上海多欧自动化工程有限公司与上海怡志仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0115民初28036号

原告(反诉被告)：上海多欧自动化工程有限公司，住所地上海市金山区。

法定代表人：阳红英，董事长。

委托诉讼代理人：余同昊，上海市中联鼎峰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：褚丽莉，上海市中联鼎峰律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海怡志仓储有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：谢旭萍，经理。

委托诉讼代理人：程耀祖，上海成通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋春，上海成通律师事务所律师。

原告上海多欧自动化工程有限公司诉被告上海怡志仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，先适用简易程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。审理中，被告上海怡志仓储有限公司提起了反诉。本院于2016年7月8日将本案依法转为普通程序后，于2016年12月5日、2016年12月21日公开开庭进行了合并审理。原告上海多欧自动化工程有限公司的委托诉讼代理人余同昊(参加第一、二次庭审)、褚丽莉(参加第一、三次庭审)，被告上海怡志仓储有限公司的委托诉讼代理人程耀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)上海多欧自动化工程有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告承担违约损失人民币(以下币种同)98,685元(2016年1～3月的就餐费损失17,250元、员工离职重新招工培训损失14,200元、订单延期交货违约金损失63,587元、被告为切断电源而拆除原告防盗门的损失2,648元及购买铁门花费1,000元)。审理中，经本院释明，原告明确该诉请系要求被告赔偿合同无效造成的经济损失。事实与理由：2011年12月17日，原、被告签订《租赁合同》，原告向被告承租上海市浦东新区陈桥路XXX号XXX幢XXX室房屋，租期五年。租赁期间，原告按约如期支付了租金、物业费及水电费等。2016年1月，被告在未通知原告的情况下，擅自切断了水、电、电话网络、大楼电梯，解雇园区门卫及保洁，停运园区的食堂等。此外，被告负责人张章垂还带着一些闲杂人员冲击园区，打伤原告负责人和员工，并将园区厕所砸毁。被告的恶行导致原告部分员工离职，原告无法按时完成订单，导致巨大经济损失。故原告起诉来院，诉请如前。

被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司辩称：原告未按时缴纳租金，被告也已另行起诉，不同意原告的所有诉讼请求。

被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司向本院提出反诉请求：1、确认《租赁合同》无效；2、原告按每年213,975元的标准支付自2016年7月1日起至2016年11月25日止的使用费。事实与理由：原、被告签订《租赁合同》后，原告应按约于2016年6月20日之前支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金，但原告至今仍未支付，已构成违约。

针对反诉，原告(反诉被告)辩称：认可《租赁合同》无效。根据之前的相关判决，房屋使用费应按照原租金标准的70%支付。

本院经审理确认如下事实：2011年12月17日，原、被告就原告向被告承租上海市浦东新区陈桥路260弄第1幢201室房屋(部位：1幢厂房二层整层)房屋签订《租赁合同》，约定租期自2012年1月1日起至2016年12月31日止；2012年1月1日至2013年12月31日的年租金为183,449元、2014年1月1日至2015年12月31日的年租金为198,125元、2016年1月1日至2016年12月31日的年租金为213,975元；租赁保证金为15,000元。2016年1月7日，被告在园区门口张贴《关于园区安全设施及隐患清除的通知书》，要求园区宿舍内的客户员工，在2006年1月12日前搬离宿舍；园区内设有食堂的企业，在2016年1月12日前将食堂内的设施撤离并搬出；园区将于2016年1月13日起，切断原有宿舍及食堂部位的水电等附属设施；若园区内如有企业未按通知规定时限实行搬离，被告在2016年1月13日后将视宿舍及食堂内的所有物品均为垃圾废品给予处理。之后，原、被告产生履约纠纷。

另，涉案租赁房屋无产权证，亦无合法建造手续。

审理中，原、被告确认，原告已支付租金至2016年6月30日，支付过租赁保证金15,000元；租赁房屋于2016年11月26日开始被拆除。对于原告支付的租赁保证金，被告同意退还。为证明经济损失，原告提供了员工辞工单、人才交流会收据、工作餐收据、安装铁门付款凭证、与上海旭基实业有限公司签署的《采购订单》、上海旭基实业有限公司出具的《合同违约交货扣款通知书》、普天物流技术有限公司出具的《关于物流设备进场的通知》、《关于采购合同违约赔偿告知书》等，据此主张损失赔偿。同时，原告提供了照片、录音、视频光盘、诉求书，上访信，证明由于被告阻碍，原告无法正常使用租赁物，并表示被告于2016年1月12日将食堂、厕所、宿舍都拆除了。原告曾就涉案房屋固定装修价值申请司法鉴定，后因未预缴鉴定费，故按自动撤回申请处理。被告表示确实于2016年1月7日张贴了通知书，并出于安全考虑，拆除了煤气、停了水，但未拆除厕所。另，原告是没有宿舍的。

以上事实，有《租赁合同》、《关于园区安全设施及隐患清除的通知书》以及原、被告的当庭陈述在案佐证。

本院认为，涉案租赁房屋既无产权证，亦无合法批准建造手续，故《租赁合同》应认定为无效。合同无效，原告仍应支付占用期间的房屋使用费。审理中，虽被告对原告提供的照片、录音、视频光盘、诉求书、上访信均不予认可，但被告认可于2016年1月7日张贴了通知书，后又切断了煤气、水，故本院认定被告所为确实妨碍了原告对租赁物的正常使用。本院酌定原告按原租金标准的70%支付自2016年1月12日起的使用费。因原告已经按照原租金标准支付截至2016年6月30日的租金(使用费)，多支付部分可折抵之后的使用费，视为原告已付清截至2016年9月11日的使用费。原告应当按照每年149,782.50元的标准支付自2016年9月12日起至2016年11月25日止的使用费。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在本案中主张合同无效损失赔偿，其应就损失的实际发生与合同无效的关联性加以举证证明，现原告提供的相关材料显然达不到其应承担的举证要求，故本院对于原告的诉讼请求不予支持。合同无效，被告再行占有租赁保证金已无合同依据，被告亦同意退还，故本院对于涉案租赁保证金返还事宜作为合同无效法律后果一并在本案中处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)上海多欧自动化工程有限公司与被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司于2011年12月17日就上海市浦东新区陈桥路XXX号第1幢201室(部位：1幢厂房二层整层)房屋签订的《租赁合同》无效；

二、原告(反诉被告)上海多欧自动化工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司2016年9月12日至2016年11月25日期间的使用费30,693元；

三、被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海多欧自动化工程有限公司租赁保证金15,000元；

四、驳回原告(反诉被告)上海多欧自动化工程有限公司要求被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司赔偿损失98,685元的诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2,267元，由原告(反诉被告)上海多欧自动化工程有限公司负担；反诉案件受理费832元，由原告(反诉被告)上海多欧自动化工程有限公司负担283.50元、被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司负担548.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　黄　政

人民陪审员　　田有娣

人民陪审员　　梅丽华

二〇一六年十二月二十六日

书　记　员　　许瑞芬

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。