烟台通达房地产开发有限公司、中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省烟台市莱山区人民法院 民事判决书 （2021）鲁0613民初1980号 原告：烟台通达房地产开发有限公司。住所地：烟台市芝罘区二马路186号5单元7号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东植法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东助商律师事务所律师。 被告：中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司。住所地：烟台市莱山区观海路5号。 负责人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东通世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东通世律师事务所律师。 原告烟台通达房地产开发有限公司与被告中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人***及其委托诉讼代理人***和***、被告之委托诉讼代理人***和***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿恢复拆除设施工程款627551.98元；2、判令被告赔偿物品损失款463184元； 3、判令被告赔偿房屋延误使用损失600000元；4、判令被告支付违约金500000元。5、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告将第四项诉讼请求变更为：判令被告支付违约金2200000元，并增加如下诉讼请求：判令被告支付房屋占用使用费463561.64元；判令被告支付逾期支付租金资金占用利息损失39471.78元。事实和理由：原、被告于2011年4月1日签订《房屋租赁合同》，将原告位于烟台市莱山区××路××号楼房××层××层的26个房间出租给被告作为办公场所和职工宿舍使用。被告承租后，没有按照合同约定使用承租房屋，擅自拆除了部分房屋的基础设施。在被告退还房屋后，又擅自拆毁了原告屋面安装广告牌的钢结构设施和电缆，给原告的房屋造成了严重损坏，原告需要较长时间进行恢复施工。被告擅自将承租的6层房屋转租他人开办鸿美堂中医美容养生院，改变了承租房屋的用途，并损坏了房屋的基础设施结构，原告也要进行恢复性施工。被告对原告房屋的大面积损坏，原告进行恢复性施工至少需要6个月的时间，对于延误原告使用房屋的经济损失，被告应当按照房屋租赁合同前6个月的租金给予赔偿。由于被告违约使用房屋，应当按照合同约定承担合同总价款20%的违约金，用于弥补原告的经济损失和被告违约应当承担的经济代价。原告与被告多次协商未果，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告辩称，1、被告在租赁原告房屋期间没有违反合同约定使用房屋，没有对房屋及其设施造成破坏；2、原、被告就涉案房屋租赁签订了两份租赁合同，被告已经将租赁房屋交付给原告，由于合同期限不同，双方有衔接，但不是被告的过错造成的，而是因为被告要求交接，原告无理拖延办理交接手续造成。综上，原告的各项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、原告系烟台市莱山区××路××号房产的所有权人。 2011年4月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订编号Ｇ4907-11-ＺＬ-0004的《房屋租赁合同》（以下简称“第一份合同”），约定：“第一条房屋基本情况1、甲方出租给乙方的房屋位于烟台市莱山区××路××号（迎宾大酒店），乙方租赁3-7层（共计5层），其中第3、4、5、7层为整层租赁，第6层甲方负责制作隔断，保留楼体西侧10间客房及附属房自用，其余房屋租赁给乙方使用。乙方承租建筑面积共计约5000平方米（以双方共同实测数据为准）。……第二条租赁期限、用途1、本合同项下房屋租赁期限共10年。自2011年4月1日起至2021年3月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公场所、职工宿舍使用。第三条租金及支付方式1、本合同项下出租物租金为：前五年租金为100万元／年，后五年租金为120万元／年，十年租金共计1100万元。2、租金支付方式：待双方签署本合同，且双方完成本合同项下房产实物交接后25个工作日内，乙方支付甲方首年度租金计100万元人民币。以后年度租金，乙方于每年4月8日前，按照当年度租金额度逐年支付……第四条、房屋交付及收回的验收本合同签订后10日内，双方对房屋进行交接，双方应共同签署书面《交接清单》，以确认房屋的具体装修及设备设施情况，该《交接清单》作为本合同附件，并作为甲方按照本合同约定交付乙方使用的交接依据。第五条、双方的权利、义务……2、因甲方所属出租房屋现格局为宾馆，房屋交接后，甲方允许乙方对房屋进行必要改造以满足办公需求，甲方须向乙方提供房屋主体结构、水（电）线路等详细资料，确保乙方改造工作安全、顺利完成，改造费用由乙方独立承担。3、乙方需将六楼承租房屋做单身宿舍和接待用住宿房间（含床、床上用品、电视等设施），留用三楼会议室（含圆桌、椅子等设施），以上房屋甲方须以现状直接交付乙方，其余承租房屋乙方需改造以满足办公需求，甲方应在本合同签署后7个工作日内，将这部分房间内的设施清理完毕，确保乙方改造工作顺利开展，清理费用由甲方承担。……7、……租赁到期后，如乙方不再续租，甲方同意乙方以房屋使用现状向甲方返还租赁物，乙方负责缴纳的暖气并网费及取暖设施投资归甲方所有，除此而外，承租房内乙方投资购置的设备、设施归乙方所有，乙方享有完全处置权利。……第六条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。2、乙方不得转租、转借承租房屋。……第八条双方违约责任本合同已经签订，即具有法律效力，甲、乙双方应严格守约，任何一方不履行本合同约定的义务，均属违约。违约方应向守约方支付合同总价款20%的违约金。违约金不足赔偿损失的，违约方还应向守约方赔偿损失，并且守约方有权解除合同。……” 同日，原告工作人员***，被告工作人员***在《物品清单》上签字，对上述合同所涉租赁房屋各楼层的物品进行了清点，办理了物品交接。 该合同到期后，原、被告于2021年4月16日对租赁房屋内的物品进行清点，对三、四、五、六层租赁房屋原貌部分及非原貌部分改动情况进行确认，原告工作人员***等人，被告工作人员***等人在《租赁房屋物品交接明细》、《租赁房屋交接明细》上签字确认，并将所涉租赁房屋贴上封条。 二、2011年8月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“第二份合同”），约定：“第一条房屋基本情况1、甲方出租给乙方的房屋位于烟台市莱山区××路迎宾大酒店，乙方租赁地下一层、地上一、二层，共计建筑面积3540平方米。另甲乙双方于2011年4月1日签署的《房屋租赁合同》（合同编号Ｇ4907-11-ＺＬ-0004）第一条第一款所约定的原由甲方保留的6楼西侧10间客房及附属房亦包含在本合同出租范围之内，由乙方使用，租金包含在本合同租赁总价款之内。……第二条、租赁期限、用途1、本合同项下房屋租赁期限共10年，租赁起始时间自2011年8月18日至2021年8月17日止。2、甲方同意将本合同项下房屋出租给乙方用于宾馆、酒店经营。……第三条、租金及支付方式本合同项下租赁期内前两年年度租金为人民币七十万元，后八年年度租金为人民币七十五万元。……第六条、双方的权利、义务……13、乙方有权对所租赁的房屋进行转租，转租期在本合同项下租赁期限之内。在转租期内发生的一切问题乙方承担连带责任。……” 2021年8月20日，原、被告双方就房屋交接产生纠纷并报警，原告要求被告搬离。 庭审中，原告主张，其本次起诉是针对第一份合同中原、被告的权利义务提起的诉讼。 三、庭审中，原告主张，被告在租赁期间给原告的物品造成了大量的损毁和丢失，各项物品损失金额为463184元，原告为此提交其整理的物资交接盘亏表一份，称该表是对2011年4月1日的《物品清单》和2021年4月16日的《租赁房屋物品交接明细》经过核对后整理的物资缺失、损坏情况，虽然合同中约定双方现状交付，但是不表示物品丢失不需要赔偿，价格并非按照全新计算，考虑了折旧问题。 盘亏表载明：“1、喷淋，原始交接数量243，实盘数量204，损坏数量2，缺失数量39，盘亏数量41；2、烟感器，原始交接数量123，实盘数量102，损坏数量0，缺失数量21，盘亏数量21；3、衣柜，原始交接数量100，实盘数量81，损坏数量38，缺失数量19，盘亏数量57；4、窗帘，原始交接数量126，实盘数量30，损坏数量0，缺失数量96，盘亏数量96；5、纱帘，原始交接数量140，实盘数量77，损坏数量2，缺失数量63，盘亏数量65；6、遮阳帘，原始交接数量126，实盘数量3，损坏数量0，缺失数量123，盘亏数量123；7、空调，原始交接数量113，实盘数量91，损坏数量11，缺失数量23，盘亏数量34；8、空调遥控器，原始交接数量114，实盘数量84，损坏数量0，缺失数量30，盘亏数量30；9、中央空调出风口，原始交接数量90，实盘数量79，损坏数量1，缺失数量11，盘亏数量12；10、浴巾杆、浴巾架，原始交接数量60，实盘数量44，损坏数量1，缺失数量16，盘亏数量17；11、毛巾架、毛巾杆，原始交接数量105，实盘数量70，损坏数量4，缺失数量35，盘亏数量39；12、镜子，原始交接数量128，实盘数量92，损坏数量2，缺失数量36，盘亏数量38；13、镜前灯，原始交接数量95，实盘数量68，损坏数量0，缺失数量27，盘亏数量27；14、马桶，原始交接数量113，实盘数量83，损坏数量24，缺失数量30，盘亏数量54；15、浴盆，原始交接数量73，实盘数量45，损坏数量0，缺失数量28，盘亏数量28；16、节能灯，原始交接数量236，实盘数量67，损坏数量7，缺失数量169，盘亏数量176；17、面盆，原始交接数量85，实盘数量78，损坏数量1，缺失数量7，盘亏数量8；18、洗手盆，原始交接数量26，实盘数量10，损坏数量0，缺失数量16，盘亏数量16；19、不锈钢水龙头，原始交接数量100，实盘数量85，损坏数量4，缺失数量15，盘亏数量19；20、大理石台面，原始交接数量83，实盘数量53，损坏数量3，缺失数量30，盘亏数量33；21、淋浴喷头，原始交接数量113，实盘数量69，损坏数量30，缺失数量44，盘亏数量74；22、椅子，原始交接数量30，实盘数量25，损坏数量10，缺失数量5，盘亏数量15；23、圆桌，原始交接数量9，实盘数量1，损坏数量0，缺失数量8，盘亏数量8；24、大花瓶，原始交接数量6，实盘数量1，损坏数量0，缺失数量8，盘亏数量8；25、三角架，原始交接数量27，实盘数量11，损坏数量0，缺失数量16，盘亏数量16；26、褥子，原始交接数量7，实盘数量4，损坏数量0，缺失数量3，盘亏数量3；27、床体（双人），原始交接数量8，实盘数量3，损坏数量0，缺失数量5，盘亏数量5；28、床垫（单人），原始交接数量28，实盘数量16，损坏数量0，缺失数量12，盘亏数量12；29、床体（单人），原始交接数量28，实盘数量18，损坏数量0，缺失数量10，盘亏数量10；30、床垫（双人），原始交接数量8，实盘数量3，损坏数量0，缺失数量5，盘亏数量5；31、垃圾桶，原始交接数量14，实盘数量5，损坏数量0，缺失数量9，盘亏数量9；32、被子，原始交接数量12，实盘数量10，损坏数量0，缺失数量2，盘亏数量2；33、落地台灯，原始交接数量8，实盘数量2，损坏数量0，缺失数量6，盘亏数量6；34、电视桌，原始交接数量27，实盘数量7，损坏数量0，缺失数量20，盘亏数量20；35、浴帘，原始交接数量14，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量14，盘亏数量14；36、浴帘杆，原始交接数量14，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量14，盘亏数量14；37、托盘，原始交接数量9，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量9，盘亏数量9；38、盖杯，原始交接数量16，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量16，盘亏数量16；39、小碟，原始交接数量16，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量16，盘亏数量16；40、烟缸，原始交接数量17，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量17，盘亏数量17；41、防滑垫，原始交接数量12，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量12，盘亏数量12；42、枕芯，原始交接数量12，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量12，盘亏数量12；43、挂画，原始交接数量6，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量6，盘亏数量6；44、电话，原始交接数量7，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量7，盘亏数量7；45、衣服架，原始交接数量48，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量48，盘亏数量48；46、双人被子，原始交接数量7，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量7，盘亏数量7；47、双人被套，原始交接数量7，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量7，盘亏数量7；48、双人床单，原始交接数量7，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量7，盘亏数量7；49、双人防滑垫，原始交接数量7，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量7，盘亏数量7；50、饮水机，原始交接数量1，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量1，盘亏数量1；51、台灯，原始交接数量8，实盘数量1，损坏数量0，缺失数量7，盘亏数量7；52、电视遥控器，原始交接数量27，实盘数量26，损坏数量25，缺失数量1，盘亏数量26；53、床头灯，原始交接数量16，实盘数量9，损坏数量2，缺失数量7，盘亏数量9；54、服务台，原始交接数量2，实盘数量1，损坏数量0，缺失数量1，盘亏数量1；55、写字台，原始交接数量2，实盘数量0，损坏数量0，缺失数量2，盘亏数量2。” 被告对上述盘亏表不予认可，主张该表系原告单方制作，对原告主张的金额不予认可，认为2021年4月16日的《租赁房屋物品交接明细》中的物品不全，由于双方在交接过程中原告强行入住，被告报警，原告贴上了封条，被告就搬离了，很多东西到被告走的时候还放在地下室、一楼、二楼，因此被告也无法计算出具体缺失、损坏物品的数量。另外，根据第一份合同第五条第7款的约定，租赁到期后，如被告不再租赁，原告同意被告以房屋使用现状返还，被告按照现状进行了交接。被告为此提交2021年8月、9月拍摄的照片，以此证明有些物品在地下室、一楼、二楼没有清点。原告对此不予认可。被告未提供证据证明照片中的物品原来存放在第一份合同租赁的房间内。 经原告申请，本院委托山东嘉信土地房地产资产评估有限公司对损失的物品单价进行了评估。该公司出具的评估报告载明：“根据取价依据和选择的评估方法以及评估程序，经测算我们认为该案涉及的损失物品单价在本次特定评估目的下，于基准日2021年4月1日的评估结果如下：1、喷淋，重置单价34.5元，成新率40%，评估单价13.8元；2、烟感器，重置单价54元，成新率40%，评估单价21.6元；3、衣柜，重置单价590元，成新率50%，评估单价295元；4、窗帘，重置单价197元，成新率20%，评估单价39.4元；5、纱帘，重置单价93.5元，成新率20%，评估单价18.7元；6、遮阳帘，重置单价50元，成新率20%，评估单价10元；7、空调，重置单价2360元，成新率30%，评估单价708元；8、空调遥控器，重置单价20元，成新率30%，评估单价6元；9、中央空调出风口，重置单价59元，成新率50%，评估单价29.5元；10、浴帘杆，重置单价118元，成新率50%，评估单价59元；11、毛巾架、毛巾杆，重置单价69元，成新率50%，评估单价34.5元；12、镜子，重置单价295元，成新率40%，评估单价118元；13、镜前灯，重置单价54元，成新率30%，评估单价16.2元；14、马桶，重置单价570元，成新率30%，评估单价171元；15、浴盆，重置单价1476元，成新率30%，评估单价442.8元；16、节能灯，重置单价79元，成新率30%，评估单价23.7元；17、面盆、洗手盆，重置单价256元，成新率30%，评估单价76.8元；18、不锈钢水龙头，重置单价69元，成新率30%，评估单价20.7元；19、大理石台面，重置单价856元，成新率40%，评估单价342.4元；20、淋浴喷头，重置单价79元，成新率50%，评估单价39.5元；21、椅子，重置单价256元，成新率40%，评估单价102.4元；22、圆桌，重置单价148元，成新率30%，评估单价44.4元；23、大花瓶，重置单价1575元，成新率80%，评估单价1260元；24、三脚架，重置单价40元，成新率50%，评估单价20元；25、褥子，重置单价79元，成新率30%，评估单价23.7元；26、床体（单人），重置单价315元，成新率30%，评估单价94.5元；27、床垫（单人），重置单价453元，成新率30%，评估单价135.9元；28、床体（双人），重置单价374元，成新率30%，评估单价112.2元；29、床垫（双人），重置单价827元，成新率30%，评估单价248.1元；30、垃圾桶，重置单价10元，成新率40%，评估单价4元；31、被子，重置单价177元，成新率30%，评估单价53.1元；32、落地台灯，重置单价276元，成新率30%，评估单价82.8元；33、电视桌，重置单价886元，成新率45%，评估单价398.7元；34、浴帘，重置单价89元，成新率20%，评估单价17.8元；35、托盘，重置单价20元，成新率50%，评估单价10；36、盖杯，重置单价10元，成新率50%，评估单价5元；37、小碟，重置单价7元，成新率50%，评估单价3.5元；38、烟灰缸，重置单价6元，成新率50%，评估单价3元；39、防滑垫，重置单价69元，成新率30%，评估单价20.7元；40、枕芯，重置单价40元，成新率20%，评估单价8元；41、挂画，重置单价59元，成新率80%，评估单价47.2元；42、衣服架，重置单价4元，成新率40%，评估单价1.6元；43、饮水机，重置单价108元，成新率20%，评估单价21.6元；44、台灯，重置单价118元，成新率40%，评估单价47.2元；45、电视遥控器，重置单价20元，成新率40%，评估单价8；46、床头灯（一对），重置单价295元，成新率40%，评估单价118元；47、服务台，重置单价1378元，成新率45%，评估单价620.1元。”原告为此支付评估费10000元。 被告对该评估结论提出如下意见：“一、1、鉴定时相关大部分物品已经由通达公司准备到一个房间。鉴定物品的估价、成新率是否仅对通达公司提供的样品有效。通过现场勘察，其他房间堆积的物品：如被子、纱帘、枕芯已经变黄发黑，涉案物品都使用10年以上，市场调查与询价材料，假设模拟市场交易价格依据是什么？是否应当提供市场询价产品说明？2、依据资产评估常用数据及参考手册，鉴定物品是否应当分类？固定资产、电子产品国家有列表，低值易耗品也有规定，报告连基本的分类都没有合理吗？3、2021年8月20日，通达公司强行将我公司正在办理交接手续的工作人员和负责看护房产物资的工作人员赶出租赁房屋，此事有派出所的处警证明，当时许多物品包括通达公司的物资亏损表上所列的物资，还有我公司的一些物资都堆放在地下室中，至今已经过去了七八个月，通达公司再来要求我公司勘验现场、清点物资，短缺的物品由谁承担责任？能让我公司承担责任吗？二、涉案的租赁合同是2011年4月1日签订的，至今已经过去了十多年，通达公司当时交接给我公司的物品都是宾馆使用过的旧物品，不是签订合同当时购买的新物品，通达公司也没有提供购买发票，在鉴定申请中也没有说明是对哪个时间段的物品单价进行鉴定，也没有要求对物品折旧价值进行鉴定，因此，必须考虑，应当对哪个时间段的物品单价进行鉴定？其依据是什么？如果不对物品折旧价值进行鉴定，该鉴定还有什么意义？即使鉴定了物品折旧价值，因为物品丢失的责任不在我公司，鉴定也是毫无意义。” 山东嘉信土地房地产资产评估有限公司针对被告的意见回复如下：“1、本次鉴定是对现场指认的样品进行评估，估价、成新率对样品以外的其他财产是否有效，主要取决于样品的有效性和样品是否能代表其他财产。本次鉴定的样品，现场勘查中均由双方当事人共同确认，样品的有效性以及是否能代表其他财产，不属于本次鉴定范围。2、通常情况下，物品的价格是在交易中产生的，但本次评估对象并未处于实际交易中，按常理是不会形成价格的。为了能评估出其合理的价格，评估中只能假设其处于交易过程中，模拟市场进行估价。这是资产评估的基本理论，是评估工作实施的基本前提。3、本次评估结论，是在评估人员按照现行评估准则的要求进行了充分且必要的市场调查后得出的。现行准则没有规定市场调查和询价记录需要在评估报告中披露，按照现行规定，市场调查和询价记录均作为技术档案归档，资产评估档案的管理应当严格执行保密制度，一般情况不对外提供。4、根据现行评估资产准则，资产评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人要求合理确定。并且，现行准则并没有规定评估报告中需要将评估对象按照固定资产、电子产品、低值易耗品等进行分类。我们认为，本次评估报告没有对评估对象进行分类并不影响本案的正常使用，相反，评估报告中按照现场勘查中指认物品的顺序对评估对象列表便于实物与评估结论的一一对应，有利于案情的梳理。如果期后根据案情贵院需要对物品进行分类，我公司可以补充提供对评估对象分类后的评估明细表。5、本次评估基准日为2021年4月1日，是对评估对象2021年4月1日这一天的价格进行评估，本次评估单价为扣除折旧后的单价。具体情况请详细阅读评估报告。” 四、原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告将租赁房屋的水电户头过户至被告名下。2021年8月18日，被告将租赁房屋的水电报停。2021年12月15日，原告向相关单位递交了水电过户申请，之后开通了用水。2021年12月21日，烟台供电公司莱山客户服务分中心向原告出具用电检查结果通知书，载明：“于2021年12月21日对你单位配电箱安全检查时，总闸通电后发现楼内部没有通电，经排查高压开关，由于长时间处于断电状态，导致不能正常使用，经查绝缘拉杆已断，需重新更换才能正常恢复用电。”2022年1月5日开通用电。 庭审中，原告主张，被告交付房屋时并非按照使用现状交付，而是破坏了使用现状，在未经原告同意的情况下对房屋的基础设施进行了损坏，原、被告签字确认的《租赁房屋交接明细》是双方对房屋存在基础设施被破坏、房屋原始结构被破坏进行的确认。其中三楼至四楼的上下水管道均已切除，导致房屋没有办法正常使用，部分房间的卫生间被拆除，未经原告同意改变了房间的基础结构和基础设施，进行了本质性改变，并非合同约定的必要性改造，原告需要进行重新恢复基础设施。房屋第七层分为两个部分，一部分是钢结构的大房间，另一部分是楼顶，原告在楼顶的北面、西面安装了广告牌铁架，房屋交付时悬挂的字体为迎宾大酒店，被告承租后在东面又安装了一处广告牌，被告搬离时将楼顶的广告牌、电缆线拆除，因广告架是植入顶楼楼体内的，被告在拆除广告牌的过程中破坏了防水层，因防水是非常特殊的工程，漏点难以确定，目前房屋还在漏水状态，漏水主要集中在东侧，是被告自己安装的广告牌拆除后造成的漏水。另外，被告存在将第六层转租给案外人烟台鸿美堂美容有限公司的情况，东面的广告牌上悬挂的字体为鸿美堂中医美容养生，转租加重了房屋损害。原告需要对房屋基础设施及损毁部分进行恢复，费用为627551.98元，预计维修时间为6个月。除了工程施工以外，被告将水电报停导致房屋没有水电不能对外出租，也不能自己使用，要求被告按照原租金标准每月10万元支付6个月的房屋延误使用费。原告为此提交如下证据： 1、2021年4月1日拍摄的交接现场照片一宗、管道井视频一份。从照片中能够看出部分房间墙体表面脱落、楼顶处有被割断的铁架和电缆，残存的铁架植入顶楼楼体内。 2、山东创元建设集团有限公司出具的《工程预算表》三份，载明屋面防水、字招牌工程造价29941.33元，卫生间基础设施恢复工程造价490290.75元，恢复墙体、门及风机盘管工程造价107319.9元。。 3、房屋结构布局图、房屋内部布局以及房屋为宾馆时的房间格局视频一段，证明涉案楼房的结构情况及单个房屋为宾馆时的结构布局及内部设施。 4、证人汪某、贺某证人证言、证人结婚时的视频、原迎宾大酒店对外宣传手册。两位证人到庭均陈述，其在迎宾大酒店举办婚礼，举办婚礼时，二楼有个广告牌，楼顶北面、西面有广告牌。从视频及宣传手册可以看出楼顶北面、西面均架设了广告牌。 5、2021年8月18日，烟台市莱山区供电公司工作人员***与被告工作人员***的通话录音。载明：“王：有这么个事，对方他同意配合你这块过户，你刚才说不是你也配合他吗，你俩把这个事圆满解决了是吧。刘：不是，我们领导说了，他现在是不交接，不交接的话暂时办理不了过户。……刘：现在我们这边正式办理报停。……”。 被告对原告的陈述不予认可，并称原告将房屋出租时楼顶没有广告牌铁架和电缆，被告承租后自己安装了广告牌铁架和电缆，搬离时将鸿美堂广告牌拆除，但没有切割电缆，也没有对房屋屋顶造成破坏。被告认为其没有对房屋基础设施进行破坏，原告当初是宾馆，被告租赁房屋用于办公，改造房屋经过了双方的认可。2021年4月1日双方进行了交接，但证据1中的照片并不真实，不能反映现状，有人物的没有损害，没有人物的有损害的痕迹，反映不出是房屋主体结构的损坏。证据2系原告单方制作的预算，不是评估，对真实性不予认可，没有法律效力，且房屋已经由原告接手了好几个月，不能真实反映现状。对证据3中的结构布局图没有异议，但从视频的拍摄时间来看都是被告交接房屋以后，原告已经实际管理占有了房屋，对原告占有后的现状被告不认可。根据双方的约定，被告有权对卫生间包括门、排水管、管路进行改造，从视频上看房屋的主体都没有破坏。对证人证言不予认可，认为不能证明原告的主张。因水电是安全隐患，被告报停水电是必经程序，也是对双方的保护，不存在过错。被告对其主张提交如下证据： 1、署名***的2021年9月8日证明一份，载明：“本人***，从事废品回收业务，于2021年5月14日由我拆除并搬运位于莱山区××路××号原中石化烟台石油分公司办公二楼及楼顶的商标及字牌，实际施工范围如下：1、办公楼二楼及顶楼的商标与字牌以及与烟台石油分公司有关的相关商标进行拆除和清运；2、拆除过程中未破坏楼体结构，并在原有固定结构基础上，保留角铁约三十公分，并做好了现场清理工作；3、经与中石化协商，拆除的商标物品抵消工时费；4、施工前，中石化烟台石油分公司对我方施工人员进行了安全教育。” 2、《承租房屋改动确认书》，载明：“甲乙双方于2011年4月签署了《房屋租赁合同》，按照合同约定甲方同意乙方对房屋进行必要改造以满足办公需求，现甲乙双方对乙方实际改动内容确认如下：1、乙方对3、4、5层楼体东侧房屋（共计12间）内部隔断、卫生间、门、给排水管路进行了改造；2、乙方对5楼会议室、5楼接待室、3楼机房、3、4、5楼公共卫生间进行了局部改造；3、除以上房间，乙方未改动其余房间原有格局、给排水管路、门窗。4、甲乙双方对上述事实确认无误。”落款处有原告工作人员***、被告工作人员***的签名。 经质证，原告对证据1的真实性没有异议，但认为是否破坏楼体结构不应以单方证明为准，应当以房屋实际现状为准。对证据2的真实性不予认可，认为该证据来源不合法，被告应讲明证据来源，该证据中没有加盖原、被告的印章，原、被告作为大型企业，对于履行合同的重大事宜需要双方盖章确认，该证据甲方处只有***的签名，但租赁合同中没有约定签约代表或者代为行使公司权力的授权代表，因此该确认书不能代表原告公司。 五、庭审中，原、被告双方确认：第一份合同中约定的“保留楼体西侧10间客房及附属房自用，其余房屋租赁给乙方使用”中的“其余房屋”共26间，第二份合同中约定的“6层西侧十间客房”房号分别为618、619、620、621、622、650、651、652、653、656号。 庭审中，原告主张，被告将第六层中的24个房间（房号：610、611、612、615、616、617、618、619、620、621、622、625、626、627、628、629、630、631、632、635、636、637、638、656）转租给烟台鸿美堂美容有限公司，第一份合同中约定的26个房间是不允许转租的，第二份合同租赁10个房间是允许转租的，被告违反第一份合同的约定将不允许转租的房屋进行了转租，完全改变了原合同约定的用途进行经营且破坏了房屋结构，加设了药浴药盆等设备，导致原告接手房屋后需耗时耗资进行修复，被告的违约行为应该承担违约责任，违约金按照十年总租金的20%计算。原告为此提交如下证据： 1、2021年4月1日拍摄的6楼房间照片一组、大楼照片一张（楼顶悬挂“鸿美堂中医美容养生”广告牌）、2021年11月16日拍摄的房屋外部及六楼转租房屋视频。 2、被告与烟台嘉德食品有限公司于2016年8月16日签订的《资产租赁合同》复印件一份，载明的租赁标的物为“位于烟台市莱山区××路××号××楼房，具体出租部位包括：一楼厨房123.66平方米，总台及卫生间158.72平方米，6楼972.93平方米的房屋面积总计约2228.24平方米”。 烟台嘉德食品有限公司（甲方）与烟台鸿美堂美容有限公司（乙方）于2018年8月1日签订的《房屋转租协议》复印件一份，载明的租赁场地为“坐落于烟台市××路××号××楼房产，总建筑面积2228.24平方米（具体以甲方与烟台中石化分公司签订的原合同约定及现有使用为准）”； 鸿美堂中医诊所营业执照复印件一份，载明的经营场所为“山东省烟台市莱山区××路××号”。 3、证人刘某的证言。刘某到庭陈述：“我在街上遇上发传单的，就到石化大酒店一楼泡脚，我泡完脚到六楼做洗浴、美容，六楼能有二三十个屋，我们一帮人七八个一块过去，一个人一个屋。我去过好几次，后来跟我们要钱我们就不去了。做足疗、洗浴的地方叫鸿美堂，经营地点在六楼”。 4、证人徐某的证言。徐某到庭陈述：“我2018年9月30日在鸿美堂养生馆办的卡，办了以后做了一两次，因为天冷，上面没有空调就没有去过了，等天暖了再去人就走了。鸿美堂在石化大酒店的六楼，有二三十个房间”。 被告对证据1没有异议，认为证据2系复印件不予质证，称其与烟台鸿美堂美容有限公司之间没有签订租赁合同；两个证人只能证明其到鸿美堂消费过，具体的时间、房间数都无法证明。根据第二份合同第六条第13款的约定，被告可以转租，其中房号为622、625-632、635-638的房间没有转租给鸿美堂。 六、庭审中，原告主张，被告在2021年4月1日还在搬家，我方进入现场查勘房屋但是没有完全交接，双方直至2021年4月16日才进行了物品的清点，并没有完成房屋钥匙交接、水电交接，因此房屋到期后，在2021年4月1日至2021年8月20日期间，要求被告按照年租金120万元的标准支付房屋占用使用费共计463561.64元。按照第一份合同约定，每年的租金支付时间是4月8日前支付当年租金，但被告方支付租金历年存在迟延，要求被告支付2020年和2021年的租金延迟交付利息损失。 原告为此提交2021年5月20日被告交给原告的协议一份。载明：“……根据国家有关法律的规定，甲乙双方经平等自愿协商一致，就终止上述两份租赁合同的相关事宜，达成如下协议，甲乙双方共同遵守。一、合同一的租赁物，甲乙双方已经交接完毕，并签署了交接清单。二、合同二的租赁物，甲乙双方在本协议签署后3个工作日内，按照签订租赁合同时指定的《交接清单》及后来的《改动确认书》完成返还交接工作，签署交接清单。三、租赁期内乙方投入的装修投资归甲方所有，乙方放弃要求甲方退还合同二未履行期间的租金。四、其他责任，甲乙双方互不追究，不以任何理由向对方主张权利。……”该协议落款加盖被告印章。 原告称，该协议中记载的“就终止上述两份租赁合同的相关事宜，达成如下协议，甲乙双方共同遵守”，可以证明被告在2021年5月20日自认涉案房屋租赁合同关系没有解除，被告方仍没有完成房屋交接。 被告认为该协议是没有生效的协商文本，不具有效力。被告主张其在合同期内已经将房屋清空，2021年4月1日前就已具备交接条件，之后被告向原告发出交接通知，原告收到该通知后未回复。被告为此提交如下证据： 1、海阳市公证处于2021年4月9日出具的《公证书》一份。载明：“公证事项：保全证据公证。申请人中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司的委托代理人***称：其公司租赁了烟台通达地产开发有限公司位于烟台市莱山区××路××号（迎宾大酒店）的房屋，现因房屋租赁到期，需要将房屋腾空，为保存上述房屋腾空情况，故申请对上述房屋的现状办理保全证据公证。山东省海阳市公证处受理了申请人的申请，指派公证员张某1、公证人员张某2办理本公证。二〇二一年四月二日十五时十五分许，张某1、张某2来到位于山东省烟台市莱山区××小区××楼房，该楼房门口停放有一辆卡车有工人对房屋内物品向卡车内搬运物品，在***的带领下进入该楼房，可见该房屋一楼大厅堆放有各类杂物，首先乘坐电梯来到该楼房三楼对该楼层房间分别进行了查看，该楼层部分房间内摆放有一组或多组办公桌，305摆放有电视机、监控设备一套，325室摆放有一套会议桌及办公椅，324室及324室南侧房间内摆放有数量不等的“网络机柜”，其他房间已搬空；来到四楼对该楼层房间分别进行了查看，该楼层部分房间内摆放有一组或多处办公桌；来到五楼，对该楼层房间分别进行了查看，该楼层部分房间内均摆放有一组或多组办公桌，其中504室堆放有十一个装有物品的纸箱；来到六楼，对六楼东半部分房间分别进行了查看，各房间内摆放有床、被褥、桌椅等；来到七楼对该楼层进行了查看，可见该楼层摆放有运动器械及台球桌，储藏室堆放有电脑零部件及各类杂物。二〇二一年四月六日，***称该房屋内物品已经全部清空，二〇二一年四月六日十四时二十七分许张某1、张某2再次来到上述房屋，在***的带领下对上述房屋现状进行了查看，进入大厅可见大厅内堆放有各类杂物，该房屋三楼、四楼、五楼各房间除305室电视机、监控设备及325室会议桌及办公椅未搬外，其余房间均已清空。六楼部分房间摆放床、床头柜、桌椅、电视机等物品，六楼602、605房内堆放窗帘、茶具、桌椅、电视机等杂物，***称上述各楼层遗留的物品均为房东的原有物品。七楼摆放有运动器械一套、台球桌一个，其他房间均已搬空，楼内所到楼层未见人员办公。” 2、被告于2021年4月2日出具的《关于交接莱山区××路××号租赁房屋的通知》复印件及ＥＭＳ快递封套复印件，载明：“烟台通达房地产开发有限公司：按照我公司与贵公司2011年4月1日签署的《房屋租赁合同》（编号：Ｇ4907-11-ＺＬ-0004）约定，及2021年4月2日下午双方现场对接情况，我方将在3日内，对该租赁房屋内的遗弃设施进行拆除，请贵公司派人于2021年4月7日下午2时，到租赁房屋现场进行房产实物交接。”。 3、原告于2021年4月3日出具的《催收通知》一份，载明：“中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司：贵公司承租我公司位于莱山区××路××号的房屋，合同已经到期终止，经现场查看贵公司现在没有搬迁完毕，室内结构和设施遭到严重破坏等违约问题，请贵公司尽快恢复到可以交付承租房屋的条件，经我公司验收后双方进行清点交接，并由贵公司承担延期交付房屋等违约责任。” 4、被告于2021年7月6日向原告发送第二份合同交接通知的邮寄回执。原告于2021年7月12日签收该材料。 5、2021年8月20日报警照片3张。被告称原告强行将其赶出租赁房屋并贴上封条。 经质证，原告对证据1的真实性没有异议，但认为该公证书只能证明2021年4月4日、4月6日的房屋状况，不能证明被告已将房屋清空，也不能证明被告已将房屋交还给原告，根据被告提交的王德姓的证明可以看出，被告在2021年5月14日仍能安排工人到顶楼施工，说明该时间段被告仍控制该楼层，房屋没有交付给原告。对证据2的真实性不予认可，原告未收到该通知，查询快递单号，结果也是他人代收，即使原告收到了该通知，也不能证明房屋达到了交还原告的条件。对证据3的真实性没有异议，但被告是2021年4月4日邮寄的快递，原告提出要求早于被告，不可能是收到被告通知后的回复，该证据反而可以证明被告迟延交房，原告催促其尽快办理交接手续。认为证据4与本案合同的履行没有关系。对证据5的真实性没有异议，但认为到2021年8月20日，第一份合同被告已迟延交房超过4个月，为防止损失进一步扩大，原告强行要求被告搬离。 本院认为，原、被告于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。 原告虽不认可《承租房屋改动确认书》的效力，但考虑到2011年4月1日的《物品清单》、2021年4月16日的《租赁房屋物品交接明细》、《租赁房屋交接明细》上也仅有原、被告工作人员的签字，没有加盖公司印章，本院对《承租房屋改动确认书》的效力予以采信。原、被告在《房租租赁合同》中明确约定，“甲方允许乙方对房屋进行必要改造以满足办公需求”，《承租房屋改动确认书》亦对实际改动内容进行了确认，可视为原告对被告的改造予以认可，本院对原告主张的恢复房屋主体结构被拆除设施的工程款不予支持，对原告主张因恢复被拆除设施工程施工造成的房屋延误使用的损失亦不予支持。但原告提交的证据可以证明被告在拆除楼顶广告牌时确实对楼顶表面造成了一定损害，本院对原告主张的恢复屋面防水、字招牌工程款29941.33元予以支持。被告于2021年8月18日将租赁房屋的水电报停，直至2022年1月5日恢复通电（共计4个月零19天），因不通水电确实延误原告使用房屋，本院对该期间的房屋延误使用费予以支持，原告要求按照每月10万元的标准计算房屋延误使用费不违反合同约定，本院对此予以支持。 被告对原告提交的缺失、损坏物品盘亏表不予认可，但未自行根据2011的《物品清单》、2021年4月16日的《租赁房屋物品交接明细》进行对比，亦不能证实其拍摄的存放在地下室的物品原来存放在第一份合同租赁的房间内，本院对原告提交的盘亏表予以采信。相关物品的损失单价已经本院委托评估，本院对评估结论予以采信，该结论可作为确定原告损失的依据，经计算相关物品损失费共计123245.8元。 原、被告于2021年4月16日对租赁房屋及物品进行了清点，并将所涉租赁房屋贴上封条，可视为原、被告于2021年4月16日完成了房屋交接，被告应向原告支付2021年4月1日至4月16日（共16天）的房屋占用使用费，原告要求按照每月10万元的标准计算该项损失不违反合同约定，本院对此予以支持。 原告提交的证据可以证实被告确实存在将第一份合同中的房间转租他人使用的情况，违反合同约定，被告应依照合同约定向原告支付合同总价款20%的违约金。原告未提供证据证明被告缴纳租金存在逾期情况，且逾期支付租金资金占用利息损失从性质上属于违约金，本院已依照合同约定支持了原告主张的违约金，本院对原告主张的逾期支付租金资金占用利息损失不再支持。 综上所述，本院对原告主张的合理部分予以支持，对其过高部分不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司于 本判决生效之日起十日内赔偿原告烟台通达房地产开发有限公司恢复拆除设施工程款29941.33元、物品损失费123245.8元、延误使用损失463333元、违约金2200000元、房屋占用使用费53333元，共计2869853.13元； 二、驳回原告烟台通达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20975元，由原告烟台通达房地产开发有限公司负担7275元，被告中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司负担13700元；保全费5000元、评估费10000元，由被告中国石化销售股份有限公司山东烟台石油分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省烟台市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二二年六月二十八日 书记员***