杨某;湖南某集团有限公司;衡阳某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

湖南省衡阳市中级人民法院 民事判决书 （2025）湘04民终3304号 上诉人（原审原告）：杨某，男，汉族，住湖北省。 委托诉讼代理人：***，湖南天地人（衡阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南某集团有限公司，住所地湖南省长沙市。 法定代表人：蔡某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷某，女，湖南某集团有限公司律师，住湖南省长沙市。 原审第三人：衡阳某房地产开发有限公司，住所地湖南省衡南县。 法定代表人：陈某，该公司执行董事。 上诉人杨某因与被上诉人湖南某集团有限公司（以下简称“某集团公司”）、原审第三人衡阳某房地产开发有限公司（以下简称“某房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省衡南县人民法院（2025）湘0422民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年11月3日立案后，依法组成合议庭进行审理，询问了当事人。本案现已审理终结。 杨某上诉请求：1．依法撤销湖南省衡南县人民法院（2025）湘0422民初1835号民事判决书。2．确认上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。事实和理由：一、上诉人具备法律规定的“其权利能够排除执行”的条件。1.在法院查封前已与某房产公司签订合法有效购房合同。（1）上诉人于2019年9月3日与某房产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HN2XX901XX19）-南预许字（2XX8）第1X7号D区133-1室（建筑面积142.22平方），该房屋已完成网签及备案。某房产公司于2022年4月8日通知上诉人提交案涉房屋的换房审批流程，并转发了案涉房屋的相关施工图纸给上诉人。2022年6月25日通知上诉人案涉房屋的换房审批流程已由某房产公司董事及其下属分管单位的相关领导全体签批通过，要求上诉人于2022年6月25日当天支付换房差额363610元，上诉人基于善意信赖，已于当日通过银行转账方式全额支付购房款，并于2022年12月26日签订了购房合同。（2）案涉房屋被查封、解封时间由于信息不对称，上诉人在购房期间不了解案涉房屋查封情况。（3）案涉房屋系在查封之前购买。一审法院以查封在前，上诉人购房在后，据此认定上诉人不享有对案涉房屋排除执行权益，系明显的判定错误。法院多次查封，而具有法律效力的只有2024年5月20日被查封、2025年4月17日被查封的行为。因此，案涉房屋的买卖系2024年5月20日、2025年4月17日被查封之前进行的。2．上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。某房产公司已于2023年9月15日将案涉房屋交付给上诉人，上诉人已实际接收了房屋并办理了交楼手续，同时于2023年9月28日办理了装修入住手续，2023年10月1日起某房产公司开始收取了案涉房屋的物业管理费，2023年10月12日上诉人缴纳了案涉房屋的专项维修资金，2024年1月10日上诉人帮助某房产公司垫付了案涉房屋天然气开通费1.8万元，2025年1月27日案涉房屋国家电网电表归档-编号：4350003812518，2025年2月24日案涉房屋衡南县自来水有限公司水表归档-户号：161598。3.已支付全部价款并将补交价款已交清。4．非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人在此期间多次追问进度，但某房产集团下属公司一直未为上诉人办理。上诉人案涉房屋未办理过户登记，系某房产集团工作失职所致，非因买受人自身原因造成。二、一审法院存在程序不当。三、案涉房屋是上诉人及配偶、子女唯一可居住的房产。上诉人除案涉房屋，名下再无其他可供居住的住房。三、上诉人请求法院在解封案涉房屋的同时，取消133-1室的网签与备案，交由被上诉人申请查封，完全足够弥补其损失。故请求衡阳市中级人民法院依法撤销湖一审判决，确认上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。 某集团公司辩称，一、上诉人与某房产公司签订的《商品房买卖合同》形成于法院查封之后，不符合排除执行的法定要件，不足以排除执行。二、杨某与某房产公司系恶意串通，损害被上诉人的合法权益，相关合同应属无效。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 某房产公司未予书面陈述意见。 杨某向一审法院起诉请求：1.判令撤销一审法院（2025）湘0422执异10号执行裁定书；2.请求确认其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益；3.本案诉讼费由某集团公司承担。 一审法院认定事实：某集团公司诉某房产公司建设工程合同纠纷一案，某集团公司于2019年11月12日向该院提起诉讼，该院以（2021）湘0422民初3594号立案受理后，某集团公司申请诉讼财产保全，该院于2021年12月8日作出（2021）湘0422民初3594号民事裁定，查封了某房产公司开发的价值相当于32000000元的房屋和10000000元的银行存款。本案案涉房屋即南预许字（2XX8）第1X2号X区1X2栋1X2-3房（以下简称1X2-3房）在本次查封范围。2021年12月30日，该院作出（2021）湘0422民初3594号之一民事裁定，解除了某房产公司1X2-3房在内的部分房产的查封。某集团公司于2022年4月20日向该院提交了变更诉讼请求，将诉讼标的由41521812元变更为174071866元，并申请追加查封某房产公司价值132070000元财产。该院于2022年5月10日作出（2021）湘0422民初3594号之五号民事裁定，查封某房产公司所有的价值132070000元的房屋，案涉1X2-3房仍在查封范围。2022年5月12日该院向衡南县不动产登记中心发出（2022）湘0422执保312号协助执行通知书，衡南县不动产登记中心于同日9时登记查封，查封期限为三年。2022年5月16日某房产公司提起反诉，与本诉合并审理。2023年1月12日一审法院就某集团公司与某房产公司建设工程合同纠纷一案作出（2021）湘0422民初3594号民事调解书。因某房产公司未自觉履行该民事调解书确定的义务，某集团公司于2023年1月18日向该院申请执行，同年1月31日某集团公司与某房产公司达成执行和解协议，该院于2023年2月8日作出（2023）湘0422执118号执行裁定，解除对包括1X2-3房在内的18套房屋的查封。因第三人某房产公司未按执行和解协议履行，某集团公司于2024年5月20日申请恢复执行，该院于当日作出（2024）湘0422执恢258号执行裁定，再次查封了1X2-3房，并向衡南县不动产登记中心发出（2024）湘0422执恢258号协助执行通知书，衡南县不动产登记中心于2024年6月1日登记续查封了1X2-3房，查封期限为三年。2025年4月1日杨某对该院恢复（2021）湘0422民初3594号民事调解书一案执行后续查封1X2-3房提出案外人执行异议，同年5月23日该院作出（2025）湘0422执异10号执行裁定，驳回案外人杨某的异议请求。杨某不服，在异议期15日内向该院提起案外人执行之诉。 另查明，2019年9月3日，杨某与某房产公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，购买XXXX生态文旅小镇X区1X2栋预1X3-1房（以下简称预1X3-1房），建筑面积142.22平方米，成交价1281888元，于2019年9月6日网签，合同编号HN2XX901XX19。2019年9月27日支付购房款641888元，按揭贷款64万元。杨某已支付预1X3-1房的全款，第三人于2021年6月份将预1X3-1房交付给杨某。2022年6月25日杨某与第三人某房产公司达成了预1X3-1房换1X2-3房合意，由杨某以预1X3-1房换购位于衡南县云集镇汇景-雁湖生态文旅小镇三期1X2-3房。该1X2-3房建筑面积198.16平方米，房款总价为1645498元，比预1X3-1房多出55.94平方米，多出的面积按每平方米6500元计收房款，即363610元。2022年6月25日，杨某按双方达成的合意通过网银向第三人某房产公司补缴房款363610元，杨某预1X3-1房已支付购房款1281888元，至此包括1X3-1房在内，其共向第三人某房产公司支付购房款1645498元。第三人某房产公司于2022年6月25日向杨某出具一张金额为1645498元的购房款收据。第三人某房产公司于2022年6月30日正式通过内部换房全部的审批流程。2022年8月24日晚上杨某催促第三人某房产公司签订商品房买卖合同，第三人某房产公司的工作人员明确告知杨某房源被查封，没有解封。2022年12月26日杨某持此前双方签订的没有时间落款的《衡阳市商品房买卖合同》到第三人某房产公司加盖了公章。2023年9月15日，杨某与衡阳汇景物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，与衡阳汇景物业服务有限公司、某房产公司签订《汇景雁湖生态健康文旅小镇临时管理规约》。此后杨某开始对1X2-3房进行装修，至2025年8月份杨某正式入住1X2-3房。预1X3-1房仍网签在杨某的名下。 一审法院认为，案件的争议焦点为：杨某对1X2-3房享有的权利能否阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，杨某应举证证明其对1X2-3房所享有的权利同时符合上述四个要件，才能阻却法院执行。本案中，根据杨某提交的微信聊天记录截图、换房申请报告、购房款支付凭证、杨某的当庭陈述及没有落款时间的书面《衡阳市商品房买卖合同》，原告杨某于2022年4月8日开始与某房产公司工作人员联系，要求将其2019年9月1日购买的预1X3-1房换购成1X2-3房，双方2022年6月25日达成合意后，杨某补缴差额款，某房产公司工作人员开始申报，于6月30日完成全部审批流程。后因1X2-3房被法院查封无法签订商品房买卖合同，至2022年12月26日杨某到某房产公司完成该商品房买卖合同加盖公章，杨某与某房产公司就是交换的1X2-3房所签订的书面买卖合同都是在人民法院查封期间完成，而不是在查封之前。此为其一；其二，该书面的商品房买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项关于“司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让的强制性规定，属无效的民事法律行为。无效的民事法律行为自始无效，是当然绝对无效。2023年2月8日该院的解除查封行为，并不能导致杨某与某房产公司在人民法院查封期间所签订的书面买卖合同从无效变为有效。尽管如此，杨某与某房产公司在1X2-3房从2023年2月9日至2024年6月1日处于解除查封期间，也没有重新补签书面有效的买卖合同。再者，至现在杨某与某房产公司还没有解除预1X3-1房的买卖合同，预1X3-1房仍然网签在杨某名下。综上所述，因杨某与某房产公司就1X2-3房换房所签订的书面买卖合同，是在该院查封期间所签订，属无效的书面买卖合同，杨某就1X2-3房不享有足以排除强制执行的民事权益，该院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：“驳回原告杨某的所有诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨某负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨某向本院提交了二组证据，第一组证据，上诉人与某房产公司客户经理聊天记录，拟证明双方达成换房合意在2022年4月9日，第二组证据，上诉人与某房产公司营销总监、财务聊天记录、维权函，拟证明第二次解封时，上诉人请求过户及上诉人已装修入住的事实。经质证，某集团公司认为，对第一组证据的关联性与证明目的有异议，上诉人与某房产公司协商时间是2022年4月9日，双方达成协议及上诉人人补交房款差额为6月25日。对第二组证据关联性与证明目的有异议。上诉人换房时间是第二次查封期间，解封后未另行补签合同，无法达到其证据目的。某房产公司经合法传唤未到庭参加质证，视为其放弃质证权利。本院经审查认为，杨某提交的上述证据形式、来源合法，本院予以采信。 除本院对一审法院查明的事实予以确认外。另查明，杨某在二审中表示同意撤销对1X3-1号室的预售登记。 本院认为，本案二审双方争执的焦点为：杨某对1X2-3房是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定：人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。首先，本案中，杨某与某房产公司签订《衡阳市商品房买卖合同》的时间为2019年9月3日，其与某房产公司于2022年12月26日签订的《衡阳市商品房买卖合同》，实为换房协议。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该法律规制房屋买卖合同的效力独立于物权变动的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。根据上述法律规定，在房屋查封期间，当事人签订房屋买卖合同仅产生不能对抗申请执行人的法律后果，即房屋查封状态仅对合同履行构成阻碍，不影响房屋买卖合同的效力。故杨某与某房产公司于2022年12月26日签订的《衡阳市商品房买卖合同》约定的1X2-3房虽被法院查封，该查封事实影响的是1X2-3房屋的交付而非《衡阳市商品房买卖合同》的效力，故该合同应为有效合同。一审认定合同无效，适用法律错误，本院予以纠正。而且，一审法院于2023年2月8日解除了对1X2-3房的查封，某房产公司于2023年9月15日将1X2-3房交付给杨某，杨某接受该房屋且装修入住。由此可见，1X2-3房查封状态的解除使得2022年12月26日签订的《衡阳市商品房买卖合同》履行的法律障碍得以消除，该合同具备继续履行的条件且已履行完毕。因此，1X2-3房屋于2024年6月1日被再次查封前，杨某已与某房产公司签订合法有效的书面买卖合同且房屋已交付。其次，杨某于2019年9月19交清了1X3-1房的全部房款1218888元，因其系将1X3-1房换成1X2-3房，应视为杨某于2019年9月19日就已支付了1X2-3房的绝大部分房款1218888元。杨某交纳1X2-3房款的差额363610元是在法院对该房屋查封期间，其依法应将该房款交由法院提存。但在案证据不足以证明杨某已知晓法院查封1X2-3房的事实，故其将该房款差额交付给某房产公司并没有主观过错，杨某已交清了1X2-3房的全部房款。某集团公司主张杨某与某房产公司串通损害其利益，但未提交证据证明，对其该抗辩意见，本院不予采纳。最后，杨某购买该房是用于其与家人居住且已装修入住。1X3-1房虽仍网签在杨某名下，但杨某并未实质占有该房屋且表示同意协助撤销对该房的网签与备案。杨某自认其名下无其他住房的证据，某集团公司亦未提交其名下还有其他住房。因此，杨某提出的执行异议符合法律的规定，足以排除人民法院对1X2-3房的强制执行。一审驳回杨某的诉讼请求，裁判不当，本院予以纠正。 综上所述，杨某的上诉请求成立，依法应当予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，判决如下： 一、撤销湖南省衡南县人民法院（2025）湘0422民初1835号民事判决； 二、不得执行位于衡南县XX镇XXXX生态文旅小镇三期1X2栋1X2-3室房屋； 三、驳回杨某的其他诉讼请求。 一审案件受理100元，二审案件受理费100元，由湖南某集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长廖鸣平 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十二月一日 书记员***