希屋系统集成（上海）有限公司与上某某机电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市金山区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0116民初13897号 原告（反诉被告）：希屋系统集成（上海）有限公司，住所地上海市金山区亭***隐松前公路1868号3幢。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：郑天成，上海陆同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上***机电科技有限公司，住所地上海市金山区亭***前公路1868号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江鑫湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江鑫湖律师事务所律师。 原告希屋系统集成（上海）有限公司与被告上***机电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月1日立案后，被告（反诉原告，以下统一称被告）上***机电科技有限公司对原告（反诉被告，以下统一称原告）希屋系统集成（上海）有限公司提起反诉，依法适用简易程序，于2022年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑天成、**公司委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告房屋租赁押金205,083.3元。2.请求判决被告归还原告7部行车及轨道大梁并支付其中6部行车使用费86,400元（按照每部行车每天租金300元的标准自2022年6月30日起暂计至起诉之日）；3.请求判决被告减免原告自3月28日至4月17日疫情封控期间的房租21天172,200元;4.请求判决被告支付原告租赁期间浇筑的室外地坪混凝土的费用282,900元（合同价值32万元，按照混凝土60年寿命折旧计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将某4项诉讼请求变更为请求判令被告允许原告入场对浇筑的室外地坪混凝土进行拆除。事实和理由：2015年至2022年，原被告双方签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市金山区XX路XX号的厂房，支付方式采用先付后用的方式，***一。原告共租用了该厂房7年，共交房租1,280万元，前5年的房租每年140万元，后两年疫情期间，被告将房租翻倍涨到295万元一年。合同履行过程中，原告严格按照租赁合同履行各自的权利义务。2022年4月17日，双方的租赁合同届满，原告严格按照租赁合同的约定履行腾退义务，但由于在搬离期间遇上海疫情封控，大型货车无法进入，导致无法正常搬迁。原告在上海6月1日全面解封第一时间便重金联系大型货车完成搬迁。但被告依旧以原告违约为由强制要求原告支付831,993.47元房租、水电费及多项不合理费用，且扣留原告全部押金205,083.3元。原告认为，被告要求原告支付相应款项的行为于法无据，且扣留原告押金以及行车并非法使用更是构成违约。故请求判如所请。 被告答辩并反诉称，原告逾期腾退厂房，应当支付占用厂房期间的租金费用，被告可以将原告支付的保证金用于抵扣租金。行车是原告拒不支付租金，被告为了维护自身的权益，所以留置了原告的行车。被告行使留置权，被告不存在非法使用原告行车的情况。被告自2015年起将位于上海市金山区XX路XX号的厂房、办公楼租赁给原告使用，租赁合同到期后，***签了合同，租期自2021年4月18日起至2022年4月17日止，被告于2022年3月21日、2022年5月9日分别向原告发送了《租赁合同到期通知书（函）》，通知原告腾某支付合同到期后继续占用厂房期间的费用，并告知了逾期腾退的违约责任。但原告既未按时腾退，也未支付相应费用。根据双方签订的租赁合同第二条第3项约定：“租赁期满乙方仍继续占有或使用租赁物的，或没有按合同及时办理交接手续的，租金继续收取，收取标准为上一次支付月租金标准的130%”。原告于2022年6月30日搬离，该期间租金共计789,163.23元。后被告多次要求原告支付占用厂房期间的租金，原告均未予支付。现原告拒绝支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。被告可以按照合同约定将原告未付租金部分自205,083.3**证金中扣除，剩余584,079.93元租金由原告继续支付。被告提出反诉诉讼请求：1.判令原告立即向被告支付2022年4月18日-2022年6月30日厂房占用期间的租金789,163.23元，该笔费用直接从原告支付的205,083.3**证金中扣除，并支付自起诉之日起至实际履行之日止以剩余租金584,079.93元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.本案反诉诉讼费用由原告承担。 针对被告的反诉，原告辩称，原告不存在逾期腾退厂房的行为，原告并未占有该厂房，也未造成被告租金损失，未完成搬迁是因为疫情，疫情期间原告也尽力完成搬迁，不应当承担该期间租金。如法庭认为应当支付，请求减免90%以上的租金。 经审理查明：2015年起，原告（原名希屋集装箱技术（上海）有限公司，于2021年11月16日变更为现名称）承租被告位于上海市金山区XX路XX号的厂房。2021年，双方签订了期限为一年的厂房租赁合同（被告为甲方，原告为乙方），约定甲方将上述地址的厂房、办公楼租赁给乙方使用，租赁物总面积分为车间1栋（XX号XX幢）6566平方米，办公楼1栋（XX号XX幢）2424平方米。租赁期限为12个月，实际租赁日期即从2021年4月18日起至2022年4月17日止。因甲方经营需要，甲方表示在租赁期满后不再继续续租，乙方须在租赁期满时腾空并交还房屋。租赁物：XX号XX幢、XX号XX幢，租赁物租金按0.9元/天/平方计算，合计租金2,953,215元，计月租金：246,101元，支付方式采用先付后用的方式，***一，租房保证金205,083.3元，房屋保证金在租赁期满后扣除乙方应承担的相关费用后无息退还。2022年3月21日，被告向原告发送了《租赁合同到期通知书》，要求原告于2022年4月17日即合同到期日前搬离。2022年5月10日，被告向原告再次发出了《租赁合同到期通知函》，要求原告应当自收到本函之日起10日内腾退房屋，并支付自2022年4月18日起至实际腾退之日止的租金，租金按照日租金0.9元/平方米计算。 另查明，原告在案涉租赁厂房内安装了5部5吨、2部10吨的行车及轨道大梁。 关于腾退事宜，根据原告副总***和被告行政经理**的聊天记录，2022年5月21日，陈：“朱经理，我这边搬了30多车，差不多快搬完了，你这几天派人来和我对接一下。”朱：“好的”。5月24日，陈：“办公室前几天搬完了，车间焊接工人已板离到新厂。留几个人清理卫生。处理了一大堆废铜烂铁，等你来交接”。朱：“好的，车间的所有物资除了行车，全部搬空了吗？”陈：“基本空了，喷沙和喷漆房没拆除，是否保留？我想喷漆房先不拆除，后期我在租回来就是现成的直接使用。”朱：“因为疫情原因，我们年初谈的下一家租户近段时间不能搬进来，如果他们用不到，你们还是要拆走的。这期间我们不负责财产保管哦！”陈：“好的！我知道了，拆这个简单找个收废铁的一两天就拆除了。”6月6日，被告工作人员***将大门钥匙取走。 以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、微信聊天记录、工业品买卖合同，被告提供的上海农商行收款通知、上海增值税普通发票、微信聊天记录等证据证实。 本院认为，合同一经成立，即具有法律约束力。原、被告的厂房租赁合同系双方的真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，合法有效，双方均应恪守。本案原、被告的租赁合同履行过程中，恰遇上海出现罕见疫情冲击，2022年3月28日至5月31日期间，本区采取疫情封控措施。疫情封控属于不可抗力，根据法律的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。本案中，本案原、被告双方的租赁合同到2022年4月17日终止。从聊天记录看，5月24日左右原告已经将主要租赁标的物搬空，但彼时喷漆房未拆除，关于喷漆房的拆除，原告要求保留，被告工作人员表示如果下一家租户用不到，原告还是要拆走的，可视为双方对喷漆房的拆除另有约定。6月6日原告将钥匙交还被告方会计人员***取回。6月24日以后，因为下一租户确定不用喷漆房，被告通知原告将喷漆房拆走，6月24日至6月30日期间，原告主要在处理喷漆房及相应的清理扫尾工作。本案中双方事实上未办理归还租赁物的交接手续，一方面是由于疫情影响了原告的腾退搬离，另一方面也是被告方某负责人员由于疫情原因在浙江台州不能前来及时办理交接，因此，综合上述因素，本院以钥匙的交还日期认定被告返还租赁物的日期为6月6日。 关于原告要求减免租金（占有使用费）的请求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，尽管原告承租被告的并非是国有房屋，但考虑疫情不可抗力的影响，可参照相关的原则进行处理。租赁合同到期以后，原告应及时腾退归还租赁物，但未及时归还租赁物，原告事实上仍然占有了租赁标的物，从4月18日至6月6日期间，原告应当支付占有使用费，原告提出此期间原告未实际占有，与事实不符，本院不予认同。本案实际上涉及到疫情期间的租金（占有使用费）的分担问题。从3月28日至6月6日原告一直处于占有状态，原告提出减免从3月28日至4月17日期间的租金，鉴于上述期间的租金原告已经实际支付，考虑到4月18日以后的占有使用费原告也应当支付，故上述期间的租金减免本院不作单独支持。从3月28日至6月6日期间一共71天，扣除3月28日至4月17日期间的21天，从4月18日至6月6日共计50天，考虑到疫情的因素，本院酌定减免25天的租金（占有使用费），故被告反诉要求原告支付2022年4月18日以后的租金，本院酌定支持25天，至于租金的标准，根据5月10日被告发出的《租赁合同到期通知函》及本案受疫情影响的实际情况，酌情适用原租金标准是合适的，计算为202,275元。被告扣留原告的行车及轨道大梁，缺乏依据，被告应某原告拆除返还，至于原告要求被告支付使用费，尽管原告在庭审结束举证期限届满以后提供了相关视频证据，但该证据未经质证，事实依据不充分，况且该厂房目前处于租赁状态，即使有使用情况发生的话也并非是由被告直接在使用，故本院难以支持。关于浇筑的室外地坪，在被告不要求原告恢复原状的情况下，原告请求允许入场对浇筑的室外地坪混凝土进行拆除，缺乏依据，且不符合经济原则，对其诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第四项、第五百九十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十三条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告上***机电科技有限公司于判决生效之日起十日内返还本诉原告希屋系统集成（上海）有限公司租房保证金205,083.3元； 二、本诉被告上***机电科技有限公司于判决生效之日起十日内协助本诉原告希屋系统集成（上海）有限公司拆除返还7部行车及轨道大梁； 三、驳回本诉原告希屋系统集成（上海）有限公司的其余诉讼请求； 四、反诉被告希屋系统集成（上海）有限公司于判决生效之日起十日内给付反诉原告上***机电科技有限公司4月18日-6月6日期间的占有使用费202,275元； 五、反诉被告希屋系统集成（上海）有限公司于判决生效之日起十日内偿付反诉原告上***机电科技有限公司利息损失，以202,275元为基数，从2022年10月1日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算； 六、驳回反诉原告上***机电科技有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取5,632元，由本诉原告希屋系统集成（上海）有限公司负担2,796元，本诉被告上***机电科技有限公司负担2,836元；反诉案件受理费减半收取4,820元，由反诉原告上***机电科技有限公司负担2,653元，反诉被告希屋系统集成（上海）有限公司负担2,167元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年一月三十一日 书记员　　陆　影 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： …… （四）返还财产； …… 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十三条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。