2374号高速公路集团诉某某租赁合同纠纷民事判决书

吉林省蛟河市人民法院

民 事 判 决 书

（2016）吉0281民初2374号

原告：吉林省高速公路集团得一渔府有限公司，住所：吉林省蛟河市。

法定代表人：蒋涛，经理。

委托代理人：郭永志，吉林华盟律师事务所律师。

被告：**，男，住吉林省蛟河市。

委托代理人：张项一，吉林松花江律师事务所律师.

原告吉林省高速公路集团得一渔府有限公司（以下简称得一公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日受理，2017年2月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告得一公司的委托代理人郭永志、被告**的委托代理人张项一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

得一公司诉称：2012年12月20日，得一公司与**签订《吉林省高速公路集团得一渔府有限公司房屋租赁合同书》，约定**承租长吉图高速公路蛟河服务区”得一渔府”，建筑面积为726平方米的房屋，租赁期限为五年，自2012年8月1日至2017年7月31日止，租金为前两年每年40万元，后三年每年44万元，按年交纳，交纳时间为每合同年度起始前15日，即每年的7月16日前交纳。合同签订后，得一公司依约向**交付了租赁房屋，**向得一公司连续三年交纳了约定的租金。但至2015年7月16日前，得一公司未收到**应当交纳的第四年租金44万元。得一公司多次通知**交纳租金，并于2015年12月和2016年3月分别向**发出《律师函》和《通知》，要求**尽快交纳租金，且给予了合理的履行期限，但**均无理由拒不交纳租金，故起诉要求：一、解除得一公司与**签订的《吉林省高速公路集团得一渔府有限公司房屋租赁合同书》，**从案涉租赁房屋中腾迁并与得一公司办理交接手续。二、**给付得一公司欠缴的租金55.33万元（自2015年8月1日起至2016年9月30日止，共计14个月租金，与2014年至2015年尚欠的租金4万元之和）。三、**给付得一公司违约金78831.9元（自2015年7月17日起至2016年9月18日止，共计430天）。四、诉讼费用由**负担。2017年2月3日，得一公司变更诉讼请求要求：一、解除得一公司与**签订的《吉林省高速公路集团得一渔府有限公司房屋租赁合同书》，**从案涉租赁房屋中腾迁并与得一公司办理交接手续。二、**给付得一公司欠缴的租金66.33万元（自2015年8月1日起至2016年12月31日止）。三、**给付得一公司违约金97898.22元（自2015年7月17日起至2016年12月31日止）。四、诉讼费用由**负担。

**辩称：得一公司起诉事实和理由与实际不符，缺少法律依据，要求依法驳回得一公司的诉讼请求。一、得一公司诉讼请求提出三个法律关系（解除合同、**从涉租房屋腾迁、给付租金及违约金），请求不明确，三个法律关系不能合并审理，得一公司应当明确诉讼请求。二、得一公司起诉**主体不适格，应当以营业执照登记的字号为当事人。三、得一公司不具有房屋产权证，在非法经营，得一公司的请求得不到法律保护。四、**所租赁房屋没有办理租赁登记，租赁活动违反国家法律，存在偷逃税款的情形，人民法院应当移送司法机关处理。五、得一公司要求的违约金高于30%，违反法律规定，人民法院应当依法纠正。

经审理查明：2012年12月20日，得一公司与**签订《吉林省高速公路集团得一渔府有限公司房屋租赁合同书》，合同约定得一公司将坐落于长吉图高速公路蛟河服务区”得一渔府”，建筑面积为726平方米的房屋租赁给**经营餐饮项目；租赁期限为5年，自2012年8月1日起至2017年7月31日；租赁费为每年合同签订之日前15日缴纳，前两年每年度租金为40万元，后三年每年度租金为44万元；租赁费逾期支付超过20日的，得一公司有权解除合同，并要求赔偿损失；**如有违约除补交租赁费外，每逾期一日按月租赁费千分之五支付违约金。合同签订后，得一公司向**交付了租赁房屋，**开始利用租赁房屋经营得一渔府（餐厅）至今。**按照合同约定向得一公司缴纳了三年，即2012年8月1日至2015年7月31日的租赁费，但尚欠4万元租赁费。2015年8月1日至今的租赁费，**未向得一公司缴纳。截止至2016年12月31日，**累计拖欠得一公司房屋租赁费66.33万元。2015年12月9日，得一公司委托吉林中吉律师事务所向**发出律师函，要求**7日内清缴拖欠的租赁费及违约金。2016年3月2日，得一公司向**发出通知，要求**3日内缴清欠款。

认定上述事实的证据有：吉林省高速公路集团得一渔府有限公司房屋租赁合同书、律师函及发文签收单、通知及发文签收单、当事人庭审中自认。

本院认为：得一公司与**就房屋租赁签订书面合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方形成房屋租赁合同法律关系，合同双方应当按照约定全面履行各自义务。**未按照合同约定的期限支付租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，得一公司要求**给付截止至2016年12月31日前尚欠租赁费66.33万元的主张合理，应予支持。

得一公司与**签订的房屋租赁合同中虽约定了解除合同的条件，且**确实存在违约行为，但该房屋租赁合同期限即将届满，为保护市场交易安全，避免合同双方当事人损失扩大，本院认为本案房屋租赁合同应当继续履行，故得一公司要求解除房屋租赁合同并返还租赁物的请求，不予支持。

得一公司与**的房屋租赁合同中约定了违约金及计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，得一公司要求**支付违约金的请求合理，应予支持。但是，**主张违约金过高，要求予以纠正，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，得一公司因**的违约行为造成的损失，应当界定为以得一公司应收缴租赁费为本金的中国人民银行同期同类人民币贷款利息，而本案房屋租赁合同中约定的违约金计算约为房屋租赁费的15%，明显高于上述损失的30%。故本案租赁合同的违约金应当调整为以**应缴租赁费为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%予以计算。

**辩称得一公司诉讼请求不明确，不能合并审理，无法律依据，本院不予采信。**辩称得一公司起诉主体不适格，因本案房屋租赁合同双方当事人为得一公司与**，**为本案适格被告，故对**的辩解理由，本院不予支持。**辩称得一公司不具有案涉房屋产权证书，且未办理租赁登记，因上述事实并不影响本案房屋租赁合同效力，故本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告**于本判决生效后立即给付原告吉林省高速公路集团得一渔府有限公司截止至2016年12月31日欠缴的租赁费66.33万元及违约金（违约金以48万元为本金，自2015年7月17日起算至2016年7月16日；以18.33万元为本金，自216年7月17日起算至2016年12月31日。L利率均按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%计算）。

二、驳回原告吉林省高速公路集团得一渔府有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10767元，由被告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。

审　判　长　　杨　峰

人民陪审员　　杨俊鑫

人民陪审员　　刘　会

二〇一七年二月二十八日

书　记　员　　王　雪