中华通信系统有限责任公司与北京育膳房餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民事判决书 （2023）京0105民初6202号 原告：中华通信系统有限责任公司，住所地北京市海淀区复兴路33号中塔803室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市鑫诺律师事务所律师。 被告：北京育膳房餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路1号3幢3007室。 法定代表人：***。 原告中华通信系统有限责任公司（以下简称原告）与被告北京育膳房餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、被告向原告支付2021年10月18日至2022年8月9日期间的房屋租金2199309.40元(租金2732747.78元减去押金533438.38元)；并向原告支付逾期付款违约金，违约金按照日千分之二的比例计算，其中：(1)2021年10月18日至2022年1月17日期间的租金839410.58元，其中的533438.38元，自2021年10月9日起计至2022年8月9日，违约金为325397.41元；其余305972.20元，自2021年10月9日起计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为324942.48元)；(2)2022年1月18日至2022年4月17日期间的租金839410.58元，自2022年1月9日起计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为737002.49元)；(3)2022年4月18日至2022年7月17日期间的租金839410.58元，自2022年4月9日起计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为585908.58元)；(4)2022年7月18日至2022年8月9日期间的租金214516.04元，自2022年8月20日起计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为92670.93元)。二、被告向原告支付2022年8月10日至2022年12月26日期间的房屋占有使用费1278663.78元。三、被告向原告支付其拖欠的2021年9月至2022年9月期间的水费76503.5元并向原告支付逾期付款违约金，违约金按照日千分之二的比例计算，其中2021年9月至10月的水费13575.50元，自2021年10月31日计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为13819.86元)；2021年11月至12月的水费13442.50元，自2022年1月3日计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为11963.83元)；2022年1月至2月的水费12435.50元，自2022年3月7日计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为9500.72元)；2022年3月至6月的水费19978.50元，自2022年7月11日起计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为10228.99元)；2022年7月至9月的水费17071.50元，自2022年10月20日起计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为5292.17元)。四、被告向原告支付其拖欠的2021年11月15日至2022年3月15日期间的采暖费38836.50元；并向原告支付逾期付款违约金，违约金按照日千分之二的比例计算，自2021年11月16日起计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为38292.79元)。五、被告向原告支付由原告垫付的电费475732.42元并向原告支付资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2023年1月7日起计至实际支付之日止(暂计至2023年3月23日为3665.78元)。六、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于北京市朝阳区内建筑面积总计为1654.50平方米的房屋，用于餐饮服务的经营活动。租赁期限自2016年4月18日至2022年7月17日止，租期六年。前二年每年房租单价(元/天/平方米)5.30元，总价3200630.25元：后四年每年房租单价(元/天/平方米)5.56元，总价3357642.30元。乙方按押二付三的方式支付租金首期款1333595.94元(含等值于两个月租金的租赁押金533438.38元和第一个季度的租金)，之后按季度支付租金。根据租赁合同第八条第7项、第9项约定，乙方每月按实际发生的费用，依据国家收费标准向甲方交纳经营所用的水费和电费。目前，冷水费按每立方米8.15元的标准，热水费按每立方米30元的标准交纳。以上收费，乙方在接到甲方书面通知5日之内向甲方交纳。乙方采暖费按照1654.50平方米交纳。目前每平方米采暖费的收取标准为47元，今后采暖费收取标准的调整按照有关部门的规定执行，采暖费在每年的11月15日前缴纳。根据租赁合同第九条第4项约定，如乙方未依约按时交纳租金和其他费用，每逾期一天，乙方按应付租金的千分之二向出租方支付违约金，逾期30天，视为严重违约，经甲方催告后仍未履行的，甲方可单方面解除租赁合同，房屋由甲方收回；乙方未依约按时交纳其他费用的，乙方自行承担由于逾期导致的滞纳金及可能导致的其他损失或责任，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。2016年4月15日，北京市财政局、北京市发展和改革委员会联合发布了《关于调整北京市非居民用水价格的通知》(京发改(2016)612号)。根据该规定，除特殊行业用户外，北京市城六区非居民用水价格调整为每立方米9.5元。此前北京市规定本市工商业、旅游饭店餐饮业和行政事业等其他非居民用户，水价为每立方米8.15元。被告承租涉案房屋后将房屋分租给各商户。2022年7月17日。租赁期限届满，被告继续使用租赁房屋，租赁期限转为不定期。2022年8月9日，原告向被告送达《解除租赁合同通知书》，通知被告解除租赁合同，并要求其在2022年8月19日前交还房屋及附属设施，租金（房屋占有使用费）和相关费用结算至具体交还之日。同日，原告向次承租人各租户送达《通告》，告知原告已于2022年8月9日通知被告解除租赁合同，并要求被告于2022年8月19日前交还房屋及附属设施，故要求各商户于2022年8月19日前搬离租赁房屋。逾期被告及各租户未腾退房屋。2022年9月6日，原告再次向各商户送达《通告》，要求各商户务必在2022年9月14日前搬离全部物品并腾空房屋。此后***、北京禧客蟹餐饮管理有限公司(以上实际为一家商户，分别签订了不同面积的租赁合同)、北京喜九餐饮管理有限公司、爸爸炉烤(北京)餐饮管理有限公司四家租户仍未腾退房屋。2022年12月10日，爸爸炉烤(北京)餐饮管理有限公司搬离涉案房屋。2022年12月26日，***和北京禧客蟹餐饮管理有限公司搬离涉案房屋，被告承租的涉案房屋全部腾退。截止2023年3月23日，被告尚拖欠2021年10月18日至2022年8月9日期间的房屋租金2732747.78元，尚拖欠2022年8月10日至2022年12月26日期间参照合同约定的房租单价(元/天/平方米)5.56元即每日9199.02元(5.56元X1654.50平方米)的租金支付标准计算应支付的房屋占有使用费1278663.78元，尚拖欠2021年9月至2022年6月期间的水费76503.50元，尚拖欠2021年11月15日至2022年3月15日期间的采暖费38836.50元。根据涉案租赁合同第五条关于押金的约定，如承租方违约，出租方在解除合同时，有权以押金直接冲减承租方所欠出租方的各项费用。故合同解除时，原告收取被告的押金533438.38元，抵充最先到期的2021年10月18日至2022年8月9日期间的租金839410.58元中的一部分，故被告尚欠该期租金305972.20元。因被告承租涉案房屋期间以北京育膳房餐饮管理有限公司春秀路分公司的名义在供电企业登记户名，并且欠缴2022年4月至11月期间的电费475732.42元，而根据有关规定(《供电营业规则》第29条)办理过户手续需要原用户与供电企业结清债务，为不影响涉案房屋的正常使用，原告于2023年1月6日先行垫付上述电费，原告依法对被告享有追偿权。 被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月30日，原告（作为出租方）与被告（作为承租方）签订《中华通信办公楼租赁合同》，约定：出租房屋是指北京市朝阳区工人体育馆北路1号内，临街沿春秀路东侧的房屋：1596.5平方米，南楼一层西北角房屋：58平米，建筑面积共计1654.5平方米。（第一条）甲方同意将出租房屋以及房屋内部现配置的包括水、暖气、天然气等与现状房屋有关的所有附属设施出租给乙方，乙方同意按照本合同约定租赁上述出租房屋。（第二条）甲方同意乙方将该出租房用于餐饮服务的经营活动。（第三条）房屋及设施租赁期限，自2016年4月18日至2022年7月17日止，租期六年。（第四条）一、关于租金，双方约定如下：2016年7月18日-2017年7月17日，5.3元/天/平米，总价3200630.25元……2021年7月18日-2022年7月17日，5.56元/天/平米，总价3357642.3元；说明：以上为各年总租金费用（含大物业费）。二、能源费用：水费：生活用水8.15/吨，热水30元/吨（如政府电价、水价调整，可随之进行调整）。（第五条）押金。一、承租方应于本合同签订的同时向出租方交付与两个月的房屋租金（含物业管理费）等值的租赁押金（以下简称“押金”），合计为533438.38元，作为承租方遵守及履行本合同约定及条款的保证金。（第六条）付款方式。在本合同规定的租期内，承租方按押二付三的方式支付首期款，承租方应于本合同签订之日后3日内将首期款1333595.94元一次性全额支付给出租方（含租赁押金）。承租方应按每季度支付一次租金给出租方，其中2021年7月8日前、10月8日前、2022年1月8日前、2022年4月8日前，被告应分别支付839410.58元。（第八条）乙方的权利、义务……6、根据本合同的规定，按时向甲方交纳租金及其他费用。7.每月按实际发生的费用、依据国家收费标准向甲方交纳经营所用的水费和电费。目前冷水费按每立方米8.15元的标准，热水费按每立方米30元的标准。以上收费，乙方在接到甲方书面通知5日内向甲方交纳。如有关部门对水、电费收费标准进行调整，则上述标准也将随之作相应调整。9.乙方采暖费按照1654.5平方米缴纳，目前每平方米采暖费的收费标准为47元，今后采暖费收取标准的调整按照有关部门的规定执行，采暖费在每年的11月15日前缴纳。（第九条）违约责任……4、乙方必须按照本合同规定的日期向甲方交纳租金，其他应缴纳费用甲方应事先通知乙方并为乙方付款预留合理时间。如乙方未依约按时缴纳租金和其他费用，每逾期一天，乙方按应付租金的千分之二向甲方支付违约金，逾期30天，视为严重违约，经甲方催告后仍未履行的，甲方可单方面解除租赁合同，房屋由甲方收回；乙方未依约按时缴纳其他费用的，乙方自行承担由于逾期导致的滞纳金及可能导致的其他损失或责任。 2020年8月11日，被告向原告出具《单位承诺书》，载明：本单位于2018年8月20日签订了《中华通信房屋租赁合同》，承租您位于北京市朝阳区工人体育馆北路1号临街春秀路（建筑面积1654.5平方米）房屋，租赁期间自2016年4月18日至2022年7月17日止，现作出如下承诺：自2020年10月8日起按照合同约定向中华通信支付房租，否则将按照合同条款第九条第四项，每逾期一天应付租金的千分之二向甲方支付违约金。 经询，原告自认被告已将2021年10月17日之前的租金交纳完毕。被告将房屋对外转租，实际承租人于2022年12月26日撤场。 庭审中，原告提交如下证据：1.《关于调整北京市非居民用水价格的通知》（京发改[2016]612号），载明本市非居民用水价格调整为9.5元/立方米。2.水费付款通知书五份，其中原告于2021年10月25日通知被告交纳2021年9月至2021年10月期间的水费13575.5元，于2021年12月28日通知被告交纳2021年9月至2021年12月份水费27018元、于2022年3月1日通知被告交纳2021年9月至2022年2月份水费39453.5元，于2022年7月5日通知被告交纳2021年9月至2022年6月份水费59432元，于2022年10月14日通知被告交纳2022年6月至2022年9月份水费17071.5元。3.律师函，显示原告委托律师催告被告支付欠付租金及其他费用事宜。4.《育膳房美食空间入驻合同》（承租人***，租赁期限自2020年12月16日至2022年12月15日）、《御膳房美食空间租赁合同》（承租人北京禧客蟹餐饮管理有限公司，租赁期限自2021年5月15日至2024年5月14日；承租人北京喜九餐饮管理有限公司，租赁期限自2019年9月15日至2024年9月15日），显示被告将北京市工体北路1号中的涉案房屋出租给商户***、北京禧客蟹餐饮管理有限公司等；5.北京禧客蟹餐饮管理有限公司、北京喜九餐饮管理有限公司、爸爸炉烤（北京）餐饮管理有限公司的企业信息，用以证明被告将涉案房屋分租给三家商户的事实。5.《说明函》三份，用以证明爸爸炉烤（北京）餐饮管理有限公司于2022年12月10日搬离涉案房屋，北京喜九餐饮管理有限公司于2022年12月12日搬离涉案房屋，***、北京禧客蟹餐饮管理有限公司于2022年12月26日搬离涉案房屋，至此被告承租的涉案房屋全部腾退。6.落款日期为2022年12月23日并加盖有国网北京市电力公司中央商务区供电服务中心印章的函件一份及网上银行电子回执，上述《函件》载明：贵单位（即原告）位于工体一号院西楼现存在用电客户北京育膳房餐饮管理有限公司春秀路分公司，由于目前该用电户拖欠2022年4月至11月电费本金共计475732.42元及欠费期间产生的电费违约金……为不影响贵公司该地址后续正常用电，望贵公司尽快督促完成该地址欠费清缴工作。上述银行电子回执显示原告于2023年1月6日向国网北京市电力公司交纳电费475732.42元。 本院认为：原告与被告自愿签订《中华通信办公楼租赁合同》，原告依约将涉案房屋交付被告，被告应按时交纳租金并在合同履行完毕后交还房屋。本案中，原告主张被告未按时交纳租金、水、电、供暖费等，且未及时返还房屋，构成违约，并就此提交被告出具的承诺书、被告与案外人签订的合同、案外人出具的说明函等予以佐证，证据之间相互印证，被告亦并未提交相应反证，故本院对于原告的陈述予以采信。因此，对于原告要求被告支付欠付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及房屋占有使用费的数额，鉴于被告承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施给被告使用案涉房屋带来不便，造成被告无法实际经营或营业收入明显减少的不利局面，确实会对被告签订合同的目的实现产生一定影响。故本院结合合同履行情况、合同目的实现情况、疫情影响等情况，按照公平原则，对被告的租金损失酌情予以部分免除。关于水费、采暖费及电费，有双方合同约定以及催缴通知单、供电部门函件等为证，且数额及标准未超过本市相关规定，被告亦未提交反证予以证明，故本院予以支持。关于迟延支付租金、水费、采暖费的违约金，符合双方约定，但原告主张的数额及计算标准畸高。本院综合考虑涉案合同的实际履行情况、被告的过错程度、疫情对经营产生的实际影响等因素，酌情确定被告承担的违约金以其支付的押金为限；抵扣后，原告无需退还被告押金，被告亦无需再行赔偿原告违约金。关于资金占用利息，依据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告北京育膳房餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告中华通信系统有限责任公司2021年10月18日至2022年12月26日期间的租金及房屋使用费共计2518231.75元； 二、被告北京育膳房餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告中华通信系统有限责任公司违约金533438.38元【已由押金抵扣，被告北京育膳房餐饮管理有限公司无需再行给付】； 三、被告北京育膳房餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告中华通信系统有限责任公司水费76503.5元、采暖费38836.5元、电费475732.42元； 四、驳回原告中华通信系统有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55394元，由原告中华通信系统有限责任公司负担19453元（已交纳），由被告北京育膳房餐饮管理有限公司负担35941元（于本判决生效后七日内交纳）。 公告费500元，由被告北京育膳房餐饮管理有限公司负担（原告中华通信系统有限责任公司已交纳，被告北京育膳房餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告中华通信系统有限责任公司）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员?6?9*** 二〇二四年九月二十五日 书记员?6?9***