上海宏岑贸易发展有限公司与上海欣明涂装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0115民初86682号

原告：上海宏岑贸易发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区宏祥北路******。

法定代表人：王军，执行董事。

委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施展，上海市公民律师事务所律师。

被告：上海欣明涂装工程有限公司，住所地上海市崇明区，住所地上海市崇明区v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱颖，执行董事。

委托诉讼代理人：熊普军，上海君澜律师事务所律师。

原告上海宏岑贸易发展有限公司(以下简称宏岑公司)与被告上海欣明涂装工程有限公司(以下简称欣明公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏岑公司的委托诉讼代理人施展、被告欣明公司的委托诉讼代理人熊普军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

宏岑公司向本院提出诉讼请求：被告返还原告押金137,700元。事实和理由：2017年6月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区宏祥北路XXX号XXX栋厂房(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2017年7月1日起至2026年6月30日止，年租金550,800元，押金137,700元等。合同签订后，原告向被告支付了押金及截至2020年6月30日的租金。2020年3月22日，原告向被告提出解约通知，4月27日向被告发送解约函，随后原告搬离系争房屋。此后，原告向被告催讨押金，被告不同意返还，故诉至法院。

欣明公司辩称，不同意原告的诉请。原告有多个违约行为：1、未按双方约定时间搬迁，原告实际于2020年8月12日才完全搬离系争房屋；2、承租期间原告未对设备进行维修保养，屋内铁窗、电箱损坏，瓷砖、地面和墙壁也均有损、地面和墙壁也均有损坏3、根据合同约定，解约需提前三个月书面通知，原告直至2020年4月底才书面通知被告。鉴于原告前述违约行为，被告未退还原告押金。原告逾期搬离房屋的使用费，应在押金中扣除。本案中不提起反诉。

本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋登记的产权人。2017年6月16日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋(建筑面积1700平方米)出租给乙方用作不锈钢制品的加工，租赁期限自2017年7月1日起至2026年6月30日止；年租金550,800元，租金以每三年递增10%的方式计算；押金为三个月租金，即137,700元；第五条专用设施、场地的维修、保养5.1乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查监督权；第七条其他事项7.1乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责；第九条提前终止合同9.3未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，乙方已经支付的租金不予退还。乙方须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清实际承租期的租金及其他因本合同所产生的费用(税费，城市管理费用，物业管理费用，电费，水费等)；第十一条合同的终止本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。原告已支付被告租金至2020年6月30日，另支付被告押金137,700元。

2020年3月22日，原告法定代表人向被告法定代表人发送微信，称因受到新冠肺炎疫情的影响，企业已无法再继续正常生产经营，故向被告提出于2020年6月30日结束双方租赁关系。4月19日，被告法定代表人发送微信，要求原告方于5月1日前再发一份正式的解约通知，物业管理费和水电费在6月底前结清。原告方回复同意，并称3月22日发送的微信就是正式解约通知，询问被告是否需要一个纸质版。4月27日，原告向被告邮寄了一份函件(内容同3月22日微信内容)，该函件于4月28日送达至被告。6月22日，原告法定代表人向被告法定代表人发送了几段系争房屋现场微信视频和照片，以展示原告已搬离系争房屋，房屋腾空后的现状。并询问房屋钥匙是通过快递亦或其他方式交还被告？被告方回复“谢谢，钥匙暂时放在你这里”。此后，因被告拒绝退还押金，原告起诉来院。

审理中，被告申请证人朱某某、周某某到庭。朱某某陈述，其系被告员工，负责后勤与维修，2020年6月份原告陆续搬离系争房屋，有搬出也有搬进，至8月12日全部搬离，在7月份以后至全部搬离，原告实际占用了租赁房屋的四分之一左右面积用于存放物品、未进行经营生产、亦无人上班。周某某陈述，其与被告有业务上的往来，2020年7月12日上门为被告维修设备时看到厂房内有设备，证人询问被告员工，回答系上一个租户(即原告)放置于此，存放的物品大概占房屋四分之一面积。经庭审质证，原告确认在2020年7月、8月期间曾将部分设备存放于系争房屋处，占地并没有四分之一；原告于6月22日全部搬离后，因为被告的房屋空关着，当时双方关系比较好，原告有些小的器材需要临时摆放，就询问被告是否可以临时摆放在被告处，被告表示同意，原告就于7月的某天将物品搬入，大概存放了一个月，占地约100平方左右，双方并无提及临时摆放的费用问题，原告认为系被告免费让原告临时摆放。被告否认无偿摆放，认为其同意原告摆放物品是因为原告的押金在被告处，押金可以抵使用费。

被告另向本院提交照片一组，被告称系2020年6月下旬拍摄，证明系争房屋楼梯上的地面瓷砖有磕碰需修复、办公室桌子与柜子有损坏、房屋钢窗损坏、电箱开关及墙面脱落、灯具损坏、办公区域卫生状况差。经庭审质证，原告对该组照片的真实性、关联性均有异议，认为其交还系争房屋时系房屋完好无损的状态。

审理中，原告同意在押金中扣减16,065元作为后期占用被告部分场地的费用。

本院认为，原、被告就系争房屋签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行期间，原告于2020年3月向被告提出因经营困难欲于2020年6月30日解除涉案合同，系履行合同约定解除合同需提前三个月告知的义务。从双方微信往来内容显示，被告对合同提前解除未曾提出异议，要求相关费用结算至6月30日。故本院认为涉案租赁合同已于2020年6月30日解除。原告于2020年6月22日通知微信视频、照片向被告展示其已全部搬离租赁物以及当时搬离以后的租赁物状态，被告在微信中予以确认。在原告要求交还租赁物钥匙时，被告表示房屋钥匙暂时放置在原告处。故针对涉案合同的租金结算应截止2020年6月30日。合同解除后，原告在被告处的租赁押金，被告应予退还。至于原告经被告同意在2020年7月又将部分物品放置进系争房屋处，系双方重新口头达成的另一约定，对是否计算临时存放的费用、存放占用了多少面积双方均有争议。即便根据被告申请的证人陈述，临时摆放物品占用的地方未超过租赁物的四分之一，现原告自愿在押金中扣除16,065元作为其后期临时占用房屋的费用，本院予以准许。被告要求以押金抵付2020年6月30日以后的房屋占有使用费即不退还押金，并无相关依据，本院难以采纳。另被告主张原告搬离时房屋内设施、设备有损，故其有权拒绝退还。但被告提供的房屋受损的照片并未显示具体日期，且与原告在2020年6月22日发送的视频照片并不相吻，其以此作为抗辩意见拒绝退还押金，本院不予采纳。原告在被告处的押金137,700元，扣除16,065元后，剩余款项121,635元被告应予退还。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

被告上海欣明涂装工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海宏岑贸易发展有限公司剩余押金121,635元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,054元，减半收取计1,527元，由原告上海宏岑贸易发展有限公司负担100元，被告上海欣明涂装工程有限公司负担1,427元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　何绍辉

二〇二一年一月十八日

法官助理　陈韫鏐

书 记 员　沈　嬿

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

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