上海神计信息系统工程有限公司与上海颐景园房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院 民事判决书 （2014）松民三（民）初字第2302号 原告上海神计信息系统工程有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人***，董事长。 委托代理人***，男。 委托代理人***，上海市锦天城律师事务所律师。 被告上海颐景园房地产有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托代理人***，上海市申华律师事务所律师。 原告上海神计信息系统工程有限公司（以下简称“神计公司”）诉被告上海颐景园房地产有限公司（以下简称“颐景园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月6日、2015年8月20日、2015年9月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年1月26日再次公开开庭进行了审理。原告神计公司的原委托代理人***、被告颐景园公司的原委托代理人***到庭参加了第一次庭审，原告神计公司的委托代理人***到庭参加了四次庭审，原告神计公司的委托代理人***、被告颐景园公司的委托代理人***到庭参加了第二、三、四次庭审，被告颐景园公司的委托代理人***到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。 原告神计公司诉称：2010年6月30日，原、被告签订房屋预售合同，约定原告以人民币（以下币种同）1，050万元的价格购买位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号花园住宅（以下简称“xxx号房屋”）一幢。2011年8月，被告向原告交付房屋。2013年10月7日至8日早上，上海市发生大面积降雨。由于原告房屋所处位置地势低洼加上房屋设计存在严重缺陷，路面积水直接涌入地下一层，导致地下一层全部被淹，室内装修、家具家电及公司历年财务账册全部损毁。经统计，原告直接经济损失已达50余万元，而其他间接损失则无法评估。经多方咨询了解，此次受灾的根本原因在于被告交付的房屋质量存在严重问题，原告本希望经过协商解决此案，但无奈被告一直回避，为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告对房屋存在的质量问题进行改造和维修（针对房屋所在小区整个排水系统存在严重缺陷）；2、被告赔偿原告经济损失（诉讼标的暂估54万元）。 诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、被告对xxx号房屋排水系统进行重新设计和施工（包含按照鉴定意见书就xxx号房屋不符合设计标准之处进行重新设计和施工，对小区范围内与xxx号房屋相关的排水系统进行重新设计和施工；）2、被告赔偿原告直接经济损失993，382元。 被告颐景园公司辩称：原告房屋遭受的损失不是房屋质量原因，是天气造成，房屋本身设计不存在问题，不应当由被告赔偿损失。对于原告的诉讼请求，被告可以理解，但关于原因力的鉴定报告不具有本案诉讼证据的参考价值，容易误导原告的诉请。该份鉴定报告中检测的数据和客观情况基本相符，但数据与结论不匹配没有逻辑关系，法院要求鉴定机构鉴定的内容在鉴定报告中没有体现，故该报告不能对进水原因起到参考作用。报告中陈述原告地下室大量进水的主要原因是河道的河水漫堤造成，且该堤防后续加高了，故进水原因很清楚，但报告结论却要求被告对排水系统进行处理，不具有参考意见。对于小区的排水系统，报告没有反映出原告地下室的排水系统的排水能力与实际需要的差距，为什么要重新设计和改造等。原告地下室积水是外来水，但水从哪里来没有叙述，其结论与自然灾害相矛盾，被告认为该报告不具有参考价值，也不同意进行相应的赔偿。 经审理查明：2010年6月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买xxx号房屋。2014年5月13日，涉案房屋被登记在原告名下。 2014年7月21日，上海市松江气象台出具《气象证明》一份，载明受热带低压残余和扩散冷空气的共同影响，2013年10月7日至8日松江地区普遍出现大暴雨至特大暴雨，其中松江站雨量达236.40毫米（特大暴雨），属于灾害性天气。本区松江报事后亦对此有多篇报道。2015年8月7日，松江区水务局针对政府信息公开申请的回复亦表明，2015年8日17时25分泗泾塘水文站水位3.84米，超警戒水位1.04米，超历史最高纪录0.11米，洞泾港泗泾段河道堤防高程3.8米。上述大面积降雨发生后，138号房屋地下室发生大面积进水，致使原告的装饰装修、财物等受损。原、被告协商未果后，原告向本院提起诉讼。 诉讼中，因原、被告对于致损原因存有争议，经原告神计公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海房屋质量检测站对涉案房屋是否存在绝对标高、排水系统等质量缺陷，若存在上述缺陷，该缺陷与涉案房屋地下室进水是否存在关联性，若存在关联性，参与度是多少，并出具鉴定意见和相应的修复方案。该公司于2015年7月15日作出了司法鉴定意见书，该鉴定意见书现场检测情况载明：1、目前，xxx房屋地下室室外楼梯入口已加高约30㎝；2、2013年10月8日后，被告已在二期水闸增设2个排水泵；3、2013年10月8日后，相关部门已将洞泾港河东侧河堤加高约40㎝；3、鉴定部门于2015年3月5日至现场对xxx号房屋及周边道路的高程进行了测量，由于排水管道为隐蔽工程，无法检测其施工质量。鉴定意见和建议：1、由于被告未提供水准点高程，以xxx号房屋室内地坪完成面（设计绝对标高4.15m）为基准点进行测量。测量结果表明，xxx号相邻道路实测标高介于3.05m-3.34m，与设计图A对比，东北侧道路标高低于原设计要求0.02m-0.18m，与设计图B对比，东北侧道路标高低于原设计要求0.01m-0.24m；2、2013年10月7日至10月8日，138号地下室进水受损主要与xxx号东北侧道路标高低于原设计要求，小区内排水系统未能及时将雨水排出等因素有关，雨水沿xxx号房屋地下室东侧室外楼梯入口及地下室窗户进入室内，导致地下室装修受损；3、建议对138号房屋的排水系统进行重新设计施工。 针对上述司法鉴定意见书，原告没有任何异议，认可报告的内容。 针对上述司法鉴定意见书，被告提出如下异议：1、意见书的结论无法对应法院的委托鉴定事项，未能实现鉴定的目的。该份鉴定意见仅进行简单的数据对比，就直接推导出鉴定结论，却缺乏对房屋质量问题的分析和结论，缺少关联性和关联程度的结论，没有对照相应的国家标准或行业标准进行论述，未考虑自然沉降等原因。2、意见书遗漏重大事实因素，使得鉴定结论明显缺乏依据。鉴定机构至少遗漏了两个事实：降雨（外因）、房屋整体的设计和排水系统无法将雨水排出（内因），上述两个因素共同作用，相互结合才会导致房屋进水的结果。并且，降雨作为外因更是不可或缺的必要因素。涉案房屋进水是受台风影响河道洪水漫堤、倒灌的自然灾害造成。3、鉴定意见书并未对涉案房屋现有排水系统的排水能力进行检测，也未对现有排水系统存在的缺陷作出评价，对房屋现有排水系统需要重新进行设计施工的必要性未作出客观认定，仅凭借涉案房屋地下室进水受淹，就作出涉案房屋的排水系统需要进行重新设计施工的结论，不符合房屋质量检测规范的要求。 鉴定部门意见如下：1、鉴定机构是和原设计图纸进行对比得出的结论，设计的相对标高是根据小区要求进行定义的，且鉴定机构是根据竣工图纸进行鉴定的；xxx号房屋没有缺陷，但其相邻的道路标高有缺陷是偏低，道路标高低了以后，小区其他的水容易积在涉案房屋周围，导致房屋进水严重。2、根据鉴定机构现场调查，当天下大雨时，xxx号周围相邻道路的积水水位线达到了xxx号房屋东路口第三个台阶数，标高是3.61米，根据测量数据显示，xxx东侧室外楼梯路口处、地下室窗台标高低于积水的水位线，雨水就会从东侧楼梯和窗户进入地下室导致室内进水受损。3、鉴定机构仅有被告提供的部分图纸、资料，由于被告提供的图纸只有部分，鉴定机构无法判断排水系统缺陷具体在哪里，但是积水无法排出肯定是排水系统存在问题。小区其他房屋没有类似进水损失，故不是天灾，且由于相邻道路区域比原设计低，涉案房屋区域更容易积水，如果排水没问题的话就不会导致地下室进水受损。 诉讼中，因原、被告对于涉案房屋地下室进水造成的装修损失存有争议，经原告神计公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托了万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案房屋地下室装修损失的造价进行了司法鉴定，该公司于2016年1月6日出具了司法鉴定意见书，载明涉案房屋地下室装修损失项目工程的造价为167，262元。 针对上述司法鉴定意见书，原告没有异议，认可报告的内容。 针对上述司法鉴定意见书，被告提出如下异议：1、原告提交的情况说明中自认装修损失仅为10万元，本次鉴定下来为167，262元，故原告提供的鉴定依据是有问题的，不能体现事件发生时房屋装修的状态。即便当时的损失客观存在，应以原告自己陈述的最多就是10万元为准。2、虽然原告提供了合同、支付凭证和发票，但也存在本小区610号房屋的发票，原告在小区内有两个房屋，原告可能将两个房屋的发票都作为本案的凭据提交，故体现的数据不真实。3、庭审中原告也承认是重新装修过的，现在起诉导致的举证不能的责任应由原告自行承担。 针对被告提出的异议，鉴定机构意见如下：1、关于10万元的依据，鉴定人员在鉴定资料中没有看到原告提交的10万元的资料，第一次鉴定人员和双方见面时，原告提出的资料是20.80万元，鉴定机构是在此基础上进行的鉴定。2、关于发票混淆，鉴定人员也看到了，但没有作为鉴定的依据计入本次涉案房屋的总价。鉴定机构是根据现场实物工程量来鉴定，不是根据发票来鉴定。3、涉案房屋有部分是重新装修过的，鉴定时鉴定人员是和原、被告同时去鉴定的，对于鉴定的工程量三方是确认过的。 鉴定人员一方面是根据原告的主张依据来判断，另一方面是根据原告提供的原始照片，最主要是根据原告的主张意见来判断，最原始的状态鉴定人员无法准确判断。 针对被告提出的异议，原告意见如下：1、原告开始说的10万元只是墙壁的装修，没有将门计算进去，所以后来主张20多万是将门也计算进去了。当时出具情况说明的是原告的员工，对于受损的情况是自己的初步判断，并不是非常了解，具体的损失以鉴定单位评估为准。2、关于xxx号房屋的发票，因为事情过去这么久了，原始票据收集困难，是原告工作不慎导致混入这个票据。3、重新装修是原告提起诉讼后进行的，诉讼已经2年，重新装修不是原告的错，原告是按照原来的方案重新装修，没有改变设计，只是材料、基本人工发生变化。 诉讼中，因原、被告对于涉案房屋内物品的损失存有争议，经原告神计公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托了银信资产评估有限公司对涉案房屋地下室内设施设备等财产损失进行评估。该公司于2016年1月19日出具了评估咨询报告，载明委托对象在2013年10月7日的评估咨询结果为245，200元。 针对上述评估咨询报告，原告提出如下异议：在评估咨询明细表第一页第7项：美亚音响的评估金额113，400元不认可，原告于2012年购买的顶级音响，中央台春节联欢晚会就采用这个音响，价值在每年递增，现在无法以这个金额购入这个音响，市场价值在20万以上。70%的陈新率原告也不认可，根据原告证据目录第44页，原告是2012年购买的，这个设备不是商业使用，成新率起码在9成以上。 针对原告提出的异议，鉴定机构意见如下：鉴定机构是按照评估时的询价形成市场价格，即根据评估机构的询价库中的询价得出的音响价值，成新率根据涉案房屋交付时间2011年8月来计算的，如果是2012年，则计算可能有误差，一般电子设备是根据5-8年计算成新率，如果是按照购买时间2012年3月计算，音响成新率应该在90%，金额应该是145，800元。 针对原告的异议，被告意见如下：对于音响价值以鉴定单位的定价为准，音响成新率由法庭认定。原告提供的情况说明中自述是部分损坏，不能按全值来计算损坏。 针对上述评估咨询报告，被告提出如下异议：意见详见书面异议。现场鉴定时，鉴定人员和被告委托代理人都到场的，当时要求原告提供损失的清单、购买发票等，鉴定单位问原告要了以后，原告一直没有提供，故鉴定单位换了一种方式，是根据现场的物品来评估的，现场物品有些是不在原告起诉时的项目内的，如相机，当时没有说明型号。鉴定当天原告代理人没有到场，被告没有同意以现场有的东西作为评估内容，被告当时的意见是根据原告的清单再结合现场来评估，现场的东西都是可移动的，完全可以从其他地方搬过来，故被告不认可，当时被告也和鉴定单位提出过，但原告不提供清单就只能这样评估，对于原告自己举证不能的后果应由原告自行承担。 针对被告的异议，鉴定机构意见如下：鉴定人员本来是想按照清单评估的，因为现场比较乱，根据清单找不清楚，故三方确认，根据现场物品来评估，是否在原告的申请鉴定内，鉴定机构无法判断。评估报告中的25项物品现场都是看得到的，部分有购买票据，但没有一一核对发票。鉴定机构评估价值不是按照发票评估的，现场大家商定根据看到的东西来评，鉴定机构就没有必要一一核对发票，凡是电子产品，进过水后都要判为全损，非电子产品类是可复原的，包括修复可复原。现场没有的就没有放入报告内。 针对被告的异议，原告意见如下：当时造成损害非常大，原告举证的所有损失都没有当时大，现在能看到的只是损失的一部分，不是全部，原告有些证据没有，是因为原告是一家单位，不是非常了解情况，原告是跟不同人员去了解的，当时三方一起至现场看了，大家经过协商决定采取最简单的方式来评估，即根据现场看到的东西来判断，就是鉴定报告中的这25项，关于现场没有的，但原告之前主张的内容，原告坚持主张。 另查明，xxx号房屋所涉小区工程已经取得建设工程竣工规划验收合格证。 庭审中，被告还提交了设计单位出具的说明、排水泵例行检查记录、涉案小区抗台抢险纪实录像、上海市水务局网站实时水位数据、上海市水务局关于政府信息公开申请的回复、上海市防御菲特强台风工作总结汇编节选、2013年10月9日东方网报道截图、洞泾港河堤照片等，证明涉案房屋实测室内地坪标高满足道路应低于地坪标高的国家标准；事发时颐景园小区的排水泵一直处于正常的工作状态，排水能力正常；涉案房屋质量没有问题，且排水系统正常运作的情况下，涉案小区还是严重积水，在路面积水的情况下，地下室本身低于路面，必然进水；涉案发生时是2013年10月7日-8日，松江区泗泾镇最大降雨量达到52毫米／小时，远超一年一遇的除涝标准，泗泾塘水位最高达3.84米，超过历史最高纪录0.11米，而洞泾港泗泾段河道堤防高程为3.8米，即当时泗泾塘水位高于河道堤防，已经漫过堤防向外溢出，政府部门明确指出，洞泾港泗泾段河道附近道路和小区积水受淹的原因为降雨量远超设防标准，内河水位超历史，属灾害性天气造成。原告针对被告的上述证据质证认为，房屋设计单位与本案有间接利害关系，其说明本身不足采信，即使设计合法，但施工不符设计，依然存在问题；排水泵检查记录是与被告有关联的公司出具的，不具有第三方的公证效力，且没有2013年10月7日-8日的有关记录，排水泵如果可以正常工作，也证明房屋本身的排水系统是有问题的，否则排水泵就可以正常把水排出；抢险纪实的录像与本案无关，不能因此证明是天灾不是人祸；对于水位数据、实时雨量数据、政府的回复、抗台汇编节选、网络报道及河堤照片真实性没有异议，但证明目的有异议，房屋最基本的功能要求是遮风避雨，房屋产权年限是70年，遮风避雨功能可以发挥70年，被告的证据显示该次风雨是52年一遇，52年一遇是可以预见的，不能规避责任；被告证据不能证明此次是不可抗力所致，全上海有2，500万户，平均每户不超过2.5人，全市不到1%是进水的，被告的证据恰证明其应对本次损失承担全部责任；被告的证据意图证明因为市政设施问题导致损失发生，市政排水系统在涉案房屋建造时已经存在，没有证据证明事发时市政排水能力下降。 庭审中，原告陈述事发后看到涉案小区通往河边的地下管网进行了维修，不知道有无修复。被告陈述事发后对小区管网进行了排查，包括设备升级、对水道、湖道增加了排水泵等。 以上事实，有上海市商品房预售合同、上海市房地产权证、照片、气象证明、新闻报道、视频资料、司法鉴定意见书、评估咨询报告、工程预算书、发票、付款凭证、建设工程竣工规划验收合格证、水位数据、实时雨量数据、政府信息公开的回复、抗台汇编节选、网络报道、测绘成果报告书、证人证言以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，天降暴雨作为一种天气现象固然不可避免，但随着现代科技的发展，灾害性天气是可以预见的，其危害后果也并非不可避免，因此不构成不可抗力的免责条件。本案中，双方争议的焦点在于被告建造的房屋是否存在质量缺陷，被告是否应当承担相应的责任。本院认为，涉案房屋的地下室地势较低，当天长时间下暴雨，根据气象、水务部门的资料可知，降雨量远超设防标准，水务局的信访回复、上海房屋质量检测站的司法鉴定意见均载明当时河水超过河堤进入小区，小区内水量难以及时排出，雨水倒灌至原告房屋的地下室，是造成此次事故的主要原因。原告虽主张根据司法鉴定意见书的建议，对XXX号房屋的排水系统以及小区范围内与该房屋相关的排水系统进行重新设计和施工，但一则，138号房屋所涉小区工程已通过竣工验收，而上海房屋质量检测站出具的司法鉴定意见书中并未指出涉案房屋排水系统存在何种质量缺陷，其现场检测情况中也载明，由于排水管道为隐蔽工程，无法检测其施工质量，且根据当天的实际情况，小区内排水系统未能及时将雨水排出并不能直接推断出排水系统存在质量问题；二则，事故发生后，被告对该小区内的管道进行了排查，司法鉴定意见书亦载明被告已在二期水闸增设了2个排水泵，相关部门已经将洞泾港河东侧河堤加高约40㎝，原告也并未提供充分的证据证实此后因涉案房屋的排水系统存在问题又受到过财产损失，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。其次，根据鉴定部门的现场勘验可知，XXX号房屋东北侧道路标高低于原设计要求，雨水沿XXX号房屋地下室东侧室外楼梯入口及地下室窗户进入室内，是导致地下室装修受损的原因之一，故被告对于原告的财物受损存在一定程度的过错。此外，原告在遇到突降暴雨的情况下，对自己放置于地下室内的财产应有充分的注意义务，但因疏忽大意，造成了损失，也应承担相应的责任。诉讼中，鉴定部门针对涉案房屋的装修、设施设备的损失均出具了相应的报告，程序合法、依据适当，本院对于鉴定机构上述鉴定意见包括当庭调整的意见予以采纳。涉案房屋内物品遭受损失的事实客观存在，故本院根据被告的过错大小、参考原告的受损情况等酌定被告应赔偿原告损失89，000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，判决如下： 一、被告上海颐景园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海神计信息系统工程有限公司损失89，000元； 二、驳回原告上海神计信息系统工程有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13，813.80元，司法鉴定费52，740元，合计诉讼费66，553.80元，由原告上海神计信息系统工程有限公司负担31，980.80元（已付），被告上海颐景园房地产有限公司负担34，573元（于判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一六年一月二十九日 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。