某某、某某与中国移动通信集团江苏有限公司灌云分公司、中国铁塔股份有限公司连云港市分公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院 民事判决书 (2018)苏07民终2371号 上诉人（原审原告）：***，男，1988年3月11日出生，汉族，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：***，女，1985年9月3日出生，汉族，汉族，住江苏省灌南县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：***，灌云县。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团江苏有限公司灌云分公司，住所地江苏省灌云县。 负责人：***，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏苍梧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司连云港市分公司，住所地江苏省连云港市海州区。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏尚扬律师事务所律师。 上诉人***、***因与被上诉人中国移动通信集团江苏有限公司灌云分公司（以下简称移动通信灌云分公司）、中国铁塔股份有限公司连云港市分公司（以下简称铁塔公司连云港分公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人给付上诉人2010年2月25日至2017年2月25日期间的占用费70000元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2010年2月25日购买灌云县综合楼，此时该综合楼被灌云仁慈医院占用，上诉人为此申请法院执行，灌云仁慈医院作为被执行人，竟然于2014年4月18日与移动通信灌云分公司签订租赁合同，将租赁开始期限提前到2008年11月20日。该合同对产权人当然不发生效力，灌云仁慈医院也无权对外出租上诉人的房产，移动通信灌云分公司有责任了解承租标的的产权以及仁慈医院有无权利对外出租涉案房产，并且仁慈医院与移动通信灌云分公司故意压低租金，故移动通信灌云分公司与仁慈医院签订的租赁合同不能对抗上诉人，移动通信灌云分公司与铁塔公司连云港分公司的交接方案也不能对抗上诉人。 移动通信灌云分公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉观点没有事实及法律依据，请求依法予以驳回。 铁塔公司连云港分公司答辩称：涉案房屋的使用人及建设人均为移动通信灌云分公司，与我公司无关。按照我公司与移动通信灌云分公司的协议，该基站由使用人移动通信灌云分公司承担费用。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 ***、***向一审法院起诉，请求判令：1、移动通信灌云分公司、铁塔公司连云港分公司拆除其建在***、***所有的位于灌云县的综合楼顶上的铁塔，并给付2010年2月25日至2017年2月25日期间的占用费70000元（每年10000元）；2、本案诉讼费用由移动通信灌云分公司、铁塔公司连云港分公司承担。 一审法院查明事实：2003年11月13日，连云港市灌云医药有限公司（出租方）与移动通信连云港分公司（承租方）签订租赁合同，连云港市灌云医药有限公司将座落在灌云县医药大楼六楼楼梯边上的一间房间，出租给承租方建设移动通信基站使用，并同意承租方无偿在七楼电梯间顶部架设15米高的拉线塔，并安装天馈线系统及在楼下安置接地系统；租赁期拾伍年；房屋租金每年结算一次，每年租金为5000元。2008年5月16日，连云港市灌云医药有限公司（甲方，出租方）与灌云仁慈医院（乙方，承租方）签订《房地产租赁协议》，连云港市灌云医药有限公司将坐落于灌云县城伊山南路15号房地产（不包括同益大药房第三连锁店）出租给灌云仁慈医院使用，租赁期限自2008年5月16日至2017年5月15日止。2014年4月18日，灌云仁慈医院（甲方，出租人）与移动通信连云港分公司（乙方，承租人）签订基站场地租赁合同，由灌云仁慈医院将位于灌云仁慈医院六楼楼梯边上的一块场地租赁给该公司使用，租赁期限自2008年11月20日至2017年5月15日止，租金标准为每年5000元，2008年11月20日至2015年5月16日期间共计柒年计35000元，以后租金在11月20日前支付次年租赁费，费用支付方式为转帐。2014年6月18日，中国移动通信集团江苏有限公司向灌云仁慈医院转账35000元，2015年5月之后的租金尚未支付。根据《存量铁塔资产交接方案》，移动通信灌云分公司于2015年11月27日将涉案序号为2058的机房-楼顶拉线塔，移交给铁塔公司连云港分公司。根据中国移动通信集团江苏有限公司与中国铁塔股份有限公司江苏省分公司之间签订《关于租金及代持费用结算补充协议》第二条第3点的约定，“方式二采取逐项定价方式进行结算，执行主体为双方所属市级分公司。（1）在场租合同主体未变更前，由甲方（中国移动通信集团江苏有限公司）独享使用的站点，甲方直接与第三方开展场地租赁费结算”。2010年3月23日，***、***通过灌南县人民法院执行程序，分别取得连云港市灌云医药公司位于灌云县综合楼自下向上第1-2层、第3-6层的所有权，于2010年4月19日登记取得房屋所有权证。 一审法院认为，移动通信灌云分公司与连云港市灌云医药有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁涉案场地，并同意移动通信灌云分公司在场地安装铁塔。之后灌云仁慈医院向连云港市灌云医药有限公司租赁灌云县伊山南路某号房地产，移动通信灌云分公司与灌云仁慈医院签订《基站场地租赁合同》，继续租赁涉案场地。根据双方当事人的陈述，对基站场地租赁合同的效力，***、***认可基于受让房屋后承继此份合同的履行，移动通信灌云分公司亦认可对于该合同双方都没有提出解除或终止合同履行。一审法院认为依据“买卖不破租赁”的原则，本案案由依法应确定为租赁合同。***、***于2010年3月23日取得涉案房屋的所有权，***、***未能提供证据证明已通知移动通信灌云分公司，或移动通信灌云分公司此时知道或者应当知道涉案房屋受让于***、***。且移动通信灌云分公司已于2014年5月18日向灌云仁慈医院转账35000元，租金付至2015年5月15日，对于***、***受让涉案房屋后移动通信灌云分公司已付的该部分租金，***、***不能重复要求移动通信灌云分公司支付租金，可依法另行主张权利。涉案租赁场地的实际使用人为移动通信灌云分公司，故该基站场地租赁合同支付租金的义务依法应由移动通信灌云分公司承担。移动通信灌云分公司与铁塔公司连云港分公司之间铁塔交接属另一法律关系，由其双方另行处理，***、***在本案中要求铁塔公司连云港分公司承担责任缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。***、***要求按照每年10000元支付占用费，没有提供证据证明，一审法院不予支持，移动通信灌云分公司应向***、***支付2015年5月16日至2017年5月15日两年租金10000元（5000元/年×2年）。涉案的基站、铁塔已于2017年5月14日拆除，故对***、***要求拆除涉案铁塔的诉讼请求，一审法院依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、移动通信灌云分公司于判决生效后十日内向***、***支付租金10000元；二、驳回***、***的其他诉讼请求。案件受理费780元，由***、***负担580元，由移动通信灌云分公司负担200元。 本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：2014年4月18日灌云仁慈医院与移动通信灌云分公司签订的合同是否合法有效。 本院认为，根据2003年11月13日连云港市灌云医药有限公司与移动通信连云港分公司签订的《房屋租赁合同》、2008年5月16日连云港市灌云医药有限公司与灌云仁慈医院签订的《房地产租赁协议》、2014年4月18日灌云仁慈医院与移动通信连云港分公司签订的《基站场地租赁合同》，可以确定连云港市灌云医药有限公司在2003年即已经将涉案房屋出租给移动通信连云港分公司建设移动通信基站使用，租赁期限为15年。灌云仁慈医院于2008年从连云港市灌云医药有限公司承租房屋后，继续将涉案房屋转租给移动通信灌云分公司使用，其与移动通信连云港分公司签订合同时间系2014年4月18日，该时间系在灌云仁慈医院的租赁期间内，其有权签订该租赁合同，其在合同中确认了租赁期间为自2008年11月20日至2017年5月15日，该租赁期间亦系在灌云仁慈医院的承租期间内。因此，2014年4月18日灌云仁慈医院与移动通信灌云分公司签订的合同合法有效。而上诉人于2010年3月23日通过灌南县法院的执行程序，取得涉案房屋的所有权，并于2010年4月19日进行了登记，该时间是在灌云仁慈医院合法有效的租赁期限内，一审法院根据“买卖不破租赁”的原则认定涉案租赁合同合法有效，并无不当，本院对此予以确认。对于上诉人主张灌云仁慈医院与移动通信灌云分公司故意压低租金的理由，无事实依据，本院对此不予采纳。 综上，***、***的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元（***已预交），由上诉人***、***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年九月二十日 法官助理*** 书记员*** 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在一审法院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。