焦作腾飞建设工程集团有限公司与某某二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院 民事判决书 （2024）豫08民终167号 上诉人（原审原告）：焦作腾飞建设工程集团有限公司，住所地河南省焦作市太行路112号。 法定代表人:***，副总经理。 委托诉讼代理人：***，河南苗硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南苗硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1964年8月18日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。 委托诉讼代理人：***，河南河阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南河阳律师事务所律师。 上诉人焦作腾飞建设工程集团有限公司（以下简称腾飞公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2023）豫0802民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人腾飞公司委托诉讼代理人***、***，被上诉人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾飞公司上诉请求：1.撤销河南省焦作市解放区人民法院（2023）豫0802民初3959号民事判决第二项；2.改判***立即搬离承租房屋；向腾飞公司支付房屋占有使用费(自2023年8月1日起至实际搬离之日止，按日租金438.36元计算）；3.本案一审、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定错误、适用法律错误。（一）***在2022年一年期租赁合同期间并没有取得腾飞公司同意其转租的书面证明,一审法院以2018年五年期租赁合同期间腾飞公司知晓***转租的事实，以此来推定腾飞公司知道或应当知道***转租的事实，并适用《民法典》718条之规定认定腾飞公司同意其转租，明显错误。虽然腾飞公司在2018年五年期租赁合同期间同意***转租,但是其效力也仅限于该租赁期间范围内,双方于2022年再次签订一年期租赁合同时，***若要继续转租，仍应到根据约定对转租事宜取得腾飞公司的书面同意。否则，腾飞公司有理由相信***可能将租赁房屋自用。***未告知其还要继续转租，腾飞公司又如何得知？以此理由推定腾飞公司知道***转租，过于片面、有失偏颇。（二）“被告陈述双方口头协商的租赁期限是一年，对此原告在庭审中予以认可”与事实不符。腾飞公司与***于2022年7月30日签订的《租赁合同》于2023年7月31日终止，尽管终止前腾飞公司因需要用钱，2023年3月1日与***协商后，***预交了60000元房屋租金，但双方就续租租期、租金等均未协商，在双方未就续租具体事宜达成一致并签署书面租赁合同情况下，腾飞公司有权要求***在租赁合同到期后立即搬离房屋，因***拒绝搬离，腾飞公司于2023年7月21日在案涉租赁房屋处张贴告知书，要求***搬离，已收取的60000元腾飞公司予以退还。退一步讲，即便双方就续租事宜达成合意，在***明显违约转租的情形下，腾飞公司有权根据合同约定行使权利，要求其搬离。（三）法院审理判决案件，除了定分止争，还需要考虑社会稳定避免滋生新的矛盾产生。因为一审法院的判决，导致现在案涉房屋产权人、承租方和实际使用方之间产生了新的不可调和的矛盾，激化了已有的矛盾。鉴于此，恳请二审法院在审理时予以重新判定。二、因续租合同未成立，***应当在租赁期满后搬离承租房屋。腾飞公司与***于2022年7月30日签订的《租赁合同》于2023年7月31日终止，终止前因双方就租金、租期等租赁合同重要条件均未达成一致，故尽管***预交了60000元租金，但是腾飞公司在租赁期限到期前也已经明确告知***不再续签租赁合同，所以续租合同不成立，***应当在租期届满后搬离。 ***辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法驳回腾飞公司的上诉请求，维持原判。首先，就事实层面而言，***承租案涉土地时，当时的土地状态系一片闲置荒地，系***承租后进行了垃圾清运、杂草清理、地面硬化以及修建近1100平方房屋，共计投资达86万余元。***之所以在腾飞公司的荒地上投入大量资金，其承租的目的就是为了转租，该转租合意也是经过腾飞公司书面证明同意并认可的。此后***在该地块上已承租了6年，2023年3月双方达成口头约定再续租一年，租期为2023年7月1日到2024年7月31日，被腾飞公司为此预交了部分续租租金6万元。双方就转租与续租事宜已完成了充分的合意。正是具备该两项合意，***才向多个次承租人签订了租赁合同，转租租期与续租租期同步，均为2024年7月31日截止，原审判决正是考虑到***已获得腾飞公司的续租确认，在此基础上才敢与次承租人签订的合同。从法律层面来看，就转租事宜，很明显腾飞公司对***的承租用于转租的目的是明知的，并为此还特向***出具了证明一份，同意***转租给第三方的事实依据。退一步讲，即便不考虑该证明，腾飞公司在知道***存在转租的行为后，其六个月内未提出异议，依据法律规定将视为同意转租，何况双方已租赁合作了长达六年之久，也完全符合双方的交易习惯。就续租事宜而言，根据一审庭审笔录所记录，腾飞公司已当庭自认双方的年租金为十六万元，提前收取***的六万元系下一年的部分租金。现腾飞公司违反双方已达成的合意，系违背诚实信用原则，且在浪费司法资源。 腾飞公司向一审法院起诉请求：1.依法确认腾飞公司、***2022年7月30日签订的租赁合同于2023年7月31日终止，判令***立即搬离腾飞公司房屋;2.判令***向腾飞公司支付房屋占有使用费（自2023年8月1日起至实际搬离之日止，按日租金438.36元计算）；3.本案诉讼费由***承担。 一审法院认定事实：2017年7月28日，焦作市政工程建设集团有限公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订房地产租赁合同，约定：乙方承租甲方位于焦作市南通路公司维修处房屋及院落，年租金26000元，租赁期限自2017年7月28日至2022年7月28日零时止，经营项目为商业；付款方式为合同签订之日，乙方向甲方支付第一年租金26000元，同时交纳押金1000元（押金于合同终止时无息退还）。本合同签订之日为每年缴纳下年度房屋租金日期，若乙方超过合同约定的期限，逾期10日未交纳租金，甲方有权单方解除合同、收回租赁房屋及院落；乙方义务：1.由于该院落长期没有使用，按照市政府四创要求，乙方必须按甲方要求清运垃圾，清理场地杂草，地面全部硬化，费用由乙方负责。2.乙方对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。租赁期满或因乙方违约（含事实违约）造成提前解除本合同，上述房地产所有改装修，可动产由乙方所有，不动产无偿归甲方所有，乙方不得损坏。3.乙方未经甲方书面同意，不得转租上述房地产；……5.乙方租赁期满后应把房产交还甲方，如需继续承租上述房地产，应提前一个月与甲方协商，在同等条件下租金优先考虑乙方承租；……违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定条款，另一方有权提前解除本合同，所造成损失由责任一方承担。2.甲、乙双方应如是履约，在租赁期内，甲、乙双方有违约行为的，对方有权终止合同，另责任方应向对方支付合同年租金20%的金额作为违约金，若支付的违约金不足弥补对方损失的，责任方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……。焦作市政工程建设集团有限公司在甲方处加盖公司公章，***在乙方处签字按印。上述合同签订后，***按约将案涉场地进行硬化，加盖了彩钢瓦房屋。2018年7月17日，焦作市政工程建设集团有限公司出具证明一份，载明：今有我单位位于焦作市南通路的房屋及院落已租与***使用，在合同期限内同意部分房屋租与第三方，但不得用于违法犯罪活动，否则一切后果由***承担，我方不负任何责任。 2018年7月28日，***（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订房地产租赁合同，约定:乙方同意承租甲方位于焦作市南通路公司维修处房屋及院落，年租金100000元，租赁期限自2018年7月28日至2022年7月28日零时止，经营项目为商业。 2019年8月30日，***（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订房地产租赁合同，约定:乙方同意承租甲方位于焦作市南通路公司维修处房屋及院落，年租金200000元，租赁期限自2019年9月1日至2022年7月28日零时止，经营项目为商业。 焦作市政工程建设集团有限公司与***签订房地产租赁合同到期后，2022年7月30日，焦作市腾飞市政工程建设集团有限公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）再次签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于焦作市南通路公司原维修处彩钢瓦房屋20间作为商用，租赁期限为一年，自2022年8月1日起至2023年7月31日止，年租金160000元；付款方式为本合同签订之日乙方向甲方一次性支付年租金160000元，同时交纳2000元作为履约保证金，待合同期满后，乙方付清应交纳的所有费用、甲方对该房屋查验无误，接房后30个工作日内将履约保证金退还乙方（该保证金不计算利息）；乙方的权利义务：租赁期间乙方未经甲方书面同意，不得对该房屋进行任何形式转租、转借、抵押等行为，在同等条件下乙方有优先续租权和购买权；合同终止的约定：合同期满前3个月乙方应通知甲方是否续租，若续租，新的租赁合同由甲乙双方协商后另行签订……。该合同履行期间，***仍将案涉房屋转租给第三人。 2023年3月1日，腾飞公司因需要用钱，与***协商续租一年，并先预交60000元房屋租金，***同意续租，并向腾飞公司支付了房屋租金60000元，腾飞公司收到60000元后向***出具收据一份，载明：交款单位***，收款方式现金60000元，收款事由房租。收据加盖了焦作市腾飞市政工程建设集团有限公司财务专用章。 2023年7月8日，***与***签订一年期房地产租赁合同，将南通路市政公司院内的部分房屋出租；2023年7月16日，***分别与***、***、***、***签订一年期房地产租赁合同，将南通路市政公司院内的部分房屋出租；2023年7月20日，***分别与***、***签订一年期房地产租赁合同，将南通路市政公司院内的部分房屋出租。 后腾飞公司在案涉租赁房屋处张贴告知书一份，落款时间为2023年7月21日，内容为：***，我公司与您于2022年7月30日签订的公司位于焦作市南通路原维修处房屋《租赁合同》于2023年7月31日到期终止。我公司不再与您续签该地块上房屋《租赁合同》。请您于2023年7月31日前将承租房屋腾空交付我公司，我公司同时退还预收您的陆万元整。逾期，我公司将自行清理，由此产生的费用及法律责任由您承担。***未在2023年7月31日前将承租房屋腾空交付腾飞公司。故腾飞公司诉至本院。 另查明，焦作市政工程建设集团有限公司于2021年3月4日名称变更为焦作市腾飞市政工程建设集团有限公司，又于2023年7月27日名称变更为本案腾飞公司。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，非经法定程序或双方协商一致，不得变更、解除合同。 本案中，双方于2022年7月30日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定，租赁期限自2022年8月1日起至2023年7月31日止，且已实际履行，故腾飞公司与***于2022年7月30日签订的《租赁合同》于2023年7月31日终止符合客观事实，一审法院予以确认。 关于***应否搬离腾飞公司房屋并向腾飞公司支付房屋占有使用费的问题，应当分析***在合同终止后是否有权占有使用房屋，即***在2023年3月1日向腾飞公司支付60000元房租时，口头续租协议是否成立以及腾飞公司有无解除权，对此，分析如下： 关于口头协议是否成立的问题。在2022年7月30日签订的《租赁合同》履行过程中，经过协商，双方口头达成对***承租的房租到期后继续续租的租赁合意，***支付60000元房租。根据法律规定，当事人未采取书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。***陈述双方口头协商的租赁期限是一年，对此腾飞公司在庭审中予以认可，结合双方之间存在的长期稳定租赁事实，双方达成合意时口头协议即成立，且租赁协议期限可以确定为一年，租赁期限自2023年8月1日至2024年7月31日止。 关于腾飞公司有无解除权的问题。腾飞公司、***就案涉场地及房屋的租赁事宜合作已长达六年，在2018年腾飞公司向***出具同意转租的证明时，其已知晓***将案涉房屋对外转租的事实。腾飞公司、***双方于2022年7月30日签订一年期租赁合同，2023年3月1日双方达成续租合意时，距离一年期合同的签订已超过6个月，根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。故即便腾飞公司于2018年出具的同意转租证明效力仅限于2022年7月30日之前，腾飞公司未在6个月内提出转租异议，应视为其同意***转租，亦符合双方一直以来的合作习惯。在该前提下，双方达成新的租赁合同且***已交付部分租金，腾飞公司又以转租违约为由推翻续租合意，显然违背诚实信用原则，不应获得支持。故关于腾飞公司辩称***在租赁期间内违约转租，双方已达成的续租合意前提不存在，故其不再同意续租的意见，一审法院不予采信。在***没有违约事实的前提下，腾飞公司亦不享有法定或约定的解除权，腾飞公司张贴告知书不产生解除合同的法律效力。故虽然2022年7月30日签订的《租赁合同》已到期终止，但***基于双方达成的新的租赁合同继续承租案涉房屋，有事实及法律依据，腾飞公司要求其立即腾退，并支付占有使用费，于法无据，一审法院不予支持，但***承租期间的租金应及时缴纳。 一审法院判决：一、确认焦作腾飞建设工程集团有限公司与***于2022年7月30日签订的《租赁合同》于2023年7月31日终止；二、驳回焦作腾飞建设工程集团有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计100元，由焦作腾飞建设工程集团有限公司负担，反诉案件受理费减半收取计50元，由***负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。围绕双方争议的焦点问题，本院分析如下：关于腾飞公司要求***搬离案涉房屋并支付占有使用费应否支持的问题。腾飞公司上诉主张2023年双方未达成续租合意，不存在租赁关系。但根据查明的事实，在2022年7月30日签订的租赁合同期间，腾飞公司已经收取了下一年的部分租金，并出具了收据，***认可双方签订租赁合同的方式改为一年一签的事实，一审法院认定双方又口头达成租赁协议，租赁期限为一年，并无不当。关于转租的问题。虽然双方于2022年7月30日签订的租赁合同中约定***未经腾飞公司书面同意，不得对该房屋进行转租，但在此之前就案涉场地***已经租赁五年，期间***转租，腾飞公司已经书面同意。且双方在达成续租协议时，此时***转租已经超过6个月，一审法院认定腾飞公司未提出异议，视为其同意转租，并无不当。因双方达成续租协议，租赁期限为一年，故腾飞公司要求***腾房并支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，焦作腾飞建设工程集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由焦作腾飞建设工程集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年二月二十七日 法官助理*** 书记员*** 1