高唐县兴金路桥工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省高唐县人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁1526民初1223号

原告（反诉被告）：高唐县兴金路桥工程有限公司，住所地山东省高唐县固河镇后吴村1号。

法定代表人：杨亚森，经理。

委托诉讼代理人：李文燕，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：赵吉平，山东金城法苑律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1984年9月22日出生，汉族，住山东省高唐县。

委托诉讼代理人：宁洪峰，山东天地长安律师事务所律师。

原告（反诉被告）高唐县兴金路桥工程有限公司（以下简称兴金路桥公司）与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，后审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴金路桥公司的委托诉讼代理人李文燕、赵吉平，被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人宁洪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

兴金路桥公司向本院提出诉讼请求：1.***向兴金路桥公司支付租金50万元及违约金；2.诉讼费用由***承担。事实和理由：2018年11月7日兴金路桥公司与***签订厂房租赁合同，合同约定租期暂定五年，年租金25万元，首年租金***于2018年11月30日支付10万元，2019年1月31日支付剩余15万元租金，第二年租金***要在合同生效日一年后一次性给付给兴金路桥公司，如逾期***要按每日千分之五缴纳滞纳金。合同签订后***仅支付租金2万元，剩余租金经多次催要***拒不支付。

***向本院提出反诉请求：1.依据***与兴金路桥公司签订的租赁合同，由兴金路桥公司向***双倍返还定金4万元。2.反诉费用由兴金路桥公司负担。事实和理由：兴金路桥公司隐瞒事实将涉案厂房租赁给他人办理环评手续导致***不能实现合同目的。

兴金路桥公司对***的反诉辩称，2018年8月18日兴金路桥公司与高唐县舜鑫环保建材有限公司（以下简称舜鑫公司）签订租赁合同后，因租金问题双方解除租赁合同，同年11月7日兴金路桥公司与***签订租赁合同，与舜鑫公司无关。***因自己无法办理环评，遂于舜鑫公司的老板高峰联系，以该公司名义办理，***以什么名义办理环评与兴金路桥公司无关，不能免除***支付租金的义务。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月7日，出租人兴金路桥公司与承租人***签订《厂房租赁合同》，约定：一、兴金路桥公司（甲方）将坐落于该公司院内的厂房租赁给***（乙方）使用，厂房面积3240平方米。兴金路桥公司协助***办理环评、安评等相关手续，***跟随办理。签订合同时乙方向甲方缴2万元定金，在合同生效缴纳首年租金时扣除。二、租期暂定五年，自厂房竣工交付使用日起算，具体时间待定。三、年租金250000元，付款方式：首年租金到2018年11月30日支付10万元，到2019年1月31口给付剩余租金15万元，第二年租金在本合同生效日一年后一次性给付，如支付确有困难，双方可协商，但最迟不得超过一个月。逾期***按每日千分之五缴纳滞纳金。

上述涉案厂房系高唐县固河镇人民政府扶贫车间建设项目，该项目于2018年11月15日竣工验收。租赁合同签订时***已将设备放入厂房，并向兴金路桥公司付了2万元定金。后***因国家政策调整原因未能成功办理立项、环评手续，一直未正式投入生产，亦未如期缴纳租金。

另查明，兴金路桥公司曾于2018年8月18日将涉案厂房租赁给舜鑫公司，约定租期10年，自2018年8月18日起至2028年8月18日止。2019年7月1日舜鑫公司依据与兴金路桥公司签订的租赁合同通过项目环评，但未有证据证明兴金路桥公司已将该厂房实际交付给舜鑫公司使用。***因自己无法办理立项环评曾与舜鑫公司股东高峰商议办理环评事项。

再查明，***称受胁迫签订该租赁合同，但未提供充分证据证明，本院对此主张不予采信。

以上事实有双方当事人的当庭陈述以及兴金路桥公司提交的厂房租赁合同、照片、兴金路桥公司会计李文燕与***公司会计李莹、***及其***之妻刘玉芳微信、短信聊天记录、通话录音，本院依***申请调取的厂房租赁合同、高唐县行政审批服务局审批的高环报告表[2019]45号环评批复文件等在卷佐证，上述证据合法有效，对本案事实具有证明力，本院予以确认并在卷作证。

本院认为，本案争议的焦点为1.兴金路桥公司与***签订的厂房租赁合同是否已生效；2.***能否要求双倍返还定金；3.***是否应承担支付房租及违约金的义务。

关于争议焦点1.租赁合同一般成立即生效，除非当事人之间有特别约定。本案租赁合同中约定签订合同时先付定金，“在合同生效缴纳首年租金时扣除”，以及“第二年租金乙方要在本合同生效日一年后一次性付给甲方”，该表述实为将租期开始的时间约定为合同生效期，其又约定租期自“厂房竣工交付使用日”起算，租期开始时间不确定，因此该合同为附生效条件的合同，厂房竣工交付之日即为合同生效之日。

经本院查明，厂房竣工验收时间为2018年11月15日，此时***已将设备放入租赁厂房中，兴金路桥公司已履行了交付义务，租赁合同生效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。合同中约定的甲方协助乙方办理环评手续作为合同约定的附随义务不是影响租赁合同生效的条件。

关于争议焦点2.关键在于兴金路桥公司“一厂二租”对***使用厂房及办理环评是否产生影响。首先关于厂房使用，本案双方当事人均未能举证证明涉案厂房已实际交付给舜鑫公司，据兴金路桥公司会计李文燕与***的通话录音，兴金路桥公司在向***催要租金时曾商议暂时将厂房短租出去，如无法租出，租金需一直由***负担，***在录音中表示同意，后未能成功短租；庭审时双方亦认可设备已放入厂房，以上足以认定兴金路桥公司已将涉案厂房交付给***使用。

其次关于环评，***自认因国家政策调整的原因导致无法通过立项环评，通话录音亦能证明***因自己无法办理环评，遂和舜鑫公司股东高峰商议合作办理环评事项，兴金路桥公司虽和舜鑫公司签订厂房租赁合同，但没有证据证明系因舜鑫公司原因造成***无法办理环评。

综上，兴金路桥公司“一厂二租”未对***使用厂房及办理环评产生影响，即兴金路桥公司未违反租赁合同的约定，***要求双倍返还定金的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于争议焦点3.租赁合同既已生效，且兴金路桥公司亦履约，***支付2万元定金后拒不支付剩余租金，违反了合同约定，应承担违约责任。租期自2018年11月15日起至今已有两年之久，兴金路桥公司要求***支付两年租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。***已支付的2万元定金应从50万元租金中扣除。

租赁合同约定的违约金数额明显过高，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，虽然***逾期支付租金的事实存在，但从公平、诚实信用原则的角度出发，兼顾双方利益，故违约金计算标准可参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的四倍自拖欠之日起计算。

另租赁合同约定第二年租金可推迟一个月，故第二年租金违约金起算点为合同生效日（2018年11月15日）一年零一个月后第二日即2019年12月16日。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、***于本判决生效后十日内向高唐县兴金路桥工程有限公司偿还租金48万元及违约金（以7万元为基数，自2018年12月1日起；以15万元为基数，自2019年2月1日起；以25万元为基数，自2019年12月16日起；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的四倍，计算至实际给付之日止）。

二、驳回高唐县兴金路桥工程有限公司的其他诉讼请求。

三、驳回***的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8800元，由高唐县兴金路桥工程有限公司负担352元，***负担8448元。反诉案件受理费800元，由***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。

审　判　长　　鲁兴超

人民陪审员　　张福彦

人民陪审员　　李亚菲

二〇二〇年十二月三日

书　记　员　　唐瑞晓