四川泰德合置业有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终9159号

上诉人（原审被告）：四川泰德合置业有限公司。住所地：成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元4层406号。

法定代表人：李卓群，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：赵坤，四川宗华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李可，四川宗华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1984年9月21日出生，汉族，住成都市高新区。

原审被告：何**，男，1980年11月27日出生，汉族，住成都市青羊区。

原审第三人：成都高投建设开发有限公司。住所地：成都高新区天府一街1008号。

法定代表人：任正，董事长。

上诉人四川泰德合置业有限公司（以下简称泰德合公司）因与被上诉人***、原审被告何**、原审第三人成都高投建设开发有限公司（以下简称高投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初8338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员适用二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。

泰德合公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判泰德合公司于本判决生效之日起十日内向***支付违约金，计算方式为：以500000元为基数，从2020年5月15日计算至2020年6月29日；以其530000元为基数，从2020年6月30日计算至款项付清之日止，均以日万分之一为标准；2.撤销一审判决第三项，改判驳回***要求泰德合公司承担律师费19250元的诉请；3.本案一、二审诉讼费、保全费等诉讼费用按二审法院依***诉求得到支持的比例依法裁判。事实与理由：1.本案双方系债权债务关系，***未举证证明其实际损失的情形下，能确定的损失仅限于资金利息。一审确定日万分之三的违约金标准过高，应予调减；2.《退款承诺书》中上诉人承诺承担由此产生的诉讼费用，但诉讼费用不包含律师费。***一审出示代理合同、发票，但并未出示转账记录或银行流水，律师费是否产生并未达到高度可能性的程度。

***辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.一审酌定调减后认定违约金按日万分之三计算符合法律规定；2.《退款承诺书》中，泰德合公司明确表示自愿承担不能履行承诺的“一切法律后果”，以及由此产生的“诉讼费等一切费用”。该承诺系双方真实意思表示。***已提供民事代理合同及发票，足以证明相关事实。

何**、高投公司无陈述意见。

***向一审法院起诉请求：1.确认位于滨河春天集中商业1栋(citypark)xx0号x1号房屋的《商品房认购书》于2020年6月8日解除；2.泰德合公司返还购房款530000元本金、利息及滞纳金，利息标准以本金为基数，按人民银行一年期定期存款基准利率1.5%，自2019年8月2日起计算至还清之日，滞纳金标准以530000元本金为基数，按每日5‰，自2020年5月15日起计算至还清之日；3.泰德合公司承担***律师费19250元；4.何**对泰德合公司的上述债务承担连带赔偿责任；5.本案受理费、保全费、公告费等相关诉讼费用由泰德合公司、何**共同承担。

一审法院认定事实：2018年9月14日，资产出售方高投建设公司与购买方泰德合公司签订了《滨河春天集中商业1号楼、2号楼、3号楼整体转让协议》，协议中与本案争议有关的内容如下：1.双方于2018年7月5日签订《滨河春天集中商业1号楼、2号楼、3号楼定金协议》；2.泰德合公司自愿认购成都高新区滨河春天集中商业1、2、3号楼，房屋规划用途为商业，土地地类为商业用地；3.泰德合公司认购的1、2、3号楼房屋建筑面积共计21024.11M2，销售总价14010.72万元，均价为6664.12元/M2。双方还在协议中约定了付款、办证、税费以及违约等事项。

2019年7月28日，泰德合公司作为出售方与***作为买受方签订了两份《商品房认购书》，合同首部载明出售方泰德合公司，买受方为***。合同中与案涉争议有关的条款有：1.***认购的房屋位于成都市高新区××滨河春天小区内檬柏路（滨河春天集中商业1栋），商铺号为xx层xx0、xx9、xx8、xx7号，内部编号xx0号（面积46.26平方米），x1号（面积47.41平方米）；2.该房屋带租约；3.***选择按揭贷款支付房款，成交单价为11316元／平方米，成交总价1060000元；在签订认购书当日支付100000元，签订协议7日内，***支付泰德合公司第二笔购房款330000元；4.双方签订认购书180个工作日内，泰德合公司无条件配合***办理该房屋不动产权证的过户手续。5.在***取得房屋不动产权证后60个工作日内交付房屋。认购书签订后，***分批共计向泰德合公司支付530000元。

2019年8月2日，***（出租方）与案外人四川国泰德投商业管理有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，***将案涉房屋出租给四川国泰德投商业管理有限公司使用，租期为10年，租金、支付方式皆为空白，备注部分有手写内容为：“双方不得随意填写该合同空白处，填写时间为甲方进行房贷还款3个月后”。该协议由***签字，四川国泰德投商业管理有限公司盖章。

2020年3月24日，***委托刘元怡向泰德合公司提交《退款申请书》，载明为购买案涉房屋其于2019年7月28日向泰德合公司缴纳房款530000元，现因个人原因申请泰德合公司退房款500000元。当日，泰德合公司向其出具《收条》，载明收到***退款申请书，若5月15日没有收到泰德合公司退款500000元，其公司将赔偿每天千分之五滞留金。

2020年6月8日，泰德合公司向***出具《退款承诺书》载明，承诺于2020年6月29日之前退还首付款500000元，以及自2020年5月15日至今的滞纳金（万分之五每天）。如逾期，自2020年6月30日退款金额恢复原始金额530000元，并按当前银行一年期定期存款利率1.5%计算自2019年8月2日至今的利息，滞纳金恢复至千分之五每天。愿意承担由此产生的诉讼费等一切费用。另查明，***为本案诉讼支付律师费19250元，保全保函费1500元。

一审法院认为，本案争议的焦点在于：1.***《商品房认购书》的合同相对方；2.***主张的房款、资金占用利息、滞纳金、律师费是否应该予以支持。一审法院分别评析如下：

第一个争议焦点。泰德合公司与***签订《商品房认购书》时，明确载明出售方为泰德合公司，买受方为***；***在庭审中未举证证明其购买房屋时，具有表见代理的情形。泰德合公司不仅在签订合同当时未取得案涉房屋的所有权，其后亦未取得案涉房屋现有产权人的授权。因此，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，泰德合公司未取得所有权或者处分权，并不影响合同之效力，只影响合同的履行。因此，双方签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。因此，本案所涉合同的相对方为***与泰德合公司。***在本案之中要求何**承担连带责任无事实和法律依据。

关于第二个争议焦点。2020年3月24日，***向泰德合公司提交了《退款申请书》，当日泰德合公司出具《收条》予以确认，认可退款。双方合同即协商一致解除，并对解除后的款项返还进行了约定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，泰德合公司收取的款项理应予以返还。关于退还房款530000元，泰德合公司2020年3月24日出具的《收条》以及《退款承诺书》都明确了泰德合公司向***退款的意思表示、退款时间、退款金额。现2020年6月30日的最后退款时间已到，泰德合公司应该向***退还房款530000元。关于资金占用利息与滞纳金，上述两项皆为泰德合公司逾期退款的违约责任，《退款承诺书》中泰德合公司明确若未于2020年6月29日退款，则向***支付自2019年8月2日起至2020年6月8日的资金占用利息，计算基数为530000元；同时还应该支付从2020年5月15日起的滞纳金。对此，同一违约行为不应该课以双重处罚，对于2019年8月2日至2020年5月14日的利息，予以支持；对于2020年5月14日之后的滞纳金实质为违约金，违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，未按时付款的损失为付款时间点之后的资金占用损失，《收条》以及《退款承诺书》中确定的日千分之五和日万分之五折算为年息分别为182.5%和18.25%，确实过高，泰德合公司在庭审中亦申请予以调减，对此，综合考虑全案情况以及泰德合公司的过错程度，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定将其标准调整为日万分之三。因此，对于***主张的违约金从2020年5月15日起，以500000元为基数，以日万分之三为标准计算至2020年6月29日；从2020年6月30日，以530000元为基数，以日万分之三为标准计算至款项实际付清之日止。关于律师费以及保函费，泰德合公司在《退款承诺书》中承诺，愿意承担因不能履行承诺的一切法律后果，以及由此产生的诉讼费等一切费用，“诉讼费等一切费用”，应该包括律师费以及保函费这一虽非必然发生，但是正当合理的费用。故对其支付律师费19250元及保全保函费1500元的诉讼请求予以支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：1.***与泰德合公司于2019年7月28日签订的《商品房认购书》于2020年3月24日解除；2.泰德合公司于判决生效之日起十日内向***返还房款530000元；3.泰德合公司于判决生效之日起十日内向***支付资金占用利息，计算方式为：以530000元为基数，以年息1.5%为标准，从2019年8月2日计算至2020年5月14日；4.泰德合公司于判决生效之日起十日内向***支付违约金，计算方式为：以500000元为基数，从2020年5月15日计算至2020年6月29日；以530000元为基数，从2020年6月30日计算至款项实际付清之日止，均以日万分之三为标准；5.泰德合公司于判决生效之日起十日内向***支付律师费19250元；6.泰德合公司于判决生效之日起十日内向***支付保全保函费1500元；7.驳回***的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7257元、保全费4120元，合计11377元，由泰德合有限公司负担。

二审中，泰德合公司与***、何**、高投公司均未提交新证据。

本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。

本院认为，本案中，泰德合公司与***之间签订的《商品房认购书》《退款承诺书》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。根据泰德合上诉请求以及***的答辩意见，本案的争议焦点为：1.一审认定的违约金计算标准是否过高。2.***诉请泰德合公司支付律师费是否应当支持。对此本院分析评判如下：

关于本案违约金计算标准的问题。本院认为双方签订的《收条》以及《退款承诺书》中确定的日千分之五和日万分之五折算为年息分别为182.5%和18.25%，确系过高。一审法院依法将违约金的计算标准调减为日万分之三并无不当。且泰德合公司未提供证据证明该计算标准过分高于损失，对该上诉请求，不予支持。

关于***诉请泰德合公司支付律师费是否应当支持的问题。本院认为，合同的内容应当具体确定。泰德合公司出具的《退款承诺书》载明“我方愿意承担因不能履行承诺的一切法律后果，以及由此产生的诉讼费等一切费用”，该承诺中并未明确包含***主张权利产生的律师费，且律师费并非通过诉讼主张权利所必然发生的费用。故泰德合公司的该项上诉请求成立，一审判决有误。

综上，泰德合公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，部分判决内容不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初8338号民事判决第一项即“***与四川泰德合置业有限公司于2019年7月28日签订的《商品房认购书》于2020年3月24日解除”，第二项即“四川泰德合置业有限公司于本判决生效之日起十日内向***返还房款530000元”，第三项即“四川泰德合置业有限公司于本判决生效之日起十日内向***支付资金占用利息，计算方式为：以530000元为基数，以年息1.5%为标准，从2019年8月2日计算至2020年5月14日”，第四项即“四川泰德合置业有限公司于本判决生效之日起十日内向***支付违约金，计算方式为：以500000元为基数，从2020年5月15日计算至2020年6月29日；以530000元为基数，从2020年6月30日计算至款项实际付清之日止，均以日万分之三为标准”，第六项即“四川泰德合置业有限公司于本判决生效之日起十日内向***支付保全保函费1500元”；

撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初8338号民事判决第五项即“四川泰德合置业有限公司于本判决生效之日起十日内向***支付律师费19250元”，第七项即“驳回***的其他诉讼请求”；

驳回***的其他诉讼请求。

一审案件受理费、保全费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费281元，由四川泰德合置业有限公司负担141元，由***负担140元。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　李俊

二〇二一年六月十五日

书记员　　李青