某某、温州市青友汽车美容养护服务有限公司金华分公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省金华市中级人民法院 民事判决书 (2021)浙07民终4930号 上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司金华市分公司，住所地浙江省金华市义乌街1001号。 法定代表人：***，系分公司总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江泽大（金华）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江泽大（金华）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1967年12月11日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：***，女，1972年2月17日出生，汉族，住浙江省永康市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，浙江首望律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，浙江首望律师事务所律师。 原审第三人：温州市青友汽车美容养护服务有限公司金华分公司，住所地浙江省金华市婺城区双溪西路茶花苑1幢B01室、B201室、B02室、B202室、B03室、B203室。 法定代表人：***，系分公司经理。 原审第三人：***，女，1980年11月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：***，浙江金奥律师事务所律师。 上诉人中国联合网络通信有限公司金华市分公司（以下简称联通金华分公司）因与被上诉人***、***、原审第三人温州市青友汽车美容养护服务有限公司金华分公司（以下简称青友金华分公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初10675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 联通金华分公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判联通金华分公司无需支付***、***租金116666.67元；2．一审、二审诉讼费由***、***承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，联通金华分公司承租房屋时，原合同的出租人就是按照现状交付的，争议房屋在联通金华分公司承租时候已经被隔壁的洗车行先行使用。因当时两边的房屋主人都是***，因此，原房东提出将隔壁房屋的二楼调剂过来给联通金华分公司使用，争议房屋继续给隔壁的洗车行使用，避免折腾。联通公司金华分公司出于当时现状的考虑，也接受这个现实状况，只是后来承租房屋的主人发生了变化，大家都认可目前的使用现状。因此，租赁合同届满后，联通金华分公司按现状交还房屋并无不当。***、***所谓的租金损失是由于其拒绝接收房屋导致的，过错不在于联通金华分公司，因此一审法院判决联通公司金华分公司承担五个月的租金，显属错误，理应纠正。二、联通金华分公司曾向第三人青友金华分公司起诉要求青友金华分公司搬离***、***承租的房屋，是因为迫于***、***拒不收房的压力，积极解决纠纷。并非自认为有交还青友金华分公司占有的***、***所有的房屋的义务。一审法院据此认定联通公司金华分公司有整体交还房屋的义务，证据不足。三、联通金华分公司在交还房屋时，就多次催促***、***收房，之后又分别于2020年8月4日、8月5日向***、***发出催促收房屋的律师函和催促收房函，并将催收通知张贴于案涉房屋门口显眼处。至此，联通金华分公司已穷尽所有方式多次催促***、***收房，均遭到***、***无理拒绝。其拖延收房造成房屋空置，损失租金，应由其自行承担。四、2017年6月15日签订的《房屋租赁合同》3.1条约定“租赁期届满，出租方无条件收回租赁标的物。”1.5条约定“交付及收回的验收双方应派代表共同参与，如对租赁标的物及其附属设施、设备有异议的应当当场提出并协商解决”。根据上述两条，租赁期届满时，出租方应须无条件收回租赁物，如有异议再就异议部分协商处理。而***、***违反合同约定，拒收租赁标的物，从而导致后续一系列损失，我们认为应由***、***自行承担。 ***、***答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，联通金华分公司提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，根据上诉状中的事实与理由，本案的争议焦点为案涉房屋是否全部交付联通金华分公司使用，***、***认为联通金华分公司自2010年4月6日起自租赁期届满已经完整全面的使用占用案涉房屋是不争的事实。对于返还标的物的问题，联通金华分公司在返还租赁物的时候必须完整的全部的进行返还，而不能割裂开来，部分的交付会损害到***、***的权利，而且也不符合合同或者合同法规定的承租人返还租赁物的给付义务。恢复原状的诉讼请求，在一审法院释明以后这项请求没有再主张，主张的是赔偿损失的问题，在实际案件的处理中，已经把a1、b1二楼打通的部分重新砌墙，所以不存在联通金华分公司提出的***、***没有做回应导致案涉房屋不能退换，这是不存在的，我们一直和***沟通。对于房屋，a1和a5对我们来说是一个整体，分开出租影响我们的利益，所以不能部分交付给我们。损失扩大在一审法院已经处理了这个问题，一审认定的赔偿期限是5个月，2020年6月到2020年11月，一审法院的判决已经考虑了损失扩大的问题。 青友金华分公司答辩称：房屋是其跟***租的，楼上两间和楼下两间置换其不清楚，让其把现在占用的房屋退回去其是不愿意的，其与联通金华分公司没有任何关系。 ***答辩称：***在取得相应房产的时候，房产已经发生置换，且也告诉了承租人青友金华分公司，青友金华分公司是知情的，本案中无证据显示***、***对置换房产向***提出过异议，本案与***无关。联通金华分公司在向青友金华分公司主张权利时，自行撤诉，是其自行放弃权利，与***亦无关。置换房产现两房东已协商完成，无任何问题。 ***、***向一审法院起诉请求：1．判令联通金华分公司赔偿***、***损失140000元（已计算至2020年12月4日，以后损失按767.12元／日计算至不动产返还之日止）；2．由联通金华分公司承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：2011年1月6日，***、***从***处购得位于金华市婺州街茶花苑A1-A5建筑面积约为500平方米的营业房，之前***已将该不动产租给了联通金华分公司，为此***、***、联通金华分公司及***签订了一份《三方协议》，约定***、***受让原协议***享有的权利和承担的义务。原租赁合同期满后，***、***，联通金华分公司于2017年6月15日重新签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年6月5日起至2020年6月4日止，联通金华分公司每年支付租金280000元（不含税金）等内容。案涉租赁房屋其中一间系经置换，现由青友金华分公司租赁使用。2020年6月2日，联通金华分公司向青友金华分公司及***发送《要求恢复房屋原状的函》，载明“因你店多年占用我公司承租的茶花苑A1-A5号的小部分营业房约6平方米相关事宜，特向你店及你店负责人致函：我公司与茶花苑A1-A5号营业房房主签订有租赁合同，租期内我公司享有该房屋的承租权。你方多年占用我公司租赁的部分房屋，侵犯了我公司的租赁权。虽经我公司多次沟通交涉，要求你方腾空，恢复原状，均未果”等内容。2020年6月19日，金华市婺城区人民法院立案受理联通金华分公司诉青友金华分公司、***、***、***恢复原状纠纷一案，同年8月4日，联通金华分公司向金华市婺城区人民法院提出撤诉申请，该院于同日裁定准予撤诉。同时，联通金华分公司于该日致函***、***，告知其房屋已腾空并催促其及时接收。另，***、***曾就本案所涉相关诉讼请求向金华市婺城区人民法院提起过诉讼，该院于2020年9月1日立案受理，案号为（2020）浙0702民初7608号；该案于同年11月13日开庭审理，庭审后，***、***于同年11月20日向该院提出撤诉申请，该院于同日裁定准予撤诉。2021年6月15日，***、***和联通金华分公司办理了除争议置换房屋之外的其他案涉租赁房屋的交接手续。***、***和***对争议置换房屋的产权均不持异议，且***庭审中表示可就该争议置换房屋另行协商处理。 一审法院认为，案涉房屋租赁合同到期后，***、***与联通金华分公司系因房屋是否需要整体交还产生争议；联通金华分公司曾向青友金华分公司致函过并提起诉讼主张权利，系其为整体交还房屋积极履行相应义务，但案件审理过程中其又撤回了起诉，故并不能因此免除其整体交还房屋的义务；但在（2020）浙0702民初7608号案件审理过程中，经开庭审理，***、***应当知道除争议置换的一间房屋外，其他案涉房屋已满足了交还条件，且争议置换的房屋也可与第三人协商处理，其撤诉的行为造成了一定程度的损失扩大。而在本案审理过程中，对于案涉争议的置换房屋，***对产权归属及置换的事实也均不持异议，且表示可以协商处理。综上，虽然***、***与联通金华分公司于2021年6月15日才办理了除争议置换房屋之外的其他房屋的交接手续，但综合考量以上事实，本院酌情确定由联通金华分公司赔偿***、***5个月的房屋租金损失计116666.67元。***、***合理合法的诉讼请求，依法应予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、中国联合网络通信有限公司金华市分公司于判决生效后十日内赔偿***、***房屋租金损失116666.67元；二、驳回***、***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元（减半收取，***、***已预交），由中国联合网络通信有限公司金华市分公司负担1292元，由***、***负担258元。 二审期间，各方均未提交新的证据。 本院经审查，对一审查明的“2020年6月19日，金华市婺城区人民法院立案受理联通金华分公司诉青友金华分公司、***、***、***恢复原状纠纷一案”以外的事实予以确认。另查明，2020年6月19日，金华市婺城区人民法院立案受理联通金华分公司诉青友金华分公司恢复原状纠纷一案。 本院认为，本案争议焦点为联通金华分公司在租期届满后是否已按约交还全部租赁物。联通金华分公司与***、***签订的若干份《房屋租赁合同》及协议中均明确约定租赁物为金华市婺州街茶花苑A1-A5号的营业房，且租赁合同签订时附有A1-A5号房产的权属证明及平面图。联通金华分公司在承租案涉房屋期间未曾对租赁物使用范围提出异议，且联通金华分公司曾在租赁期限届满前向青友金华分公司及***发送《要求恢复房屋原状的函》，明确联通金华分公司享有茶花苑A1-A5号的承租权，要求青友金华分公司及***腾空所占的部分房屋并恢复原状，并于此后向法院起诉要求青友金华分公司搬离联通金华分公司承租的部分房屋，联通金华分公司的上述行为表明其应知悉其所承租的租赁物范围及部分被青友金华分公司使用的事实。虽然联通金华分公司主张系原房东将A1的一层部分营业房与B1的二层部分营业房进行了置换，并非系其置换，但其并未提供相应证据证明，结合租赁合同对租赁物使用范围的约定，***、***有理由相信是联通金华分公司与原相邻承租户对租赁物的部分使用面积进行了置换，其要求联通金华分公司在租期届满后恢复原状交还完整租赁物，有事实和法律依据。基于现有证据，联通金华分公司主张其已按约交还全部租赁物，依据不足，本院不予采纳。案涉《房屋租赁合同》到期后，虽联通金华分公司曾向***、***发出催促收房屋的律师函和催促收房函，并张贴催收通知，但是联通金华分公司并未能交还全部租赁物，以致租赁物无法整体出租，价值受到贬损，且易后续产生争议，故联通金华分公司应赔偿***、***因未能整体交还租赁物而产生的相应损失。而***、***作为出租人，在知晓案涉房屋除了有争议的部分外，其余部分已符合交还条件，其未能及时与联通金华分公司办理交接手续，且其此前起诉主张权利后又撤诉，造成了一定程度的损失扩大，故一审综合本案实际情况，酌定联通金华分公司赔偿5个月的房屋租金损失，亦为合理。 综上所述，联通金华分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2633元，由中国联合网络通信有限公司金华市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 审判员*** 审判长*** 代书记员*** 二〇二一年十二月二十二日