成都某甲有限公司;四川某甲有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民事判决书 （2024）川0191民初22217号 原告（反诉被告）：成都某甲有限公司，住所地：成都高新区天府一街1008号。 法定代表人：曹某，职务不详。 委托诉讼代理人：***，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川某甲有限公司，住所地：成都高新区（西区）双柏东一街99号1栋1层1室。 法定代表人：徐某，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川索正律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都某甲有限公司（以下简称成都某甲公司）与被告（反诉原告）四川某甲有限公司（以下简称四川某甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员***独任审判，于2025年1月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成都某甲公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告（反诉原告）的四川某甲公司的法定代表人徐某、委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令四川某甲公司立即向成都某甲公司支付欠付房屋占用费1,304,879.36元（暂计算至2024年5月20日，实际计算至腾退完毕之日止）；2.判令四川某甲公司立即腾退交还房屋；3.判令四川某甲公司承担本案律师费、诉讼费。事实与理由：2019年5月，成都某甲公司、四川某甲公司与资产管理方成都某乙有限公司三方协商一致签订《XX工业园厂房租赁合同》，约定将成都某甲公司位于成都市高新区(西区)西区大道XXX号XX栋X层，建筑面积为1406.12平方米的房产出租给四川某甲公司。该房屋租赁期限为3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日，租金为每月每平方米20元，租金按季度支付，四川某甲公司应在每个支付周期到期前10日内支付下一支付周期的租金84,367.20元，首期租金应于合同签订之日起5日内支付。2022年4月30日，合同期限届满后，四川某甲公司未将该房屋按约交还成都某甲公司，四川某甲公司继续使用该房产。根据合同约定，因四川某甲公司逾期交还房屋，四川某甲公司需按租赁期限内最后一个季度日租金的两倍向成都某甲公司支付房屋占用费。四川某甲公司仅在2022年7月25日向成都某甲公司支付84,367.20元，四川某甲公司尚欠付成都某甲公司2022年5月10日起至2024年5月20日的房屋占用费共计1,304,879.36元。经成都某甲公司采取发律师函等方式多次催缴后，四川某甲公司仍未缴纳欠付房屋占用费。因四川某甲公司继续占用该租赁房屋但拒不支付欠付房屋占用费，现成都某甲公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请。 四川某甲公司辩称，成都某甲公司、四川某甲公司之间系租赁关系，并非是四川某甲公司非法占有成都某甲公司的厂房，故成都某甲公司所诉称请求判令四川某甲公司支付成都某甲公司的房屋占用费系错误的，应当系支付租金。首先，案涉房屋是成都某甲公司将其房屋出租给四川某甲公司使用，尽管原租赁合同期满，成都某甲公司的厂房仍需租赁，四川某甲公司也有需求继续租赁，则四川某甲公司享有优先租赁权。成都某甲公司、四川某甲公司一直在进行协商且继续租赁，成都某甲公司的委托单位也一直与四川某甲公司签订了物业管理协议，故四川某甲公司并非是非法占用行为。其次，因成都某甲公司的租赁面积有欺诈行为和自编四川某甲公司不符合成都某甲公司的规划剥夺四川某甲公司优先租赁权的违约行为，导致成都某甲公司、四川某甲公司原签订的租赁合同期满后一直无法续签，但双方仍在履行事实上的租赁合同关系。则租金的单价标准应当沿用原合同单价20元/平方/月进行履行，即使错误认为本案成都某甲公司主张“房屋占用费”成立，则这种费用通常是根据市场租金水平来确定的，成都某甲公司没有提供评估报告，四川某甲公司为了解决问题，愿意按照原合同单价20元/平方/月进行履行。根据成都某甲公司所提供的《房屋建筑面积测绘成果报告》载明“租赁位置平面图阴影部分”的面积为1090㎡，则应按照1090㎡计算租金，即使认为四川某甲公司应当分摊一层所在的公用面积，因该公用面积二层、三层在共同使用，故四川某甲公司最多分摊其三分之一，即105.21㎡，则每月应支付租金1195.21㎡×20元/平方/月=23,904.2元，2022年8月1日至2024年12月31日，四川某甲公司支付租金693,221.8元（29个月)，因四川某甲公司反诉成都某甲公司退还租金299,498.60元，通过品迭后只差成都某甲公司393,723.20元。成都某甲公司主张的律师费不能成立。一是合同中没有约定；二是也无法律规定；三是成都某甲公司即使要实现债权，也不必然要聘请律师向法院起诉，成都某甲公司自身完全能够起诉，即使要聘请律师代理，则费用应当由成都某甲公司承担，故成都某甲公司主张的律师费不是合理的损失费用，更何况是成都某甲公司违约在先。 四川某甲公司提出如下反诉诉讼请求：1.判令成都某甲公司返还2019年7月1日至2022年7月31日期间四川某甲公司多支付的租金299,498.60元；2.判令四川某甲公司对现租赁的位于成都市高新区（西区）西区大道XXX号XX栋X层房屋享有优先承租权，并由四川某甲公司与成都某甲公司签订续租合同；3.反诉费用由成都某甲公司承担。事实与理由：2019年5月，四川某甲公司、成都某甲公司与资产管理方成都某乙有限公司三方协商一致签订《XX工业园厂房租赁合同》。2022年4月30日，合同期限届满前，四川某甲公司向成都某甲公司申请续租，成都某甲公司同意续租一年，但后来因他人要租赁该租赁房屋，成都某甲公司反悔不同意四川某甲公司续租，四川某甲公司多次找成都某甲公司协商，成都某甲公司默认四川某甲公司继续租赁，在续租期间，四川某甲公司发现原合同所载明的房屋租赁面积有问题，故多次要求成都某甲公司按照真实面积支付租金，成都某甲公司在四川某甲公司多次提出后于2024年7月委托四川省恒泰祥测绘有限公司进行了测绘，确认《XX工业园厂房租赁合同》附件一租赁位置平面图阴影部分的面积为1090㎡，四川某甲公司所租赁位置一层的公用面积为315.64㎡，但是四川某甲公司租赁该房屋时二楼、三楼的租户早已入驻，并且将二楼、三楼的公摊全部改成室内的房屋在使用，二楼、三楼公共部分四川某甲公司从租赁时就根本无法共同使用，成都某甲公司是明知的，也是成都某甲公司所许可的，故一楼的公用面积四川某甲公司最多只能分摊105.21㎡，故成都某甲公司则每月多收取了四川某甲公司4,218.2元【（1406.12-1195.21)㎡×20元/㎡=4,218.2元】，现四川某甲公司要求成都某甲公司返还2019年7月1日至2022年7月31日期间多收取的租赁费299,498.60元。 成都某甲公司辩称，一、四川某甲公司与成都某甲公司在首次签署租赁协议时已就租赁面积达成一致，且四川某甲公司所述的公区使用的情况不符合实际。首先，合同约定建筑面积为1406.12平方米，租金计算方式均为租金单价×建筑面积。另，建设部在2001年颁布的部门规章《商品房销售管理办法》第18条第二款界定了建筑面积及其产权，即商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。其次，每层楼的公摊面积均系计入该层承租人的租赁面积并由承租人支付租金，而二楼、三楼承租人如何使用二楼、三楼公摊面积，并不影响四川某甲公司对一楼的使用，且一楼会有上面楼层使用者经过系最基本的生活常识，四川某甲公司签订合同时应为明知，其整个合同有效期间内均未提出异议。现一楼公摊部分为四川某甲公司堆放物品，部分为空置。故，四川某甲公司以其无法使用二、三楼公摊面积为由，要求成都某甲公司返还多收取的租赁费无任何事实基础。二、四川某甲公司在租赁期限内未就租赁面积提出过异议或主张退款，现已经超过三年诉讼时效，成都某甲公司请求依法驳回其诉讼请求。三、优先承租权行使的前提是成都某甲公司将房屋继续出租，在租赁房屋到期后，成都某甲公司无对外出租的意愿，且后续考虑四川某甲公司承租意愿亦提供续签文本，而四川某甲公司一直未配合签署，成都某甲公司未侵犯四川某甲公司优先承租权，承租人要行使优先承租权的前提，需出租人有继续对外租赁合同的意愿。成都某甲公司在租赁期满前6个月（2021年11月10日）向四川某甲公司发送《关于期满不再续租通知书》，明确告知四川某甲公司不再续租的情况，四川某甲公司具有充足的时间另行租赁并搬离。该通知书也明确终止原因为因工业园区产业规划调整，且成都某甲公司从未带领任何意向承租人进入租赁场地，作为国有企业，也未对租赁场地进行过挂牌招租。成都某甲公司考虑到四川某甲公司的承租意愿，在到期后多次向四川某甲公司发送续租合同文本，但四川某甲公司既不签署协议，也不予缴纳房屋占用费且拒不腾退。成都某甲公司认为，四川某甲公司在持续违法占用的情况下，已无权同等条件下主张优先承租权，应当及时腾退。综上，四川某甲公司的诉讼请求均无法律和事实依据，请求法院驳回四川某甲公司对成都某甲公司的所有的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实： 成都某甲公司（甲方、出租方）、四川某甲公司（乙方、承租方）和成都高投资产经营管理有限公司（丙方、资产管理方）签订了《XX工业园厂房租赁合同》，主要约定：1.甲方同意将其位于成都高新区XX工业园（项目名称）成都市高新区（西区）西区大道XXX号，楼号XX栋X层部分，租赁给乙方使用，租赁建筑面积（计租面积）共计1406.12㎡；2.乙方进场前，已详细查验本物业，确认其符合交付使用条件，并同意按房屋现状进行交付；3.租赁期限：本合同租赁期限为3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止。租赁期满，丙方有权收回该房屋，乙方应按期交还；4.本合同总金额（含税）为：956,161.6元，其中2019年5月1日至2019年6月30日为装修免租期，不计租金。2019年7月1日至2019年12月31日，租金单价为20元/㎡/月，月度租金为28,122.4元，季度租金为84,367.2元，年度租金为337,468.8元，期间租金为168,734.4元；2020年1月1日至2020年12月31日，租金单价为20元/㎡/月，月度租金为28,122.4元，季度租金为84,367.2元，年度租金为337,468.8元，期间租金为337,468.8元；2021年1月1日至2021年12月31日，租金单价为20元/㎡/月，月度租金为28,122.4元，季度租金为84,367.2元，年度租金为337,468.8元，期间租金为337,468.8元；2022年1月1日至2022年4月30日，租金单价为20元/㎡/月，月度租金为28,122.4元，季度租金为84,367.2元，年度租金为337,468.8元，期间租金为112,489.6元；5.新签合同：本合同签订之日起5日内，乙方须向甲方交纳租赁保证金84,367.2元；6.乙方应在本合同终止或者解除十日内将该房屋按约交还给丙方，乙方逾期归还本物业，每逾期一日，乙方应按上季度日租金的两倍向甲方支付房屋占用费，并承担因逾期归还本物业给甲方或丙方造成的损失。逾期十五日，乙方仍未将房屋按约交还给丙方的，丙方、物业管理公司有权强行收回该房屋。未经丙方同意乙方不得留存任何物品，否则，视为乙方同意放弃该房屋内物品的所有权，丙方有权处置，一切后果均由乙方自行承担。 双方一致确认，四川某甲公司按照每月28,122.4元的标准向成都某甲公司支付完毕了截至2022年7月31日的房屋租金，并支付了保证金84,367.2元。 2022年5月7日，成都某甲公司一方向四川某甲公司发送《关于XX工业园厂房期满腾退的函》，主要载明“租赁合同已于2022年4月30日到期，截至2022年5月7日，贵司仍未腾退上述房屋，根据租赁合同11.2.3条约定……请贵司于2022年5月10日之前，搬离位于XX工业园XX栋X层的房屋，并配合物业做好房屋腾退验收工作……”。 双方提交的现有沟通记录显示，关于续租事宜磋商情况如下： 2022年5月11日，四川某甲公司一方通过微信向成都某甲公司一方询问“我多次给刘某部兴沟通，他也承诺给我厂延期一年，待新修厂房竣工后，让我厂搬到新厂的1楼。今天又给我们发来腾退函，不知什么缘故。”后2022年5月12日，四川某甲公司一方通过微信向成都某甲公司一方发送《关于继续租赁XX工业园厂房的商函》，主要表达“己方作为承租人享有对案涉租赁物的优先承租权，希望继续承租”的意思。 2022年7月21日，成都某甲公司一方向四川某甲公司一方发送消息称“第二批次租金减免你们公司申请吗？”。四川某甲公司回复“要，要准备哪些资料呢？”。后成都某甲公司一方发送了两个通知文件，称“按通知准备资料哈”。2022年11月23日，成都某甲公司一方发送了一份续签版本的合同，并称“续签租赁合同请尽快确认哈”。四川某甲公司回复“合同现在续签了，我们现在还是能享受减6个月的政策吗？”。成都某甲公司一方回复“可以哈，请尽快走流程，月底要闸板了，再晚就不保证了”。四川某甲公司一方回复“好的”。2022年12月27日，成都某甲公司一方向四川某甲公司发送《通知》，随后四川某甲公司于2022年12月27日向成都某甲公司一方回函表达希望继续承租的意思，并对于《通知》中涉及的“案涉园区将进行拆迁，厂房不再对外租赁”的消息表示存疑。后2023年4月13日，成都某甲公司一方再次向四川某甲公司发送《限期腾退房屋告知函》，主要载明：鉴于四川某甲公司与成都某甲公司以及成都某乙有限公司（以下统称“我方”）签署的《XX工业园厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已于2022年4月30日到期。我方于2022年12月27日书面通知四川某甲公司应按《租赁合同》约定时限腾退房屋，但四川某甲公司至今仍未按约定时限完成房屋的交还工作，故特致函四川某甲公司：1.请四川某甲公司于收到本函后10日内结算所有费用（如有）、注销依附于房屋的所有登记手续并腾退交还房屋；2.请四川某甲公司按《租赁合同》约定，足额支付租赁合同到期后占用租赁房屋期间的占用费。2023年12月12日，四川某甲公司一方向成都某甲公司一方发送消息“希望你能协调好我方交给你的‘回复函’上所记载的诉求，另外，想咨询下，若租赁协议没沟通好，我司可否先按我司的计算标准，先把租金支付给四川某甲公司？”。成都某甲公司一方回复“要按我们发的金额支付”。2023年12月13日，四川某甲公司一方向成都某甲公司询问“厂房租赁面积怎么计算？是按1406.12平方米还是按1095.02平方米计算。我想这个问题呢大家还是要协商清楚”。2023年12月20日，成都某甲公司一方回复“徐总，今天我还是没有看到你那边支付金额呢。另外合同你盖完章没有”。四川某甲公司一方回复“李老师，你今天在单位吗？我还是想过来沟通一下租赁面积，根据贵单位提供的平面图，36米×36米=1296平方米，这个实际面积与租赁合同面积也不符呀？”。“另外，目前公司的经营很困难，钱收不回来，从今年8月份开始，就欠社保与员工工资……”。成都某甲公司一方回复“领导不在你找我还是得到同样的结果”。 成都某甲公司于庭审中称：成都某甲公司疫情期间减免的政策是减免6个月的租金，如果是租赁周期涵盖2022年的承租户，可以减免2022年1月至6月的租金。但四川某甲公司并未按要求提交减免租金的申请材料，其在2022年的租期也仅到4月30日，故不应享受6个月的租金减免。 四川某甲公司于庭审中称：合同到期后，四川某甲公司对于案涉租赁物的使用与合同期内没有区别。 上述事实有《XX工业园厂房租赁合同》《限期腾退房屋告知函》《关于继续租赁XX工业园厂房的商函》《关于XX工业园厂房期满腾退的函》、微信聊天记录截图以及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，关于四川某甲公司是否应搬离案涉租赁物。本案中，四川某甲公司与成都某甲公司之间签订的书面合同约定的租赁期限为2019年7月1日至2022年4月30日，2022年4月30日后双方确对于续约进行了长时间的磋商，但最终因租赁面积无法协商一致，截至法庭辩论终结之日即2025年1月15日，双方并未达成一致并签订书面的租赁合同，但四川某甲公司仍在使用案涉房屋，其占用行为缺乏依据，成都某甲公司有权要求四川某甲公司搬离租赁物并支付房屋占用费。 关于欠付房屋占用费的计算。首先，四川某甲公司主张案涉租赁物的实际使用面积与合同约定之间存在面积差，故成都某甲公司多收取了部分房租。对此，本院认为，首先，结合一般生活交易习惯，承租人租赁房屋首要考量的因素为房屋位置、格局、可用空间是否符合使用需要，由此形成对租赁总价的心理预期，本案中，双方于合同中明确约定了租赁物月租金，四川某甲公司在合同期内已实际使用租赁物近三年，合同到期成都某甲公司要求四川某甲公司搬离时，四川某甲公司还多次要求续租。同时，四川某甲公司也表示合同到期后，四川某甲公司对于案涉租赁物的使用与合同期内没有区别。由此可见，四川某甲公司对于其使用的租赁物匹配每月28,122.4元的租金标准并无异议。在此情况下，四川某甲公司于本案诉讼中以对租赁面积存在异议为由认为成都某甲公司多收取了其租金，难谓合理，本院对其退还租金的反诉请求不予支持。其次，四川某甲公司主张成都某甲公司应向其减免疫情期间（2022年1月至2022年6月）的租金。对此，本院认为，《最高人民法院印发的通知》第六条第一款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个人工商户等承租人。请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”本院结合四川某甲公司的实际租期、其受疫情影响情况酌情减免四川某甲公司6个月的租金。故，鉴于四川某甲公司已支付完毕2022年7月的房屋租金，经折算，四川某甲公司自2023年2月1日开始欠付租金。最后，成都某甲公司主张根据租赁合同约定四川某甲公司应按照租金标准两倍向其支付截至实际腾退之日的房屋占有使用费。对此，本院认为，从双方沟通过程可见，成都某甲公司在发函通知四川某甲公司搬离后也仍基于四川某甲公司的续租意愿继续与四川某甲公司磋商续租事宜，双方在2022年11月已经沟通到了对续租合同进行用印的程度，在2023年12月，双方仍旧在就租金计算标准进行磋商，考虑到成都某甲公司虽多次发函要求四川某甲公司搬离，但同时双方还在持续就续租事宜与四川某甲公司进行沟通，四川某甲公司占有租赁物的行为难谓明显恶意，本院酌情确定四川某甲公司按照《XX工业园厂房租赁合同》约定的租金标准的1.1倍即30,934.64元/月计算2023年2月1日后的房屋占有使用费，故在品迭应减免的租金及四川某甲公司支付的保证金后，截至法庭辩论终结之日（2025年1月15日），四川某甲公司应向成都某甲公司支付的占有使用费金额为652,908.39元（715天×30,934.64元÷30天-84,367.2元≈652,908.39元）。对于2025年1月16日后的占有使用费，按照月租金30,934.64元的标准计算至四川某甲公司实际搬离之日止。 关于律师费。现有在案证据不能证明成都某甲公司与四川某甲公司之间就律师费的承担进行了明确约定，本院对成都某甲公司该项主张不予支持。 关于四川某甲公司主张的优先承租权及续订合同。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款对承租人的优先承租权进行了规定，承租人的优先承租权系法律赋予，无需经本案判决确认。本案中，四川某甲公司并未举示证据证明成都某甲公司存在与他人就案涉租赁物进行缔约的行为，其以宣誓性的方式要求本院确定其享有优先承租权并要求法院判决双方缔约的请求缺乏基础。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川某甲有限公司于本判决生效之日起二十日内自成都市高新区（西区）西区大道199号C1栋1层搬离； 二、被告（反诉原告）四川某甲有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都某甲有限公司支付房屋占用费652,908.39元及后续房屋占用费[以30,934.64元/月的标准自2025年1月16日起计算至四川某甲公司实际搬离之日止]； 三、驳回原告（反诉被告）成都某甲有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川某甲有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费收取16,544元，由原告（反诉被告）成都某甲有限公司负担8,272元，由被告（反诉原告）四川某甲有限公司负担8,272元；反诉案件受理费减半收取2,896元，由被告（反诉原告）四川某甲有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年二月十一日 书记员***儿