泰州市久久红投资担保有限公司与江苏苏地行土地房产评估有限公司、江苏苏地行土地房产评估有限公司常州分公司侵权责任纠纷、建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷等一审民事判决书

江苏省泰州市姜堰区人民法院 民事判决书 （2013）泰姜民初字第1435号 原告：泰州市久久红投资担保有限公司，住所地：泰州市海陵区济川东路**万达广场**。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***，江苏弘泰律师事务所律师。 被告：江苏苏地行土地房产评估有限公司，住所地：南京市鼓楼，住所地：南京市鼓楼区中央路****vstyle='LINE-HEIGHT:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:宋体;FONT-SIZE:15pt;'>法定代表人：***，该公司总经理。 委托代理人：***，男，1973年4月25日生，汉族。 委托代理人：***，男，1985年12月22日生，汉族。 被告：江苏苏地行土地房产评估有限公司常州分公司，住所地：常州市天宁区延陵中路东坡雅居******。，住所地：常州市天宁区延陵中路东坡雅居******T:25pt;TEXT-INDENT:30pt;MARGIN:0.5pt0cm;FONT-FAMILY:宋体;FONT-SIZE:15pt;'>负责人：***，该分公司经理。 委托代理人：***，男，1987年8月26日生，汉族。 委托代理人：***，江苏朱德华律师事务所律师。 原告泰州市久久红投资担保有限公司（以下简称久久红公司）与被告江苏苏地行土地房产评估有限公司（以下简称苏地行公司）、江苏苏地行土地房产评估有限公司常州分公司（以下简称苏地行常州分公司）侵权责任纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理。审理中，被告苏地行常州分公司在答辩期间内对管辖权提出异议，本院于同年12月4日作出（2013）泰姜民辖初字第0031号民事裁定书，裁定驳回。被告苏地行常州分公司不服，提出上诉，泰州市中级人民法院于2014年1月13日作出（2014）泰中民辖终字第0001号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法先由审判员***适用简易程序公开进行审理。根据原告提出的财产保全申请，本院于2013年10月22日依法作出（2013）泰姜民初字第1435-1号民事裁定书，裁定冻结被告苏地行公司、苏地行公司常州分公司银行存款2060000元或查封、扣押其等额财产。同年11月7日，本院冻结了被告苏地行公司在上海银行南京鼓楼支行的存款2060000元，冻结期限为6个月。因案情复杂，本院于2014年1月15日裁定将本案由简易程序转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2014年4月11日、4月15日公开开庭进行了审理。原告久久红公司的委托代理人***，被告苏地行公司的委托代理人***、***，被告苏地行常州分公司的委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告久久红公司诉称：2012年6月8日，泰州市兴虎新型材料厂（以下简称兴虎材料厂）向吴江农村商业银行海陵支行申请签发银行承兑汇票10000000元，存入5000000元保证金，另5000000元敞口需要提供担保。为此，兴虎材料厂投资人***向原告申请担保，并用其个人所有的房屋（坐落在江苏省姜堰经济开发区城西村红星美佳利装饰广场B-010、B-011）抵押登记给原告。为让原告同意担保，***在抵押房屋前向原告出具了两被告共同评估该处房屋的房产评估报告。该评估报告确定2012年5月23日（评估基准日）上述房屋评估单价为7150元／平方米，总价为5900000元。原告基于此为***提供了5000000元的担保。后***发生预期违约，银行即扣收原告5000000元款项，原告遂向泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）提起诉讼，该院经审理判决***向原告偿还4500000元垫付款及相关诉讼费用48400元，等等。判决生效后，原告申请强制执行，经海陵法院委托泰州恒瑞资产评估事务所有限公司（以下简称恒瑞评估公司）对抵押房屋进行评估，该评估机构出具评估报告确定房屋2013年5月7日（评估基准日）评估单价为3240元／平方米，总价为2673600元。海陵法院强制拍卖该房产后，原告实际受偿3000000元，且因债务人无其他财产可供执行，该案执行终结，由此给原告带来了本金1500000元及其他各项损失。据此，两被告出具的评估报告违反了《房地产估价规范》等规范性文件的规定，违背了中介机构基本准则和行业道德。两被告低值高估，没有选取三个以上交易案例进行市场比较，故意背离正常市场价格，为其委托人***骗取担保提供了唯一也是最有利的条件。两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大经济损失。请求判令：1.两被告赔偿原告各项损失合计2032220元及损失的利息（从2013年2月20日到受偿3000000元拍卖款前一日的2013年7月29日，合计160天，以债务人应当履行的4548400元为本金，按照月息1.5%计算，应为363872元；3000000元受偿之后，再以剩余的1617400元为基数计算迟延履行金直至实际清偿之日）。2.两被告承担本案的诉讼费用。 被告苏地行公司、苏地行常州分公司共同辩称：根据相关法律规定，侵权行为必须具备以下构成要件：一是必须存在违法行为；二是侵权行为人主观上存在过错；三是违法行为与损害结果之间存在因果关系。被告出具《房地产抵押估价报告》的行为，并不具备以上构成要件：1、被告自始至终不存在任何违法行为。被告接受自然人***的委托后，依据评估程序、原则、方法和相关法律规定，对委托评估的标的物进行估价，评估没有任何违法和程序不当之处。原告以恒瑞评估公司出具的《评估报告》为依据，推论被告出具《房地产抵押估价报告》的行为违背中介机构基本准则和行业道德的观点，没有任何事实和法律依据。两份报告在评估目的、基准日、评估方法、价值类型、评估原则等方面均不相同。2、被告接受委托后依法、依规完成了评估行为，主观不存在任何过错。3、原告主张的损失与被告的评估行为之间亦无因果关系。原告推论假定被告行为必须要对其与***、***所签抵押担保合同承担责任的前提下，强行将被告拉入其与***、***所签抵押担保合同中，让被告对其与他人的行为承担责任。原告的主张没有任何依据和理由：第一、被告非抵押担保合同的主体，该合同是原告与***、***所签，且被告出具的评估报告亦不是合同的组成部分。第二、被告出具的《房地产抵押估价报告》第10页第4项估价目的中明确载明：本次评估为委估方确定所属房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。《房地产抵押估价报告》第4页估价师声明中第7项载明：本报告供委托方按报告确定的评估目的正常使用，等等。第三、抵押合同第三条第二款明确约定：抵押物暂作价人民币5900000元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。该约定对抵押物的价值进行了明确。因此，在抵押物实际处置后不足以偿还原告代垫款项时，其可以向被保证人兴虎材料厂追偿。综上，原告的诉讼请求依法应予驳回。 经审理查明：一、2012年5月25日，被告苏地行公司根据***（男，1976年8月26日生，居民身份证号码××，住泰州市海陵区泰康小区）委托，对***所属位于姜堰经济开发区城西村房地产抵押价格作出苏地行（常州）房估字2012-220号《房地产抵押估价报告》。（一）该报告“致委托方函”中载明：苏地行公司受委托，遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则，运用科学、合理的评估方法，对姜堰经济开发区城西村房地产（包括建筑面积825.18㎡及相应分摊土地面积264.10㎡）进行了评估，利用市场比较法进行测算，确定该估价对象在2012年5月23日的评估单价为7150元／㎡，总价为5900000元。（二）“估价师声明”记载：本报告供委托方按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级主管部门和评估行业管理机构审查，……。（三）“估价的假设和限制条件”记载：假设委估对象目前的使用用途为最高最佳使用。本次估价结果是反映估价对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公开市场价值，没有考虑将来可能的特殊交易方法（如强制拍卖）对该评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的影响。本评估报告评估结果自2012年5月25日至2013年5月24日止，一年内有效，超出上述期限，除另行声明或另有政策规定外，评估结果失效。本次评估仅为委托方进行抵押贷款，确定估价对象市场价值提供参考依据。（四）“房地产估价结果报告”记载：1.估价目的，本次评估的为委估方确定所属房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点2012年5月23日。2.价值定义，本次估价结果是采用公开市场价值标准评估的抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3.估价方法，选用市场比较法测算房产的价格。 二、海陵法院就久久红公司诉***、***、兴虎材料厂、***担保追偿权纠纷一案，于2012年12月18日作出（2012）泰海商初字第840号民事判决书，查明：兴虎材料厂与吴江农村商业银行海陵支行于2012年6月8日签订银行承兑汇票承兑合同一份，合同约定由兴虎材料厂向该行申请签发银行承兑汇票10000000元，存入5000000元保证金，5000000元敞口由久久红公司提供担保。兴虎材料厂性质为个人独资企业，从2008年10月至今其投资人为***。***在该承兑合同中盖其个人签名章并加盖兴虎材料厂公章。合同签订后，***向久久红公司提供的反担保为500000元保证金和***夫妻名下商用房抵押，并办理了姜堰字第70009613号房屋他项权证和姜他项（2012）第1317号土地他项权证。在吴江农村商业银行海陵支行办理了该笔业务后，由于***出走，发生预期违约，吴江银行海陵支行向久久红公司发出提前偿还银票款项通知书，并于同年12月10日从原告保证金账户获得4500000元代偿款。由于久久红公司认为兴虎材料厂实际投资人为***，***利用自己的抵押物借壳向银行贷款，为便于***向银行借款，在2008年10月***将该企业投资人变更登记为***，两人实际为合伙关系。故久久红公司同时向借款人兴虎材料厂、反担保人***夫妻以及***追偿垫付款未果，原告诉讼。海陵法院判决：一、兴虎材料厂于本判决书生效后十日内给付久久红公司代偿垫付款人民币4500000元；二、久久红公司有权对抵押的***、***名下房产（姜堰字第70009613号房屋他项权证和姜他项（2012）第1317号土地他项权证）依法变卖并优先清偿上述债务；三、***以其个人财产对兴虎材料厂的债务承担无限责任。 三、（2012）泰海商初字第840号民事判决生效后，因被执行人***、***、兴虎材料厂未履行义务，申请人久久红公司申请强制执行，要求被执行人给付垫付款4500000元及诉讼费用48400元，并承担本案执行费用。执行中，海陵法院委托恒瑞评估公司对被执行人***、***名下且已抵押给原告的位于原姜堰市经济开发区城西村红星美佳利装饰广场B-010、B-011的房屋（产权证号姜房权证姜堰字第80008886、80008887号）进行评估，并依法进行了处置，原告受偿3000000元。因未发现被执行人有其他可供执行财产，原告予以认可，且表示提供不出被执行人有其他可供执行的财产线索，并同意本案终结执行。为此，海陵法院于2013年9月16日作出（2013）泰海执字第821号裁定：（2012）泰海商初字第840号民事判决书终结执行。如发现被执行人确有可供执行的财产，申请人可以重新申请强制执行。 四、2013年5月14日，恒瑞评估公司作出泰恒瑞评报字（2013）第024号《姜堰市经济开发区城西村红星、美佳利装饰广场B-010、B-011营业用房拟拍卖价值评估报告》。该报告载明：恒瑞评估公司接受海陵法院委托，根据国家有关资产的评估规定，对申请人久久红公司与被申请人***、***、兴虎材料厂担保追偿权纠纷一案中的***、***名下的姜堰市经济开发区城西村的房屋进行了评估。该报告中资产评估情况及评估结果摘录如下：1.评估目的，本次资产评估是为案件执行提供公允价值参考。2.本次评估选择的价值类型为清算价值。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。3.本项目资产评估基准日是2013年5月7日。4.评估方法，本次房屋评估采用现行市价法结合快速变现来确定委估资产的价值。现行市价法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价值差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。5.评估结论，本机构评估人员经过现场实地勘察在调查了解和分析评估对象资产市场情况的基础上，根据此次评估目的遵循评估原则，按照《资产评估操作规范意见》和《资产评估准则》要求的评估工作程序，选用适宜的评估方法进行分析和估算，委估资产评估价值为人民币2673600元。 上述事实，有原告提交的（2012）泰海商初字第840号民事判决书、（2013）泰海执字第821号裁定书、评估报告及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：依据我国法律规定，侵权损害赔偿必须同时具备如下要件：有侵权事实，有损害后果，侵权事实和损害后果有因果关系，除特殊侵权外，侵权人在主观上还应有故意或过失。本案是侵权损害赔偿，其主要争议焦点是：1.被告的评估行为是否存在过错，具体为对原告所主张的抵押物低值高估，被告是否存在故意或者与委托人***恶意串通或者被告评估行为存在重大过失；2.原告所主张的损失与被告的评估行为是否存在因果关系。 关于争议焦点1，本院认为：按照原告的陈述，2012年6月7日其与***、***夫妻签订《抵押合同》是基于对被告出具的评估报告信任。但从庭审查明的事实看，《抵押合同》全文并未涉及苏地行（常州）房估字2012-220号《房地产抵押估价报告》，相反《抵押合同》第三条载明“上述抵押物暂作价人民币伍佰玖拾万元整，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准”，而不是评估报告评估价5900000元。显然，原告在最初阶段，便不是以被告出具的评估报告作为确定抵押物价值的唯一标准，最多只是参考。原告作为投资担保公司，对抵押担保业务具有专业性，对经营决策具有自主性，对经营风险具有预见性。双方经过协商最终确定的被担保的主债权数额为人民币5000000元，涉案房产评估报告非唯一依据。 依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告以财产损害赔偿纠纷起诉，应当对两被告构成侵权的事实负有举证责任。首先，确认鉴定机构在评估过程中是否存在过错，应当审查鉴定机构及鉴定人员的资质、估价依据、估价原则、估价方法等是否符合评估规范。被告苏地行公司、苏地行公司常州分公司是具有相关房地产评估资质的公司，作出具体评估结论的是具有评估资质的房地产估价师，被告苏地行公司作出评估报告的程序不违反法律规定。审理中，原告无证据证明两被告在评估中与***恶意串通，或者两被告故意“低值高估”，也没有证据证明两被告存在重大过失。即使原告所称的没有选取三个或三个以个交易案例进行比较的说法成立，那也仅是评估中的瑕疵，亦不能认定两被告评估行为构成重大过失。退一步讲，即便因过失提供的评估结果不实，给原告造成损失，其赔偿损失的范围也只能在其评估不实的金额范围内承担赔偿责任。评估不实的范围多大，原告更无证据证明。其次，原告主张损失的依据为其在执行中尚未实现的债权，该债权尚未实现与被告苏地行公司出具的评估报告之间并无必然的因果关系，也不必然产生损失。再次，原告行使担保追偿权，除了***、***用于抵押的涉案房产外，尚有兴虎材料厂等被执行主体。海陵法院虽于2013年9月16日裁定（2012）泰海商初字第840号民事判决终结执行，但同时载明，如发现被执行人确有可供执行的财产，申请人久久红公司可以重新申请强制执行。也就是说，海陵法院作出的（2013）泰海执字第821号裁定并非《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条规定的终结执行情形，而是程序性终结。由此，原告久久红公司所主张的损失事实尚未确定。最后，不同的评估机构因评估目的和采用原则不同，可能会对同一标的物估价结论存在较大差异的结果。被告苏地行公司出具的评估报告与恒瑞评估公司出具的评估报告之间由于评估的目的、时点不同肯定存在结果上的差异，评估对象最终变现的价值和其本身的真正价值也不是同一概念。房产本身价值的评估与涉案房产在拍卖中实现的价值更不可类比，更何况被拍卖房地产价格还受其多种因素影响，故不能推定被告评估行为存在过错，也不能以结果的差异作为损失的依据来主张权利。 关于争议焦点2，本院认为：原、被告双方诉争的被告苏地行公司作出的苏地行（常州）房估字2012-220号《房地产抵押估价报告》系被告苏地行公司根据***的委托向其出具的，其目的是为***确定所属房地产抵押贷款额度提供参考依据，即仅供银行在估算其房产价值时参考使用。对此，被告苏地行公司在该份评估报告的《声明》中已经明示在先。原告久久红公司与被告苏地行公司之间，未就涉案房产评估事宜建立合同关系。原告久久红公司与***在确认涉案房产价值时，即使参照了被告苏地行公司对***房产所作出的评估结果，也是双方自愿选择、协商一致的结果，并不是该评估报告本身具有约束力。原告诉讼请求赔偿损失与被告苏地行公司为***出具的评估报告两者之间不存在法律上的因果关系。 综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告泰州市久久红投资担保有限公司的诉讼请求。 案件受理费23058元，保全费5000元，合计28058元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费23058元（户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：20×××88）。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一四年四月十五日 书记员*** 法律条文附录： 1、《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。