某某、芜湖市镜湖宜居投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省芜湖市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）皖02民终2392号

上诉人（原审被告）：***，男，1978年9月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。

被上诉人（原审原告）:芜湖市镜湖宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。

法定代表人：刘萍，该公司总经理。

委托诉讼代理人：徐进，安徽纬纶律师事务所律师。

原审被告：程敏，男，1980年12月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。

原审第三人：芜湖市金旅建设投资有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。

法定代表人：汤荣健，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢晋驰，安徽纬纶律师事务所律师。

委托诉讼代理人：古立平，安徽伟伦律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人芜湖市镜湖宜居投资有限公司（以下简称宜居公司）、原审被告程敏、原审第三人芜湖市金旅建设投资有限责任公司（以下简称金旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均未提出新的事实，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初3930号民事判决第二项，改判***支付宜居公司租金22854元；2.本案上诉费由宜居公司承担。事实和理由：一、宜居公司提交的《芜湖市镜湖区国有房屋资产运营管理权移交单》中确认租金已交至2013年年底，宜居公司在一审庭审中已确认《芜湖市镜湖区国有房屋资产运营管理权移交单》的签发日期在2013年9月13日即***员工签字确认《关于房屋管理权变更的告知书》之前，也就是说在2013年9月13日之前，宜居公司或金旅公司已确认涉案房屋的租金已收取至2013年底。***在2014年1月13日向金旅公司汇款的138700元并非是2012年的租金，而是2013年以后的租金；二、程敏因急需出国，已将芜湖市中级人民法院（2014）芜中民四终字第00245号民事判决判决应支付的涉案房屋2014年的租金77532元交至法院。宜居公司或金旅公司已收取***和程敏2013年以后的租金共计216232元；三、一审法院查明涉案房屋门前道路因修建轻轨及中江桥重建工程封闭施工的时间为2016年8月左右，是不准确的，应该在2015年底就封闭施工了，且门前基本无法通行，***经营的宾馆在2016年2月8日之前就停止营业了，根据***与金旅公司签订的租赁合同第17条规定，***不应当承担2016年2月8日至2018年9月1日之间的租金。综上，***应支付2014年、2015年、2016年1月1日至2016年2月7日的租金，合计239086元，扣除已交租金216232元，共欠22854元。

宜居公司未提交书面答辩意见。

程敏、金旅公司未提交书面陈述意见。

宜居公司向一审法院起诉请求：1.程敏、***立即将芜湖市九华山路303-3号房屋（权证字号：房地权芜镜湖区字第2008020400号）腾空并交还给宜居公司；2.程敏、***共同支付宜居公司自2013年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租金313700元；3.程敏、***共同支付宜居公司自2016年1月1日起至房屋腾空返还之日止按年租金151200元标准计算的房屋租金；4.本案诉讼费由程敏、***承担。

一审法院认定事实：2008年7月31日，***与金旅公司签订《房屋租赁合同》，约定金旅公司将芜湖市九华山路303-3号房屋出租给***，用于经营宾馆，取名为“E浪之家”，租赁期限自2008年7月31日至2012年12月31日，租金标准为2009年度租金66000元/年，2010年度租金79000元/年，2011年度租金为94800元/年，2012年度租金为113700元/年。

2012年12月27日，程敏与金旅公司签订《房屋租赁合同》，约定金旅公司将芜湖市九华山路303-3号房屋出租给程敏，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金标准和支付时间为2013年1月1日前付125000元，2014年1月1日前付137500元，2015年1月1日前付151200元。

程敏与***有债权债务纠纷，二人曾有***将其经营的宾馆转让给程敏，以宾馆设施的转让款抵偿***欠程敏债务的想法。因程敏与***对宾馆的转让价款未协商一致，故***租赁涉案房屋期限届满后未搬离，仍继续经营使用至今。程敏签订上述租赁合同后，实际未使用涉案房屋。程敏于2013年5月2日至2013年6月3日向金旅公司汇款共计10万元。***于2014年1月13日向金旅公司汇款138700元。金旅公司在收到上述238700元后，于2014年3月11日开具收据，收款事由为“E浪之家2012年度、2013年度两年租金”。

2013年9月13日，***收到宜居公司书面告知书，告知“涉案房屋管理权由金旅公司移交给宜居公司，承租户应于2013年12月10日前与宜居公司重新签订租赁合同，自告知日起承租户应缴的租金，交至宜居公司指定账户”。程敏亦接到上述告知书。程敏及***均未与宜居公司重新签订房屋租赁合同。

宜居公司经催告后未收取到涉案房屋的租金，于2014年7月2日向一审法院诉讼程敏，要求：1.程敏支付2014年1月1日起至2014年6月23日房屋租金77532元；2.程敏支付自起诉之日起至实际腾房之日止的租金和违约金；3.程敏腾空涉案房屋返还给宜居公司。一审法院于2014年9月22日以（2014）镜民一初字第01731号民事判决书，判决驳回宜居公司的诉讼请求。宜居公司不服该判决，上诉至芜湖市中级人民法院，该院于2014年12月12日以（2014）芜中民四终字第00245号民事判决书，改判：1、程敏支付宜居公司2014年1月1日至2014年6月23日租金77532元；2、驳回宜居公司其他诉讼请求。2015年3月23日，宜居公司向一审法院申请执行（2014）芜中民四终字第00245号民事判决书，程敏将执行款77532元交至一审法院。

2016年10月10日，宜居公司向一审法院诉讼程敏，并将***列为第三人，要求：1、程敏腾退芜湖市镜湖区九华山路303-3号房屋（权证字号：房地权芜镜湖区字第2008020400号）并完好交还给宜居公司；2、程敏支付宜居公司房屋租金323436元（2014年6月24日至2016年8月31日）、逾期腾退房屋违约金301983元（2016年1月1日至2016年8月31日），并支付房屋租金、逾期腾退房屋违约金至房屋实际腾退之日。一审法院于2017年5月27日以（2016）皖0202民初字第4756号民事判决书，判决：1.程敏于判决生效之日起十日内支付宜居公司房屋租金211168元；2、驳回宜居公司的其他诉讼请求。宜居公司、程敏不服该判决，上诉至芜湖市中级人民法院，审理中宜居公司申请撤回起诉，且经其他当事人同意，该院于2017年12月30日以（2017）皖02民终1593号民事裁定书，裁定：1.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初第4756号民事判决；2.准许上诉人宜居公司撤回起诉。

一审另查明，（一）因修建轻轨及中江桥重建工程涉案房屋门前道路于2016年8月左右封闭施工，只留有人行通道。***自述道路封闭后客流量减少，宾馆无法经营春节后停业，目前自己在居住。（二）***有继续租赁涉案房屋的意愿，但宜居公司与***对2014年起至今房屋租金标准意见分歧较大，无法达成新的租赁协议。（三）鉴于涉案房屋2013年度的租金，金旅公司已经收取，2014年1月1日至6月23日的房屋租金已经做出生效判决，故宜居公司撤回对该部分租金的诉讼请求。

一审法院认为，一、程敏在本案中应否承担民事责任。程敏虽与金旅公司签订房屋租赁合同，但实际并未履行，故宜居公司要求程敏腾空返还涉案房屋及支付租金的诉讼请求，无事实依据，不予支持。二、***与金旅公司的租赁期限已届满，其在收到宜居公司管理涉案房屋的通知后，未与宜居公司重新签订房屋租赁合同，但一直实际使用涉案房屋。***虽有继续租赁的意愿，但鉴于双方对缴纳租金标准分歧意见较大，也无法达成新的租赁协议，故对宜居公司要求***腾空返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。***实际使用涉案房屋，应当支付占有使用费，宜居公司主张按照程敏与金旅公司签订的房屋租赁合同中租金标准计算，该租赁合同对***没有约束力，应当比照***与金旅公司租赁合同的租金标准计算即113700元/年。***应支付宜居公司自2014年6月24日至2018年8月23日占用费为473750元。考虑2016年8月起因建设施工，涉案房屋门前道路至今仍处于封闭状态，必然对经营活动造成影响，结合***自述自2017年春节后宾馆停业，但***仍然占用涉案房屋，酌情减少自2017年2月23日之后的占用费标准，按照6000元/月计算。酌减后***应向宜居公司支付2014年6月24日至2018年8月23日占用费为411200元（2014年6月24日至2017年2月23日，32个月＊9475元/月=303200元；2017年2月24日至2018年8月23日，18个月＊6000元/月=108000元），2018年8月24日起至实际返还房屋之日止的占用费按照6000元/月计算。判决：一、***于判决生效之日起十日内搬离芜湖市九华山路303-3号房屋，并返还给宜居公司；二、***于判决生效之日起十日内支付宜居公司房屋占用费411200元，并按照6000元/月支付自2018年8月24日起至实际返还上述租赁房屋之日止的房屋占用费；三、驳回宜居公司对程敏的诉讼请求。案件受理费减半收取6039元，由***负担（宜居公司已预交诉讼费，***于判决生效之日起十日内给付宜居公司）。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，一、关于金旅公司已经收取涉案房屋2013年度租金的事实以及程敏已根据本院生效判决将涉案房屋2014年1月1日至2014年6月23日期间的租金交至法院的事实，一审对此业已确认，且宜居公司在一审中也据此撤回了对该部分租金的诉讼请求，故对于***围绕前述事实提出的上诉理由，本院不再予以审查；二、***于2014年1月13日向金旅公司汇款的138700元和程敏于2013年5月2日至2013年6月3日向金旅公司汇款的10万元，总计为238700元，与租赁合同中约定的2012年度、2013年度租金总额相符，金旅公司出具的收据也印证了其属“E浪之家2012年度、2013年度两年租金”。***上诉称其支付的138700元系2013年以后的租金，但该金额与租赁合同约定的2014年、2015年度的租金均不相符，故对其该节上诉理由，本院不予采信；三、***上诉称涉案房屋门前的道路在2015年底就因中江桥重建工程而封闭施工，基本无法通行，其经营的宾馆在2016年春节期间就停止营业了，但***对此并未提交证据予以佐证。结合本案现已查明事实，中江桥系于2016年9月12日正式封闭拆除，即便存在因前期准备工作的需要提前封闭道路的可能，提前封闭道路的时间与中江桥正式封闭拆除的时间相距如此之久，亦与常理不合。故本院对***的该节上诉理由不予采纳。一审法院在充分考虑道路封闭施工对***宾馆经营影响的基础上，对***在其宾馆停业后应支付给宜居公司的租金予以酌情，兼顾了双方当事人的利益，符合公平原则，并无不当。一审确认租金酌减的时间起点为2017年2月23日，系基于***自述自2017年春节后其经营的宾馆停业，而在一审庭审笔录及***提交的上诉状中，***均称宾馆停业是在2016年春节后，与一审表述的事实不符，但***并没有提交任何证据证明宾馆停业的具体时间点，一审酌定减少租金的时间点虽有歧义，但该时间点确实在道路封闭施工之后，并无明显错误，且宜居公司也没有提出异议，本院对此予以确认。综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12078元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　沈　武

审 判 员　　吴丽群

审 判 员　　汪　智

二〇一八年十一月二十一日

法官助理　　宋喜萍

书 记 员　　仇晨雪

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。