珠海融利建设工程有限公司与珠海高华市政综合管理有限公司、珠海市豫海峰建筑工程有限公司租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤04民终3445号

上诉人（一审被告、一审反诉原告）：珠海融利建设工程有限公司，住所地：珠海市横琴新区*********-29003（集中办公区），统一社会信用代码：91440400MA4WF2H92A。

法定代表人：顾某1。

委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮律师事务所律师。

被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：珠海高华市政综合管理有限公司，住所地：珠海市高新区********科技创新海岸服务中心3号楼一层，统一社会信用代码：914************958。

法定代表人：郑某1。

委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘双喜，广东显德律师事务所律师。

原审第三人：珠海市豫海峰建筑工程有限公司，住所地：珠海市香洲区********日荣大厦10层08室，统一社会信用代码：914***********780Y。

法定代表人：陈某1。

上诉人珠海融利建设工程有限公司（以下简称融利公司）因与被上诉人珠海高华市政综合管理有限公司（以下简称高华公司）、原审第三人珠海市豫海峰建筑工程有限公司（以下简称豫海峰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人融利公司的委托诉讼代理人郭泾亮、被上诉人高华公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人融利公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人全部诉讼请求；2、判令被上诉人赔偿因其违约而造成上诉人的经济损失共计人民币1001306.5元；3、判令被上诉人立即返还上诉人已付码头地块的租金（含押金）人民币288000元。具体事实与理由如下：

一、一审判决认定事实不清。本案中先行违约的是被上诉人，被上诉人应对其违约行为承担相应的民事责任。

一审判决关于违约情形及违约责任的认定与事实不符。事实上，上诉人在与被上诉人签订《租赁合同》时，为优先赢得交易机会已按出租方即被上诉人的要求预付了租赁押金和全部租金，而被上诉人并未依约依法向上诉人提供符合使用用途以实现合同目的之租赁物和配套经营条件。亦即，上诉人已依法依约履行了合同义务，但被上诉人并未依法依约全面履行合同义务，已构成了根本性的违约。

根据双方签订的《租赁合同》第一条、第十条的约定，“租赁场地用于工程材料沙、石临时转运”，“甲方（高华公司）负责对公共区域内的场地、道路、排水设施进行维护管理”。上诉人进场不久，即遭连绵大雨，通向码头地块的租赁区域内专用道路根本无法通行。经上诉人无数次地向高华公司呈报、抗议并强烈要求，申请立即维修、养护专用道路，以便上诉人转运沙、石的工程车辆通行，但被上诉人迟迟不予维修和养护，导致上诉人经营的海沙大量流失，损失惨重。更有甚者，被上诉人无视合同关系，在上诉人承租的九号码头地块上用挖掘机大肆挖坑，导致上诉人堆放的建筑用海沙大量流失，损失进一步扩大。

鉴于被上诉人拒不依法依约对上诉人的经济损失予以赔偿，致使上诉人无法退场也无法办理有关交接清结手续，从而给上诉人造成了更为严重的损失。被上诉人的上述违约行为，应依法承担民事赔偿责任。

二、一审判决适用法律不当。

本案一审判决未适用《合同法》第216条、220条及第221条的规定，显属适用法律不当。《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。”

因此，由于一审判决认定事实错误，导致认证错误，对违约行为和违约责任确定错误，适用法律不当，从而在实体处理上显失公正，酿成错判！请二审法院依法予以纠正，作出公正的裁判！

被上诉人高华公司辩称，上诉人的上诉理由完全系其一审反诉理由的重述，其上诉请求没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理得当，程序合法，应依法予以维持。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。

首先，一审判决认定事实清楚。被上诉人不存在违约情形，对上诉人主张的违约情形及违约责任不予采信是完全正确的。

其一，上诉人认为被上诉人未尽道路维护义务构成违约，但其并未提供有效证据予以证明。上诉人提交的现场照片，实际间接证明了被上诉人对于案涉场地有过正常合理地管理。一审中，被上诉人已就履行了合同约定的道路场地管理维护义务提交相应证据予以证实，上诉人认为被上诉人未尽道路维护义务不是事实。

其二，上诉人认为案涉场地因被上诉人的原因致其无法使用，但其同样也未提供有效证据予以证明。被上诉人已经提供2018年6月及2019年10月的航拍照片证明，案涉场地周围道路平整通畅,场地内有车辆和人员从事生产经营,并不存在上诉人所称的无法使用的状况。同时，一审法院通过现场勘查确认，案涉场地不存在无法满足案涉合同约定用途的情形。

其次，一审判决适用法律正确，不存在适用不当的情形。法律判决基于审明的基础事实适用相对应的法律法规，应属常识。一审法院审明上诉人未提供有效证据证明案涉场地因被上诉人原因导致无法使用，并因此未予采信上诉人主张的违约情形。被上诉人既无违约情形，上诉人主张赔偿损失、退还租金，显然缺乏事实法律依据，一审判决不予支持其诉求，完全合法合理。

上诉人以一审法院未适用《合同法》第216条、220条、221条系属适用法律不当为上诉理由，而该理由及其对应的法条完全与一审审明的基本事实毫不相干。因此，一审判决适用法律正确，不存在适用不当问题。

高华公司向一审法院提出起诉请求：1.判令融利公司立即将珠海市高新区后环临时场地（9号地块）4800平方米临时用地腾退交还高华公司；2.判令融利公司支付租金240000元（按24000元的月租金标准支付，自2017年8月1日起至2018年5月31日，共10个月）；3.判令融利公司每日按租金0.3％的标准支付违约金（自2017年9月11日起至付清之日止，暂计至2018年12月31日为244440元）；⒋判令融利公司按月租金双倍支付场地占用费（按48000元的双倍月租金计算，自2018年6月1日起至腾退之日止，暂计至2018年12月31日为340800元）；⒌判令融利公司支付2018年3月至2019年6月期间承租场地产生的水费3605.18元；⒍判令融利公司承担本案的诉讼费用。

融利公司向一审法院提出的反诉请求：⒈判令高华公司立即赔偿因其违约而造成的融利公司投资案涉9号地块码头的经济损失共计1001306.5元；⒉判令高华公司立即返还已付码头地块租金288000元；⒊本案全部诉讼费用由高华公司承担。

一审法院认定事实如下：高华公司作为甲方（出租方）与豫海峰公司作为乙方（承租方）曾签订一份《高新区后环填海区临时用地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于珠海市高新区后环临时场地4800平方米，主要用途为工程材料临时转运、混凝土搅拌，租赁期限自2016年3月15日起至2017年5月31日止，租金标准为5元/平方米·月（不含水电费），每月租金24000元，合同总金额348000元，水费、电费另外按月支付，付款方式为按月支付，甲方于每月5日前将发票交给乙方，乙方于10日内支付上月费用，乙方应于合同签订之日交纳保证金48000元，在合同解除或终止时，乙方应依约退还场地并结清各项费用，乙方若有欠款现象（包括租金、水电等应向甲方支付的其他款项），甲方有权在保证金中扣除，保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足，若无任何欠款，甲方应在合同终止后15天内无息返还乙方保证金，如因乙方原因导致合同解除、终止的，甲方将不予返还保证金。合同第六条约定，甲方权利与义务…3、按约定为乙方提供场地及相关配套设施，保障乙方正常转运工程材料…5、应对场地公共区域进行物业管理…公共区域道路管理。合同第八条第5款约定，甲方提前三个月通知乙方，即可以提前解除合同，乙方不得异议，但乙方在三个月搬迁期内可免租金，乙方不得要求甲方做其他赔偿，乙方逾期不搬的，甲方有权停供水电，并按租金双倍收取场地占用费。合同第九条第2款约定，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金0.3%的违约金。该合同未具具体落款时间。

2017年4月22日，高华公司出具了一份编号为高华市政【2017】113号的《催款函》，就后环沙场9号地块向豫海峰公司主张2016年6月1日至2017年4月30日期间的拖欠租金264000元。2017年5月26日，豫海峰公司向高华公司出具了一份《申请书》，内容为“我司承租贵司位于珠海市高新区后环临时场地…现我司申请延长原合同租赁期限至2017年7月31日，自2017年8月1日起，承租方变更为融利公司，由融利公司与贵司签订新的租赁合同、支付租金。我司的相关权利义务亦由融利公司承担”。2017年5月31日，高华公司作为甲方（出租方）与豫海峰公司作为乙方（承租方）签订了一份《〈高新区后环填海区临时用地租赁合同〉补充协议》，约定原合同租赁期限延长至2017年7月31日。

2017年8月1日，高华公司作为甲方（出租方）与融利公司作为乙方（承租方）签订了一份《高新区后环填海区临时用地租赁合同》，约定乙方承租甲方代政府管理的位于珠海市高新区后环临时场地（9号地块，具体见附件1），双方确认租赁面积为4800平方米，用途仅限于沙、石的临时转运，如需转运其他工程材料需提前征得甲方书面同意，租赁期限自2017年8月1日起至2018年5月31日止。该合同关于租金标准、租金和保证金的支付、双方权利义务以及违约责任的约定与高华公司、豫海峰公司所签《高新区后环填海区临时用地租赁合同》约定内容基本一致。

融利公司于2017年6月1日向高华公司转账支付了场地租金288000元。高华公司主张该款项系融利公司代为豫海峰公司支付其拖欠的2016年6月至2017年5月期间的租金，并提交了其开具给豫海峰公司的相关租金发票作为佐证；融利公司对此予以否认，并主张上述款项系其预交的2017年8月至2018年7月期间的租金。

融利公司主张高华公司未尽合同约定的道路维护义务，其提交的一份《申请书》记载，3-9号场地承租人于2016年8月28日以道路不通无法进场运作为由向高华公司共同申请减免两个月租金，高华公司对此不予认可，表示未曾收到过该份申请；融利公司又提交了两张于案涉场地拍摄的公告照片，第一份公告内容为“从今天起码头运渣车、运泥车都不准进，不管哪个码头都不准进，所有车辆进入必须起斗，检查无误后才能进入，不起斗的车禁止进入…”，落款时间为“5/4”，第二份公告内容为“今天晚上无论8号、9号码头拉沙子，一个都不能进去”，落款时间为“2018年4月12日”，高华公司对两份公告照片内容的真实性予以认可，但表示第一份公告是由于融利公司于2018年4月期间将大量工程垃圾运送至9号场地，污染环境，其就此禁止融利公司上述运送工程垃圾行为，未阻止其他经营行为，第二份公告则是因为当时有场地维护施工所作的临时性通知。对于融利公司就其损失主张提交的相关合同及单据，高华公司认为系融利公司正常生产经营的投入，不应由高华公司承担。高华公司于庭审时表示其在案涉场地租赁期间有不定时对公用道路进行平整和维修，并提交了相关付款凭证及照片以证明其主张的修路情况。

高华公司提交的《珠海融利建设工程有限公司用水明细》显示，高华公司自行核算案涉场地2018年3月实用水量73吨，应收水费279.59元；2018年4月实用水量93吨，应收水费356.19元；2018年5月实用水量8吨，应收水费30.64元；2018年6月实用水量15吨，应收水费57.45元，2018年4月明细单空白处有“顾某15.17”字样签名，2018年5月明细单空白处有“李汉生”字样签名，2018年6月明细单空白处有“李强兵2018.8.18”字样签名。高华公司于庭审时指认李汉生系融利公司派驻案涉场地人员，融利公司予以否认，但融利公司就其损失主张提交的人员工资表上列有李汉生的名字。

高华公司就其有权出租案涉场地提交了珠海市高新建设投资有限公司与珠海国家高新技术产业开发区管委会签署的珠高新（临）字[2015]08号、[2017]09号《高新区临时用地合同书》以及珠海市高新建设投资有限公司向原告出具的《委托书》和《关于继续委托管理后环填海区临时沙场的函》。

另，一审法院在审理案涉9号场地所在区域其他场地租赁纠纷案件时曾于2019年4月9日对该区域进行现场勘查，经查看，案涉9号场地位于高新区后环临海填海区，1-10号场地依次相邻排列，各场地之间未建围墙，以水泥柱作为各场地分界标记，其中1-4号场地均在生产经营过程中。

一审法院认为，结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面：

一、关于融利公司已付款项288000元的性质。高华公司就案涉9号场地先与豫海峰公司成立租赁合同关系，租赁期限自2016年3月15日至2017年7月31日，之后高华公司与融利公司成立新的租赁合同关系，租赁期限自2017年8月1日至2018年5月31日。虽然高华公司提交的由豫海峰公司出具的《申请书》记载豫海峰公司权利义务由融利公司承担，但根据现有证据不能判断该内容已由豫海峰公司和融利公司达成合意，仅凭融利公司于合同签订2个月前向高华公司进行租金支付的行为和高华公司单方出具的相关租金发票亦不足以据此判断融利公司有同意承接豫海峰公司之前拖欠的债务，在融利公司明确否认款项系代为豫海峰公司支付的情况下，应当认定融利公司已支付的288000元系为履行其与高华公司所签合同，故高华公司请求融利公司再行支付2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金，没有事实依据，不予支持。

二、关于案涉场地的腾退。高华公司与融利公司合同约定的租赁期限届满后，融利公司继续使用案涉9号场地，高华公司没有提出异议，双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，高华公司有权随时解除合同，高华公司请求融利公司腾退案涉9号场地并交还高华公司，有事实和法律依据，予以支持。

三、关于违约情形及违约责任。融利公司认为高华公司未尽道路维护义务构成违约，对此一审法院认为，案涉场地系填海区尚未开发的临时用地，场地内未作封闭，出入主要为工程车辆，承租人在签订租赁合同前对场地情况应有较为详细的了解，融利公司虽有提交照片证明案涉承租场地于2018年4月期间存在少量时间限制使用的情况，但该限制本身系为管理需要，上述照片亦间接证明了除正常合理管制外，并不存在有案涉场地因为高华公司原因导致无法使用的情况，一审法院的现场勘查结果亦能印证案涉场地不存在无法满足案涉合同约定用途的情形，高华公司已就合同约定的道路场地管理维护义务提交了相应证据，对融利公司的上述主张，一审法院不予采信，融利公司在此基础上提出的损失请求及返还已付租金的请求，缺乏依据，不予支持。融利公司已向高华公司支付288000元，扣除合同约定期限内的租金240000元，剩余48000元作为保证金可按合同约定由高华公司用于抵扣租金至2018年7月，之后融利公司未再作支付，其行为已然构成违约，高华公司请求融利公司腾退，实质上系要求解除与其的租赁合同，故案涉场地租金应计至解除通知到达之日即应诉材料送达融利公司之日，即2019年8月15日，高华公司请求融利公司按合同约定租金标准24000元/月支付自2018年8月1日起至2019年8月15日止的租金以及之后至案涉场地腾退之日止的场地占用费，理据充分，一审法院予以支持。融利公司逾期支付租金，应当向原告支付逾期支付租金的违约金。关于逾期付款违约金的计算标准，在没有证据证明高华公司就此存在相关损失的情况下，合同约定按欠付租金日3‰计算的标准明显过高，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，根据法律规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，综合双方的合同约定和合同履行情况，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情调整该逾期付款违约金计算标准为以欠付租金为基数按年24%标准自逾期之日起计至付清之日止，经计算，截至2020年4月7日，该违约金金额为84758.79元。高华公司关于双倍支付场地占用费的主张系根据案涉租赁合同第八条第5款的约定，该约定实际是指合同履行期间内甲方通知提前解除合同后乙方不履行条件下的承租人违约责任，并不适用于本案当事人的违约情形，结合前面所述，高华公司主张融利公司自2018年6月1日起按租金双倍标准支付场地占用费，缺乏依据，一审法院不予支持。

四、关于高华公司主张的水费。高华公司提交的2018年4-6月的用水明细表上均有融利公司法定代表人或工作人员签名确认，2018年3月的用水明细表虽然未有承租方人员签名确认，但明细表上水表读数可与后续读数对应，对上述明细表所反映的案涉场地用水事实，一审法院予以采信。高华公司请求融利公司支付2018年3-6月的水费723.87元，一审法院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、融利公司于判决发生法律效力之日起十日内腾退珠海市高新区后环临时场地（9号地块）并将其交还高华公司；二、融利公司于判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付2018年8月1日至2019年8月15日期间的租金300000元（24000×12.5）；三、融利公司于判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付场地占用费（按24000元/月标准，自2019年8月16日起计至实际腾退之日止）；四、融利公司于判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付欠付租金的逾期支付违约金（计至2020年4月7日为84758.79元，之后以300000元为基数按年24%标准计至全部款项付清之日止）；五、融利公司于判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付2018年3-6月期间的水费723.87元；六、驳回高华公司的其他诉讼请求；七、驳回融利公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24256元，由高华公司负担5558元，融利公司负担18698元；反诉受理费8202元，由融利公司负担。

二审期间，各方当事人均没有提交新证据。

一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人融利公司提出的上诉请求及其事实和理由，与融利公司在一审中陈述的答辩意见及反诉请求和理由基本一致，并无实质意义上的差别。一审判决对案涉租赁合同纠纷的违约行为和违约责任的认定，事实清楚，证据确凿、充分，分析和评述正确，本院予以认同。上诉人提出，被上诉人未尽到道路维护义务，导致出租的场地无法使用，无法实现合同目的，主张应由被上诉人承担相应的违约责任。结合双方提交的证据和查明的案件事实，被上诉人已履行案涉租赁区域的道路维护义务的证据充分；而上诉人在一审和二审中均没有提供有效证据证明被上诉人没有尽到道路维护义务以及案涉租赁场地因被上诉人的原因导致无法使用，因此上诉人的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，对案涉租赁合同的违约责任的分析和认定正确，对高华公司主张的各项诉讼请求的处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币18698元，由上诉人珠海融利建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　宋义明

审判员　　朱文春

审判员　　杨卫星

二〇二〇年十二月十七日

书记员　　曾芷欣