长沙广某智慧城市运营管理有限公司与刘某物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市望城区人民法院 民事判决书 （2024）湘0112民初7814号 原告：长沙广某智慧城市运营管理有限公司（曾用名长沙广某物业管理有限公司)，住所地湖南省长沙县。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南湘诺律师事务所律师。 被告：刘某，女，1975年9月17日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告长沙广某智慧城市运营管理有限公司（以下简称广某智慧公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广某智慧公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被告刘某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广某智慧公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告欠缴物业费15299.58元，违约金4589.88元，以上共计19889.46元。2、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年10月16日，湖南紫鑫天翼置业有限公司与长沙广某物业管理有限公司签订《紫鑫御湖湾前期物业服务合同》，该合同约定：电梯住宅1.6元/平方米/月、商铺3元/平方米/月。从2013年10月至今，原告一直服务于长沙市望城区紫鑫御湖湾小区，被告是该小区业主，被告房屋的建筑面积为142.72平方米，每月应缴物业1.6元，欠费期间为2018.1.1-2023.7.31，截止到2023年7月31日，被告已拖欠物业服务费共67个月，共计欠缴金额为15299.58元。现被告在原告的多次催收下，仍以各种理由拒绝支付物业服务费。原告认为，被告拖欠原告物业费，事实清楚，法律关系明确，被告应当支付相应物业费。现原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告刘某未到庭参加诉讼，未予答辩。 本院经审理认定事实如下： 1、2013年10月16日，长沙广某物业管理有限公司与湖南紫鑫天翼置业有限公司签订《长沙市望城区紫鑫御湖湾前期物业管理委托合同》。其主要内容如下：长沙广某物业管理有限公司为涉案房屋所在的紫鑫御湖湾小区提供前期物业管理服务，物业管理服务期限自2013年10月17日起至2016年10月6日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；收费标准电梯住宅：1.6元/月/平方米；业主应缴纳的第一次物业管理费日期，以甲方与买受人签订的《商品房买卖合同》中规定的交付之日起计算，业主在办理入住手续时，乙方按相关政府管理条例可一次性预收不超过12个月的物业管理费。以后物业管理费用按一年度采取预收方式，但预收最长时间不超过12个月；合同期限自此合同签订之日至项目按照法定程序成立业主大会并选出业主委员会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效并办理完交接手续时，本合同自动终止。 2、被告刘某为紫鑫御湖湾小区5栋1901号房业主，房屋建筑面积为141.76平方米。庭审中，原告自认被告房屋未装修入住，系空置房。目前原告诉请被告支付2018年1月1日起至2023年7月31日止的物业服务费15299.58元。前述物业服务费，原告已向被告进行催收。 3、长沙市望城区物价局于2023年4月17日作出《关于核定紫鑫御湖湾小区前期物业服务收费标准（试行）的批复》，明确该小区公共性前期物业服务收费标准为高层住宅1.6元/月/平方米。 4、长沙广某物业管理有限公司于2022年5月10日更名为长沙广某智慧城市运营管理有限公司。 5、至案件法庭辩论终结之日，案涉小区尚未成立业主委员会。 上述事实，有前期物业管理服务合同、长沙市自然资源和规划局望城分局不动产登记信息表、《关于核定紫鑫御湖湾小区前期物业服务收费标准（试行）的批复》、催费凭证、物业日常服务工作录及当事人的当庭陈述等予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系持续至民法典施行之后,因此本案应适用民法典的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案案涉房屋所在小区的建设单位湖南紫鑫天翼置业有限公司与长沙广某物业管理有限公司签订了《长沙市望城区紫鑫御湖湾前期物业管理委托合同》，上述合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。被告刘某系案涉小区的业主，故该合同对被告刘某具有法律约束力。原告作为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，为案涉小区提供了物业服务，被告应及时支付相应的物业管理费。由于被告刘某收房后没有装修入住，涉案房屋属于空置房，物业费按照90%收取。经核算，从2018年1月1日起计算至2023年7月31日止，被告应向原告缴纳物业管理费13677元（141.76㎡×1.6元/㎡/月×67月×0.9）。原告主张被告给付物业管理费15299.58元的诉讼请求，本院予以支持13677元。对原告违约金（滞纳金）的诉讼请求，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告长沙广某智慧城市运营管理有限公司支付自2018年1月1日起计算至2023年7月31日止的物业管理费13677元； 二、驳回原告长沙广某智慧城市运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费298元，因适用简易程序减半收取149元，由被告刘某负担71元，原告长沙广某智慧城市运营管理有限公司负担78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年七月十八日 法官助理*** 代理书记员*** 附相关法律条文： 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。