合肥欧普拉机电科技有限公司、合肥探矿机械厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)皖01民终6804号

上诉人（原审被告）：合肥欧普拉机电科技有限公司，住所地安徽省长丰县双墩镇。

法定代表人：葛宗业，总经理。

委托诉讼代理人：葛启林，安徽同川律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐诚，安徽同川律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：合肥探矿机械厂，住所地安徽省合肥市阜阳北路171号。

法定代表人：王贵生，厂长。

委托诉讼代理人：肖桂林，安徽皖都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭兵兵，安徽皖都律师事务所律师。

原审被告：合肥工大工达机电有限责任公司，住所地安徽省合肥市工业大学电子城3号楼515室。

法定代表人：朱安顺，总经理。

上诉人合肥欧普拉机电科技有限公司（以下简称欧普拉公司）因与被上诉人合肥探矿机械厂（以下简称探矿厂）、原审被告合肥工大工达机电有限责任公司（以下简称工达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初10453号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

欧普拉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判一审判决第三项为租金33万元，一、二审诉讼费由探矿厂承担。事实和理由：案涉房屋2006年开始由工达公司承租，2013年继续由欧普拉公司承租，探矿厂在十四年租期中未对房屋进行维修义务，欧普拉公司对房屋维修的费用应从租金中扣除。探矿厂在租赁房屋必经之路上安装了限高杆影响欧普拉公司对案涉房屋的使用。探矿厂十四年未维修房屋，还对承租房屋设置障碍，欧普拉公司维修花费7万元，限高杆造成的经济损失暂计2万元，应由探矿厂承担，一审法院对维修费和损失未进行扣除，租金标准与承租待遇不对等，适用法律错误。探矿厂收取了限高杆押金10000元，应当在租金中扣除。一审法院对维修事实及安装限高杆的事实不予认定，属事实认定不清，应发回或改判租金33万元。

探矿厂辩称，欧普拉公司的上诉请求无事实与法律依据,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回欧普拉公司的上诉请求。

工达公司未作陈述。

探矿厂向一审法院起诉请求：1.解除探矿厂与工达公司、欧普拉公司之间的房屋租赁合同，工达公司、欧普拉公司自合同解除之日起5日内将租房腾空交回探矿厂；2.工达公司、欧普拉公司付清拖欠房屋租金至实际交回租房之日（暂算至2019年6月30日的房屋租金为540000元，之后按照年租金18万元，顺延至实际交房之日止）；3.诉讼费用由工达公司、欧普拉公司承担。

一审法院认定事实：工达公司自2006年12月起承租探矿厂所有的位于合肥市阜阳北路探矿机械厂内的房屋用于经营。2009年9月8日，探矿厂与工达公司签订《厂房租赁续签合同》一份，约定租期自2009年12月1日至2012年11月30日，租金为每年18万，每年的6月1日和12月1日前支付年租金的50%，合同到期双方应提前三个月继续签订续期合同，条款不变，合同终止后，工达公司应将现用的办公楼（原探矿厂电工班用房）的主体结构无偿移交给探矿厂。2012年11月29日，双方书面同意延期一年。到期后，双方未续签书面合同，工达公司继续使用案涉房屋。2013年，工达公司和葛宗业出资设立欧普拉公司，使用案涉厂房进行经营。之后，租金由欧普拉公司支付给探矿厂，截至2019年6月30日，尚欠探矿厂租金45万元。2019年8月2日，探矿厂向工达公司和欧普拉公司邮寄律师函一份，要求工达公司和欧普拉公司支付拖欠的租金，并于2019年8月15日前退出租房。

一审法院认为，探矿厂与工达签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但工达公司仍继续使用案涉租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，探矿厂可随时要求解除合同。探矿厂于2019年8月2日邮寄的律师函中要求工达公司和欧普拉公司于2019年8月15日前返还房屋，故双方的租赁合同关系应于2019年8月15日解除。

欧普拉公司于2013年成立后使用案涉厂房进行经营，且向探矿厂支付租金，实际上行使和履行了案涉租赁合同的权利和义务，构成债的加入，应当与工达公司共同承担腾空并返还房屋、支付拖欠的租金及占有使用费的义务。

关于租金和占有使用费，截至2019年6月30日，工达公司和欧普拉公司尚欠探矿厂租金45万元，之后应当按照合同约定的租金标准即18万元/年支付租金及占有使用费至实际返还房屋之日止。考虑到受疫情影响，工达公司和欧普拉公司于2020年2月至3月上旬期间确实无法使用案涉厂房，该院酌减该部分租金2万元，从应付租金中扣除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认合肥探矿机械厂与合肥工大工达机电有限责任公司的房屋租赁合同于2019年8月15日解除；二、合肥工大工达机电有限责任公司和合肥欧普拉机电科技有限公司于判决生效之日起十五日内向合肥探矿机械厂腾空并返还位于合肥市阜阳北路探矿机械厂内的租赁房屋；三、合肥工大工达机电有限责任公司和合肥欧普拉机电科技有限公司于判决生效之日起十日内支付合肥探矿机械厂租金43万元，并自2019年7月1日起按照18万元/年的标准支付租金及占有使用费至实际返还房屋之日止；四、驳回合肥探矿机械厂的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为4640元，由合肥探矿机械厂负担940元，合肥工大工达机电有限责任公司和合肥欧普拉机电科技有限公司共同负担3700元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。欧普拉公司举证：收款收据一份，证明探矿厂对案涉房屋的通道安装了限高杆，并于2019年5月17日收取了欧普拉公司10000元押金，该费用没有事实和法律依据，应当予以扣除。探矿厂质证：收款收据与本案无关，不是同一法律关系，可在搬离案涉房屋后另行主张。

对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。

本院认为，探矿厂与工达公司签订厂房租赁续签合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。工达公司和葛宗业出资设立欧普拉公司后，欧普拉公司实际使用案涉房屋并按照探矿厂与工达公司的租赁合同向探矿厂支付了部分租金，现工达公司与欧普拉公司长期欠付租金，构成违约，一审法院认定工达公司与欧普拉公司返还房屋、支付欠付租金并无不当，本院予以确认。欧普拉公司并未充分举证证明曾要求探矿厂维修案涉房屋以及相关维修费用，欧普拉公司主张应从欠付租金中扣除维修费7万元的意见，依据不足，本院不予采纳。欧普拉公司主张限高杆造成经济损失2万元应从欠付租金中扣减的意见，依据不足，本院不予采纳。关于欧普拉公司主张的限高杆押金10000元与本案不是同一法律关系，本案不予处理。

综上，欧普拉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6804元，由合肥欧普拉机电科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　怡

审判员　董江宁

审判员　余海兰

二〇二〇年九月十七日

法官助理贾柏轩

书记员施佳佳

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。