B公司、A公司、王某、田某某、C公司商品房预售合同纠纷一审

浙江省杭州市萧山区人民法院 民事判决书 （2026）浙0109民初5731号 原告：王某 原告：田某某 被告：A公司 被告：B公司 被告：C公司 原告王某、田某某与被告A公司、B公司、C公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2026年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2026年4月23日公开开庭进行了审理。原告王某、田某某，被告A公司、B公司、C公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某、田某某向本院提出诉讼请求：一、三被告提供证明其已履行修复义务的合规文件。1.B公司提供涉案房屋下列文件：（1）全装修施工过程中各项隐蔽工程的质量检查和记录，隐蔽工程影像记录，成品保护措施和记录；（2）重点关键部位的标准工艺、工序要求及标准化施工管理记录；（3）质量问题修复过程中按规定要求的各项记录；（4）以观感质量、使用功能、安全性能、几何尺寸等为检查重点所形成的分户检验记录，以及质量问题修复后的检验记录。2.A公司提供涉案房屋下列文件：（1）隐蔽工程的质量检查记录；（2）交付样板房展示期间所做的安全防护工作记录；（3）《补充协议》向市场监督管理部门备案的材料；（4）交付样板房施工完成后，组织设计、施工、监理等单位按照设计文件及相关验收规范、标准进行验收所形成的验收记录。3.C公司提供其自查确认的涉案房屋质量问题维修方案中列明的204项问题已修复合格的证明文件，包括：（1）商品房质量符合有关工程质量规范、国家、地方、行业标准和施工图设计文件要求的验收记录；（2）装饰装修、设备和安装标准符合国家的、地方的强制性标准及双方约定标准的验收记录。若三被告逾期未提供上述文件，或提供的文件不完整、不真实，应承担举证不能的法律后果，视为三被告未能证明其已履行修复义务。 二、确认合同条款无效。确认《浙江省商品房买卖合同》之《补充协议》（按现状交付）无效。 三、全面修复和更换。三被告共同对涉案房屋全部质量问题进行全面、彻底修复或更换。对非因展示造成的折旧、损耗等问题，三被告共同对涉案房屋及其室内所有装饰装修、设备设施（包括但不限于地面石材、瓷砖、地板、墙面、墙纸、厨房电器、橱柜、入户门、室内门及门套、卫生间洁具、龙头、柜子、排风扇、空调、地暖、锅炉、分水器、强弱电系统等）更换为出厂原装新品，并确保其符合《商品房买卖合同》附件五约定的标准及国家的、地方的强制性标准及双方约定的标准，且均处于可安全、正常使用的良好工作状态。 四、赔偿双倍差价。若三被告无法全面、完整地提供上述能证明涉案房屋质量问题已得到全面、彻底修复和更换为出厂原装新品的材料，则由三被告共同负责及时更换、修理，并赔偿原告双倍的装饰、设备差价。 五、赔偿各项损失。三被告共同赔偿原告因房屋质量问题及维权产生的损失，包括但不限于第三方验房费、检测及购买设备费、交通费、误工费、文件公证费、律师咨询费等合理维权费用，暂计10000元（最终以法院核定为准）。 六、支付逾期交房违约金。A公司按合同约定，以总房款3559504元为基数，按日万分之二的标准支付自2026年6月19日（交付日）起至房屋实际修复完成并符合交付条件之日止的逾期交房违约金。 七、B公司、C公司对上述第四、五、六项判决义务承担连带清偿责任。 八、本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、鉴定费、保全费、公告费、执行费等）由三被告共同承担。 事实和理由：原告与A公司于2024年11月22日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议（包括1份专门约定变更交付时间，即提前交付的专项协议；1份要求原告“按现状接收房屋”的补充协议），购买位于杭州市萧山区XX街道XX项目X幢XXX室全装修住宅（该房屋为实体交付样板房），总价款为3559504元，原告已依约支付全部房款。房屋交付时间为项目集中交付（2025年12月19日）后6个月即2026年6月19日。A公司在合同履行中不仅未能保障房屋质量，更故意隐瞒重大质量事故和问题，多次实施掩饰、掩盖性的违规修复，严重侵犯原告合法权益，具体事实与理由如下： 1.A公司故意隐瞒涉案房屋发生严重泡水事故，在未对泡水后的基层做彻底干燥处理情况下，故意实施第一次掩盖修复。原告于2025年10月6日到涉案房屋查看，发现全屋墙纸、卧室地板被全部被拆除，书房吊顶存在大片渗水痕迹。销售人员告知“装修已显旧，正在翻新迎接交付”。10月31日，原告参加A公司组织的“工地开放日”活动，A公司现场安排了陪验人员全程参与记录问题。经询问，陪验人员皆为项目监理人员。现场发现涉案房屋存在多处墙纸鼓包、返碱，吊顶渗漏痕迹以及装修质量粗糙等问题，《业主验房问题单》已记录不下，陪验人员在无奈之下亲口告知原告：该房屋在9月被泡过水，为掩饰泡水事故痕迹，开发商在10公分的沙灰层未干透的情况下，仓促更换地板和墙纸，导致在1个月不到时间内，墙面、地面再次显现泡水问题后遗症。11月2日，原告购买第三方机构验房服务，进行二次验房。现场发现墙纸鼓包、脱胶，地砖缝隙返碱，墙面基层粉化及其他装修质量问题，验房师用水分仪测量，发现墙面、地面湿度数值高达68%，严重超出国标要求。 2.11月3日，原告向A公司发送《关于XXX幢XXX室样板间问题函告和解决诉求》，要求A公司对涉案房屋制定彻底的整改方案，并于2025年11月底前做出答复。截止11月底，A公司未做出答复回应。 3.在政府相关主管部门督促和压力下，A公司第二次对涉案房屋实施掩盖整改、虚假修复。11月，原告就涉案房屋质量问题向萧山区住建局、萧山区市监局举报反映。区住建局、市监局答复证实现场地板、门套、墙纸已做表面拆除。然而，在政府部门的督查下，A公司并未做有效、彻底的整改。2025年12月21日，和颂府项目正式集中交付，原告到涉案房屋，发现现场已无施工迹象，开发商的第二次“整改”工作已完成。原告和C公司当场发现次卧墙根部位出现大面积墙面渗水、乳胶漆融化、墙纸脱离，客厅墙面鼓包等严重问题。当日，开发商项目负责人亲口承认房屋存在质量问题，并承诺再次修复。A公司在明知房屋存在严重质量问题的情况下，恶意向原告隐瞒事实，实施虚假整改，对政府监管部门的督促意见敷衍应对，严重侵害原告合法权益。基于以上事实，原告于2025年12月向萧山区人民法院提起诉讼，该院于2026年1月4日正式立案，案号（2026）浙0109民初125号。 4.A公司承认房屋存在质量问题，提出整改方案，以修复为名，行胁迫之实，企图永久剥夺原告合法权利。2026年1月14日，经多次沟通，双方就彻底排查和修复方案达成初步一致，包括经C公司自查确认的204项涉案房屋质量问题。同时，A公司提出：希望原告对已立案的诉讼先行撤诉，以便其进场维修。基于解决根本问题的诚意，原告于2026年1月9日向法院申请并获准撤诉。1月16日，当双方对修复方案细节达成一致后，A公司突然单方面提出，要求原告签署一份极不公平的谅解备忘录，要求原告对维修方案“再无任何争议”，更以高额违约金相要挟（如市场价1.5倍赔偿金、关联公司损失总额1.3倍赔偿金），永久性剥夺原告就此事向任何部门投诉、向法院起诉、向媒体或第三方披露的所有合法权利。如不签署谅解备忘录，则拒绝按照已达成的修复方案进场维修。 5.A公司第三次实施违规修复，并且在明知原告第二次起诉已立案的情况下，在收到《要求立即停止破坏证据并保持诉讼标的物现状的严正函告》后，仍执意破坏证据。2026年1月31日、3月1日，A公司仍旧未按双方达成一致的修复方案进行修复，在基层未彻底干透（湿度超标）、墙面仍有粉化的情况下，在墙体表面做腻子抹平处理。直至4月21日，涉案房屋内卧室地板湿度仍然超出国家标准要求。 6.原告在2026年3月向法院递交了以下材料：3月23日紧急保全申请书、妨害民事诉讼强制措施申请书；3月26日变更诉讼请求申请书、关于请求适用不利事实推定的法律意见书；3月30日关于C公司阻止原告进入涉案房屋补充情况报告。3月28日在原告提前一天告知要进入涉案房屋后，当天C公司居然以不掌握房屋密码为由搪塞，阻止原告进入房屋，现场110报警后，物业方、C公司推诿，拒接民警电话。最终警方无奈将事由情况登记在出警记录，法庭可调取查阅。 7.关于对“按现状接收房屋”补充协议。该协议为A公司预先拟定的格式条款，要求原告“按现状接收房屋”、放弃因质量缺陷主张权利；不合理的免除其自身责任，排除或限制举报人权利，属于霸王条款。经向市监局调查，该版本补充协议未经区市监局备案，经市监督查后，A公司于2025年12月在“浙江省合同格式条款备案公示系统”备案经大幅修改过的新版本的《XX商品房买卖合同补充协议》并公开承诺：本合同格式条款于2023年12月13日正式启用；“本经营者”在经营活动中严格规范使用该合同格式条款；绝不利用合同格式条款免除自身责任，加重消费者责任，排除消费者主要权利。自愿接受消费者监督。被告显然：（1）虚假备案，“补备案”公示所提供的是虚假材料，2份补充协议内容矛盾，为“阴阳合同”。其行为不端、阳奉阴违、前后不一。（2）在未提请原告注意的情况下，提供并要求签署不公平格式条款、霸王条款。（3）现涉案房屋出现严重质量问题和预期违约，被告利用已签订的不公平格式条款，对原告权益实施侵害。 特别需要说明的是，关于房屋泡水和相关质量问题，从头至尾都是原告主动对接被告，多次寻求沟通，即便是2026年1月7日双方就彻底排查和修复方案达成初步一致的方案，亦是原告提出的修复建议，而非被告提出的具有可行性的、彻底解决质量问题的方案。截至目前，开发商仍在实施第三次违规修复。 A公司、B公司、C公司辩称：第一、被告不负有向原告提供第一项诉讼请求项下有关资料文件的约定和法定的义务。第二，原告主张商品房买卖合同补充协议中按现状交付的条款无效。该条款不存在不合理免除或者减轻被告责任、加重原告责任或限制原告主要权利的情形。该条款的本意是指在房屋不存在明显质量问题的情况下，A公司不对有关设施设备和装修进行更换，并未免除相关维修或者保修责任。第三，根据商品房买卖合同以及有关补充协议，房屋交付期限不早于2026年6月19日。截至目前，房屋尚未达到交付期限。即便房屋存在质量问题，被告也会履行相关整改维修义务。在房屋交付期限届满之前，被告享有期限利益。第四，C公司、B公司并非A公司的100%股东，原告要求该两被告承担连带责任无事实和法律依据。 经审理，本院认定事实如下：2024年11月22日，王某、田某某与A公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定：王某、田某某购买位于杭州市萧山区XX街道XXX幢XXX室全装修住宅，总价款3559504元。附件七关于质量担保的证明载明：B公司为该商品房质量提供担保，出卖人A公司不按照《浙江省商品房买卖合同》第十八条、第十九条约定承担相关责任的，由B公司承担连带责任。王某、田某某已支付购房款3559504元。 2024年11月22日，王某、田某某与A公司签订《浙江省商品房买卖合同》补充协议，载明：1.该房屋系出卖人销售展示的交付样板房，买受人在购买该房屋及签订相关购房文件前已现场查看并比对商品房买卖合同及其附件中的图纸、装标等内容，已审慎查验并认同该房屋的所有状况，包括但不限于房屋结构、装饰材料、装修风格、颜色、质量及瑕疵程度，且对该房屋的现状及屋内装饰装修无异议（装饰装修标准及装饰设备的保修责任以双方签订的商品房买卖合同及补充协议有关约定为准，若交付现状与商品房买卖合同约定不符的，以实际交付情况为准），买受人同意届时按照交付时的房屋现状接收该房屋并办理全部交付手续。买受人知晓该房屋在本协议约定的交付日期前将一直处于对外展示状态，故买受人同意并承诺，在该房屋交付前，买受人同意且不干涉出卖人将该房屋继续作为样板房对外展示宣传并引导购房意向人参访等合理使用该房屋的行为。买受人对展示期间该房屋及其室内装饰装修、设备将产生的自然损耗已有充分了解、预期且无异议，并承诺在该房屋交付时，不以装饰装修、设备设施存在不影响房屋正常使用的损耗、折旧、缺陷、瑕疵等问题为由拒绝接收该房屋或者要求解除本协议或商品房买卖合同，或要求出卖人承担违约、赔偿责任。2.买受人认可商品房买卖合同及本协议签订前及其后出卖人及关联方公司销售展示期间该房屋及其室内装饰装修、设备设施因正常使用所产生的折旧、损耗，并认可该展示期内的折旧、损耗因素已在双方商定该房屋的购买价格时予以充分考虑和体现。该房屋的室内装修工程、设施设备的保修期从本协议约定的房屋交付之日起计算。3.买受人理解并同意，在该房屋交付前，出卖人根据房屋实际状况可能会对该房屋内地板及墙纸（如有）重新安装与铺贴、天花板重新刷乳胶漆，买受人对出卖人重新安装、铺设的产品均无异议；除此之外，出卖人不再对该房屋内其它设施设备（包括但不限于地面石材、瓷砖、厨房电器、卫生间洁具、龙头、柜子、排风扇、空调、地暖、锅炉、分水器等（以上如有））进行更换及位置调整，强弱电箱等不做调整。4.买受人已明知该房屋为交付样板房，根据法律法规政策规定，交付样板房需保留至项目集中交付后6个月，故双方一致同意该房屋交付时间变更为2026年11月30日，买受人不得据此要求出卖人承担逾期交付的责任，同时买受人同意出卖人在该房屋按本条约定时间实际交付后再开具房屋发票、办理产权转移登记（产权转移登记时间参照该房屋顺延的交付时间进行相应顺延），买受人同意不据此要求出卖人承担逾期过户或逾期办证的责任。 2024年11月22日，王某、田某某与A公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》补充协议，约定：房屋交付时间变更为出卖人应当在2025年12月31日前向买受人交付该商品房。 2025年10月31日，王某、田某某发现所购房屋曾发生泡水事故。11月2日工地开放日活动中，王某、田某某发现房屋存在大量质量问题。11月3日，王某、田某某向A公司、C公司发送《关于XXX幢XXX室样板间问题函告和解决诉求》。11月17日，王某向杭州市萧山区信访局反映房屋泡水问题。11月24日，杭州市萧山区住房和城乡建设局反馈“目前现场地板、门套、墙纸等均已拆除，开发公司将在交付前整改完成”。12月21日，王某、田某某发现房屋存在渗水、鼓包等问题。2026年1月7日，双方经沟通达成修复方案。当日，王某、田某某发现A公司修复房屋时破坏部分墙壁、地砖。1月13日，王某、田某某向本院申请撤回（2026）浙0109民初125号案件起诉。1月16日，A公司要求王某、田某某签署谅解备忘录，王某、田某某未予同意。1月31日，王某、田某某发现房屋存在渗漏、开裂、反碱、腻子粉化等问题。3月1日，王某、田某某发现房屋存在含水量高问题。 XX项目集中交付时间为2025年12月19日。 2025年12月，A公司通过“浙江省合同格式条款备案公示系统”申报合同格式条款即《XX交付样板房补充协议》，补充协议载明：1.该房屋系出卖人销售展示的交付样板房，买受人在购买该房屋及签订相关购房文件前已现场查看并比对商品房买卖合同及其附件中的图纸、装标等内容，对该房屋的装修现状有充分了解。双方确认，该房屋的室内装饰装修及设备设施标准仍以《浙江省商品房买卖合同》及其附件的约定为准。交付时，若存在与合同约定不符之处，出卖人应承担违约责任，买受人有权依据主合同约定主张权利。买受人知晓该房屋在本协议约定的交付日期前将一直处于对外展示状态，故买受人同意并承诺，在该房屋交付前，买受人同意且不干涉出卖人将该房屋继续作为样板房对外展示宣传并引导购房意向人参访等合理使用该房屋的行为。买受人理解并同意，因样板房展示造成的合理、自然损耗（具体范围及程度可由双方清单确认），不视为出卖人违约。但该等损耗不应影响设备的基本使用功能与整体美观，且出卖人应在交付前进行专业修复。对于非因正常展示造成的损坏（包括但不限于泡水、开裂、功能性故障等），出卖人应在交付前负责修复、更换至合同约定标准，并承担相应责任。2.买受人认可商品房买卖合同及本协议签订前及其后出卖人及关联方公司销售展示期间该房屋及其室内装饰装修、设备设施因正常使用所产生的折旧、损耗（具体范围及程度可由双方清单确认），并认可该展示期内的折旧、损耗因素已在双方商定该房屋的购买价格时予以充分考虑和体现该房屋的室内装修工程、设施设备的保修期从本协议约定的房屋交付之日起计算。3.出卖人承诺在房屋交付前，将对房屋及其室内所有装饰装修、设备设施（包括但不限于地面石材、瓷砖、厨房电器、二卫生间洁具、龙头、柜子、排风扇、空调、地暖、锅炉、分水器、强弱电系统等）进行全面检查、维护和必要的更换，确保其符合《浙江省商品房买卖合同》约定的质量标准，且均处于可安全、正常使用的良好工作状态。对于因泡水、损坏等原因影响使用功能或存在安全隐患的设备设施，出卖人必须予以更换为出厂原装新品。 另查明，A公司成立于2023年5月31日，其股东为C公司（持股70%）、D公司（持股30%）。B公司成立于2001年6月20日，其股东为E公司（持股100%）。D公司的股东为E公司（持股100%）。 以上事实，有王某、田某某提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、补充协议、房款支付凭证、发票、2025年10月31日录音和文字稿、验房问题单、陪验人员照片、第三方验房报告、11月2日验房照片、《关于XXX幢XXX室样板间问题函告和解决诉求》、2025年12月21日房屋问题照片和视频、2026年1月31日第三次虚假修复现场照片、政府主管部门信访举报答复截图、A公司项目负责人在2025年12月21日承认房屋质量问题的录音及文字稿、2026年1月7日达成的修复方案、微信沟通记录、撤诉申请、（2026）浙0109民初125号民事裁定书、2026年1月16日谅解备忘录、被告基本身份信息材料和说明、关于交付时间的专项补充协议、相关管理规定、2026年1月7日房屋现场视频、沟通录音及文字稿、2026年1月7日、3月1日房屋两次维修照片、格式条款备案材料、合同格式条款自愿申报公开承诺书，以及当事人在庭审中的陈述予以证实。上述证据本院经审查认为，证据客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以认证。 本院认为：关于《浙江省商品房买卖合同》补充协议中“按现状交付”条款的效力问题。《浙江省商品房买卖合同》补充协议第1条载明“该房屋系出卖人销售展示的交付样板房，买受人在购买该房屋及签订相关购房文件前已现场查看并比对商品房买卖合同及其附件中的图纸、装标等内容，已审慎查验并认同该房屋的所有状况，包括但不限于房屋结构、装饰材料、装修风格、颜色、质量及瑕疵程度，且对该房屋的现状及屋内装饰装修无异议(装饰装修标准及装饰设备的保修责任以双方签订的商品房买卖合同及补充协议有关约定为准，若交付现状与商品房买卖合同约定不符的，以实际交付情况为准)，买受人同意届时按照交付时的房屋现状接收该房屋并办理全部交付手续”“买受人对展示期间该房屋及其室内装饰装修、设备将产生的自然损耗已有充分了解、预期且无异议，并承诺在该房屋交付时，不以装饰装修、设备设施存在不影响房屋正常使用的损耗、折旧、缺陷、瑕疵等问题为由拒绝接收该房屋或者要求解除本协议或商品房买卖合同，或要求出卖人承担违约、赔偿责任”，上述条款是A公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与王某、田某某协商的条款，系格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，或者排除对方主要权利，该格式条款无效。上述《浙江省商品房买卖合同》补充协议中“按现状交付”的条款内容，与A公司于2025年12月申报备案的《XX交付样板房补充协议》相关条款内容存在明显不同，且从条款内容来看实质上系免除A公司对房屋质量瑕疵的担保责任，依法应认定为无效。至于买受人承诺“不以装饰装修、设备设施存在不影响房屋正常使用的损耗、折旧、缺陷、瑕疵等问题为由拒绝接收该房屋或者要求解除本协议或商品房买卖合同，或要求出卖人承担违约、赔偿责任”条款，系对样板房购房者交接样板房的相关权利义务所作出的合乎常理的约定，并不存在A公司不合理免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，或者排除对方主要权利的情形。王某、田某某主张该条款无效，于法无据，本院不予支持。 除《浙江省商品房买卖合同》补充协议中“按现状交付”条款被依法认定为无效，《浙江省商品房买卖合同（预售）》《浙江省商品房买卖合同》补充协议、《浙江省商品房买卖合同（预售）》补充协议的其他约定内容系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。现王某、田某某要求A公司履行房屋维修和更换义务并承担逾期交房违约责任，本院经审查后认为其主张不能成立，理由如下：1.根据上述合同约定，王某、田某某所购房屋的交付日期为2026年6月19日，现交付日期尚未届满。2.A公司已对房屋进行数次维修，截至目前虽尚未完全完成维修，但距房屋交付日尚有月余时间，A公司在庭审中也表示将继续对房屋进行维修，故本案中并不能完全排除A公司在该期限内完成房屋维修之可能性。王某、田某某主张A公司构成预期违约并要求其承担维修更换和逾期交付违约责任，依据不足，本院不予支持。就本案实际情况而言，王某、田某某可待房屋交付日期届满后，若A公司交付的房屋确不符合约定的交付标准，王某、田某某可再行主张权利。 承接上文，A公司在房屋交付日期届满前可继续对房屋进行维修整改，王某、田某某要求A公司、B公司、C公司提供其已履行修复义务的合规文件、赔偿双倍差价、赔偿各项损失、承担诉讼费用的各项诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院均不予支持。王某、田某某要求对三被告采取妨害民事诉讼强制措施、进行房屋现状证据保全、责令三被告停止对房屋的施工改动和进入行为、保持房屋现状等申请，缺乏依据，本院均不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条之规定，判决如下： 一、确认《浙江省商品房买卖合同》补充协议中“按现状交付”条款即“该房屋系出卖人销售展示的交付样板房，买受人在购买该房屋及签订相关购房文件前已现场查看并比对商品房买卖合同及其附件中的图纸、装标等内容，已审慎查验并认同该房屋的所有状况，包括但不限于房屋结构、装饰材料、装修风格、颜色、质量及瑕疵程度，且对该房屋的现状及屋内装饰装修无异议(装饰装修标准及装饰设备的保修责任以双方签订的商品房买卖合同及补充协议有关约定为准，若交付现状与商品房买卖合同约定不符的，以实际交付情况为准)，买受人同意届时按照交付时的房屋现状接收该房屋并办理全部交付手续”无效； 二、驳回王某、田某某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由王某、田某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二六年四月三十日 [核对位置] 书记员***