湖北华梦城市服务有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省宜昌市夷陵区人民法院 民事判决书 (2021)鄂0506民初2574号 原告：湖北华梦城市服务有限公司（以下简称华梦物业公司），统一社会信用代码：91420506077035594E，住所地宜昌市夷陵区金发路6号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1991年9月6日出生，汉族，原告公司员工。特别授权代理。 被告：***，男，1965年9月28日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。 原告华梦物业公司与被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2021年9月6日公开开庭进行了审理。原告华梦物业公司委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华梦物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的物业服务费7596元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年3月25日，原告与平云花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同约定，由原告为平云花园提供物业服务，委托管理期限为三年，从2017年4月1日至2020年3月31日止。同日，原物业管理服务单位宜昌昌耀物业有限公司将包括被告在内的下欠物业管理服务费、水电、垃圾清运费等债权转让给原告，双方签订了平云花园财务移交协议。2020年4月2日，原告与平云花园业主委员会签订《物业管理服务临时续聘合同》，约定临时延期9个月。被告作为该小区业主，并未依约交纳物业费，累计欠缴7596元，经物业公司多次催交，被告拒不交纳，请求人民法院判如所请。 被告***辩称：1、我没有与华梦物业签订书面合同，不存在拖欠原告物业费的事实；2、原告引用《中华人民共和国民法典》是错误的，在民法典施行以前发生的合同纠纷应当适用合同法；3、我收到房屋后与昌耀物业公司签订的物业合同，原告进驻平云花园小区我不知情；4、原告没有提供7596元的物业服务费计算依据。5、我从买房开始到现在没有装修使用，应按空置房的标准交纳物业费；6、我在收房之后，已经交纳物业费716元、装修押金2000元、水费押金500元、垃圾清运费813元，共计4029元，上述款项没有退还；7、华梦物业在服务期间，收取的室内室外广告、出租摊位等费用没有公示收益明细；8、我没有收到过原告的催收通知；9、华梦物业进驻后没有公示相关人员的资质证书，不具备为业主提供专项服务的能力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年11月25日，被告***签订《平云花园临时管理规约》及承诺书，该临时管理规约第二十九条约定，本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。空置房物业费自通知交房之日起计算，第一年全额交付，以后按50%收取，具体收费见《前期物业服务合同》《物业服务协议》。2014年3月10日，宜昌昌耀物业有限公司向被告下达交房通知书，同日，被告（乙方）与宜昌昌耀物业有限公司（甲方）签订《平云花园物业服务协议》，约定住宅物业服务费第一年0.65元／平方米／月，第二年0.90元／平方米／月，第三年1.2元／平方米／月，第四年及以后按物价局相关文件确定。同时约定，物业服务费用包含物业服务区域清洁卫生费用。宜昌昌耀物业有限公司为平云花园小区提供物业服务至2017年3月。2017年3月25日，原告（乙方）与宜昌市夷陵区平云花园业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》。合同约定，由原告为平云花园提供物业服务，委托管理期限为三年，从2017年4月1日至2020年3月31日止。物业服务费用为：住宅物业按产权面积每平方米1.2元/月收取（含清洁费）。2017年3月31日，原告（乙方）与平云花园原物业公司宜昌昌耀物业有限公司（甲方）签订《平云花园财务移交协议》，约定甲方将平云花园项目移交给乙方进行物业管理，其业主应予交纳物管费等各项费用由乙方依据合法程序负责追收缴纳。2018年9月30日，原告在三峡商报上发布公示，将上述债权转让内容予以公示。上述合同签订后，原告为平云花园提供物业服务至合同期满，因疫情原因，平云花园业主委员会不能及时选聘物业服务企业，合同双方于2020年4月2日签订《平云花园物业管理服务临时续聘合同》，约定物业服务合同临时延期9个月（2020年4月1日至2020年12月31日止），原物业服务质量标准、物业服务费及权利义务与原合同不变。2020年12月31日，原告将平云花园小区资料、设备等移交给平云花园业主委员会，退出平云花园小区物业服务工作。被告***系平云花园小区业主，房屋建筑面积为91.74㎡，被告入住后陆续交纳物业服务费至2015年3月,自2015年4月开始欠交物业服务费。截止2020年12月31日，被告共计拖欠物业服务费6110元（2015年4月1日至2016年3月31日：91.74㎡×0.9元×50%／月／㎡×12个月=495元；2016年4月1日至2017年3月31日：91.74㎡×1.2元×50%／月／㎡×12个月=661元；2017年4月1日至2020年12月31日：91.74㎡×1.2元／月／㎡×45个月=4954元。以上合计6110元）。经原告多次催缴，被告以上述答辩理由拒不交纳物业费，原告遂诉至本院，要求判如所请。该案在审理过程中，原告宜昌华梦物业服务有限公司于2021年8月26日工商登记变更为湖北华梦城市服务有限公司。 另查明，原告在为平云花园小区提供物业服务期间，因物业服务合同范围内若干问题未得到解决，宜昌市夷陵区平云花园业主委员会于2020年3月27日向原告下达了整改通知书，要求原告对整改通知书提到的7项内容予以整改。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可以看出，原告（乙方）与宜昌市夷陵区平云花园业主委员会（甲方）签订的《物业管理服务合同》以及《平云花园物业管理服务临时续聘合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方物业服务关系依法成立，均应按照合同约定履行义务。原告作为服务方为小区提供了各项物业服务，被告作为业主应按约定交纳物业费。原告华梦物业公司（乙方）与宜昌昌耀物业有限公司（甲方）签订《平云花园财务移交协议》，将甲方与平云花园小区业主签订的《物业管理合同》中约定的权利、义务一并转让给乙方，其业主应予交纳物管费等各项费用由乙方依据合法程序负责追收缴纳。该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且通过合法途径告知广大业主，原告作为债权受让人，据此取得债权的行为合法有效，本院依法予以支持。被告辩称其与昌耀物业公司签订书面物业合同，没有与原告签订书面物业合同，不应支付物业服务费的辩解理由，与最高人民法院相关司法解释相悖，本院不予支持。被告辩称从买房开始到现在没有装修使用，应按空置房的标准交纳物业费，经庭审查明，被告与昌耀物业公司签订的《平云花园临时管理规约》对此有明确规定，对昌耀物业公司为平云花园小区提供物业服务期间，被告要求按照空置房标准交纳物业费的辩解理由，本院予以支持；对华梦物业进驻后的物业服务费用标准，被告并未提交证据证明应按照空置房标准交纳，原告（乙方）与宜昌市夷陵区平云花园业主委员会（甲方）签订的《物业管理服务合同》以及《平云花园物业管理服务临时续聘合同》中亦没有对空置房的物业收费标准作出明确约定，对被告的此项辩解理由，本院不予支持。被告辩称其交纳的房屋装修押金、水费押金、装修垃圾清运费未予退还，原告同意被告凭收费凭据予以退还。被告辩称其没有收到催费通知的辩解理由，与本院查明事实不符，本院不予支持。经过庭审查明，原告在为案涉小区提供物业服务的过程中确实存在服务和管理不符合约定的情况，从而导致被告以不交物业费的方式来表达对物业服务的不满，综合本案实际情况，因原告提供物业服务存在一定瑕疵，并且未及时进行整改，本院在被告应缴纳的物业费基础上酌情核减10%，故被告应缴纳2015年4月1日至2020年12月31日期间的物业费为5499元。物业服务是针对小区全体业主的服务，具有长期性、持久性、复杂性，物业服务与居民的生活息息相关，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，致使物业服务企业经费不足，不能维持正常的开支，势必导致小区物业服务质量的下降，影响小区居民的生活质量，这对于按时足额交纳物业费的业主来说显然不公平，同时亦不利于构建和谐小区。经本院主持调解，当事人双方未达成协议。依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效后立即向原告湖北华梦城市服务有限公司支付自2015年4月1日至2020年12月31日止的物业服务费合计5499元。 二、驳回原告湖北华梦城市服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（减半收取），由被告***负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二一年十月十八日 书记员***