天津中钞纸业有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第二中级人民法院 民事判决书 （2022）津02民终1345号 上诉人（原审被告）：天津中钞纸业有限公司，住所地天津市西青经济开发区兴华道38号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1988年1月30日出生，汉族，住天津市西青区。 委托诉讼代理人：***，北京京悦（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京京悦（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1989年10月20日出生，汉族，住天津市西青区。 委托诉讼代理人：***，北京京悦（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京京悦（天津）律师事务所律师。 上诉人天津中钞纸业有限公司（以下简称中钞纸业）因与被上诉人***、***房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2021）津0103民初8214号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年2月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中钞纸业上诉请求：1．撤销一审法院判决，依法改判为中钞纸业无需补偿***、***300,000元；2．一、二审案件受理费全部由***、***承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，对损失估价过高。中钞纸业员工子女系抑郁症自杀死亡，并非传统意义的“凶杀”，此种情况是否直接导致房屋贬损，在法律上并无相应的概念。房屋的价值构成要素不仅仅局限于房屋的使用功能，房屋的市场价格往往由房屋市场价格现状、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成。***、***转让价格系其与买受人协商确定，购买者是否存在避讳心理及其程度会因人而异，对房屋评价和价值认可的程度也会受事发时间的长短、不幸事件的性质、购买者文化水平、社会观念等诸多因素的影响，由此是否导致房屋贬值及程度也不尽相同，而且也会不同程度受到双方谈判能力的影响。整个交易过程中钞纸业并不知晓，购买者也由***、***自行选择，而且近两年天津房地产价格普遍下降也是客观事实，故中钞纸业不认可死亡事件对房屋价值贬损程度达到300,000元如此高的金额。此事件对房屋的影响将随着时间的变化、市场行情的变化等降低，***、***可通过降价出租、暂时空置等方式慢慢选择出售时机，寻找合适的买受人以降低损失的发生，而***、***没有采取适当的措施致使损失扩大，中钞纸业对此不应承担责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，中钞纸业作为企业，不可能预见到房屋贬损程度有如此高的金额，故不应就未预见到的损失承担责任。 ***、***辩称，中钞纸业的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 ***、***向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令中钞纸业支付***、***违约金18,000元；2．请求法院依法判令中钞纸业支付***、***房屋贬值损失1,540,000元；3．本案的诉讼费用由中钞纸业承担。 一审法院认定事实：2020年7月27日，***、***与中钞纸业及案外人天津中原物业顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定***、***将位于天津市河西区房屋租赁给中钞纸业使用，使用用途为居住，租金4500元／月，中钞纸业支付过4500元押金。中钞纸业承租后将租赁房屋交由职工居住，租赁期间内，职工女儿发生因抑郁症服药过量去世事件。2020年10月24日，中钞纸业向***、***通过邮寄方式发送解除《房屋租赁合同》通知书，表示提前终止租赁关系，并同意支付一个月的押金作为违约金，同时表示支付30000元作为补偿。之后，中钞纸业将诉争房屋腾交***、***，***、***确认双方于2020年10月24日解除房屋租赁合同关系。***、***表示其已将租赁房屋出售，总房款为1700000元。***、***认为中钞纸业存在不当使用租赁房屋造成房屋贬值，故来院起诉，提出上述诉讼请求。本案诉讼过程中，中钞纸业就***、***主张的贬值损失申请司法鉴定，经双方当事人选取，一审法院依法委托了天津星驰房地产土地资产评估有限公司、天津市恒天锐澎房地产土地评估咨询有限责任公司及天津天元房地产土地评估测绘有限公司进行鉴定，上述鉴定机构以不具备评估条件、难以承接、无法测算贬值损失为由出具情况说明、退函及退案函，***、***及中钞纸业对此无异议，中钞纸业表示不再申请鉴定。 一审法院认为，本案争议焦点为中钞纸业是否存在违约以及***、***主张的诉讼请求是否可得支持。根据庭审查明，中钞纸业租赁案涉房屋用于安置异地职工的办公居住情况。在租赁期间内，职工女儿因抑郁症服药过量去世。中钞纸业据此向***、***提出提前终止《房屋租赁合同》，***、***认为中钞纸业提前解除《房屋租赁合同》属于违约。根据上述情况，中钞纸业员工发生意外不幸，对中钞纸业原租赁计划产生影响，但并不必然导致双方租赁合同继续履行，中钞纸业提起解除租赁合同应属违约。但***、***主张的违约金18,000元超过了合同约定数额，且未提交充足证据证实其实际损失，一审法院对其主张数额不予认可。中钞纸业抗辩将已交纳的房屋押金4,500元冲抵提前解除违约金符合双方合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。另外，***、***主张依据双方签订的《房屋租赁合同》第7.2条约定，中钞纸业职工之女发生的不幸事件属于中钞纸业不当使用租赁房屋，存在损坏及恶意损毁的违约情形，应承担违约责任。中钞纸业对此不予认可。根据上述查明事实及合同约定，中钞纸业职工之女去世之事并不属于该合同条款约定的违约情形，***、***也未提交证据证实该意外事件同中钞纸业存有直接因果关系，以及中钞纸业存有其他损坏房屋等不当使用行为，因此，一审法院对***、***主张中钞纸业承担此种情形违约责任的诉讼请求不予支持。但从社会生活的善良风俗角度出发，案涉房屋内发生的非自然原因死亡事件，客观上会产生社会民众对案涉房屋的情感障碍，影响房屋的交易价格和一般群众对房屋的购买意愿。但该种影响的大小、程度等具体情况无法通过客观方法进行科学、准确的鉴定，只能结合案件的具体情况酌情处理。就本案来讲，综合案件事实经过，案涉房屋的基本情况，依据公平原则，一审法院酌情判令中钞纸业补偿***、***300,000元，用以衡平弥补其相应损失。至于***、***的其他诉讼请求，欠缺合理依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、自本判决生效之日起5日内，天津中钞纸业有限公司补偿***、***300,000元；二、驳回***、***的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,822元，减半收取9,411元，由***、***负担7,599元，天津中钞纸业有限公司负担1,812元。” 本院二审期间，当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本案的争议焦点为：中钞纸业是否应当向***、***承担补偿责任，以及补偿金额的确定。 本院认为，***、***将案涉房屋租赁给中钞纸业使用期间发生非正常死亡事件，该事件的发生虽非中钞纸业故意为之，但确系其工作人员在居住期间未及时发现和预判导致。一般而言，按照我国传统的民俗习惯，曾经发生过非正常死亡事件客观上会对房屋价值产生重大影响。中钞纸业主张***、***在短期内降价出售房屋系扩大损失，但考虑每个人对于非正常死亡事件发生的房屋介意程度不同，***、***在该事件发生后及时降价出售房屋，并无过错，本院对中钞纸业的主张不予采信。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、房屋情况等综合因素，根据公平原则，酌定由中钞纸业补偿***、***300,000元，金额恰当，本院予以维持。 综上所述，中钞纸业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,800元，由上诉人天津中钞纸业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年四月十九日 书记员*** 附本裁判文书援引的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十六条第一款第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十七条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。