成都高投建设开发有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初13561号 原告：成都高投建设开发有限公司。住所地：成都高新区天府一街1008号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，***师（成都）事务所律师。 被告：**，男，1985年2月5日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都高投建设开发有限公司（以下简称高投公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄珊珊独任审判，本院于2021年9月22日公开开庭进行了审理。原告高投公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高投公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除高投公司与**之间的租赁合同关系；2.**支付自2019年1月1日至合同解除之日止的租金；3.**支付拖欠租金的违约金，从2018年12月21日开始计算至实际付清之日；4.**支付相当于三个月租金的解除合同违约金49512元；5.**自合同解除之日返还位于成都高新区××街××号××栋××**××层××号房屋；6.本案诉讼费由**承担。事实与理由：高投公司、**及成都高投资产经营管理有限公司（资产管理方，以下简称高投资产公司）于2017年5月1日签订了《大源三期商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由**租赁高投公司所有的大源三期昆华路XX号、XX号、XX号，产权地址为高新区××街××号××栋××**××层××号，租赁面积共计266.2平方米，租金单价62元／㎡／月，房屋租赁期自2017年5月1日起至2019年12月31日止，共32个月。合同期限内租金按年支付，于每个支付周期到期前10日内支付下一个周期的租金，年租金标准为198048元。同时，租赁合同还约定了房屋交付标准、用途、租赁保证金、三方的责任、合同终止解除续租、物业的交付与收回等条款。租赁合同签署后，高投公司依约向**交付了符合租赁合同约定的商铺，但**未按租赁合同约定向高投公司按时足额支付租金，自2018年12月21日起开始欠付租金，一直拖欠至今。高投公司认为**拖欠房屋租金的行为已构成违约，应按租赁合同第9.2.3.1及第10.4条的约定承担相应的违约责任，故诉至法院，请求依法支持高投公司的全部诉讼请求。 经审理查明，2017年5月2日，高投公司（甲方、出租方）与**（乙方、承租方）、高投资产公司（丙方、资产管理方）签订《大源三期商铺租赁合同》，约定将甲方所有的位于成都高新区大源三期底商昆华路XX号、XX号、XX号房屋租赁给乙方使用，建筑面积为266.2平方米。租赁期限自2017年5月1日至2019年12月31日。租赁期满，丙方有权收回该房屋，乙方应按期交还。租金标准为16504元/月，首次租赁给予一个月的免租装修期，故2017年5月1日至2017年12月31日合计租金115528元，2018年1月1日至2018年12月31日合计租金198048元，2019年1月1日至2019年12月31日合计租金198048元。首期租金于本合同签订之日前5日支付。合同签订之日前5日内，乙方须向甲方交纳租赁保证金49512元。租金按年支付，并遵循先付费后使用的原则，乙方应于每个支付周期到期前10日内支付下一支付周期的租金。乙方如逾期二十日未能足额交付租金的，从合同约定付款日逾期第一日起，每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三交纳滞纳金（滞纳金可从租赁保证金中扣除）；乙方拖欠租金连续两个月或累计三个月以上的，甲、丙方有权解除合同，乙方承担违约责任，同时乙方应向甲方支付相当于三个月当期租金金额的违约金并承担超过违约金部分给甲、丙方造成的损失，且乙方所交本物业剩余的租金及租赁保证金不予退还。 2021年8月10日，成都高新区桂溪街道昆华社区居委会出具了三份《证明》，其中一份载明：**租用昆华路XX号、XX号、XX号商铺，2020年1月底由于疫情影响闭店未经营，2020年6月1日昆华社区成立，该商铺仍闭店未经营。一份载明：案涉商铺分别发生两次爆管后**向高投资产公司写过一份申请。一份载明：案涉商铺内一间包间顶上二楼的下水管于2017年9月发生爆管，当日该商铺承租人**联系社区进行维修，当天修好后由**自行复原与清淤；2018年12月该下水水管再次爆管，导致商铺内两个包间墙壁全部浸湿不能正常使用，**联系社区工作人员进行维修，修好管道后**于2019年1月自行将此处包间约50平方米的墙壁进行拆除重建。另，**提交了案涉商铺内维修的照片予以佐证。 另，根据**提交的网页打印件显示，2020年9月22日，高投公司已发出出租公告对本案案涉商铺进行招租。 2017年4月25日，**向高投公司支付165040元；2018年1月19日，**向高投公司支付198048元；2019年5月13日，**向高投公司支付50000元；2019年8月28日，**向高投公司支付50000元；2020年5月5日，**向高投公司支付50000元。 庭审过程中，**认可案涉房屋的钥匙已交还给社区，高投公司可以随时收回案涉商铺。 另查明，本案案涉商铺所有权人为高投公司，房屋所有权证号为成房权证监证3XXXXX4号。 上述事实，有当事人当庭陈述、《大源三期商铺租赁合同》、转账凭证、《公证书》、照片、房屋权属证明、《证明》、聊天记录等证据在卷佐证。 本院认为，关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷的法律事实发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 高投公司与**签订的《大源三期商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，高投公司也为案涉房屋的实际所有人，租赁合同应属合法有效，双方应按约履行合同权利义务。 关于高投公司主张的解除租赁合同关系。根据本案查明的事实，双方合同到期日为2019年12月31日，合同到期后，实际上正值新冠疫情爆发，案涉商铺未营业，根据社区出具的证明显示，案涉商铺实际亦未营业，在商铺未营业且**未交纳租金的情况下，高投公司作为商事合同主体，应当积极行使权利避免损失扩大，同时根据**的陈述以及高投公司的招租公告显示，2020年9月，高投公司已能够实际控制案涉商铺，故本院认为，双方合同到期后，**没有继续履行合同的意思表示，双方对租赁合同的继续履行没有达成一致，故本院认为双方租赁合同法律关系于2019年12月31日已终止，高投公司没有积极行使权利收回房屋防止损失扩大，故其扩大的损失应由其自身承担。故对高投公司解除租赁合同的诉讼请求本院不予认可。关于高投公司主张的返还房屋问题，根据本案庭审查明的内容，双方在庭审中均认可高投公司可以直接收回并实际控制案涉房屋，故本院对高投公司主张的返还房屋不再予以处理。 同时，根据**提供的其租金缴费记录显示，2017年4月25日至2020年5月5日，**实际向高投公司支付513088元，该金额已足以覆盖双方租赁合同期内的租金金额，故对高投公司主张的要求**支付自2019年1月1日起的房屋租金本院不予认可。 关于高投公司主张的违约金，本院认为，本案案涉租赁合同终止时，正值新冠疫情影响，**最终支付的租金金额亦可以覆盖合同期内的租金金额，高投公司未及时收回房屋减少损失自身存在一定的过失，但**支付租金的时间存在逾期，本院综合全案情况，对高投公司主张的逾期支付租金的违约金调整为2000元，对高投公司主张的解除合同违约金不予认可。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起十日内向原告成都高投建设开发有限公司支付违约金2000元； 二、驳回原告成都高投建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6596元，由原告成都高投建设开发有限公司承担6582元，由被告**承担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　黄珊珊 二〇二二年三月二十二日 书记员　　***