武威小川房地产开发有限公司、国网甘肃省电力公司武威供电公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省武威市凉州区人民法院 民事判决书 （2022）甘0602民初5512号 原告（反诉被告）：武威小川房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：张某，男，住甘肃省武威市。 委托诉讼代理人：***，甘肃金黎明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：国网甘肃省电力公司武威供电公司（原甘肃省电力公司武威供电公司）。 委托诉讼代理人：***，甘肃纵横律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，甘肃纵横律师事务所律师。 原告（反诉被告）武威小川房地产开发有限公司（以下简称小川公司）与被告（反诉原告）国网甘肃省电力公司武威供电公司（以下简称武威供电公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年6月15日受理后，依法适用简易程序，于2022年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张某、***，被告委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 小川公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告购房款及房屋改造费计105973.89元；2、判令被告支付律师费5000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2007年11月22日，原、被告签订《商品房预售补充协议》，协议约定原告将位于××区商铺出售给被告，商铺价款合计196025元，双方还约定房屋改造费用为58617.78元，上述二项费用合计为262793.89元。同时，原、被告在补充协议中约定了办理房产证和付款及房产证费用承担事宜（详见商品房预售补充协议）。以上协议内容达成后，原告按照约定于2007年11月向被告交付了商铺及地下室，被告向原告支付购房款156820元，尚欠原告购房款及房屋改造费计105973.89元至今未付。2022年5月19日，原告代理人张某向被告发出书面告知书，2022年5月27日原告再次以公证送达程序向被告发出书面通知，要求被告限期携带办证材料办理房屋权属证书，但被告推诿。原告认为，被告之行为已经构成违约，至今未予办证，责任完全在被告，诉讼请求处理。 武威供电公司反诉请求：判令小川公司协助反诉原告办理位于XX区4#楼2#商铺及地下室的不动产登记证。事实与理由：2006年11月16日，武威供电公司与小川公司项目承建单位甘肃武威金沙建筑工程公司签订《售房协议》，协议约定金沙公司将位于XX区4#楼2#商铺及地下室以194637.50元的价格出售给武威供电公司，该价格不包括武威供电公司对房屋的改造费用，武威供电公司承担房屋改造费用，改造费用加入房屋总价款中，办理产权费用由武威供电公司承担。协议签订后，因当时房屋手续不全，无法到房管局办理登记手续，武威供电公司与小川公司又协商通过公证的方式签署协议进行房屋买卖，当时公证处要求应以房屋开发商小川公司与武威供电公司签订协议才能公证，武威供电公司遂于与小川公司在2007年11月22日签订了《商品房预售补充协议》并进行了公证，补充协议约定实际购房款为196025元，武威供电公司负责房屋改造费用58617.78元，该改造费用及相关税款计入总房价款262793.89元中，公证后武威供电公司支付第一笔实际购房款的80％即156820元，第二笔购房款20％即39205元在房屋产权证办理完毕后支付。补充协议签订后，武威供电公司按照约定在2007年12月支付完毕第一笔购房款156820元。之后十几年以来，小川公司并未将房屋总产权证办理到位，导致案涉房屋产权一直未办理，直到2022年5月份政府出台房产办理政策后，小川公司才办理了房屋总产权证，但小川公司要求武威供电公司按照总房价差额105973.89元付清后才配合办理产权登记，而武威供电公司认为按照当时补充协议约定只支付20％即39205元即可，因双方对房屋余款支付产生分歧，导致房产证至今未办理。现小川公司不遵守协议约定，有意向武威供电公司多索要购房款，且拒不配合办理房屋产权登记，明显构成违约，请求依法裁判。 武威供电公司针对本诉，答辩意见：一、小川公司要求武威供电公司支付购房款及改造费105973.89元无事实和合同依据。1、依据双方签订的《商品房预售补充协议》约定，双方的实际购房款为196025元，房屋改造费用由武威供电公司承担，双方约定总房价款262793.89元中包含实际购房款、房屋改造费用、办理产权税费，双方之所以约定这样一个总房价款，是为了武威供电公司财务核算固定资产方便之用，并非将所有总房价款支付给小川公司。2、从付款方式约定和履行过程看，在《商品房预售补充协议》约定，合同签订完到公证处公证后付给小川公司代理人张某实际购房款196025元的80％即156820元，剩余20％购房款39205元在房屋产权证办理完毕后一次性付清。合同公证后，武威供电公司按协议约定于2007年11月30日通过银行转账方式支付了156820元购房款，下余20％的购房款39205元因小川公司一直未办理房屋产权未支付，若现在小川公司能配合办理房屋产权登记，武威供电公司将按约定支付20％的余款。3、除实际购房款外，合同还约定了房屋改造费用和办理产权税费，该两笔费用由武威供电公司承担，不能再支付给小川公司。经向武威供电公司当时的办事人员了解，涉案房屋原属于小川公司委托代理人张某的工程抵账房，起初张某以甘肃武威金沙建筑工程公司的名义与武威供电公司订立《售房协议》，后因房管局无法办理房产证，双方又约定到公证处对房屋买卖合同进行公证，但公证处要求房屋出售方必须为房地产开发公司即小川公司才能办理，武威供电公司才就该房屋的买卖与小川公司签订了《商品房预售补充协议》。两份房屋买卖协议中均约定房屋改造由武威供电公司完成，小川公司无权向武威供电公司主张房屋改造费用。另外，补充协议中约定总房屋价款中的税费8151.11元是由武威供电公司交给税务局的，小川公司当作房屋价款主张权利更无依据。二、小川公司主张律师费5000元无事实和法律依据。武威供电公司在房屋产权未办理完毕前，不应支付小川公司余款39205元，小川公司的主张无事实依据，且房屋买卖合同也没有约定律师费，小川公司主张的律师费不能成立。 小川公司针对反诉，答辩意见：1、小川公司根据双方订立的补充协议的约定，积极履行了办证义务，没有将产权证办理完毕，完全是因为武威供电公司的违约，不向小川公司提供任何办证资料，导致办证不能；2、案涉总房价款为262793.89元，并非是196025元，小川公司出售的房屋总价款的构成按照协议约定是三部分，包括房屋改造费58617.78元，契税3％计算为8151.11元和实际房款196025元，三项合计就是总房价款，协议有明确约定，双方对协议做了公正，公证后生效，协议及公证书明确了房屋总价款的构成方式，协议约定的房屋的交付条件具体明确，武威供电公司仅支付了购房款的80％，剩余购房款及房屋改造费及税款没有向小川公司缴纳，办证和支付房款有先后的履行次序，办证行为不影响支付房款的行为，办证是先履行行为，即使双方对房款有争议，也不影响办证，小川公司积极履行了协调办证义务，武威供电公司不予配合，导致办证不能，小川公司向武威供电公司发了告知书及通知，武威供电公司不予理会，本案的办证不能是武威供电公司违约造成的，武威供电公司的反诉请求合理，但反诉的事实涉及房款的数额不属实，至今拖欠房款105973.89元。 经审理认定如下事实：2007年11月22日，小川公司与武威供电公司签订《商品房预售补充协议》，协议约定小川公司将××区商铺（含地下室2间）出售给武威供电公司，商铺价款合计196025元，该价款未包含武威供电公司对房屋进行改造的费用。总房价款包含以下三部分：（一）实际购房款196025元；（二）房屋改造费用58617.78元，房屋实际改造费用为54937元，税款6％为3680.78元；（三）办理房产登记需交纳的契税8151.11元；总房价款应为262793.89元。房款方式：双方商定商品房买卖合同签订之日到公证处公证后付给小川公司代理人张某实际房款196025元的80％，即156820元，其余20％的房款39205元待房屋产权证办理完毕后向小川公司代理人张某一次性付清，办理产权证费用按照房管局收取标准由武威供电公司承担。该补充协议签订后，双方于2007年11月30日到武威市公证处进行了公证，公证后武威供电公司向小川公司代理人张某支付了第一笔购房款156820元，因涉案房屋的产权证未办理，武威供电公司未支付剩余购房款。2020年，小川公司办理了涉案房屋所在楼盘的总产权，2022年5月9日、5月19日，小川公司代理人张某向武威供电公司分别发出说明和书面告知书，催收涉案房屋欠款108368.98元并要求提供办理产权证的相关手续，武威供电公司未予答复。2022年5月30日，张某以公证送达方式向武威供电公司邮寄通知，但双方就未付购房款的数额各持己见，无法达成协议，形成诉讼。 以上事实有小川公司提交的证据（商品房预售补充协议、武威市公证处（2007）武公内字第615号公证书、告知书及照片、律师代理费发票、公证费发票）及武威供电公司提交的证据（售房协议、商品房预售补充协议、发票审批会签单、收款收据、银行转账凭证、张某说明、告知书、通知、雷台开关站的改造图纸、证人朱某证言）证实，经审理质证属实。 本院认为，小川公司与武威供电公司签订的商品房预售补充协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，且经过公证，属有效协议，对双方均具有法律约束力，双方均应当履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第二百一十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，小川公司已按补充协议约定将房屋交付给了武威供电公司，武威供电公司也按约定给小川公司代理人张某支付了第一笔房款156820元，现涉案房屋所在楼盘的总产权已经办理，办理房屋产权登记证的条件已经成就，按照补充协议约定，小川公司协助办理涉案房屋的房产证后，武威供电公司应当按约将未付的房款支付给小川公司代理人张某；关于未付房款数额，因补充协议约定涉案房款分两笔支付，小川公司代理人张某收到第一笔房款156820元（即实际房款196025元的80％）后，截止2022年5月前，张某及小川公司在长达14年的时间内均未对该笔房款的计算依据提出异议，且小川公司及其代理人张某无据证实其对涉案房屋进行了改造，故武威供电公司应付张某的房屋价款为196025元，而非262793.89元，目前武威供电公司欠付小川公司代理人张某的房款为39205元（196025元-156820元）；小川公司主张的律师代理费，补充协议未约定，不予支持。小川公司作为涉案房屋的开发商，有义务协助办理房屋产权登记手续，故武威供电公司要求小川公司协助办理该房屋产权证的反诉请求符合合同约定和法律规定，予以支持。同时，在小川公司办理涉案房屋的产权证后，武威供电公司应当按照补充协议约定将剩余房款39205元（即196025元的20％）支付给小川公司代理人张某；至于办理房产证应缴纳的费用，补充协议约定由武威供电公司承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第二百一十五条、第五百零九条、第五百九十五条之规定，判决如下： 1、武威小川房地产开发有限公司协助国网甘肃省电力公司武威供电公司办理位于武威市××区#楼2#商铺及地下室的不动产登记证，办理不动产登记证应缴纳的费用，由国网甘肃省电力公司武威供电公司承担； 2、上述不动产登记证办理完毕后，国网甘肃省电力公司武威供电公司支付武威小川房地产开发有限公司代理人张某剩余房款39205元； 3、驳回武威小川房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2520元，减半收取1260元，由武威小川房地产开发有限公司负担260元，国网甘肃省电力公司武威供电公司负担1000元；反诉案件受理费250元，由武威小川房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年八月十九日 书记员***