北京中关村京西建设发展有限公司与北京马栏文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市门头沟区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0109民初4760号

原告：北京中关村京西建设发展有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区桥园路1号2幢2层203室。

法定代表人：李彪，董事长。

委托诉讼代理人：姬芳，北京人富律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王小虎，北京人富律师事务所实习律师。

被告：北京马栏文化传媒有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇马栏村委会B2室。

法定代表人：刘惠强，经理。

委托诉讼代理人：刘洋，男，1980年7月27日出生，汉族，该公司职工。

原告北京中关村京西建设发展有限公司（以下简称中关村公司）与被告北京马栏文化传媒有限公司（以下简称马栏文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月3日立案后，中关村公司申请对马兰文化公司名下的财产进行保全，本院于2021年9月28日裁定冻结马兰文化公司名下的银行存款569303．23元。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，本案由审判员张源独任审理，于2021年12月7日公开开庭进行了审理。原告中关村公司的委托诉讼代理人姬芳、王小虎，被告马栏文化公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

中关村公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告于2020年5月29日签署的《租赁合同》于2021年8月31日解除；2、请求判令被告支付拖欠自违约之日起至合同解除之日止的房屋租金为191414．35元；3请求判令被告支付拖欠的综合服务费，自违约之日起至实际腾退完成之日止为34543．68元；4、请求判令被告支付免租期租金及综合服务费76763．7元；5、请求判令被告支付拖欠的租赁押金89557．65元；6、请求判令被告支付逾期付款违约金共计147171．31元（违约金计算至实际付清之日止，暂计算至2021年8月31日）；7、本案的诉讼费、保全费及本案律师费（2万元）由被告承担。以上共计559450．69元。原被告于2020年5月29日签订了《租赁合同》，约定被告租赁原告位于北京市门头沟区桥园路（以下简称租赁房屋）。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告未依约向原告支付押金，且自2021年1月起，被告欠缴租金及综合服务费等费用，经原告多次催缴，被告仍未支付。后被告于2021年8月31日擅自搬离房屋，严重违约，并符合单方解除合同的条件，故起诉至法院。

马兰文化公司辩称，不同意解除合同，理由就是原告没有给我们解除合同的通知，我要求继续履行，我搬走是因为对方老给我们断水断电影响我们正常工作，第二项诉请租金可以给，既然合同不同意解除我方想明天就搬回去，我仅同意第二项诉求，我发函解除原告也没有回复，对于第三项也同意支付，对于第四项不同意，我本身在别的地方好好地，原告给我们开了这些免租的条件把我们招过来了，现在又要免租期的租金，我们现在没有违约，所以不应该支付免租期的租金，对第五项不同意支付，我们来的时候因为疫情，原告为了招商同意我们不交押金了，对第六项不同意，认为违约金过高，我也不同意给，我们认为我们不存在违约行为，我们虽然没有正常按时交纳租金，但是我们向原告提交了延期交纳申请，对方也同意了。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

经审理查明：2020年5月29日，出租方中关村公司（甲方）与承租方马兰文化公司（乙方）签订《租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市门头沟区桥园路1号院1幢2层210室，建筑面积为284．31平方米，乙方承诺租赁该房屋作为办公/研发/经营之用途。租赁期限为2020年6月1日至2022年12月31日。甲方同意在房屋交付后给予乙方一次性免租期自2020年6月1日至2020年8月29日。免租期内乙方无需承担租金和综合服务费，但须承担包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费等因乙方使用房屋所产生的费用。若乙方无法定或合同约定理由终止本合同的，即使甲方同意终止本合同，乙方仍应补齐已享受的免租期的租赁房屋的租金，该免租期内租赁房屋的租金按照本合同约定的第1个租约年的租金标准计算，在本合同终止之日起5日内，乙方须向甲方补足免租期间的租金，乙方逾期补缴免租期租金的，每逾期1日，应按照应付而未付款的千分之二支付违约金。租金，第1个租约年，自2020年6月1日至2020年12月31日止，该租约年租金单价为每平方米3元/日；第2个租约年，自2021年1月1日至2021年12月31日止，该租约年租金单价为每平方米3元/日；第3个租约年，自2022年1月1日至2022年12月31日止，该租约年租金单价为每平方米3．25元/日。乙方应于本合同签订的7日内，将自2020年8月30日起至2020年9月30日止的首期租金27293．76元一次性缴付甲方。除首期租金外，自房屋交付至2020年12月31日，各期租金按每1个月一次的频率支付，在上笔已付租金对应租期的最后一个月的25日前支付下期租金。自2021年1月1日起至2022年12月31日，各期租金按每3个月支付一次的频率交付，在上笔已付租金对应租期的最后一个月的20日前支付下期租金。

综合服务费，乙方在租赁期内承担租赁房屋的综合服务费，并向甲方或者甲方指定的物业公司交纳综合服务费到指定账户。综合服务费包括物业费、制冷供暖费等。综合服务费价格，1个租约年，自2020年6月1日至2020年12月31日止，该租约年综合服务费单价为每平方米0．5元/日；第2个租约年，自2021年1月1日至2021年12月31日止，该租约年综合服务费单价为每平方米0．5元/日；第3个租约年，自2022年1月1日至2022年12月31日止，该租约年综合服务费单价为每平方米0．55元/日。乙方应于本合同签订的7日内，将自2020年8月30日期至2020年9月30日止的首期综合服务费4548．96元一次性缴付于甲方或甲方指定的物业公司。除首期综合服务费外，各期综合服务费跟随租金支付时间同时支付下期综合服务费。

押金，甲乙双方约定按照租赁房屋的首年租金单价计算90天的租金与首年综合房屋单价计算90天的综合服务费之和作为房屋租赁押金，计89557．65元，乙方应于前本合同后7日内向甲方一次性支付房屋租赁押金。

合同的提前解除，(一)任何一方可解除合同的情形:在下列情况下,任何一方可经书面通知另一方可解除本合同。双方应按日结算租赁房屋租金，已付租金的剩余部分在22个工作日内无息返还乙方：1．经甲乙双方协商一致；2．因不可抗力导致租赁房屋部分或者全部毁损、灭失,租赁房屋无法继续使用的；3．因不可抗力或法律、法规、规章原因造成房屋延期交付达120日以上的；4．因政府征收、拆迁致使本合同无法继续履行的；5．其它法律、法规规定有权单方面解除合同的情形。(二)甲方有下列情形之一的构成甲方违约,乙方有权经书面通知后单方解除合同:1交付的租赁房屋严重不符合国家强制性建筑及安全规范,影响乙方安全的,以致无法使并且在60日之内无法修复的。2在乙方租赁期限内,未经乙方同意将租赁房屋租赁给第三方的。3．由于甲方原因造成房屋延期交付超过30日的。4．甲方有严重违法行为,致使乙方无法使用租赁房屋的。5．其它法律、法规规定有权单方面解除合同的情形。(三)乙方有下列情形之一的构成乙方违约,甲方有权经书面通知后单方解除合同并收回着传房屋。在这种情形下,甲方除有权立即没收押金及向乙方索要乙方欠付的租金、物业管理费、综合服务费等以及在本合同第六条约定的免租期(如有)内所被免去的所有租金外,还有权要求乙方赔偿因乙方的违约而导致甲方发生或遭受的任何损失:1．未按本合同及附件之约定,逾期支付祖金、综合服务费和其他应由乙方承担的各项费用达五日,或逾期支付行为累计超过3次(无论乙方是否已获正式催缴通知)。2．未按本合同之约定,逾期未补足押金达15日。3．欠缴本合同项下应由乙方承担的各项费用累计达押金总额的20%(无论乙方是否已获正式催缴通知)。

违约责任，(一)如本合同其他条款已约定违约责任的,以已约定条款为准。(二)任何一方(“违约方”)违反本合同的任何规定即构成违约,另一方(“守约方”)有权要求违约方限期改正,并要求违约方赔偿对方因此受到的损失。(三)乙方未按本合同及附件之约定按期足额支付租金或/和综合服务费的,乙方应向甲方支付违约金。每逾期1日,乙方按欠缴金额的千分之贰(2‰)的标准向甲方支付违约金。因甲方提前开具相关票据产生的税费损失,乙方应一并承担赔偿责任。乙方延迟交纳本合同项下租金、押金或综合服务费或公用事业相关费用或其他应付费用超过5日的,甲方或物业服务公司可以对租赁房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务,直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的,甲方或物业服务公司有权向乙方追偿损失。双方确认,在乙方欠付租金、综合服务费等费用期间,未经甲方批准,乙方不得将放置于租赁房屋内的货物、财物转移出租赁房屋。(四)乙方未在本合同约定的时间内支付或补足押金,或未在本合同约定的时间支付维修费用、赔偿费用、恢复费用,每延迟1日,按应付款项的千分之贰(2‰)向甲方支付违约金。甲方未能按本合同约定的时间返还剩余押金给乙方,每延迟1日,按应返还押金的千分之贰(2‰)向乙方支付违约金。(五)合同提前解除或终止后,如乙方未能按本合同约定的时间归还该租赁房屋给甲方,每逾期一日,应按所在租约年日租金的双倍标准向甲方交纳房屋使用费,且乙方不再享受本合同下乙方的权利。(六)租赁期限内,在不符合本合同第十六条之合同提前解除条件的情况下,任何一方提前解除合同,应提前60日书面通知对方,且提前解除合同的一方构成违约。双方确认,本合同因乙方违约而提前解除的,则甲方有权没收租赁房屋的押金;本合同因甲方违约而提前解除的,甲方应当无息双倍返还租赁房屋的押金。合同还约定了其他违约责任。

合同签订后，马兰文化公司于2020年6月4日交纳租金及综合服务费31842．72元，于2020年9月28日交纳租金及综合服务费30847．64元，2020年11月3日交纳了租金及综合服务费29852．55元，2020年12月14日交纳租金及综合服务费30847．64元，2021年4月30日交纳租金及综合服务费15847．64元。中关村公司将租赁房屋交付给马兰文化公司，马兰文化公司使用该房屋，至2021年8月31日马栏文化公司搬离租赁房屋。马兰文化公司未实际支付合同约定的押金。

在2021年10月25日本院组织的庭前会议中，马兰文化公司明确表示租赁合同已经于2021年8月31日解除，因为疫情导致公司资金紧张，现在公司无钱支付租金。2021年12月7日开庭过程中，马栏文化公司又表示不同意2021年8月31日解除合同，理由是中关村公司并未通知解除合同，要求继续履行合同。

庭审中，马兰文化公司表示中关村公司因为疫情同意变更租金交纳时间，但是并未提供证据证明，中关村公司对此不予认可。

庭审中，中关村公司提交了租金及综合服务费、违约金的欠交明细表。2021年1月1日至2021年3月31日应交纳的租金为76763．7元，应缴纳时间为2020年12月20日，马兰文化公司于2021年4月30日交纳租金15847．64元，违约金从2020年12月21日至2021年4月30日以76763．7元为基数，按照LPR的四倍计算为20112．09元，从2021年5月1日暂时计算至2021年8月31日以60916．06元为基数计算为14895．35元；2021年1月1日至2021年3月31日应交纳的综合服务费为12793．96元，应缴纳时间为2020年12月20日，违约金从2020年12月21日计算至2021年8月31日，按照LPR的四倍计算为6499．33元；2021年4月1日至2021年6月30日应交纳的租金为77616．63元，应缴纳时间为2021年3月20日，违约金从2021年3月21日计算至2021年8月31日，按照LPR的四倍计算为25458．25元；；2021年4月1日至2021年6月30日应交纳的综合服务费为12936．11元，应缴纳时间为2021年3月20日，违约金从2021年3月21日计算至2021年8月31日，按照LPR的四倍计算为4243．04元；2021年7月1日至2021年8月31日的租金为82881．66元，应缴纳实际为2021年6月20日，违约金从2021年6月21日计算至实际支付之日止，按照LPR的四倍计算；2021年7月1日至2021年8月31日的综合服务费为8813．61元，应缴纳实际为2021年6月20日，违约金从2021年6月21日计算至实际支付之日止，按照LPR的四倍计算。押金应于2020年9月16日交纳，数额是89557．65元，按照LPR的四倍从2020年9月17日计算至实际支付之日止，暂计算至2021年8月31日的违约金为62690．36元。

2021年8月1日，马兰文化公司出具《退租房申请》，内容是：本单位受新冠疫情影响，公司无法正常开展业务，需退租210办公室，于2021年8月31日前退租，房租和综合服务费交纳至2021年8月31日止且结算完毕。因疫情的严重影响，请贵公司免收我司的滞纳金；园区办公场地将拆除局部自有装修，请免收拆除恢复的费用；请贵司全额退回押金费用。中关村公司表示收到上述申请书，但是公司并未同意，也未书面答复。

本案保全费用为3367元，中关村公司已经垫付。

原被告争议的焦点是合同解除的理由。马兰文化公司主张，原被告协商一致解除合同，不应当承担违约责任，并提供了与中关村公司的副总苏文松在2021年7月底八月初的微信聊天记录，苏文松与马兰文化公司的职工的微信聊天内容如下，马：财政正在付款，结算单都有了，到周一周二了，我们今天账上是真没钱，连社保都没有交呢；苏：那就看您下周一二了，否则累计越来越多，我们一定要诉讼追要的，你看着办，已经都这样了，能延的时间还能几天呢，要知道即使您搬走了，我们还得起诉，追要欠款，别越攒越多了；马：大家都不容易；苏：使用效率很低，没这个必要钱很多钱了，撤吧，真的，政府的钱下来，您还有其他很多地方需要支持，马栏村那边当然要坚持，但园区办公实无多大的必要，保重点。

中关村公司表示，认可苏文松与马兰文化公司微信聊天的真实性，但是中关村公司的工作人员提供的解决建议，双方并不具备变更、解除租赁关系的职权，无法达到原被告协商一致解除合同的证明目的。马栏文化公司欠交租金，并擅自于2021年8月31日擅自搬离，属于违约，应当承担违约责任。

对争议的事实，本院认定如下，合同约定了马兰文化公司应当缴纳租金，但是其未按时缴纳构成违约，马兰文化公司与苏文松的微信聊天仅能证明双方的沟通过程，并不能证明双方协议一致免责解除合同。

本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的《租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害公共利益，本院认定其合法有效，双方当事人应依照约定履行各自义务。

2021年1月至2021年8月期间的租金，马兰文化公司仅交纳了15847．64元，剩余租金均未交纳，马兰文化公司构成根本违约，中关村公司有权要求解除合同。马兰文化公司已经于2021年8月31日搬离租赁房屋，中关村公司自行收回房屋。本院确认合同解除时间为2021年8月31日。

对于合同解除的理由，马兰文化公司表示原被告协商一致解除，不应当承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。

关于欠交的租金和综合服务费数额，2021年1月1日至2021年8月31日的欠交租金数额是191414．35元，欠交的综合服务费数额是34543．68元，马栏文化公司同意支付，本院不持异议。

对于免租期租金，合同约定若马兰文化公司无法定或合同约定理由终止本合同的，乙方应在在本合同终止之日起5日内，补足免租期间的租金,2020年6月1日至2020年8月29日共90天，经计算免租期租金76763．7元，故中关村公司要求支付免租期租金76763．7元的诉讼请求，本院予以支持。

合同约定，马兰文化公司违约而提前解除合同的，中关村公司有权没收保证金，这是对提前解除合同违约责任的约定，虽然马兰文化公司未实际交纳押金，但是仍应承担违约责任。故中关村公司要求支付89557．65元作为违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，但需要说明的这不是押金，而是违约责任。合同已经解除，中关村公司无权再要求支付押金。

对于违约金，合同约定的违约金标准为每日2‰，属于约定过高，中关村公司主张LPR的四倍计算违约金，在已经支付了免租期租金和押金作为违约责任的前提前下，属于违约金约定过高，马兰文化公司申请降低，本院确定违约金标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1．3倍，对中关村公司主张的过高部分，本院不予支持。未支付租金和综合服务费的违约金，应当从欠付之日计算至实际支付之日止。对于中关村公司要求支付2021年9月1日至9月30日租金及综合服务费违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。押金延迟支付期间的违约金，本院确定起算日期为2020年9月17日，截止日期为合同解除之日，即2021年8月31日，因为合同解除后本院已将押金作为违约金处理，合同解除后不存在延迟支付押金的问题。

中关村公司主张支付律师费二万元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第五百零二条、第五百零九条，第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认北京中关村京西建设发展有限公司与北京马栏文化传媒有限公司于2020年5月29日签订的《租赁合同》于2021年8月31日解除；

二、北京马栏文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向中关村京西建设发展有限公司支付租金191414．35元和综合服务费34543．68元。

三、北京马栏文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向中关村京西建设发展有限公司支付免租期租金76763．7元。

四、北京马栏文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向中关村京西建设发展有限公司支付违约金89557．65元。

五、北京马栏文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向中关村京西建设发展有限公司支付违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1．3倍标准，以租金76763．7元为基数从2020年12月21日起至2021年4月30日，以租金60916．06元为基数从2021年5月1日起计算至实际支付之日止；以综合服务费12793．96元为基数，从2020年12月21日起计算至实际支付之日止；以租金为77616．63元为基数，从2021年3月21日起计算至实际支付之日止；以综合服务费为12936．11元为基数，从2021年3月21日计算至实际支付之日止；以租金为52881．66元为基数，从2021年6月21日起计算至实际支付之日止；以综合服务费为8813．61元为基数，从2021年6月21日起计算至实际支付之日止；以押金89557．65元为基数，从2020年9月17日起计算至2021年8月31日止。

六、驳回北京中关村京西建设发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千四百九十三元，由北京马栏文化传媒有限公司负担七千一百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京中关村京西建设发展有限公司负担二千三百一十三元，已交纳。

保全费三千三百六十七元（北京中关村京西建设发展有限公司已预交），由北京马栏文化传媒有限公司负担，于本判决生效之日起七日交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审 判 员　　张　源

二〇二一年十二月三十日

法官助理　　陈新明

书 记 员　　沈　彤