北京博科技术股份有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0105民初85713号

原告：北京博科技术股份有限公司，住所地北京市海淀区学清路38号(B座)806室。

法定代表人：卢俊，总经理。

委托诉讼代理人：卢小燕，女，1977年11月19日出生，汉族，该公司职员。

委托诉讼代理人：张娟，女，1986年5月12日出生，汉族，该公司职员。

被告：***，女，1985年6月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：刘哲（被告之配偶），男，1984年3月5日出生，汉族，住北京市海淀区。

原告北京博科技术股份有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢小燕、张娟，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求，1、解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令被告返还押金1．25万元；3、判令被告支付违约金1．25万元。事实和理由：原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于北京市朝阳区双泉堡甲2号院X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋），合同中表明是员工宿舍，被告也知道员工宿舍的用途。被告于2019年5月17日找借口说要求收回X号房屋，经双方协商，定于2019年5月30日正式办理退还X号房屋，解除合同关系。搬迁后返还押金1．25万元、未到期剩余租金57478．26元，扣除燃气费和空调费用，应返还55337．92元。原告于2019年5月30日正式交接手续结清水电燃气费，退还房屋钥匙、门禁卡、电卡等，被告于2019年6月1日退还了剩余租金，押金未按时退还。被告以城市管理治安要求整改为由，不退押金，但是否整改不涉及被告，并且城市管理大队并没有出具任何法定意义的处罚意见或通知，被告的退租要求非常牵强。根据《北京市房屋租赁合同》第九条，被告并未履行提前30天告知的义务，要求原告临时腾退，被告应按照约定支付违约金1．25万元，并无条件退还押金。

被告辩称，原、被告于2018年5月6日签订《北京市房屋租赁合同》，双方租赁事实成立。原告在租房时说是老板一家人住，现在改成了员工宿舍，导致被告收到小区其他业主的投诉。被告于2019年5月21日19时对X号房屋进行家访，意外发现原告在三间卧室内摆放多套双层床，且床上有个人物品摆放。位于客厅的沙发也被拆开，沙发上有枕头、被褥等。另外，房间内被原告张贴宿舍管理制度，据目测居住人数可达20人以上。当晚20时，被告要求原告代表到场沟通，但原告拒绝到场，被告选择拨打110报警，警察出警后认定X号房屋满足被认定群租房的条件，要求原告限期清退房屋内人员和双层床。原告把房子给员工使用是收取费用的，被告认为原告事实上形成了转租。鉴于原告违反《北京市房屋租赁合同》第二条的要求，被告于2019年5月30日要求与原告签署《房屋解除租赁合同》，解除租赁关系，并按照合同要求保留一个月租金1．25万元作为违约金，由于原告拒绝承认房屋不当使用的事实，拒绝承认自身行为达成对《北京市房屋租赁合同》的违约，拒绝被告保留违约金，双方未签署《房屋解除租赁合同》，被告收回房屋钥匙、门禁卡、电卡等，双方事实上完成房屋交接。2019年6月1日被告退还原告2019年5月15日至2019年11月14日租金及原告已支付的房屋租赁押金，减去2019年5月15日至2019年5月30日的房屋租金及原告尚未结清的燃气费用，另加上原告留在X号房屋内的空调机，共计67837．92元，并在当日将《出租人单方解除租赁合同声明》送出寄送至原告注册地。原告还对被告长时间进行骚扰。因此被告要求法院驳回原告所有的诉讼请求。

经审理查明：2018年5月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方X号房屋，租赁用途为居住，居住最多不超过6人；租赁期自2018年5月15日至2020年5月14日，租金每月1．25万元；押金1．25万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方具有迟延交付房屋达7日，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋情形之一的，乙方有权单方解除合同；乙方具有不按照约定支付租金达7日，欠缴各项费用达500元，擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨害他人正常工作、生活，擅自将房屋转租给第三人情形之一的，甲方有权单方解除合同；甲方有上述情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。

合同签订后，原告向被告支付押金1．25万元、第一至第三期租金各7．5万元。在合同履行期间，北京市朝阳区奥运村街道流动人口和出租房屋管理委员会、北京市公安局朝阳分局奥运村派出所下发《限期整改通知书》，主要内容为：经查实奥运村街道北沙滩社区中国舰船研究院小区X号楼X单元X号符合条件认定为群租房。2019年5月30日被告向原告发出《出租人单方解除租赁合同声明》：被告认为原告的实际居住人数超过合同约定人数，且被认定为群租。2019年5月30日原告将X号房屋交还被告。2019年6月1日被告向原告转账69337．92元，并注明房租减违约金减燃气费55337．92元、押金1．25万元、空调1500元。

庭审中，原、被告均认可除了1．25万元外，双方无其他费用争议。原告认为1．25万元为押金，被告认为押金已经退还原告，被告扣的是一个月租金1．25万元作为原告的违约金。

上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告于2019年5月30日向原告发出《出租人单方解除租赁合同声明》，且原告在当日将X号房屋交还被告，因此本院确认《北京市房屋租赁合同》已在2019年5月30日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。X号房屋被下令整改，但并不符合《北京市房屋租赁合同》约定被告解除合同的条件，且并不当然致使《北京市房屋租赁合同》目的无法实现，本院对被告的答辩意见不予支持。现《北京市房屋租赁合同》解除，被告应将剩余1．25万元退还原告。

结合本案查明事实可知，原告未按照约定限制居住人数且X号房屋被下令整改，被告因此要求解除《北京市房屋租赁合同》、收回X号房屋事出有因，被告并未构成违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：

一、原告北京博科技术股份有限公司与被告***签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年五月三十日解除；

二、被告***于本判决生效之日起七日内退还原告北京博科技术股份有限公司一万二千五百元；

三、驳回原告北京博科技术股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费212元，由原告北京博科技术股份有限公司负担156元（已交纳），由被告***负56元（于本判决生效之日起七日内支付原告北京博科技术股份有限公司）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　孙琪

二〇一九年十一月一日

书记员　　张旭