5893中国联合网络通信有限公司连云港市分公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省连云港市海州区人民法院 民事判决书 （2020）苏0706民初5893号 原告（反诉被告）：中国联合网络通信有限公司连云港市分公司，住所地连云港市海州区朝阳东路**联通通信综合楼。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人:***，江苏众昇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，男，1963年5月27日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：***，江苏田湾律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司连云港市分公司（以下简称联通公司）与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联通公司的委托诉讼代理人***、***，被告***（反诉原告）及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联通公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方于2016年12月7日签订的《门面房房屋租赁合同》；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年12月7日，原、被告双方签订《门面房屋租赁合同》，约定由联通公司承租***所有的新站花园小区5号门面房8号，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，用于经营联通公司营业厅。现因2020年疫情影响严重，经济形势发生变化，原告作出了经营调整，决定关停上述租赁房屋经营场所，且于2020年5月撤出上述经营场所（租金已付至2020年12月31日）。原告于2020年5月初通知被告解除合同，办理交接手续，但其拒绝解除，要求继续履行合同。现原告提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告***辩称，原告系因自身经营调整，关停涉案营业场所，原告要求提前解除合同系违约行为，严重损害被告权益。原告称因受疫情影响而关停不符合事实，原告作为通信行业，基本不受疫情影响。 反诉原告***提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行租赁合同至合同期满之日止；2.判令反诉被告支付违约金57000元；3.本案本诉与反诉诉讼费均由反诉被告承担。 事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年12月7日签订《门面房租赁合同》，约定租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，用于经营联通公司营业厅，现反诉被告因自身经营发展策略改变，未经反诉原告同意，违反合同约定，要求提前解除合同，严重损害反诉原告的利益。反诉被告非餐饮业、旅游业等受疫情严重影响的企业，因此其要求提前解除租赁合同的理由不能成立，依据合同约定，反诉被告应当继续履行合同并支付违约金57000元，请求法院依法判决，维护反诉原告的利益。 反诉被告联通公司辩称，涉案房屋租赁合同已不具有继续履行合同的基本事实，联通公司在2020年5月已多次告知***将撤离房屋，基于相关法律规定，双方应解除合同，且反诉原告要求的违约金5.7万元过高。 本案原告联通公司围绕诉讼请求依法提交了《门面房租赁合同》、律师函、EMS回单及函件回复等证据，反诉原告***依法提交了《门面房租赁合同》、回复函、出租房照片等证据，本院审查后依法予以确认，作为定案根据采信。庭审中，原告联通公司播放2020年5月7日的电话录音，后提交录音文字，欲证明该营业场所自2019年8月起因政府外墙装饰开始经营困难。 本院经审理认定事实如下：2016年12月7日，被告（反诉原告）***（甲方）与原告（反诉被告）联通公司（乙方）双方签订《门面房租赁合同》，合同约定：物业地址为新站花园小区5号门面房8号；出租期限为合计租赁时间五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；乙方承租该房产用于经营联通公司营业厅（不含餐饮服务）；租金及支付方式：第一年（2017年1月1日-2017年12月31日）租金为54000元，第二年（2018年1月1日-2018年12月31日）租金为54000元，第三年（2019年1月1日-2019年12月31日）租金为57000元，第四年（2020年1月1日-2020年12月31日）租金为57000元，第五年（2021年1月1日-2021年12月31日）租金为57000元；合同第七项第三条约定，甲乙双方签订本合同后，如果任一方违反本合同所有约定款项中任意一条，须赔付对方违约金，违约金金额与当年租金总额相同。合同还对其他事项进行了约定。 2020年5月7日，联通公司致电***，表示自2019年8月起，该营业场所持续经营困难。2020年8月3日，联通公司向***寄送律师函，律师函载明：受疫情影响，决定关闭该营业场所，要求解除租赁合同，联通公司已搬离租赁房屋等内容。2020年8月8日，***书面回复联通公司，表示拒绝解除合同。 本院认为，原告（反诉被告）联通公司与被告（反诉原告）***签订的《门面房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立并生效。但在合同履行过程中，因政府施工行为及受疫情影响，该场所经营困难，联通公司经营该场所需支出的成本过高。本着公平原则，应充分考虑并保障合同双方的权益。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第二项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条第一款规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，联通公司因政府施工行为及受疫情影响，造成该营业场所经营困难，联通公司非恶意解除合同，现原告联通公司愿意因解除合同给予被告***经济补偿，若要求联通公司继续履行租赁合同，将使其承受过高的营业成本，有违公平原则与诚实信用原则，故原告联通公司要求解除租赁合同的诉讼请求符合上述要件，本院予以支持。 关于违约金的处理，庭审中，反诉原告***表示反诉被告应按合同约定支付违约金57000元，反诉被告表示已于2020年5月搬离该营业场所，房租已付至2020年12月31日，剩余房租可不再索要，作为解除合同给反诉原告***的补偿。本院认为，违约方一般不享有单方解除合同的权利，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定的例外应是要求违约方以起诉方式解除合同，故双方解除合同的时间应以本院裁判文书生效时间为准。《江苏省高级人民法院》第二十六条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本院考虑到联通公司已将2020年1月1日至2020年12月31日房租共57000元支付给***，本院酌定联通公司支付***违约金人民币15000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告中国联合网络通信有限公司连云港市分公司与被告***之间的《门面房屋租赁合同》； 二、反诉被告中国联合网络通信有限公司连云港市分公司于本判决生效后十日内给付反诉原告***违约金人民币15000元； 三、驳回反诉原告***其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由原告中国联合网络通信有限公司连云港市分公司负担，反诉案件受理费612.5元，由反诉原告***负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：62×××66（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员*** 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理*** 书记员*** 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 三、案款缴款账户 开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理 开户名称：连云港市海州区人民法院 开户账号：32×××99-60085