合肥探矿机械厂与合肥工大工达机电有限责任公司、合肥欧普拉机电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市庐阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖0103民初10453号

原告：合肥探矿机械厂，住所地安徽省合肥市阜阳北路171号。

法定代表人：王贵生，厂长。

委托诉讼代理人：肖桂林，安徽皖都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭兵兵，安徽皖都律师事务所律师。

被告：合肥工大工达机电有限责任公司，住所地安徽省合肥市工业大学电子城3号楼515室。

法定代表人：朱安顺，总经理。

被告：合肥欧普拉机电科技有限公司，住所地安徽省长丰县双墩镇。

法定代表人：葛宗业，总经理。

委托诉讼代理人：葛启林，安徽同川律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐诚，安徽同川律师事务所律师。

原告合肥探矿机械厂（以下简称探矿厂）与被告合肥工大工达机电有限责任公司（以下简称工大工达公司）、被告合肥欧普拉机电科技有限公司（以下简称欧普拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告探矿厂的委托诉讼代理人肖桂林、郭兵兵，被告欧普拉公司的委托诉讼代理人葛启林到庭参加诉讼。被告工大工达公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

探矿厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告自合同解除之日起5日内将租房腾空交回原告；2.判令被告付清拖欠原告的房屋租金至实际交回租房之日（暂算至2019年6月30日的房屋租金为540000元，之后按照年租金18万元，顺延至实际交房之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月11日，被告工大工达公司与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定租期自2006年12月1日起至2009年12月1日，年租金为180000元，租金分别于当年6月1日和12月1日各支付租金的50%，租期三年。合同到期后，双方分别于2009年9月8日、2012年11月29日续签两次，之后没有续签书面房屋租赁合同，但两被告继续使用租房至今，且一直声称资金紧张拖延支付租金。2017年5月25日，原告向被告发送书面“租金支付情况核对单”一份，被告当日签收，并对核对单上载明的对应期限的欠付租金数额未持异议，被告收到上述对账单后合计支付360000元。2019年7月29日原告委托顾问单位发出律师函，被告签收后拒绝履行相应的义务。截至2019年6月30日被告尚欠原告租金540000元没有支付。被告的行为严重损害了原告的利益，为了维护自己的合法权益，确保国有资产的保值增值，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等规定，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

工大工达公司未答辩。

欧普拉公司辩称，欧普拉公司不同意解除合同，欧普拉公司未支付租金是因为探矿厂没有履行维修义务在先，欧普拉公司在租赁厂房期间，该厂房出现漏水情况及窗户破损情况，经多次要求，探矿厂均未履行维修义务，后致欧普拉公司出资对厂房顶部进行防水施工及窗户修补，共计花费7万元多元。探矿厂将通往租赁厂房的全部道路安装限高杆，导致欧普拉公司生产的机械设备需要用小车拉出才能进行装运并销售，期间欧普拉公司对限高杆移除还遭到探矿厂阻挠，另外探矿厂的员工将供水管道切断，探矿厂上述情形也给欧普拉公司生产经营造成了很大困扰，该部分损失应当从租金中扣除。受疫情影响，自2020年1月底至3月中旬欧普拉公司无法生产经营，请求对此期限租金予以减免。本案诉讼费用不应由欧普拉公司承担。

本院经审理认定事实如下：工大工达公司自2006年12月起承租探矿厂所有的位于合肥市阜阳北路探矿机械厂内的房屋用于经营。2009年9月8日，探矿厂与工大工达公司签订《厂房租赁续签合同》一份，约定租期自2009年12月1日至2012年11月30日，租金为每年18万，每年的6月1日和12月1日前支付年租金的50%，合同到期双方应提前三个月继续签订续期合同，条款不变，合同终止后，工大工达公司应将现用的办公楼（原探矿厂电工班用房）的主体结构无偿移交给探矿厂。2012年11月29日，双方书面同意延期一年。到期后，双方未续签书面合同，工大工达公司继续使用案涉房屋。2013年，工大工达公司和葛宗业出资设立欧普拉公司，使用案涉厂房进行经营。之后，租金由欧普拉公司支付给探矿厂，截至2019年6月30日，尚欠探矿厂租金45万元。2019年8月2日，探矿厂向工大工达公司和欧普拉公司邮寄律师函一份，要求工大工达公司和欧普拉公司支付拖欠的租金，并于2019年8月15日前退出租房。

以上事实，由探矿厂提交的企业信息查询单、厂房租赁续签合同、租金支付情况核对单、律师函及快递单、业务回单，以及当事人庭审陈述予以证实。对于欧普拉公司提交的照片，探矿厂不予认可，鉴于该组证据无法证明其主张的维修费用应从租金中扣除、探矿厂设置的限高杆造成其经济损失以及探矿厂将水管切除影响其经营等事实，本院不予采信。

本院认为，探矿厂与工大工达签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但工大工达仍继续使用案涉租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，探矿厂可随时要求解除合同。探矿厂于2019年8月2日邮寄的律师函中要求工大工达公司和欧普拉公司于2019年8月15日前返还房屋，故双方的租赁合同关系应于2019年8月15日解除。

欧普拉公司于2013年成立后使用案涉厂房进行经营，且向探矿厂支付租金，实际上行使和履行了案涉租赁合同的权利和义务，构成债的加入，应当与工大工达公司共同承担腾空并返还房屋、支付拖欠的租金及占有使用费的义务。

关于租金和占有使用费，截至2019年6月30日，工大工达公司和欧普拉公司尚欠探矿厂租金45万元，之后应当按照合同约定的租金标准即18万元/年支付租金及占有使用费至实际返还房屋之日止。考虑到受疫情影响，工大工达公司和欧普拉公司于2020年2月至3月上旬期间确实无法使用案涉厂房，本院酌减该部分租金2万元，从应付租金中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告合肥探矿机械厂与被告合肥工大工达机电有限责任公司的房屋租赁合同于2019年8月15日解除；

二、被告合肥工大工达机电有限责任公司和被告合肥欧普拉机电科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告合肥探矿机械厂腾空并返还位于合肥市阜阳北路探矿机械厂内的租赁房屋；

三、被告合肥工大工达机电有限责任公司和被告合肥欧普拉机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥探矿机械厂租金43万元，并自2019年7月1日起按照18万元/年的标准支付租金及占有使用费至实际返还房屋之日止；

四、驳回原告合肥探矿机械厂的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为4640元，由原告合肥探矿机械厂负担940元，被告合肥工大工达机电有限责任公司和被告合肥欧普拉机电科技有限公司共同负担3700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　孔　静

二〇二〇年五月十三日

书记员　阮晓艳

附本案适用的法律条文：

1、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

2、《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。