可取得涉案714房的使用权。之后，按年支付，在期满前一个月内再一次性支付下期（十二个月）的租金。如延期支付，湛江移动公司须承担违约责任；租赁期限为15年，即自2006年4月1日起至2021年3月31日止，在租用期内不因市场租金变化而增加或减少；湛江移动公司将所租房产用于建设移动通信基站，含基站设备安装、电力线的铺设，架设馈线、光纤线路接入和4米高水箱型的美化天线等；***有权如期收取租金，监督湛江移动公司对房屋及附属设施的正常使用，督促合同的完全履行；湛江移动公司依照本合同规定缴交租金后，有权取得涉案714房的使用权，有权在不影响房屋主体的情况下更改房产的装饰部分，不得擅自改变房屋结构；湛江移动公司应按时支付租金，若湛江移动公司逾期支付租金，则每逾期七日需向***支付拖欠年租金5‰的滞纳金，但滞纳金累计最高限额为年租金5%；***允许湛江移动公司在房屋及天面架设天线和走线架；***应保证湛江移动公司所租用的房产能用于建设通信基站的目的。租赁期间内若因第三方投诉或阻扰干扰的原因影响湛江移动公司正常使用的，***应尽力负责解决。仍无法解决的，湛江移动公司可单方终止并解除合同，将房屋退回给***，并由湛江移动公司恢复房屋原貌（如有改变），湛江移动公司不需另作赔偿，同时***应将湛江移动公司已付的未使用期间的相应租金返还给湛江移动公司。2006年12月27日，湛江移动公司与广东嘉粤建设集团湛江市正大物业管理有限公司（以下简称“正大物业公司”）签订了《东新福居（社坛路）合作安装移动电话通信设备协议书》，该协议书约定：正大物业公司同意湛江移动公司在东新福居G幢四门水池顶天面安装移动通信设备，协议期限自2006年11月23日至2016年11月22日，期限10年；湛江移动公司安装设备后需正大物业公司协助管理，湛江移动公司每年支付给正大物业公司物业管理费人民币3000元。2015年5月22日，湛江移动公司与湛江市京基物业服务有限公司（以下简称“京基物业公司”）签订《合作安装室内覆盖通信设备协议书》，该协议书约定：京基物业公司同意湛江移动公司在东新福居G幢四门水池顶六面安装无线通信系统设备，协议期限自2015年5月20日至2018年5月19日，期限3年；湛江移动公司安装设备后需京基物业公司协助管理，湛江移动公司每年支付给京基物业公司物业管理费人民币3000元。2016年4月13日，湛江移动公司向***送达《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，该函明确告知***自2015年11月1日起，湛江移动公司将其与***签订的有关合同项下的与铁塔相关资产相关的权利和义务转让给湛江铁塔公司，转让后的合同缔约主体由湛江移动公司变更为铁塔公司，并在公司盖章处分别盖有湛江移动公司及铁塔公司的公章；***在该函的同意变更租赁合同承租方的条款下签名确认同意。庭审中，铁塔公司称东新福居业主于2018年11月12日强行切断移动通信基站电源，并在东新福居管理处的机房内将移动通信基站电表上加装电表箱上锁，在机房门口粘贴封条，致使移动通信基站停止使用。***称不清楚铁塔公司有无继续使用，但铁塔公司依然履行合同，将2019年4月至2020年3月的租金如数向***支付。铁塔公司作出的落款日期为2019年6月15日的《关于要求退回基站未到期租金的函》，要求***于2020年6月30日前退回铁塔公司已支付但未履行租赁期2019年1月至2020年3月的租金36250元，并配合铁塔公司拆除设备入库。***否认收到该函，铁塔公司则称其职员向***送过该函的书面件，但没有***的签收证据。2019年11月5日，铁塔公司收到东新福居管理处发出的《整改通知书》，该通知书要求铁塔公司在7天内拆除G栋4单元消防水池顶安装的通信收发设备，恢复原貌。铁塔公司的工作人员与***联系，协商终止涉案租赁合同及拆迁清理涉案房产内的设备等事宜，但***主张涉案租赁合同尚未到期，应当按照租赁合同继续履行，且东新福居业主阻扰设备运行的原因是因铁塔公司不肯跟物业公司续签到期的涉案楼顶天面水池的租赁合同所致，不同意终止合同。双方经协商无果，***遂诉至法院主张权益。 一审法院审理认为，本案系***与铁塔公司因房屋租赁事宜而产生的纠纷，故本案属于房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》及《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》系***、湛江移动公司及铁塔公司的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同各方应诚信履行。本案双方主要争议以下几点： 关于涉案租赁合同有无终止的问题。综合判断本案事实，认定涉案租赁合同尚未终止，理由有以下几点：一、涉案租赁合同的租赁期限自2006年4月1日起至2021年3月31日止，至今尚未到期。二、若对尚未到期的租赁合同主张提前终止，一般应经合同各方协商一致，达成提前终止合同的协议；若无法达成一致意见，亦可向法院诉讼确认。本案中，铁塔公司称其于2018年11月12日就无法使用涉案通信设备，但铁塔公司无证据证明其已及时与***积极沟通，主张***尽力负责解决阻挠干扰，就涉案租赁合同达成了一致的提前终止协议，也未及时诉讼主张其权利。反而依然按照涉案租赁合同约定，提前将2019年4月至2020年3月的租金如数向***支付，以实际行动表示继续履行涉案租赁合同。三、至庭审时，***依然坚持涉案租赁合同尚未终止，而铁塔公司则主张涉案租赁合同已于2020年6月22日终止，但铁塔公司却不能提供***签收《关于要求退回基站未到期租金的函》的书面证据，且其提交的微信聊天记录载明的名称为《关于回退未到期基站租金的函（湛江霞山社坛路）》，书面函件和电子函件的名称不一致，且铁塔公司亦无证据证明电子函件的内容，亦不确定与《关于要求退回基站未到期租金的函》是否完全一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，铁塔公司依法应承担相应举证不能的不利后果。四、建筑物的楼面属于全体业主共同所有。本案中，湛江移动公司为取得涉案714房及东新福居G幢四门水池顶天面的使用权，不仅于2006年3月29日和涉案714房的权属人***签订租赁合同，还于2006年12月1日和代表东新福居全体业主的物业公司签订通信设备协议书，后又于2015年5月22日和代表东新福居全体业主新的物业公司续签通信设备协议书，协议有效期至2018年5月19日止，但铁塔公司仅在2016年4月13日和湛江移动公司、***签订《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，取得涉案714房的使用权，却无证据证明铁塔公司在2018年5月19日到期后，已经与东新福居物业公司续期协议，继续取得东新福居G幢四门水池顶天面的使用权。后东新福居管理处向铁塔公司发出《整改通知书》，要求铁塔公司拆除水池顶的通信收发设备。综上，导致铁塔公司的通信设备无法继续使用的过错及责任在于铁塔公司，对铁塔公司提出涉案租赁合同已于2020年6月22日终止的主张不予支持。 关于铁塔公司应否向***支付租金及滞纳金的问题。涉案租赁合同尚未提前终止，双方应按涉案租赁合同的约定履行。根据涉案租赁合同的约定，若铁塔公司逾期支付利息，则每逾期七日需向***支付拖欠年租金5‰的滞纳金，但滞纳金累计最高限额为年租金5%。本案中，铁塔公司应在2020年3月31日前的一个月内再一次性支付下期（十二个月）的租金29000元，但铁塔公司至今尚未支付该期的租金给***，明显属于逾期支付租金，应按涉案合同承担相应的违约责任。所以，***主张铁塔公司向其支付租金29000元及年租金5%滞纳金1450元的理由和依据充分，故予以支持。 关于***主张铁塔公司支付涉案714房拆除基站恢复原貌费用54472.54元应否支持的问题。***主张涉案租赁合同尚未终止，还在履行中，其现在就要求铁塔公司支付涉案房屋恢复原貌费用为时尚早。且根据涉案租赁合同约定，也应先由铁塔公司将涉案房屋退回***，***也应积极协助铁塔公司拆除涉案714房的相关通信设备，并由铁塔公司负责恢复房屋原貌（如有改变）。若届时铁塔公司拒绝恢复原貌或双方对此有争议，***依然可与铁塔公司积极协商解决或另循合法途径予以解决。综上，***上述主张的理由和依据不足，不予支持。 关于***主张铁塔公司缴清2018年5月至2020年6月物业管理费2204.8元应否支持的问题。根据《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案租赁合同未约定物业管理费由承租人交纳，且本案属于房屋租赁合同纠纷，物业管理费的主张属于其他法律关系。综上，***上述主张的理由和依据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决：一、限中国铁塔股份有限公司湛江市分公司于判决发生法律效力之日起十日内，向***支付租金29000元及滞纳金1450元；二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费961.53元，由***负担625.49元，由中国铁塔股份有限公司湛江市分公司负担336.04元。 本案二审中，铁塔公司向本院提交以下证据：1.租金支付台账，用以证明涉案租赁场地的业主虽然是***，但是从签字代表和租金实际收取人为***可知，***是涉案租赁场地的实际管理人；2.《关于要求退回基站未到期租金的函》，用以证明铁塔公司通过微信和短信方式向实际管理人***送达解除合同的意思表示；3.《关于移动基站在东新福居楼顶私自违章搭建的联名抗议书》，用以证明涉案通信基站无法正常运行是因其他业主投诉，而***未予以解决，导致铁塔公司租赁目的无法实现；4.2018年1月-2020年10月涉案基站电量数据表，用以证明自2018年11月起，涉案租赁场地的电源被强行切断，导致涉案通信基站无法正常运行；5.租金支付凭证，用以证明涉案租赁场地的收租人为***，其为涉案租赁场地的实际管理人；6.照片，用以证明***更换涉案房屋的门锁，阻碍铁塔公司使用涉案房屋；7.照片，用以证明涉案租赁场地的电表已经被锁住，电源一直处于被切断的状态。***向本院提交一组照片，用以证明铁塔公司实际使用的是***的房屋，而非楼顶，***并未将楼顶出租。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于铁塔公司提交的证据，***质证认为：对于证据1的真实性没有异议；对证据2有异议，***未收到该函；证据3不是原件，不能作为证据；对证据4没有异议；对证据5没有异议；对证据6有异议，***并没有更换门锁；对证据7所要证明的事实有异议，***并不知情。对于***提交的证据，铁塔公司质证认为：首先，涉案租赁合同第二条明确约定***将位于湛江市霞山区和楼顶天面出租给铁塔公司，用于安装通信设备，证明了租赁物包括了714房和楼顶天面，***称其未将楼顶天面出租给铁塔公司，明显没有事实依据；其次，租赁合同第四条第二款约定：乙方将所租房产用于建设移动通信基站，含基站设备安装、电力线的铺设，架设馈线、光纤线路接入和4米高水箱型美化天线等。***提交的证据显示，涉案楼顶天面确实存在水箱型的美化天线，足以证明***将楼顶天面出租给铁塔公司使用。 本院经审查认为：一、铁塔公司提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7均不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳；二、铁塔公司提交的证据6虽然是新证据，但并不能证明涉案房屋的门锁已被***更换，故本院不予采纳；三、***提交的证据不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。 本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。 另查明：根据铁塔公司在一审提交的其公司员工与***的丈夫***之间的短信及微信聊天记录，铁塔公司从2019年3月开始与***协商退租事宜，但双方因租金计算至何日的问题发生争议，以致未能达成一致意见。2019年6月22日，铁塔公司向***发出《关于要求退回基站未到期租金的函》，以***未能解决纠纷（第三方投诉），其基站于2019年1月1日已停止服务为由，要求根据涉案《租赁合同》第八条第5点的约定解除合同，并要求***退回铁塔公司已支付的2019年1月至2020年3月的租金。 又查明：二审庭审中，***的委托诉讼代理人***称其并未更换涉案房屋的门锁，本院要求***将其持有的房屋钥匙交给铁塔公司的委托诉讼代理人，铁塔公司收到上述钥匙后承诺在2020年12月24日之前将涉案房屋内的设施设备拆除并搬空。铁塔公司拆除并搬空涉案房屋内的设施设备后，于2021年1月3日将涉案房屋的钥匙通过邮寄的方式交还***。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对铁塔公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人铁塔公司的上诉请求和理由，及被上诉人***的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题： 一、涉案《租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只有存在上述法律规定的合同无效的情形时，该合同才应认定为无效合同。本案中，铁塔公司主张涉案《租赁合同》部分无效的主要理由是租赁物含楼顶天面，而该楼顶天面属于共有部分而非专有部分，***无权处分。但是，***是否有权出租该楼顶天面，只是影响到涉案《租赁合同》能否继续履行的问题，并不会影响到《租赁合同》的效力。因涉案《租赁合同》是铁塔公司与***的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故铁塔公司以涉案租赁物含***无权处分的楼顶天面为由，主张涉案《租赁合同》部分无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、铁塔公司与***之间的租赁合同是否已解除，及铁塔公司应否支付租金（或占用费）给***。根据涉案《租赁合同》第五条及第八条第5项的约定，铁塔公司租赁涉案房屋及楼顶天面是为了建设通信基站，租赁期间内若因第三方投诉或阻扰干扰的原因影响铁塔公司正常使用的，***应尽力负责解决，无法解决的，铁塔公司可单方解除合同。根据铁塔公司员工与***丈夫***之间的短信、微信聊天记录及本案其他证据，铁塔公司在涉案房屋楼顶天面搭建的设备因受到小区其他业主投诉而导致整个通信基站停止使用，故铁塔公司有权根据涉案《租赁合同》第八条第5项的约定单方解除合同。铁塔公司于2019年6月22日向***发出《关于要求退回基站未到期租金的函》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案《租赁合同》已于2019年6月22解除。但是，虽然涉案《租赁合同》已于2019年6月22解除，但铁塔公司直至2020年12月才拆除涉案房屋内的设施设备，及于2021年1月3日将涉案房屋的钥匙退回给***，故本院认定铁塔公司应支付至2019年6月22日的租金及支付从2019年6月23日至2021年1月3日的房屋占用费给***。 三、铁塔公司应按何标准向***支付租金及占用费。从涉案《租赁合同》第二条及第八条第5项的约定可见，在签订涉案《租赁合同》时，铁塔公司就已知道涉案租赁物包含了***无权处分的楼顶天面。故不论***是否有权出租涉案房屋的楼顶天面，铁塔公司都应按合同约定的租金标准支付涉案房屋的租金及占用费。若其他业主因***擅自出租属于业主共有的楼顶天面而主张权利，则由***承担相应的法律责任。铁塔公司关于其不应按涉案《租赁合同》约定的租金标准支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因铁塔公司已支付了至2020年3月31日的租金（占用费），故铁塔公司还应支付2020年4月1日至2021年1月3日的占用费21983.87（29000元÷12个月×9个月+29000元÷12个月÷31天×3天）给***。一审判决认定铁塔公司应支付涉案《租赁合同》约定的租赁期限届满之日即2021年3月31日的租金29000元给***不当，本院予以纠正。 四、铁塔公司应否支付滞纳金（违约金）给***。如前所述，涉案《租赁合同》已于2019年6月22日解除，而铁塔公司已向***支付了至2020年3月31日的租金，故铁塔公司尚需向***支付的是合同解除后的占用费而非租金，故***依据涉案《租赁合同》的约定请求铁塔公司支付未付租金的滞纳金（违约金），没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1767号民事判决第二项； 二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1767号民事判决第一项为：限中国铁塔股份有限公司湛江市分公司于本判决发生法律效力之日起十日支付21983.87房屋占用费给***； 三、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费961.53元（已由***预交），由***负担786.73元，中国铁塔股份有限公司湛江市分公司负担174.80元；二审案件受理费561.25元（中国铁塔股份有限公司湛江市分公司已预交961.53元），由***负担211.66元，中国铁塔股份有限公司湛江市分公司负担349.59元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年一月八日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 广东省湛江市中级人民法院 民事判决书 （2020）粤08民终4418号 上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司湛江市分公司，住所地广东省湛江市赤坎区体育北路15号湛江商务大厦1601至1606室。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广法丞汇俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广法丞汇俊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1967年7月16日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：***，男，1960年3月25日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，系***丈夫。 上诉人中国铁塔股份有限公司湛江市分公司（以下简称“铁塔公司”）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人铁塔公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人铁塔公司上诉请求：1.撤销（2020）粤0803民初1767号民事判决，并将本案发回一审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由***承担。事实与理由：一、***擅自出租案涉地址共用部分（楼顶天面）未获得共有权人追认，案涉租赁合同部分无效。一审法院确认铁塔公司与***之间租赁关系存续为事实认定错误。铁塔公司与***签订的《租赁合同》约定“甲方将位于湛江市霞山区（套内建筑面积77.64平方米）和楼顶天面出租给乙方，用于安装通信设备”。双方约定租赁期限自2006年4月1日起至2021年3月31日止，年租金为29000元。2018年11月12日，东新福居业主强行切断通信基站电源，并在东新福居管理处的机房内将通信基站电表上加装的电表箱上锁，在机房门口粘贴封条，导致通信基站至今一直无法运行使用。除此之外，2019年11月4日，东新福居业主联名出具的《关于移动基站在东新福居楼顶私自违章搭建的联名抗议书》，以及铁塔公司于次日收到湛江市霞山区东新福居管理处出具的《整改通知书》，均要求铁塔公司立即停止基站运行并拆除有关设施设备。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，***出租的楼顶天面属于共有部分而非专有部分，其擅自出租的行为已构成无权处分。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定，本案中***正是利用共有部分从事经营性活动，未经业主共同决定而擅自出租用于盈利，该行为已经违反上述规定，且事后亦未获得其他共有权人的追认，其无权处分的行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定。为此，案涉租赁合同关于顶楼天面部分应自始无效。综上，一审法院在未查清本案事实的情况下，确认双方之间租赁合同关系存续，明显是事实认定不清。二、一审法院判令铁塔公司支付租金29000元及年租金5%的滞纳金为事实认定错误。根据案涉《租赁合同》的约定，租赁物为714房（套内建筑面积77.64平方米）和楼顶天面，故铁塔公司才同意按照29000元／年的标准向***支付租金，该租金组成部分应为房屋室内＋天面部分。根据前文所述，***擅自出租顶楼天面是无权处分，该部分合同效力应为自始无效，即表示***无权收取楼顶天面的租金。即使***有权收取楼顶天面费用，亦应该按当地租赁水平收取占用费，即租金标准组成为房屋租金＋楼顶天面占用费，不应按照29000元／年的租金标准收取。一审法院支持***关于支付29000元全额租金的请求，明显错误。此外，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，***无权处分的行为已经致使案涉通信基站自2018年11月12日至今无法使用，铁塔公司因此遭受了重大损失，已经不能达到租赁目的，铁塔公司依法可以不向***支付租金。但一审法院仍按照案涉合同约定判决铁塔公司向***支付全额租金及滞纳金，明显是事实认定错误。综上，因***无权处分案涉房屋楼顶致使铁塔公司租赁目的不能实现，铁塔公司可依法不支付租金。退一步来说，即使认为***有权收取场地占用费，也不应该按照合同约定的租金标准，而是应按照当地租赁水平支付占用费。三、在不讨论案涉合同有效性的前提下，因***不能保证案涉基站的正常使用，铁塔公司有权单方解除合同且该意思表示已送达***，双方之间租赁关系已解除，一审法院确认双方之间租赁关系存续是事实认定错误。（一）案涉基站不能正常使用的原因是其他业主投诉和干扰而导致，非因铁塔公司自身的原因，一审法院认定事实不清。2018年11月，涉案房屋所在小区居民因担心案涉基站电池安全和辐射影响多次向物业公司投诉，甚至通过强行切断通信基站电源，并在东新福居管理处的机房内将通信基站电表上加装的电表箱上锁，在机房门口粘贴封条，致使通信基站至今无法运行使用。2019年11月4日，涉案房屋所在的小区业主联名出具《关于移动基站在东新福居楼顶私自违章搭建的联名抗议书》，明确指出其因担忧基站电池会存在安全隐患和辐射影响身体健康要求拆除基站。同日，小区管理处作出《整改通知书》，要求铁塔公司拆除涉案房屋楼顶的通信设施。案涉基站不能正常运行的是其他业主投诉和干扰而导致，非因铁塔公司自身的原因。一审法院认为移动公司与物业公司签订的合同与案涉合同存在关联是错误的，上述两份合同无论是从双方的主体、租赁标的、租赁目的，均与案涉合同没有任何关系，不存在一审法院认定的铁塔公司因与物业公司的租赁合同期限届满，而导致无法使用案涉基站的事实。该认定明显对事实认定不清，对铁塔公司实属不公。（二）***未能解决投诉干扰，导致铁塔公司租赁目的不能实现，铁塔公司有权单方解除合同，且该意思表示已送达***及其代理人。自2018年11月12日起，案涉基站被业主强行切断电源后不能正常运行，因此铁塔公司多次与***及其丈夫***（***为案涉《租赁合同》签字代表以及合同联系人、租金实际收款人）通过电话、微信、短信沟通，请求***及其代理人***协助、配合解决。铁塔公司基于契约精神和对***的信任，如期支付了自2019年4月1日至2020年3月31日的租金，后发现***没有积极解决供电和居民投诉的问题，导致案涉基站继续停止运行继而造成铁塔公司巨大损失。铁塔公司根据案涉《租赁合同》第八条第5点“甲方应保证乙方所租用的房产能用于建设通信基站的目的。租赁期内若因第三方的投诉或阻挠干扰的原因影响乙方正常使用的，甲方应尽力负责解决。若仍无法解决的，乙方可单方终止并解除合同”的约定，于2019年6月15日向***送达《关于要求退回基站未到期租金的函》，函中明确表达了因案涉地址出现居民纠纷且无法妥善处理，导致租赁目的无法实现，要求解除合同和退回已支付但未履行租赁期即2019年1月-3月的租金，但其拒绝签收。后铁塔公司多次与***、***沟通解除合同事宜无果。2020年3月26日，铁塔公司通过微信以及手机短信方式，向***作出解除合同的意思表示，请求配合基站要在2020年3月31日前拆除清理。***回复并表示2020年3月30日进行协商沟通。2020年6月22日，铁塔公司再次通过微信向***发送《关于要求退回基站未到期租金的函》的电子函件，一审法院认为铁塔公司提交的微信聊天记录载明的电子函件名称与书面函件的不一致，也无证据证明电子函件的内容，不予认定该事实。现铁塔公司可提供当时与***进行沟通的电脑通过登陆微信查看聊天记录以及电子函件内容，便于查明事实。此外，铁塔公司向一审法院提交了其与***之间的微信及短信记录，该记录是本案的关键证据之一，足以证明铁塔公司将解除合同的意思表示送达给***，但一审法院对该部分证据未予认定，实属对铁塔公司不公。为此，案涉《租赁合同》约定的铁塔公司单方解除合同条件已成就，铁塔公司也在2020年3月26日将解除合同和要求在3月31日搬迁设备的意思表示送达***，故《租赁合同》应于2020年3月31日被依法解除，一审法院确认双方租赁关系存续的事实认定错误。（三）一审法院将合同解除的方式仅定义为通过双方协商解除和司法确认解除不全面，铁塔公司解除案涉合同适用合同约定解除条款,一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，案涉合同第八条第5点明确约定了出现第三方的投诉或阻挠干扰的原因影响正常使用而出租人无法解决时，铁塔公司有权单方解除合同，故铁塔公司依法享有解除权。在本案中，案涉租赁地址的确已经出现了第三方的投诉或阻挠干扰的原因影响正常使用而***无法解决的情况，该情况已经符合案涉合同约定的单方解除合同条件，同时铁塔公司也将解除合同的意思表示送达***，故案涉合同应依法被解除。一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，明显属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持铁塔公司的诉讼请求，以维护铁塔公司的合法权益。 被上诉人***答辩称：一、铁塔公司诉称“***擅自出租案涉地址共用部分（楼顶天面）未获得共有权人追认案涉租赁合同部分无效”，是不符合事实的。2006年4月，湛江移动公司向***租用东新福居G幢714房用作通信基站后，又同东新福居物业管理处签订合同，租用G幢四门水池顶天面安装移动通信发射塔，这样形成了基站和发射塔的通信整体。因湛江移动公司要通过714房楼顶天面接管线等，这涉及到必须打穿714房的楼顶天面楼板，接管线横跨楼顶再连接到水池顶天面的发射塔。当时，湛江移动公司担心***不同意打穿楼板在天面拉线，所以合同上就出现了714房的楼顶天面的文字，***并非是出租楼顶天面，更没有出租共有部分获利。714房楼顶天面自该楼房建成至今都是空旷旷的，没有任何搭建，也没有存放任何设施，现场清楚明了。铁塔公司之言既不符合事实，也没有任何依据。二、由于铁塔公司和东新福居物业管理处的纠纷，影响到基站的正常运转，这是铁塔公司自己造成的。所以，***和铁塔公司签订的《房屋租赁》合同不应受此影响，铁塔公司必须依约执行。铁塔公司诉称的涉案房屋所在的小区业主担忧基站电池会存在安全隐患和辐射影响到健康而联名上书要求拆除基站的说法不符合事实。其一，住户联名上书没有任何证据。其二，即使有住户提出异议或投诉，也是在2018年5月之后，即是在铁塔公司基于其内部规定同一个地点不能有两份租赁合同这个理由而不肯与东新福居物业管理处续签G幢四门楼顶水池天面协议后引发的。东新福居G幢714房出租给湛江移动公司作通信基站，从2006年4月1日起至2018年10月的13年期间，业主、住户、物业管理处、铁塔公司，从没有任何异议，可见影响到基站的正常运转原因在于铁塔公司和东新福居物业管理处的纠纷，与***无关。三、由于铁塔公司的过错，未经***同意，铁塔公司单方面提出终止合同是无效的。如果按照双方签订的《租赁合同》第8条第5点之规定，其程序应是：第一、双方协商同意终止合同（因不是***的责任，所以铁塔公司不能单方面终止）；第二、恢复房屋原状（因该房屋已经彻底改变了室内原貌）；第三、退回房屋；第四、在上述程序履行完毕后，铁塔公司如果已支付超出房屋使用期的租金，***予以退回。但至今合同未终止，房屋未退回，继续使用，铁塔公司自今年4月以来的租金仍未缴纳，严重违反了《租赁合同》之规定。综上，铁塔公司不愿意履行合同义务，恶意拖欠租金，拒不缴交物业管理费，严重违反了诚信公平原则，违反合同约定，对***的合法权益造成了严重损害。恳请二审法院驳回铁塔公司的上诉请求，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1.判令铁塔公司向***支付租赁广东省湛江市霞山区社坛路16号东新福居G幢迎福居714房（以下简称“714房”）从2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金29000元，并支付拖欠租金从2020年4月1日计算至2020年7月的滞纳金1450元；2.判令铁塔公司向***支付714房拆除机站恢复原貌所需的费用54472.54元；3.判令铁塔公司缴清从2018年5月至2020年6月的物业管理费2204.8元（暂计至2020年6月）；4.判令铁塔公司承担本案诉讼的一切费用。 一审法院审理查明：2006年3月31日，***与湛江移动公司签订了涉案《租赁合同》，主要约定：***将涉案714房和楼顶天面出租给湛江移动公司用于安装通信设备，年租金为29000元（已含税），湛江移动公司必须先一次性支付二年的租金后方可取得涉案714房的使用权。之后，按年支付，在期满前一个月内再一次性支付下期（十二个月）的租金。如延期支付，湛江移动公司须承担违约责任；租赁期限为15年，即自2006年4月1日起至2021年3月31日止，在租用期内不因市场租金变化而增加或减少；湛江移动公司将所租房产用于建设移动通信基站，含基站设备安装、电力线的铺设，架设馈线、光纤线路接入和4米高水箱型的美化天线等；***有权如期收取租金，监督湛江移动公司对房屋及附属设施的正常使用，督促合同的完全履行；湛江移动公司依照本合同规定缴交租金后，有权取得涉案714房的使用权，有权在不影响房屋主体的情况下更改房产的装饰部分，不得擅自改变房屋结构；湛江移动公司应按时支付租金，若湛江移动公司逾期支付租金，则每逾期七日需向***支付拖欠年租金5‰的滞纳金，但滞纳金累计最高限额为年租金5%；***允许湛江移动公司在房屋及天面架设天线和走线架；***应保证湛江移动公司所租用的房产能用于建设通信基站的目的。租赁期间内若因第三方投诉或阻扰干扰的原因影响湛江移动公司正常使用的，***应尽力负责解决。仍无法解决的，湛江移动公司可单方终止并解除合同，将房屋退回给***，并由湛江移动公司恢复房屋原貌（如有改变），湛江移动公司不需另作赔偿，同时***应将湛江移动公司已付的未使用期间的相应租金返还给湛江移动公司。2006年12月27日，湛江移动公司与广东嘉粤建设集团湛江市正大物业管理有限公司（以下简称“正大物业公司”）签订了《东新福居（社坛路）合作安装移动电话通信设备协议书》，该协议书约定：正大物业公司同意湛江移动公司在东新福居G幢四门水池顶天面安装移动通信设备，协议期限自2006年11月23日至2016年11月22日，期限10年；湛江移动公司安装设备后需正大物业公司协助管理，湛江移动公司每年支付给正大物业公司物业管理费人民币3000元。2015年5月22日，湛江移动公司与湛江市京基物业服务有限公司（以下简称“京基物业公司”）签订《合作安装室内覆盖通信设备协议书》，该协议书约定：京基物业公司同意湛江移动公司在东新福居G幢四门水池顶六面安装无线通信系统设备，协议期限自2015年5月20日至2018年5月19日，期限3年；湛江移动公司安装设备后需京基物业公司协助管理，湛江移动公司每年支付给京基物业公司物业管理费人民币3000元。2016年4月13日，湛江移动公司向***送达《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，该函明确告知***自2015年11月1日起，湛江移动公司将其与***签订的有关合同项下的与铁塔相关资产相关的权利和义务转让给湛江铁塔公司，转让后的合同缔约主体由湛江移动公司变更为铁塔公司，并在公司盖章处分别盖有湛江移动公司及铁塔公司的公章；***在该函的同意变更租赁合同承租方的条款下签名确认同意。庭审中，铁塔公司称东新福居业主于2018年11月12日强行切断移动通信基站电源，并在东新福居管理处的机房内将移动通信基站电表上加装电表箱上锁，在机房门口粘贴封条，致使移动通信基站停止使用。***称不清楚铁塔公司有无继续使用，但铁塔公司依然履行合同，将2019年4月至2020年3月的租金如数向***支付。铁塔公司作出的落款日期为2019年6月15日的《关于要求退回基站未到期租金的函》，要求***于2020年6月30日前退回铁塔公司已支付但未履行租赁期2019年1月至2020年3月的租金36250元，并配合铁塔公司拆除设备入库。***否认收到该函，铁塔公司则称其职员向***送过该函的书面件，但没有***的签收证据。2019年11月5日，铁塔公司收到东新福居管理处发出的《整改通知书》，该通知书要求铁塔公司在7天内拆除G栋4单元消防水池顶安装的通信收发设备，恢复原貌。铁塔公司的工作人员与***联系，协商终止涉案租赁合同及拆迁清理涉案房产内的设备等事宜，但***主张涉案租赁合同尚未到期，应当按照租赁合同继续履行，且东新福居业主阻扰设备运行的原因是因铁塔公司不肯跟物业公司续签到期的涉案楼顶天面水池的租赁合同所致，不同意终止合同。双方经协商无果，***遂诉至法院主张权益。 一审法院审理认为，本案系***与铁塔公司因房屋租赁事宜而产生的纠纷，故本案属于房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》及《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》系***、湛江移动公司及铁塔公司的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同各方应诚信履行。本案双方主要争议以下几点： 关于涉案租赁合同有无终止的问题。综合判断本案事实，认定涉案租赁合同尚未终止，理由有以下几点：一、涉案租赁合同的租赁期限自2006年4月1日起至2021年3月31日止，至今尚未到期。二、若对尚未到期的租赁合同主张提前终止，一般应经合同各方协商一致，达成提前终止合同的协议；若无法达成一致意见，亦可向法院诉讼确认。本案中，铁塔公司称其于2018年11月12日就无法使用涉案通信设备，但铁塔公司无证据证明其已及时与***积极沟通，主张***尽力负责解决阻挠干扰，就涉案租赁合同达成了一致的提前终止协议，也未及时诉讼主张其权利。反而依然按照涉案租赁合同约定，提前将2019年4月至2020年3月的租金如数向***支付，以实际行动表示继续履行涉案租赁合同。三、至庭审时，***依然坚持涉案租赁合同尚未终止，而铁塔公司则主张涉案租赁合同已于2020年6月22日终止，但铁塔公司却不能提供***签收《关于要求退回基站未到期租金的函》的书面证据，且其提交的微信聊天记录载明的名称为《关于回退未到期基站租金的函（湛江霞山社坛路）》，书面函件和电子函件的名称不一致，且铁塔公司亦无证据证明电子函件的内容，亦不确定与《关于要求退回基站未到期租金的函》是否完全一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，铁塔公司依法应承担相应举证不能的不利后果。四、建筑物的楼面属于全体业主共同所有。本案中，湛江移动公司为取得涉案714房及东新福居G幢四门水池顶天面的使用权，不仅于2006年3月29日和涉案714房的权属人***签订租赁合同，还于2006年12月1日和代表东新福居全体业主的物业公司签订通信设备协议书，后又于2015年5月22日和代表东新福居全体业主新的物业公司续签通信设备协议书，协议有效期至2018年5月19日止，但铁塔公司仅在2016年4月13日和湛江移动公司、***签订《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，取得涉案714房的使用权，却无证据证明铁塔公司在2018年5月19日到期后，已经与东新福居物业公司续期协议，继续取得东新福居G幢四门水池顶天面的使用权。后东新福居管理处向铁塔公司发出《整改通知书》，要求铁塔公司拆除水池顶的通信收发设备。综上，导致铁塔公司的通信设备无法继续使用的过错及责任在于铁塔公司，对铁塔公司提出涉案租赁合同已于2020年6月22日终止的主张不予支持。 关于铁塔公司应否向***支付租金及滞纳金的问题。涉案租赁合同尚未提前终止，双方应按涉案租赁合同的约定履行。根据涉案租赁合同的约定，若铁塔公司逾期支付利息，则每逾期七日需向***支付拖欠年租金5‰的滞纳金，但滞纳金累计最高限额为年租金5%。本案中，铁塔公司应在2020年3月31日前的一个月内再一次性支付下期（十二个月）的租金29000元，但铁塔公司至今尚未支付该期的租金给***，明显属于逾期支付租金，应按涉案合同承担相应的违约责任。所以，***主张铁塔公司向其支付租金29000元及年租金5%滞纳金1450元的理由和依据充分，故予以支持。 关于***主张铁塔公司支付涉案714房拆除基站恢复原貌费用54472.54元应否支持的问题。***主张涉案租赁合同尚未终止，还在履行中，其现在就要求铁塔公司支付涉案房屋恢复原貌费用为时尚早。且根据涉案租赁合同约定，也应先由铁塔公司将涉案房屋退回***，***也应积极协助铁塔公司拆除涉案714房的相关通信设备，并由铁塔公司负责恢复房屋原貌（如有改变）。若届时铁塔公司拒绝恢复原貌或双方对此有争议，***依然可与铁塔公司积极协商解决或另循合法途径予以解决。综上，***上述主张的理由和依据不足，不予支持。 关于***主张铁塔公司缴清2018年5月至2020年6月物业管理费2204.8元应否支持的问题。根据《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案租赁合同未约定物业管理费由承租人交纳，且本案属于房屋租赁合同纠纷，物业管理费的主张属于其他法律关系。综上，***上述主张的理由和依据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决：一、限中国铁塔股份有限公司湛江市分公司于判决发生法律效力之日起十日内，向***支付租金29000元及滞纳金1450元；二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费961.53元，由***负担625.49元，由中国铁塔股份有限公司湛江市分公司负担336.04元。 本案二审中，铁塔公司向本院提交以下证据：1.租金支付台账，用以证明涉案租赁场地的业主虽然是***，但是从签字代表和租金实际收取人为***可知，***是涉案租赁场地的实际管理人；2.《关于要求退回基站未到期租金的函》，用以证明铁塔公司通过微信和短信方式向实际管理人***送达解除合同的意思表示；3.《关于移动基站在东新福居楼顶私自违章搭建的联名抗议书》，用以证明涉案通信基站无法正常运行是因其他业主投诉，而***未予以解决，导致铁塔公司租赁目的无法实现；4.2018年1月-2020年10月涉案基站电量数据表，用以证明自2018年11月起，涉案租赁场地的电源被强行切断，导致涉案通信基站无法正常运行；5.租金支付凭证，用以证明涉案租赁场地的收租人为***，其为涉案租赁场地的实际管理人；6.照片，用以证明***更换涉案房屋的门锁，阻碍铁塔公司使用涉案房屋；7.照片，用以证明涉案租赁场地的电表已经被锁住，电源一直处于被切断的状态。***向本院提交一组照片，用以证明铁塔公司实际使用的是***的房屋，而非楼顶，***并未将楼顶出租。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于铁塔公司提交的证据，***质证认为：对于证据1的真实性没有异议；对证据2有异议，***未收到该函；证据3不是原件，不能作为证据；对证据4没有异议；对证据5没有异议；对证据6有异议，***并没有更换门锁；对证据7所要证明的事实有异议，***并不知情。对于***提交的证据，铁塔公司质证认为：首先，涉案租赁合同第二条明确约定***将位于湛江市霞山区和楼顶天面出租给铁塔公司，用于安装通信设备，证明了租赁物包括了714房和楼顶天面，***称其未将楼顶天面出租给铁塔公司，明显没有事实依据；其次，租赁合同第四条第二款约定：乙方将所租房产用于建设移动通信基站，含基站设备安装、电力线的铺设，架设馈线、光纤线路接入和4米高水箱型美化天线等。***提交的证据显示，涉案楼顶天面确实存在水箱型的美化天线，足以证明***将楼顶天面出租给铁塔公司使用。 本院经审查认为：一、铁塔公司提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7均不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳；二、铁塔公司提交的证据6虽然是新证据，但并不能证明涉案房屋的门锁已被***更换，故本院不予采纳；三、***提交的证据不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。 本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。 另查明：根据铁塔公司在一审提交的其公司员工与***的丈夫***之间的短信及微信聊天记录，铁塔公司从2019年3月开始与***协商退租事宜，但双方因租金计算至何日的问题发生争议，以致未能达成一致意见。2019年6月22日，铁塔公司向***发出《关于要求退回基站未到期租金的函》，以***未能解决纠纷（第三方投诉），其基站于2019年1月1日已停止服务为由，要求根据涉案《租赁合同》第八条第5点的约定解除合同，并要求***退回铁塔公司已支付的2019年1月至2020年3月的租金。 又查明：二审庭审中，***的委托诉讼代理人***称其并未更换涉案房屋的门锁，本院要求***将其持有的房屋钥匙交给铁塔公司的委托诉讼代理人，铁塔公司收到上述钥匙后承诺在2020年12月24日之前将涉案房屋内的设施设备拆除并搬空。铁塔公司拆除并搬空涉案房屋内的设施设备后，于2021年1月3日将涉案房屋的钥匙通过邮寄的方式交还***。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对铁塔公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人铁塔公司的上诉请求和理由，及被上诉人***的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题： 一、涉案《租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只有存在上述法律规定的合同无效的情形时，该合同才应认定为无效合同。本案中，铁塔公司主张涉案《租赁合同》部分无效的主要理由是租赁物含楼顶天面，而该楼顶天面属于共有部分而非专有部分，***无权处分。但是，***是否有权出租该楼顶天面，只是影响到涉案《租赁合同》能否继续履行的问题，并不会影响到《租赁合同》的效力。因涉案《租赁合同》是铁塔公司与***的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故铁塔公司以涉案租赁物含***无权处分的楼顶天面为由，主张涉案《租赁合同》部分无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、铁塔公司与***之间的租赁合同是否已解除，及铁塔公司应否支付租金（或占用费）给***。根据涉案《租赁合同》第五条及第八条第5项的约定，铁塔公司租赁涉案房屋及楼顶天面是为了建设通信基站，租赁期间内若因第三方投诉或阻扰干扰的原因影响铁塔公司正常使用的，***应尽力负责解决，无法解决的，铁塔公司可单方解除合同。根据铁塔公司员工与***丈夫***之间的短信、微信聊天记录及本案其他证据，铁塔公司在涉案房屋楼顶天面搭建的设备因受到小区其他业主投诉而导致整个通信基站停止使用，故铁塔公司有权根据涉案《租赁合同》第八条第5项的约定单方解除合同。铁塔公司于2019年6月22日向***发出《关于要求退回基站未到期租金的函》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案《租赁合同》已于2019年6月22解除。但是，虽然涉案《租赁合同》已于2019年6月22解除，但铁塔公司直至2020年12月才拆除涉案房屋内的设施设备，及于2021年1月3日将涉案房屋的钥匙退回给***，故本院认定铁塔公司应支付至2019年6月22日的租金及支付从2019年6月23日至2021年1月3日的房屋占用费给***。 三、铁塔公司应按何标准向***支付租金及占用费。从涉案《租赁合同》第二条及第八条第5项的约定可见，在签订涉案《租赁合同》时，铁塔公司就已知道涉案租赁物包含了***无权处分的楼顶天面。故不论***是否有权出租涉案房屋的楼顶天面，铁塔公司都应按合同约定的租金标准支付涉案房屋的租金及占用费。若其他业主因***擅自出租属于业主共有的楼顶天面而主张权利，则由***承担相应的法律责任。铁塔公司关于其不应按涉案《租赁合同》约定的租金标准支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因铁塔公司已支付了至2020年3月31日的租金（占用费），故铁塔公司还应支付2020年4月1日至2021年1月3日的占用费21983.87（29000元÷12个月×9个月+29000元÷12个月÷31天×3天）给***。一审判决认定铁塔公司应支付涉案《租赁合同》约定的租赁期限届满之日即2021年3月31日的租金29000元给***不当，本院予以纠正。 四、铁塔公司应否支付滞纳金（违约金）给***。如前所述，涉案《租赁合同》已于2019年6月22日解除，而铁塔公司已向***支付了至2020年3月31日的租金，故铁塔公司尚需向***支付的是合同解除后的占用费而非租金，故***依据涉案《租赁合同》的约定请求铁塔公司支付未付租金的滞纳金（违约金），没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1767号民事判决第二项； 二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1767号民事判决第一项为：限中国铁塔股份有限公司湛江市分公司于本判决发生法律效力之日起十日支付21983.87房屋占用费给***； 三、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费961.53元（已由***预交），由***负担786.73元，中国铁塔股份有限公司湛江市分公司负担174.80元；二审案件受理费561.25元（中国铁塔股份有限公司湛江市分公司已预交961.53元），由***负担211.66元，中国铁塔股份有限公司湛江市分公司负担349.59元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年一月八日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。