江苏中泰绿色建筑科技有限公司与中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司、泰州市中恒电炉设备有限公司、某某、某某金融借款合同纠纷执行裁定书

江苏省泰州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏12执复39号

复议申请人：江苏中泰绿色建筑科技有限公司，住所地泰州市海陵区。

法定代表人：钱正，总经理。

委托诉讼代理人：王秋梅，海陵区城西法律服务所法律工作者。

申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市。

负责人：赵传标，该公司负责人。

被执行人：泰州市中恒电炉设备有限公司，住所地泰州市海陵区。

法定代表人：**。

被执行人：**，男，汉族。

被执行人：***，女，汉族。

复议申请人江苏中泰绿色建筑科技有限公司（下称中泰公司）不服江苏省泰州市海陵区人民法院（下称海陵法院）（2021）苏1202执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查。本案现已审查完毕。

异议人中泰公司向原审提起异议称，请求中止对泰州市海陵区吴洲北路X号第X幢房屋的查封、拍卖程序。事实与理由：2019年6月1日，异议人中泰公司与泰州市中恒电炉设备有限公司（下称中恒公司）签订了厂房租赁合同书两份、办公用房租赁合同一份，约定中恒公司将座落于吴州北路X幢X号厂房及X号办公楼2层办公室出租给中泰公司，其中X号厂房的租期为2019年12月1日至2024年11月31日止，X号厂房及X号办公楼2层办公室的租期为2019年6月1日至2024年7月31日。合同还约定了租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订之后，中恒公司依约交付了厂房及办公室，中泰公司根据约定支付给中恒公司租金192.7万元，并花费巨资对厂房及办公室进行了装修并使用至今。租赁合同是合法有效的，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案租赁合同签订的时间为2019年6月1日，而法院限期履行通知书及公告于2020年8月18日作出。(2020)苏1202执1486号限期履行通知书及公告中涉及的房产若强制执行将会损害中泰公司的合法权益．恳请法院中止对该房产的执行。

申请执行人、被执行人中恒公司未作答辩。

海陵法院查明，上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行（以下简称浦发银行泰州分行）与中恒公司、**、***金融借款合同纠纷一案，海陵法院于2019年6月10日作出（2019）苏1202民初1967号民事判决，已经发生法律效力。后浦发银行泰州分行将该案债权转让给东方资产公司，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，东方资产公司向海陵法院申请执行，海陵法院于2020年7月10日以（2020）苏1202执1486号立案执行。2020年7月14日，海陵法院作出（2020）苏1202执1486号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人泰州市中恒电炉设备有限公司、**、***银行存款人民币28909092.18元，或查封、冻结、扣押、提取相应价值的财产。同日，海陵法院向泰州市不动产登记中心送达协助执行通知书，轮候查封了被执行人中恒公司名下的坐落于泰州市海陵区吴州北路X号X房产，要求停止办理这些房产的转让、过户、抵押、赠与等权属变更、转移登记手续，查封期限三年，自2020年7月14日至2023年7月13日。2020年8月18日，海陵法院向诸被执行人发出限期履行通知书，责令诸被执行人自通知之日起十五日内向申请执行人履行（2019）苏1202民初1967号民事判决书所确定的义务，同日，海陵法院作出（2020）苏1202执1486号执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人中恒公司名下位于泰州市海陵区吴州北路X房地产。同日还发出公告，限令被执行人及占有泰州市海陵区吴州北路X房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房屋，交由法院处置。现异议人提出上述执行异议。

涉案的泰州市海陵区吴州北路X幢房地产，不动产权号分别为泰房权证海陵字第××、10××19、10××20号，所有权人为中恒公司。上述房地产于2018年3月2日设定抵押，抵押权人为浦发银行泰州分行，债务履行期限自2018年3月2日起至2021年3月2日止。

2020年9月11日，上述房屋的首封法院江西省赣州经济技术开发区人民法院函至海陵法院（首封时间为2018年3月9日），将上述房产的处置权移送海陵法院。

另查明，异议人为证明其主张提交如下证据：

1、2019年6月1日，中恒公司（甲方）与中泰公司（乙方）签订的中恒公司4号厂房租赁合同书，约定：甲方将4号厂房租赁给乙方使用。租赁物面积5508平米，租赁期限为3年，即从2019年6月1日起至2022年7月31日止。年租金为人民币125元/平米（含税价），总金额为688500元/年……。

2、2019年6月1日，中恒公司（甲方）与中泰公司（乙方）签订的中恒公司X号办公楼2层的办公室租赁合同书，约定：甲方将其X号办公楼2层的办公室租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确认为200平米，租赁期限为5年，即从2019年6月1日起至2024年7月31日止，年租金为人民币125元/平米（含税价），总金额为40000元/年……。

3、2019年12月1日，中恒公司（甲方）与中泰公司（乙方）签订的中恒公司X号厂房租赁合同书，约定：甲方将中恒公司X号厂房租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确认为1600平米，租赁期限为5年，即从2019年12月1日起至2024年11月31日止。年租金为人民币125元/平米（含税价），总金额为200000元/年……。

4、付款方为异议人，收款方分别为陈海平的租金电子银行交易明细3份、为陈静的租金电子银行交易明细1份、为赵辉的房租电子银行交易明细6份。时间为2019年6月12日至2020年5月12日。

5、房租收条4份。时间为2019年11月18日至2020年6月5日。

6、2020年6月5日，泰州农村商业银行现金支票存根1份，用途房租，金额758500元。

海陵法院认为，首先，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，案涉泰州市海陵区吴州北路X房地产于2018年3月2日设定抵押，而异议人提交的租赁合同显示租赁合同签订时间分别为2019年6月1日、12月1日。房租最早的缴纳时间为2019年6月12日。异议人与被执行人中恒公司间的租赁合同在合法有效的前提下，案涉房产的租赁关系亦在抵押设立之后，对照上述规定，显然不能对抗设立在先的抵押权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案的案涉房产首封时间为2018年3月9日，亦在异议人主张的租赁关系成立之前，对照此规定，异议人的主张不能得到支持。综上，异议人请求阻止迁出其占有涉案房屋的异议请求，法院不能支持。遂裁定：驳回江苏中泰绿色建筑科技有限公司的异议请求。

复议申请人不服上述执行裁定，向本院申请复议称，1、复议申请人所签订的租赁合同是合法有效的，应受法律保护；2、复议申请人签订房屋租赁合同的时间是2019年6月1日，而本案限期履行通知书的时间是2020年8月18日，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。请求撤销原裁定，中止对案涉房屋的查封、拍卖程序。

本院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，案涉房屋于2018年3月2日设定抵押，而复议申请人签订租赁合同的时间分别为2019年6月1日和同年12月1日。显然，案涉房屋所签订的租赁合同晚于案涉房屋的抵押权设立之后，依法不能对抗设立在先的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋于2018年3月9日就被江西省赣州经济技术开发区人民法院首查封，2020年9月11日，江西省赣州经济技术开发区人民法院函至海陵法院将案涉房屋的处置权移送海陵法院。鉴于复议申请人在签订租赁合同之前，案涉房屋已被人民法院查封，原审据此没有支持复议申请人的异议请求，符合法律规定。复议申请人的申请复议理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审裁定认定事实清楚，适用法律及所作裁定正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：

驳回复议申请人江苏中泰绿色建筑科技有限公司的复议申请，维持泰州市海陵区人民法院（2021）苏1202执异2号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　孙金录

审 判 员　陈海涛

审 判 员　潘贻杰

二〇二一年三月十七日

法官助理　宋静婷

书 记 员　缪雯青