佛山市南海区金沙新强盛陶瓷工艺厂、中国铁塔股份有限公司佛山市分公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初26611号 原告：佛山市南海区金沙新强盛陶瓷工艺厂，住所地：广东省佛山市南海区*。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东南天明（广州）律师事务所律师，委托代理期限至2021年8月12日止。 委托诉讼代理人：***，广东南天***事务所律师，委托代理期限至2021年8月12日止。 委托诉讼代理人：***，广东南天***事务所律师，委托代理期限至2021年8月12日起。 委托诉讼代理人：***，广东南天***事务所实习律师，委托代理期限至2021年8月12日起。 被告：中国铁塔股份有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市禅城区*。 负责人：***。 委托诉讼代理人：**，广东法丞汇俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东法丞汇俊律师事务所律师。 原告：佛山市南海区金沙新强盛陶瓷工艺厂（以下简称新强盛厂）与被告中国铁塔股份有限公司佛山市分公司（以下简称铁塔公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月30日、2021年11月16日公开开庭进行了审理，被告的委托诉讼代理人**参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人***、***，被告的委托诉讼代理人**参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人***参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请司法鉴定及庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告退还《中国铁塔股份有限公司佛山市分公司租赁合同》项下的佛山市南海区××镇××工业区新强盛陶瓷厂天面15平方米楼面楼顶及《中国铁塔股份有限公司佛山市分公司楼面房屋类租赁合同》项下的佛山市南海区××镇××工业区新强盛陶瓷工艺厂楼面场地25平方米；2.被告向原告支付自2020年6月18日起至2020年8月27日按每年19000元标准计算的占有使用费3643.5元；3.被告向原告支付自2020年3月15日起至2020年8月27日按每年23000元标准计算的占有使用费10396.65元；4.被告向原告支付自2020年8月28日起至实际返还租赁物之日止按每年42000元计算的占有使用费；5.被告支付租赁物维修费287535.58元；6.被告支付2020年3月15日至2020年8月3日的电费29667.43元；7.被告支付2020年8月4日至实际返还租赁物之日止的电费；8.本案诉讼费由被告承担。 诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付自2020年6月18日起至2020年8月27日按每年19000元的标准计算占有使用费3643.5元；2.被告向原告支付自2020年3月15日起至2020年8月27日按每年23000元为标准计算的占有使用费10396.65元；3.被告向原告支付自2020年8月28日起至2021年3月24日止按每年42000元计算的占有使用费；4.被告支付租赁物维修费287535.58元；5.被告向原告支付从2021年3月25日起至2021年11月16日按每年42000元计算的租金损失26367元；6.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年6月18日，原被告签订《中国铁塔股份有限公司佛山分公司租赁合同》，被告租用原告楼顶场地作为移动电话项目基站用房，约定年租金为19000元，租期至2020年6月17日。2017年3月15日，被告再次与原告签订《中国铁塔股份有限公司佛山分公司楼面房屋类租赁合同》，租用原告楼顶场地用作建设通信基站，约定年租金为23000元，租期至2020年3月14日。现两份租赁合同的租期均已届满，后被告既未与原告续签租赁合同，也未支付占有使用费。 同时，自2016年起，被告承租部分楼顶对应的屋面及下层室内墙壁上出现多处明显裂痕，且渗水严重，至今仍未得到修复，已严重影响租赁物的使用。为此，原告多次与被告积极沟通修缮事宜，但被告均不予理会。 综上，原被告签订的《中国铁塔股份有限公司佛山分公司租赁合同》、《中国铁塔股份有限公司佛山分公司楼面房屋类租赁合同》合法有效，现被告在租赁期届满时拒不返还租赁物，且在使用租赁物期间未尽合理使用义务，导致租赁物毁损，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，被告应当承担返还租赁物、按照租金标准支付占有期间的占有使用费以及修复租赁物的义务。 被告辩称，一、本案诉讼主体和诉讼内容存在瑕疵。1.原告租赁物未有进行报建手续,原告非该建筑物的权利人，主体不适格。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠给案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的程赁合同无放”的规定,原告租赁物未进行报建手续,双方租赁合同无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要运还的。应当折价补偿”,被告保留对该建筑物权利人的追偿权，原告并非该建筑物的权利人,主体不适格。2.本案涉及两个独立合同,原告应分别提起不同的诉讼。原告与被告分别签订的两份租赁合同的标的、租赁期限、价款、违约责任等都不同,构成两个不同的法律关系,原告基于上述两个法律关系应分别提起不同的诉讼。 二、原告停止了对案涉场地供电,导致被告无法正常使用案沙场地,且原告无放扣留了被告资户和故意扩大自己的损失,原告主张涉案场地占有使用费没有事实依据。原告与被告签订的《中国铁塔股份有限公司佛山市分公司租赁合同》(以下简称天面合同)和《中国铁塔股份有限公司佛山市分公司楼面房屋类租赁合同》(以下简称楼面合同)，分别于2020年6月17日和2020年3月14日到期。合同到期后,被告一直与原告协商续约的事宜,然而在2020年8月3日原告停止了对租赁物供电,原告无法正常使用涉案场地。出租人能获得租金的前提为保持租赁物能够符合约定用途,而原告停止对租赁物供电,致使被告无法正常使用租赁物,被告承租该场地的目的无法实现,更不构成对涉案场地的占用。 此外,被告在无法正常使用租赁物后,被告多次向原告提出搬迁设备,均遭到了原告拒绝。原告无故扣留被告资产，严重侵害了原告的权益。原告主张的场地占用费系其故意制造、故意扩大自己损失的行为，该期间的场地费用应由原告自行承担。因此，原告提出支付占有使用费的请求于法无据,请法院依法予以驳回。 三、原告要求被告支付租赁物维修费没有事实依据,请法院依法予以驳回。1.原告与被告签订的两份租赁合同中,均约定了涉案场地的具体用途且明确约定了被告将于涉案场地上建设基站。原告事先知道被告建设基站这一事实,已经对建设基站可能带来的损耗进行了衡量,且被告按照合同约定目的使用场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任”,被告按照约定的方法使用涉案场地，不存在任何违反合同约定使用租赁物的情形,且损耗费用已包括在租金金额内,也处于法律规定的合理范围内，不应承担赔偿责任。2.根据《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于发布2019年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》，*厂房二层及以上租金最低为7元/㎡·月,最高才11元/㎡·月。按照该标准,被告承租的面积共为40平方米,每月租金应为280元至440元。然而，被告支付了每月高达3500元的租金,原告已经收取了被告高达164000元的费用。被告所支付高额的租金已包含了租赁物的损耗,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”,原告作为出租人已经收取了被告高昂的租金,其清楚被告承租租赁物是用作基站的建设,其已将租赁物损耗情况计算在租金中。因此,租赁物的维修义务应由原告承担，原告意图将其自己应承担的责任推卸到被告，以获得双重利益没有事实和法律依据。3.原告未提供证据证明是涉案基站造成屋面及下层室内墙壁损坏,其主张的涉案租赁物损坏因果关系没有事实支撑。首先,原告仅提供了几张照片作为证据证明涉案租赁物的损坏因被告建设基站造成,但未提供相关证据证明被告的基站建设与涉案房屋损坏的因果关系,其主张的涉案房屋损坏因果关系没有事实支撑。其次,从原告提供的照片所示,被告建设的基站仅占天面一小部分面积,且双方签订的租赁合同承租的面积为15平方米和25平方米,共40平方米。根据原告提供的照片其天花板存在多处裂缝,原告仅因被告基站所在位置对应下层天花出现裂痕而认为是被告建设基站所造成,是十分片面和不合理的。对于涉案租赁物的损坏原因,不能仅针对其天面建设的基站,还应结合原本天面质量问题、建筑物整体的质量和建筑物正常耗损问题等，进行进一步的判断。原告未提供相关证据证明被告的基站建设与涉案房屋损坏的因果关系，其要求被告赔偿涉案租赁物维修费用没有事实依据。4.被告承租面积才40平方米,原告却要求被告维修500平方米天面,原告提出的租赁物维修费金额不合理且缺乏事实依据。原告提出租赁物维修费金额是原告单方作出的依据,未经被告认可。该机构作出的为工程预算，是未发生的费用,不能认定为直接损失。其次,原告提供的预算为整个天面500多平方米的重建报价,意为该建筑物顶层所有天面，从原告提供的照片所示，涉案租赁物损耗情况为几处裂痕,可以进行直接修复来恢复原状,但原告却以租赁物损耗为由对涉案租赁物进行大规模重建,并试图将大规模重建的所有费用施加在被告身上,这是十分不合理的。且被告仅对该建筑物天面的其中一部分存在租赁关系,超出被告租赁部分的维修费用不应由被告承担,如确实为被告原因造成损害的部分,被告可安排工程队对其恢复原状,非被告原因造成的超出被告租赁部分的维修费用由被告承担无事实依据。综上,原告未提供相关证据证明被告的基站建设与涉案房屋损坏的因果关系,原告要求被告支付涉案租赁物维修费287535.58元没有事实依据和法律依据,请人民法院依法驳回。 四、关于原告主张的租金损失，被告承租原告的租赁物是属于天面，一般来说天面除了特殊需要（如基站）外都不会有人承租。且被告之前向原告支付的租金标准远超过了指导租金标准，原告主张的租金损失非实际损失，且被告一直有与原告协商处理修复的事宜，只是双方就修复费用没有达成一致的意见所引发的。另，原告的租赁物没有报建手续，涉讼房屋属于违法建筑。因此，原告主张的该项诉请没有事实及法律依据。 当事人围绕其诉辩意见及主张的事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的分部分项工程和单价措施项目清单与计价表（厂房维修工程预算总价），本院结合案件审理情况作综合认定；2.原告提供的总分表单位电费分割单，因原告在诉讼中已撤回关于电费的诉讼请求，本院在本案中对该部分证据不作审查。 根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实： 原告新强盛厂（甲方、出租方）与被告铁塔公司（乙方、承租方）签订《中国铁塔股份有限公司佛山市分公司租赁合同》（以下简称天面合同），约定：甲方同意将广东省佛山市南海区××镇××工业区新强盛陶瓷厂天面15平方米楼宇楼顶出租给乙方，作为乙方移动电话项目基站用房；甲方同意乙方在承租的物业设置移动电话通信基站设备及配套设备，并在天面架设基站天馈线及配套走线架、防雷设备、地线等，若乙方基站设施分期施工，在乙方后期施工时（如增设屋顶抱杆等），则甲方应予支持与配合；租用期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止；租赁费19000元／年（含租金，含税），除租赁费外，乙方所支付的租金同时包含天面使用费、大楼管理费、卫生清洁费、保安费、税费等，为此乙方无需再向甲方支付其他任何杂项费用；合**满后，如甲乙双方无书面异议，本合同则自动顺延，继续生效，如任何一方有异议且无法达成一致，甲方应给予乙方至少三个月的搬迁期，期间场地使用费按本合同执行。 原告新强盛厂（甲方、出租方）与被告铁塔公司（乙方、承租方）签订《中国铁塔股份有限公司佛山市分公司楼面房屋类租赁合同》（以下简称楼面合同），约定：甲方同意将其有权出租的位于佛山市南海区××镇××工业区新强盛陶瓷工艺厂的楼顶场地租赁给乙方，该楼顶的面积为25平方米；租赁场地用于建设通信基站，建设内容包括但不限于通信杆路、塔桅及附属设施、机房、机柜、防盗笼、平台、天线、防雷接地系统、铺设光／电缆等；租赁期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止；本合同租金为23000元／年（含税）；双方任何一方违约的，导致租赁提前终止或延后的，双方应以日为标准结算租金（日标准的计算公式为：年租金／365日）；甲方向乙方交付楼顶场地时，由双方即时签订场地使用权租赁交接凭证，即标明详细地址、栋号、房屋层数、建筑物总建筑面积、屋顶面积、屋顶结构形式、房屋竣工时间、屋顶使用状况、屋顶附着物情况、屋顶质量情况（如：漏水的情况）、屋顶安全使用注意事项、交接时间、交验人员等信息。 原、被告的工作人员通过微信对涉讼租赁物事宜进行协商。2020年7月16日，原告方询问“有方案了吗，他说要弄好了才续约”，对方回复“老板答应合同续约，续约后我司进行维护”，原告方陈述“几年了，也不是没试过，你们也没有行动，弄好了再说吧，老板跟我说的意思就是你们处理好天花板的问题才能续约，而不是本末倒置”。后被告方将佛山铁塔租赁合同模板发送给原告方，并让原告方修改。2020年7月23日，原告方将新强盛—佛山铁塔租赁合同模板发送给被告方，并称续约条件同意才写其他租金条件。2020年8月4日，原告方将《分部分分项工程和单价措施项目清单与计价表》发送给被告方，该表载明的费用为168683.42元，原告方同时称“这个是2018年的报价，现在报价需重新鉴定的”。2020年8月6日，被告方称，公司不同意修复费用，可通过诉讼解决。2020年8月7日，原告方称“你们之前也叫过第三方来看过的，我们给的第三方报价真的毫无水分”，被告方回复称，这个被告很清楚，但是被告要走法律途径，不仅可以修复，原告还可以有赔偿。2020年8月11日，原告方陈述“这周有时间过来坐一下吗，我叫第三方把今年的报价发给我了，想说你有没有之前17年你找的那家第三方的报价资料，可以谈谈。因为你也说了就差几千，我想看看报价差距”。被告方回复“现在谈这个没有用，费用不会相差太多，主要是公司支付不出这样的费用，不是1-2万的问题，建议尽快通过法律途径解决”。2020年8月15日，原告方将新强盛2020厂仓库楼顶天花天面维修工程的报价表发送给被告方，并称金额与之前17年相比有些许变化，第三方按照天花楼顶具体情况报价，金额为287535.58元。2020年8月17日，原告方将《单位工程预算价汇总表》及《函》通过微信发送给被告方。《函》载明：针对屋面损坏部分，原告聘请第三方对维修费用进行重新评估报价，并出具《厂房屋面维修工程预算总价》，全面修复损坏部分的预算费用为287535.58元。2020年9月16日，原告方称已起诉，被告方提出可否先拆除部分设备，杆塔及其他不拆。2020年10月21日，被告方提出可否先搬走部分设备，主体不拆，原告方回复称正在走法律流程。 原告在诉讼中提交了由*公司出具的《厂房屋面维修工程预算总价》，预算总价为287535.58元。 诉讼中，原、被告均确认，原告从2020年8月4日开始停电，被告于2021年3月24日将涉讼租赁物腾退予原告。 原告陈述，涉讼建筑物在2007年建设，有临时报建手续，已超过2年；涉讼建筑物的屋顶从2017年年头开始出现漏水，被告虽曾自行修复，但导致租赁物进一步受损，天面大部分面积漏水；天面总面积500多平方米，三分之二都有明显裂痕；2020年12月1日双方在拆除设备及基站时，因被告无法承诺拆除后果或出具有效的拆除说明，双方沟通无果后未继续拆除。 被告陈述，两份合同到期后被告就没有支付租金；2018年双方就漏水问题进行沟通，被告找了施工队对裂痕灌浆处理，之后再出现问题时，原告找了第三方对整个天面进行报价，但被告仅使用了小部分面积，故双方对修复价格产生争议，就僵持下来了；被告于2019年初找第三方对可能涉及到的面积（一百多平方米）进行报价，价格为12万元；天面总面积大概四五百平方米，除了被告基站位置外，其他地方也有裂痕，具体面积不清楚；2020年12月1日双方协商拆除事宜，原告要求被告签署承诺书方可拆除，被告也按照原告意思出具书面说明，但原告依旧不配合被告拆除工作；整站拆除涉及三家运营商和铁塔的设备，预计要10天才能完成。 诉讼中，根据被告铁塔公司申请，本院依法委托*公司对涉讼租赁物所在建筑物的天面正下方楼面裂缝成因进行鉴定，委托*公司对裂缝出具修复设计方案。鉴定期间，*公司出具《工作联系函》，要求当事人提供涉讼房屋屋顶原基站建设图纸、设备布置图以及对应的荷载大小；*公司出具《关于补充资料的函》，要求补充涉讼房屋的房屋鉴定报告、涉讼房屋的建筑结构专业图纸、竣工图纸。经本院询问，被告称基站是移动公司将基础设施的资产整体移交给被告，经被告与移动公司联系，已经找不到基站的相关图纸；原告称仅能提供房屋的报建图。2021年9月9日，*公司出具《退案函》，由于当事人无法提供原基站建设图纸、设备布置图以及对应的荷载大小的相关资料，故该公司作退案处理，终止受理案件委托。2021年10月27日，*公司出具《工作联系函》，因本案未能提供鉴定报告，无法提供设计所需的依据，故该公司无法受理本案委托，作退案处理。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订天面合同约定被告承租新强盛厂天面15平方米，后签订楼面合同约定被告承租新强盛厂楼面25平方米，由于两份合同项下的租赁物位于同一楼宇，且被告已对租赁物进行统一使用，结合合同的履行情况，原告在本案中就两份合同一并主张权利，本院予以准许。原告未能提供涉讼租赁物已取得规划许可证和经行政主管部门批准建设的证据材料，涉讼租赁物未经批准建设，原告与被告之间就涉讼租赁物成立的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。 关于场地使用费。合同无效，被告应参照双方约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予原告。两份合同到期后，被告继续占有使用涉讼租赁物，其应支付合**满后的使用费。原告于2020年8月4日开始停电，导致被告无法正常使用涉讼租赁物，被告于2021年9月、10月均提出搬走部分设备，后双方于2020年12月1日到场拆除设备及基站，原告作为出租人，对于租赁物腾退负有协助义务，其已提起本案诉讼维护自身权益，在2020年12月1日被告腾退时又单方要求被告承诺拆除后果或出具有效的拆除说明才予以协助，缺乏依据，原告该行为导致涉讼租赁物迟延腾退而扩大的损失，应由原告自行承担，根据涉讼租赁物的上述使用及腾退情况，并结合被告关于拆除基站及设备需耗时10天的陈述，本院酌情确定使用费应计算至2020年12月10日，2020年8月4日至2020年12月10日的期间的场地使用费按合同约定标准的50%计算，原告主张按合同约定标准计算至2021年3月24日，本院不予支持。天面合同约定租赁费19000元/年，租用期限截止至2020年6月17日，原告应支付该合同项下场地2020年6月18日至2020年12月10日的使用费为5804.11元（19000元÷365天×47天+19000元÷365天×50%×129天）。楼面合同约定租赁费23000元/年，租用期限截止至2020年3月14日，原告应支付该合同项下场地2020年3月15日至2020年12月10日的使用费为13012.33元（23000元÷365天×142天+23000元÷365天×50%×129天）。综上，被告应支付的场地使用费合计18816.44元，原告主张超出部分，本院不予支持。 关于修复费用。首先是涉讼租赁物整个天面的裂痕成因。被告确认承租期间双方就漏水问题进行沟通，被告也曾进行过修复，现原告主张整个天面的裂痕均是被告使用所致，被告对此有异议并申请了成因鉴定。被告作为基站及设备的管理人，其应对鉴定所需的基站建设图纸、设备布置图以及对应荷载大小的资料负有举证责任，因被告未能提供以上鉴定资料导致鉴定无法继续进行，被告未完成其举证责任，应承担相应不利后果，因此，本院采纳原告的主张，确定涉讼租赁物整个天面的裂痕系被告使用的原因所致。其次是修复方案。由于被告举证不能导致无法出具成因鉴定报告，*公司明确因缺乏鉴定报告，当事人无法提供设计所需的依据，从而作退案处理，在被告未能进一步补充鉴定资料的情况下，被告要求变更鉴定机构对修复方案进行鉴定，本院不予准许，修复方案无法鉴定的不利后果由被告承担。最后是修复费用。被告使用涉讼租赁物期间导致整个天面产生裂痕，被告应赔偿修复费用予原告。合同明确载明了被告承租的用途，原告作为出租人，在成立租赁合同关系前对涉讼租赁物的天面承载力、被告添附基站及设备的负荷也具有审慎审查义务，其对整个天面受损也有过错。在无法对修复方案进行鉴定的情况下，本院综合本案审理情况，认为无需进一步推进修复费用的鉴定，并综合考量原被告的过错、建筑物的建造时间、整个天面的面积及双方对于修复费用的协商经过，参照原告自行委托机构出具的修复预算报价以及被告在2019年初找第三方出具的报价，根据公平及诚信原则，酌情确定被告支付修复费用220000**原告，原告主张超出部分，本院不予支持。 关于租金损失。涉讼租赁物未经规划报建，且涉讼租赁物属于天面，与普通的房屋租赁不同，其在租赁市场上的承租主体比较受限，原告主张被告支付2021年3月25日至2021年11月16日期间的租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告中国铁塔股份有限公司佛山市分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费18816.44**原告佛山市南海区金沙新强盛陶瓷工艺厂； 二、被告中国铁塔股份有限公司佛山市分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付修复费220000**原告佛山市南海区金沙新强盛陶瓷工艺厂； 三、驳回原告佛山市南海区金沙新强盛陶瓷工艺厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取3134.33元（原告已预交），由原告佛山市南海区金沙新强盛陶瓷工艺厂负担693.33元，被告中国铁塔股份有限公司佛山分公司负担2441元。被告应于上述付款**迳付予原告，本院不另收退。 鉴定费3000元（被告已预交），由被告中国铁塔股份有限公司佛山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十二月十日 书记员　　***