鳌江镇某业主委员会;某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

浙江省平阳县人民法院 民事判决书 （2025）浙0326民初2280号 原告（反诉被告）：某物业管理有限公司，住所地广东省深圳市。 法定代表人：张某某，董事长。 委托诉讼代理人：任某某，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鳌江镇某业主委员会，住所地浙江省平阳县。 负责人：朱某某，主任。 委托诉讼代理人：***，浙江九州大众律师事务所律师。 原告某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）与被告鳌江镇某业主委员会（以下简称某业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2025年3月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2025年3月21日，被告某业委会向本院提出反诉，本院受理后决定将本诉与反诉合并审理。后本院于2025年4月24日公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托诉讼代理人***，被告某业委会委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告向本院申请庭外调解两个月。本案现已审理终结。 原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告履约保证金10万元；2.判令被告向原告支付逾期退还履约保证金的利息损失2643元（以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.35%，自应退还之日的次日即2024年7月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2025年4月15日）；3.判令被告支付原告垫付的水费174396.60元。事实和理由：2021年4月29日，原告与平阳县某社区居民委员会（以下简称某居委会）签订《某小区物业服务合同》，合同期限为3年，即自2021年5月7日起至2024年5月6日止，合同约定由原告为案涉小区提供物业管理服务。2024年4月7日，原告收到被告的《关于贵司物业服务合同到期不再续签的函》。后原、被告协商一致，为保证小区物业管理工作的正常运行以及新物业的顺利进场，合同延续至2024年5月31日。合同期限届满，原告交接完工作后撤离现场。根据上述物业服务合同第三十二条第三款的约定，被告须在服务期满后一个月内全额退还履约保证金。经原告多次催要，被告拒不退还，双方交涉无果。鉴于被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身的权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向本院提起诉讼，望判如所请。 被告某业委会辩称，被告确实有扣原告10万元保证金，原因是原告没有承担小区提升改造费用。本届业委会2022年5月成立以来一直有要求原告支付提升改造费用。无论是监控还是大门修改提升等方面，2023、2024年都有一直给原告发函，但原告一直没有支付。履约保证金20万元是远远不足以弥补原告需要支付的提升改造费用。原告当时通过中间协商，被告退还10万元，但是原告不诚信提起本案诉讼。关于原告要求被告承担垫付的水电费。从合同的相对性角度来看，公共能耗费是业主个人和原告之间的合同关系。原告要求被告支付代缴的水电费没有事实和法律依据。物业合同约定公共能耗费是按照0.5元每平方米计算的，高层的公共能耗费是需要多退少补的。排屋和商铺公共能耗费是按0.5元每平方米包干计算的。高层业主已经按照0.5元每平方米缴纳水电费了，原告到现在都没有对水电费总收支进行统计，也没有退还多余部分的水电费。原告现要求业委会返还漏水的费用没有事实和法律依据。从漏水事件责任角度来看，按照合同约定公共设施的维护本来就是由原告负责的，原告提出的管道维修费用，业委会都已支付，漏水损失是因为原告没有及时排除发现漏水导致产生大额浪费，而且漏水的时间持续了几年时间，相应的损失应该由原告自行承担，而不应该由业委会或者全体业主承担。 反诉原告某业委会向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告小区提升费用40万元及利息（自反诉之日起至实际清偿之日止，按同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；2.判令反诉被告支付反诉原告员工办公室、宿舍租赁费、水电费18万元及利息（自起诉之日起至实际清偿之日止，按同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2021年4月29日，原、被告之间签订了《温州市物业服务合同》，其中附件二费用约定部分第6条约定：“乙方进驻第一年内投入20万元和后续两年各投入10万元（这些款项不包含办公用品等支出），由业委会指定园区设施进行提升改造，提升费用由乙方负责”。合同履行期间，被告多次要求原告支付提升改造费用，但是原告均予以推脱。此外，原告收取的物业费当中已经包括了办公室、员工宿舍、电费、租赁费等费用为5000元/月。但是合同履行期间，原告的办公场地从始至终未安装水表、电表，其办公成本一直由业主分摊。被告自2022年以来多次反馈该问题，但原告一直未向被告支付相应的费用。现被告为维护其合法权益，特向本院提起反诉。 反诉被告某物业公司辩称，本案应驳回被告的全部反诉请求。关于被告主张的小区提升费用40万元及利息的反诉请求是无事实和法律依据的。原告提供了相应的证据证明在整个物业服务过程中已经投入成本413285元。如果被告对该部分金额有异议，退一步讲，双方签订的合同中也明确了提升费用是已包含在物业费中的，根据物业服务合同附件二第6条约定，乙方进驻第一年内投入20万元和后续两年各投入10万元（这些款项不包含办公用品等支出），由业委会指定园区设施进行提升改造，提升费用由乙方负责。物业服务费第三条明确约定，物业费涵盖了物业公共部分、公共设施的日常运营的维护费用及办公费用，被告主张的费用是公共维修范围，已包含在物业费中，不应要求原告另行支付。关于原告未履行指定提升改造项目的义务，合同约定的履行条件也是未成就的。被告也未履行相应的协助义务，没有提供相应的改造方案。被告单方要求改造南门，但早在2024年7月份，原告已经要求利用物业维修基金，但是被告置之不理。协助义务是合同的一个附属义务，被告未履行该义务，无权主张原告违约。关于员工的办公室、宿舍租赁费以及水电费18万元及利息的反诉请求也没有合同依据。按照合同第二十一条约定，原告是免费使用的。在行政办公费附表二里面物业费中已明确列明办公室、员工宿舍租赁、水电费每月5000元，该费用已纳入物业费的核算范围。被告要求额外再支付18万元，属于重复主张，与合同约定相悖。未安装水电表的责任不归于原告。被告认为原告未安装水电表导致的办公成本由业主分摊，根据合同第五条约定，水电费由业主直接向企业缴纳，原告仅为代收。因此，合同未约定原告需要单独安装办公区域的水电，且被告未提供证据证明要求增加安装，因此产生的实际损失应该由被告承担。原告对于反诉的程序有异议。本诉是诉履约保证金的退还，而反诉主张的是费用支付，两者没有关联性，应裁定驳回反诉。 本院经审理认定事实如下：2021年3月1日，原告制作的《某小区物业选聘项目投标书》载明：报价成本测算包括人员工资2271266.56元、行政办公费115560元、法定税费及公司管理费552738.89元、清洁卫生及绿化养护费用171526.80元、公用设备设施维修材料及保养费298236元、拟投入设施设备（开办费）55765元、选聘会务费43333.33元（共计13万分三年分摊）、社区文化活动费30000元、提升改造费66666.67元（共计20万分三年分摊）、能耗费921720元（多退少补），结余2.55元，总费用4526815.80元；人员工资包含服装费等等，行政办公费包含办公室、员工宿舍水、电费、租赁费（每月5000元）等等，清洁卫生及绿化养护费用包含化粪池清运处置费、保洁工具及耗材等等，开办费中拟投入的设施设备包含安管类、工程类、环境类、后勤类等，以上费用均含在物业费中。 2021年4月29日，某居委会（甲方）与原告某物业公司（乙方）签订《某小区物业服务合同》，约定：由原告为某小区提供物业服务，物业类型为高层共8幢，排屋共15幢；合同期限自2021年5月7日起至2024年5月6日止。合同第三条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳；高层1.49元/月/平方米，公共耗费0.5元（暂代收），公共耗费多退少补；排屋1.7元/月/平方米，公共耗费0.5元，公共耗费包干制；商业1.5元/月/平方米，公共耗费0.5元，公共耗费包干制；物业服务费主要用于以下开支：“1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域绿化养护费用；4.物业管理区域清洁卫生费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；7.办公费用；8.管理费分摊；9.物业服务企业固定资产折旧；10.法定税费；11.物业服务企业的利润；12.其它费用：小区内公共部位设施设备单件材料维修或更换所需费用小于或等于人民币1000元的，由物业服务企业全额承担并负责维修或更换，包括承担由此投入的人力物力成本（双方另行书面约定的材料清单除外），超出约定部分，由乙方出具整改方案，甲方支付整改维修费用。乙方按照上述标准收取物业（管理）服务费用，并按本合同和投标时标书承诺约定的服务内容和质量标准提供服务。”合同第二十、二十一条约定：甲方应于双方合同生效时向乙方提供物业办公用房；管理用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。合同第三十二条约定：合同签订之日起15个工作日内，乙方须向甲方缴纳不低于20万元的履约保证金，该保证金在甲方的规定存续期间不计息；乙方按相关法律、法规完成移交并经三方签字确认后，甲方须在服务期满后或提前终止合同后一个月内全额退还履约保证金，如按照物业服务合同或协议确认乙方有未付或违约费用产生，甲方将在扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。合同第四十三条约定：本项目甲、乙双方物业管理选聘文件和物业管理参选书，为本合同的附件，具有同等法律效力。2021年5月28日，原告向被告支付履约保证金20万元。合同附件二费用约定：乙方理解并愿意承担甲方因召开小区业主大会、物业选聘、物业设施查勘检验费，临时物业进场产生的费用：1.小区业主大会产生的费用壹拾万元整（由乙方承担）；2.物业设施查勘检验费用柒万伍仟元（由乙方的前期投入总费用分摊）；3.临时物业进场产生的保洁物料费用贰万元整（由乙方的前期投入总费用分摊）；4.物业选聘费用叁万元；以上费用合计贰拾贰万伍仟元整（由乙方承担）；5.图纸调取费贰万伍仟元整（由乙方的前期投入总费用分摊）；6.乙方进驻第一年内投入20万元和后续两年各投入10万元（这些款项不包含办公用品等支出），由业委会指定园区设施进行提升改造，提升费用由乙方负责。 2022年5月30日，鳌江镇某小区第二届业主委员会在平阳县鳌江镇人民政府备案，任期为2022年5月29日至2027年5月28日。 2023年7月17日，原告向被告发送《关于某小区南门围墙下沉变形的函》，载明：小区南门围墙开裂存在安全隐患，要求协商解除方案。2023年11月7日，被告向原告发送《关于物业年度投入款使用告知函》，载明：小区南门由于沉降问题，导致墙体倾斜严重及南门无法正常关闭，要求原告将2023年度的10万元投资款投入到小区南门改造中去。 2023年10月24日，被告向原告发送《关于某物业办公用电使用告知函》，载明：物业办公用房的电费属于物业服务中的办公费用，自2022年6月以来就提出该问题，要求尽快落实安装物业办公区域的电表。 2024年4月1日，被告发布关于是否续聘物业服务企业的结果公告，载明：最终表决票结果为不再续聘原告，启动公开招标流程，选聘新的物业服务企业。2024年4月7日，被告向原告发出《关于贵司物业服务合同到期不再续签的函》。2024年5月7日，被告向业主发出公告，载明由于新物业公司未进场，业委会决定延续原告物业服务至2024年5月31日与浙江宏阳物业有限公司正式交接退场。同日，原告向业主发出《关于退出某小区物业服务的告知书》。 2024年5月28日，原告向被告发出《关于某小区物业工作移交的联系函》，载明：诉求被告提供一个固定办公场所以便收缴至2024年5月31日的物业服务费，退还履约保证金20万元。2024年5月30日，被告盖章确认已接收，但对退保证金有异议。 2024年5月31日，原告退出鳌江镇某小区物业管理。2024年8月12日，被告向原告退履约保证金10万元。 另查明：2022年4月，原告就某小区儿童乐园塑胶地坪改造工程发包给温州某建材有限公司施工。2022年7月15日，原告支付温州某建材有限公司改造费98385.60元。 以上事实有当事人陈述及原告营业执照、鳌江镇某小区第二届业主委员会备案证明、某小区物业服务合同及附件、招商银行入账回单、招商银行付款回单、关于鳌江镇某小区是否续聘物业服务企业的结果公告、关于某小区物业工作移交的联系函、某业委会公告、关于退出某小区小区物业服务的告知书、儿童乐园塑胶地坪改造工程承包合同、浙江省增值税专用发票、中国建设银行单位客户专用回单、关于某物业办公用电使用告知函、关于物业年度投入款使用告知函、关于某小区南门围墙下沉变形的函、某小区物业选聘项目投标书等证据证实，本院予以确认。原、被告提供的其他证据，不影响本案的事实认定，本案中不作认定。 本院认为，某居委会在被告未成立的情况下，代行业主委员会职责，与原告签订《某小区物业服务合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告应按合同约定全面履行义务。关于履约保证金问题。原、被告一致认可被告扣留10万元履约保证金未退还原告，故本院对该事实予以确认。被告主张双方已经就剩余履约保证金不予退还达成一致意见，但未提供证据予以佐证，原告亦不予认可，故本院不予采信。关于提升改造费用。物业服务合同约定原告在三年服务期内应投入40万元用于小区设施提升改造。根据本院查明的事实，原告在物业服务期间仅支付98385.60元用于儿童乐园改造。提升改造费用是双方对物业服务外额外的费用约定，并非常规的物业服务内容，结合投标书的费用附表及物业服务合同附件二费用约定，原告主张的物业服务期间支出的费用，均不属于提升改造费用，不能用于抵扣。现原告已退出小区物业管理，故被告要求原告支付实际未投入的提升改造费用，合法有据，本院予以支持。原告未投入的提升改造费用应为301614.40元（40万元-98385.60元）。关于员工办公室、宿舍租赁费、水电费问题。根据投标书中的费用清单，物业费中的行政办公费包含了办公室、员工宿舍水电费、租赁费，虽然物业服务合同中约定物业管理用房无偿使用，但未对水电费进行约定，故水电费应参照投标书的内容，确认由原告承担。现因原告未安装水电表导致相关费用无法计算，本院结合投标书载明的费用情况，酌定原告的办公室、员工宿舍水电费按每月1000元计算，故原告应支付被告水电费36000元（1000元×36个月）。综上，原告应支付被告提升改造费、水电费共计237614.40元（301614.40元+36000元-10万元）。关于利息损失，被告主张自反诉之日（2025年3月21日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止，合法有据，本院予以支持。物业服务合同约定，原告应承担的费用，被告可在履约保证金中扣除，原告剩余履约保证金明显不足以抵扣相关费用，故原告要求被告退还履约保证金10万元及赔偿利息损失，依据不足，本院不予支持。关于原告垫付的水费问题。物业服务合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包括公共耗费，故原告要求被告支付垫付的水费，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、反诉被告某物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告鳌江镇某业主委员会提升改造费及水电费共计237614.40元及利息（以237614.40元为基数，从2025年3月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 二、驳回原告某物业管理有限公司的全部诉讼请求； 三、驳回反诉原告鳌江镇某业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5456元，减半收取计2728元，由某物业管理有限公司负担；反诉案件受理费9600元，减半收取计4800元，由某物业管理有限公司负担1966元，鳌江镇某业主委员会负担2834元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省温州市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应于判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审判员*** 二〇二五年七月二十五日 法官助理*** 代书记员***