中国联合网络通信有限公司温州市分公司与乐清市天仑通讯设备有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0382民初1013号 原告：中国联合网络通信有限公司温州市分公司，住所地：浙江省温州市经济技术开发区雁荡中路18号，统一社会信用代码：913303009545916221。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告：乐清市天仑通讯设备有限公司，住所地：浙江省乐清市柳市镇翔金垟工业区，统一社会信用代码：91330382671607233Y。 法定代表人：**。 被告：***，男，1986年8月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：***，上海云赢律师事务所律师。 原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司与被告乐清市天仑通讯设备有限公司、***房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月14日立案后，依法组成合议庭于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司的委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告乐清市天仑通讯设备有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与二被告于2017年8月1日签订编号为ＣＵ12-3304-2017-001051号的《固网机房租赁协议》；2、二被告立即退还原告租金228765元【96775＊（2＋4÷12＋11÷12÷30）≈228765元】并支付利息损失（以未退租金228765元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率（4.75%）自2017年9月11日起计算至2019年8月19日止；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止，暂算至2019年11月19日为23472.25元）；3、二被告立即赔偿原告租金损失103104元（183750-96775÷12＊10≈103104元）；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年8月1日，原告与二被告签订编号为ＣＵ12-3304-2017-001051号的《固网机房租赁协议》，约定：甲方（二被告）同意出租位于乐清市××镇××工业区××路××号××方（原告）建设通信机房、安装通信设备；租期暂定3年，自2017年1月22日至2020年1月21日止；每年房屋租金为96775元（含税），租期内租金维持不变。机房租金为3年一次性支付；甲方应保证租赁物不存在权利瑕疵（包括已设定抵押等），在协议期内，如甲方房屋所有权发生变更，由甲方负责将本协议的权利和义务一并转移到新的所有权方或承包人，如由此引起损失及纠纷由甲方负责。上述租赁协议签订后，原告按约一次性足额支付3年租金290325元，款项由被告***收取。2017年9月11日，案涉租赁房屋被乐清市人民法院司法拍卖，最终由案外人****机电有限公司竞得。但二被告未能按租赁协议约定保护原告的租赁权，导致原告重新以18375元／月的高额租金向新房屋所有权人承租涉案房屋，租期总共10个月，产生租金损失103104元。且二被告未能退还原告剩余租赁期的租金，已构成违约。综上，涉案租赁房屋所有权人已发生变化，原告为保护租赁权，已与新房屋所有权人签订新租赁协议并足额支付租金。涉案租赁协议无法继续履行，租赁目的已无法实现。二被告未能按约保护原告租赁权并及时退还剩余租赁期限租金的行为，已构成违约，应赔偿原告相应租金损失及利息损失。故此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 庭审中，原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司以租赁时间已到期为由撤回了第1项诉讼请求。 被告乐清市天仑通讯设备有限公司未作答辩。 被告***答辩称：1、本案与被告***没有权利义务关系，被告***于2011年左右开始在被告乐清市天仑通讯设备有限公司担任出纳，在此之前原告与被告乐清市天仑通讯设备有限公司之间的权利义务已经存在，被告***于2016年离职，但在离职后被告乐清市天仑通讯设备有限公司偶有情况会找***处理一下。2、***对涉案房屋不享有任何权利，原告在签订合同时是知道出租人是被告乐清市天仑通讯设备有限公司的，被告***在签订合同时已经将授权委托书给原告，本案应该直接约束原告和被告乐清市天仑通讯设备有限公司。3、被告***在接受被告乐清市天仑通讯设备有限公司委托后在授权范围内签订合同，所产生的权利义务应当直接由被告乐清市天仑通讯设备有限公司承担。被告***在收取租金的同一天，便根据被告乐清市天仑通讯设备有限公司的指定将租金转入被告乐清市天仑通讯设备有限公司的指定账户。 本院经审理查明：被告乐清市天仑通讯设备有限公司名下有一处坐落于柳市镇翔金垟工业区的房产（乐房权证柳市镇字第0××6号）。2017年1月22日，被告乐清市天仑通讯设备有限公司作为委托单位，被告***作为受托人，双方签订一份授权委托书。委托书载明：“兹委托：***（受托人）办理乐清市柳市镇翔金垟工业区扬帆路18号（乐清市天仑通讯设备有限公司）计面积220平方米房屋租赁事宜。受托人在办理上述事宜时所作出的法律行为，包括但不限于在房屋租赁合同上的签字，委托单位均予承认。此致中国联合网络通信有限公司温州市分公司”。2017年8月1日，被告***作为甲方、原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司作为乙方，双方签订一份固网机房租赁协议。约定：甲方同意出租位于乐清市××镇××工业区××路××号××房××，供乙方建设（机房名称：乐清市柳市机房）通信机房、安装通信设备，并同意在一楼埋设防雷地线以及市电、传输线缆的接入。租期暂定叁年，自2017年1月22日至2020年1月21日止。每年房屋租金为人民币96775元（含税），租期内租金维持不变。机房租金为叁年一次性支付，乙方机房签订后一个月内支付三年租金合计人民币290325元。甲方提供正式发票，乙方以转账方式支付。甲方应保证租赁物不存在权利瑕疵（包括已设定抵押等），并提供相关权证文件的复印件。在协议期内，如甲方房屋所有权发生变更，由甲方负责将本协议的权利和义务一并转移到新的所有权方或承包人，如由此引起损失及纠纷由甲方负责。甲方如在合同期内违约，要求乙方搬出或不将房屋提供给乙方，须承担的违约金金额为剩余承租期限内的全部租金，如损失超过违约金额，则按实际损失赔偿。2017年8月15日，原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司将290325元汇入***个人账户。后因被告乐清市天仑通讯设备有限公司涉及其他案件被列入被执行人，其名下柳市镇翔金垟工业区的房产（乐房权证柳市镇字第0××6号）在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，并由案外人****机电有限公司于2017年9月12日竞得拍卖标的物。2018年8月3日，案外人****机电有限公司作为甲方、原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司作为乙方，双方签订一份乐清市柳市机房租赁协议。约定：甲方同意出租位于乐清市××镇××路××号（翔金垟工业区）150平方米房间，供乙方建设（机房名称：乐清市柳市机房）通信机房、安装通信设备，并同意在一楼埋设防雷地线以及市电、传输线缆的接入。租期暂定壹拾个月，自2017年9月11日至2018年7月10日止。壹拾个月租金为人民币183750元（含税），租期内租金维持不变。机房租金为壹拾个月一次性支付，乙方合同签订后一个月内支付壹拾个月租金合计人民币183750元。甲方提供正式发票，乙方以转账方式支付。2019年1月31日，原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司将183750元汇入****机电有限公司账户。 以上事实有原告营业执照、被告乐清市天仑通讯设备有限公司、被告***人口信息、固网机房租赁协议、房屋所有权证书、授权委托书、增值税普通发票、银行汇款凭证、乐清市柳市机房租赁协议、乐清市人民法院拍卖成交确认书、增值税专用发票、银行汇款凭证等及庭审陈述为凭。 另查明，2017年10月13日，本院依法向案外人****机电有限公司送达了上述房产拍卖成交裁定。 本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。在本案中，被告***并非涉案房产的实际所有权人，且根据原告提供的授权委托书，可反映原告在签订固网机房租赁协议时已知晓被告乐清市天仑通讯设备有限公司委托被告***代为签订涉案房屋租赁事宜的事实，故该协议可直接约束原告和被告乐清市天仑通讯设备有限公司。现原告要求被告***承担还款责任的诉求，于法无据，本院依法不予支持。被告***受被告乐清市天仑通讯设备有限公司委托与原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司签订固网机房租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规相关规定，双方的租赁合同合法有效。因被告乐清市天仑通讯设备有限公司作为其他案件被执行人，原由其所有的涉案房产在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，并由买受人****机电有限公司成功竞得，为此被告乐清市天仑通讯设备有限公司已丧失了涉案房屋的所有权。根据双方协议约定，被告方应保证租赁物不存在权利瑕疵（包括已设定抵押等），如在协议期内，被告方的房屋所有权发生变更，由被告方负责将本协议的权利和义务一并转移到新的所有权方或承包人，如由此引起损失及纠纷由被告方负责。鉴于被告方在签订固网机房租赁协议时，隐瞒了涉案房屋已设定抵押这一存在重大瑕疵的事实，并因自身债务致使涉案房屋所有权变更，最终导致固网机房租赁协议的目的不能全部实现。为此，被告乐清市天仑通讯设备有限公司应承担退还原告未实际向被告乐清市天仑通讯设备有限公司租用但已支付的租金并赔偿原告后续向买受人租赁涉案房产所产生的合理租金差额。关于应退还的租金金额问题。原告于2017年1月22日承租上述房屋，至2017年10月13日涉案房屋所有权转移至买受人即案外人****机电有限公司，原告实际从被告乐清市天仑通讯设备有限公司处承租涉案房产的租赁期为264天。故原告应承担的租金为69996元（96775元*264天÷365天=69996元），被告乐清市天仑通讯设备有限公司应退还的租金为220329元（290325元-69996元=220329元）。关于后续租金赔偿问题。案外人****机电有限公司自2017年10月13日房产拍卖成交裁定送达之日取得涉案房屋所有权，至2018年7月10日，原告本应承担的租金为71587元（96775元*270天÷365天=71587元），现原告实际支付183750元，其多支付的租金损失为112163元。鉴于原告自身对涉诉房产的抵押情况也未尽审慎审查的义务，兼顾公平原则，本院酌情确定被告乐清市天仑通讯设备有限公司赔偿原告后续的租金损失90000元。因被告乐清市天仑通讯设备有限公司已就其违约行为承担了相应的赔偿责任，本院对原告要求被告乐清市天仑通讯设备有限公司支付利息损失的诉请不予支持。被告乐清市天仑通讯设备有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告乐清市天仑通讯设备有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司租金220329元、租金损失90000元，款交本院柳市人民法庭转付。 二、驳回原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6630元，由原告中国联合网络通信有限公司温州市分公司负担675元，由被告乐清市天仑通讯设备有限公司负担5955元。公告费200元，由被告乐清市天仑通讯设备有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审　判　长　　虞成哲 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年九月十八日 代书　记员　　***