北京国联同利物业管理中心与掌握主动科技（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民事判决书 （2018）京0108民初55470号 原告：北京国联同利物业管理中心，住所地北京市东城区和平里东街民旺**号楼。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市元昊律师事务所律师。 被告：掌握主动科技（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市联拓律师事务所律师。 原告国联同利物业管理中心（以下简称国联物业）与被告掌握主动科技（北京）有限公司（以下简称掌握主动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国联物业委托诉讼代理人***、被告掌握主动公司委托诉讼代理人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 国联物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于北京市海淀区增光路×号×号楼底商300平方米及地下室89平方米房屋腾空交于原告。2、判令被告支付一年房租金32万元人民币。3、判令被告违约支付违约金，自2017年9月3日起按16万元的1%计算，每日1600元，到2018年3月31日止；自2018年4月1日起按32万元的1%，每日3200元，到给付租金之日止。4、判令被告支付房屋使用费，自2018年9月1日起按租金的2倍计算，每日租金1753元，到腾房之日止。5、判令被告已经交纳的16万元保证金不予退还。6、判令被告将涉及实际发生的物业费、供暖费、水费、电费、燃气费、网费等与相关收费部门结清。诉讼过程中，国联物业变更诉讼请求为：1、判令被告将位于北京市海淀区增光路×号×号楼底商300平方米及地下室89平方米房屋腾空交于原告。2、判令被告支付一年房租金32万元人民币。3、判令被告违约支付违约金，自2017年9月3日起按16万元的1%计算，每日1600元，到2018年3月31日止；自2018年4月1日起按32万元的1%，每日3200元，到给付租金之日止。4、判令被告支付房屋使用费，自2018年9月1日起按租金的2倍计算，每日租金1753元，到腾房之日止。5、判令被告已经交纳的16万元保证金不予退还。 掌握主动公司辩称，1、我方在2018年8月中旬已经将房屋腾空，同意向原告交付房屋。因被告对涉诉房屋进行了装修，想继续租赁涉诉房屋；2、同意支付2017年9月至2017年12月的房租，但是2018年1月至2018年8月的房租不同意支付，因2018年开始本案涉诉房屋所在的小区开始综合整治，并且有漏水漏沙的情况，导致房屋无法正常使用；3、不同意支付违约金，且违约金标准过高，请法院酌减，双方口头约定10年的租期分两次签合同，每次签订5年的租期，但是第二次签订的期限只签订了1年的租期，且在第二次签订1年租期前后不断有人来看房，对被告正常使用房屋造成障碍，不同意支付违约金；4、房屋使用费无事实依据。2018年8月中旬，被告清空房屋并搬离了房屋，且此项诉求原告主张的数额过高，违背了公平原则；5、原告应退还我方16万元保证金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 2017年8月7日国联物业（出租方、甲方）与掌握主动公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》约定由乙方承租位于北京市海淀区增光路×号×号楼底商及地下室，房屋面积为地上300平方米，地下89平方米，租期自2017年9月1日至2018年8月30日。合同第三条：1、房屋年租金为人民币32万元；2、房屋租金按年支付，乙方自本合同签订之日起2日内，向甲方支付上半年租金16万元，并于明年3月前向甲方支付下年度租金16万元，先付后用；……3、乙方先前向甲方支付保证金人民币16万元，继续作为乙方全面履行本合同义务的保证。待合同终止后，乙方无违约情形的，甲方于房屋交接完毕后10日内原数无息退还。……合同第九条违约责任：1、乙方不按照本合同的约定向甲方按时足额支付租金和保证金的，每逾期一日，乙方应当按照年租金的1%向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。……4、本合同终止后，乙方未按时向甲方移交承租房屋及原有设备设施并将房屋腾空的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期交房违约金1000元，并应按照原租金标准的二倍向甲方支付房屋使用费。5、由于乙方违约造成本合同被解除，甲方不退还乙方保证金。就上述合同，掌握主动公司至今未向国联物业支付租金……。 2018年8月8日，国联物业向掌握主动公司邮寄律师函显示：第一，合同约定年租金为32万元，先交钱后使用，至今一分钱没有支付，请贵公司接到此律师函后5个工作日内支付……第二，鉴于贵公司在履行合同中的违约行为，国联物业决定，合同到期后不再续签，请贵公司提前做好腾房的准备工作……。 2018年8月10日，掌握主动公司向国联物业发函，表示涉案房屋因装修耗资近400多万元，要求国联物业赔偿其发生装修损失的费用。 另查，国联物业与博而朵（北京）科技发展有限公司于2012年8月21日签订了为期五年的《房屋租赁合同》，自2012年9月1日至2017年8月30日，合同签订后博而朵（北京）科技发展有限公司向国联物业交纳了押金16万元，至今未退还。掌握主动公司主张其与博而朵（北京）科技发展有限公司系关联公司，在上述五年期租赁合同到期后由掌握主动公司继续租赁本案房屋。国联物业对上述主张不予认可，称与本案无关，并主张因掌握主动公司未支付租金的违约行为对保证金16万元不予退还。 诉讼中，掌握主动公司主张其已于2018年8月10日将房屋交付国联物业，并向法庭提交了部分相片。国联物业对此不予认可，称掌握主动公司使用房屋至今，认可掌握主动公司曾向其提出交接房屋的前提是对房屋的装修价值进行确认，但国联物业未予同意。掌握主动公司主张其未交纳租金的原因为在上述5年期合同快结束时因房屋进行旧房改造对其使用房屋造成了影响，并向法庭提交了房屋小区相片。国联物业对此不予认可。掌握主动公司主张合同中约定的标准过高，要求法院予以酌减。 再查，2018年11月2日，国家机关事务管理局房地产管理司出具的证明显示：海淀区人民法院；北京市海淀区增光路甲×号为我局产权房屋，委托北京国联同利物业管理中心进行管理经营。特此证明。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，掌握主动公司表示同意腾房向国联物业交付房屋，故本院对此不持异议。就涉案房屋的使用时间，依据掌握主动公司的发函内容，表明掌握主动公司认为交付房屋的前提是要求国联物业赔偿装修费用损失，再结合双方的举证情况，本院认为掌握主动公司至今未向国联物业交付房屋，掌握主动公司应就使用房屋向国联物业交纳合同期内的租金及合同到期后的使用费用。就合同到期后的费用，因合同中进行了明确约定，故掌握主动公司应按合同约定的原租金标准2倍支付使用费用。就保证金16万元，因合同中约定了“先前向甲方支付保证金人民币16万元，继续作为乙方全面履行本合同义务的保证”，且庭审中国联物业表示了对保证金不予退还，即表示国联物业认可了原5年期合同中交纳的16万元保证金系本案合同保证金，现掌握主动公司未交纳房屋租金，已严重违约，符合合同中约定的不予退还保证金的情形，故本院对掌握主动公司要求退还保证金16万元的主张不予支持。就违约金，因掌握主动公司主张合同中约定的标准过高，要求法院予以酌减，故本院将对此进行酌情判定。 综上所述，本院对国联物业的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、掌握主动科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区增光路×号×号楼底商及地下室腾空并交付北京国联同利物业管理中心； 二、掌握主动科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京国联同利物业管理中心支付房屋租赁费32万元； 三、掌握主动科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京国联同利物业管理中心支付房屋使用费，按日租金1753元的标准，自2018年9月1日起计算至实际交付房屋之日止； 四、掌握主动科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内向国联物业支付违约金2万元； 五、驳回北京国联同利物业管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4250元，由掌握主动科技（北京）有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十一月二十日 书记员***