哈密天诚新能源设备维护有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）新22民终277号

上诉人（原审被告）：哈密天诚新能源设备维护有限公司，住所地：哈密市伊州区迎宾大道红鼎花园2栋1-402室。

法定代表人：雷瑛，董事长。

委托诉讼代理人：闫忠，伊州区众信法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1964年4月12日出生，住哈密市。

委托诉讼代理人:于彬，新疆嘉仁律师事务所律师。

上诉人哈密天诚新能源设备维护有限公司（以下简称天诚能源公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服伊州区人民法院（2018）新2201民初3224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天诚能源公司的委托诉讼代理人闫忠、被上诉人***及其委托诉讼代理人于彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天诚能源公司的上诉请求：1、依法改判伊州区人民法院（2018）新2201民初3224号民事判决第一项、第三项，天诚能源公司不应承担房屋租赁费28000元及违约金2250元；2、诉讼费由***承担。事实和理由：天诚能源公司与***签订的《房屋出租合同》约定天诚能源公司租赁***房屋并附带两个地下车位，截止***起诉之日，***都没能将两个地下车位交付天诚能源公司使用。因双方签订的租赁合同中包含车位使用费，故应把两个地下停车位的使用费从房租中扣减，按照现在的市场价计算，每个停车位月使用费为300元，两个停车位三年的费用合计21600元，应当扣减。天诚能源公司签订合同时交纳押金10000元，应当扣减。其次，天诚能源公司不存在违约，不应支付违约金2250元。双方签订的房屋租赁合同约定租金一年一支付，并没有约定具体的支付时间，天诚能源公司在一年内任何一天支付就不构成违约，不应支付违约金。请求二审法院支持天诚能源公司的上诉请求。

***辩称：***与天诚能源公司签订租赁合同中约定租金45000元是指房屋租金，地下停车位是免费使用的，***至今未给天诚能源公司交付地下停车位，原因是开发商未给***交付。双方签订合同中约定租金交付日期为房屋交付使用之日，是先交租金后使用，天诚能源公司前期租金是按约定支付的，后期没有按期支付，物业费、暖气费也没有按期支付，天诚能源公司违反合同约定，已经构成违约，应当承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1、天诚能源公司支付***房屋租金28000元及违约金2250元；2、天诚能源公司支付***2017年暖气费、2018年物业费合计13244.64元；3、诉讼费、送达费由天诚能源公司负担。

一审法院认定的事实：2016年1月8日，***与天诚能源公司签订《房屋出租合同》一份，合同约定：甲方（***），乙方（天诚新能源），房屋坐落于哈密市××道（附带2个地下车位），建筑面积250平方米，租给乙方用于办公室使用；服务租赁期自2016年2月1日至2019年1月31日，共计叁年。甲方应于2016年2月8日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金为壹年壹支付（3年内不变）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成；租赁期满或解除合同后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋。甲乙双方应于租赁期满或合同解除后15日内对房屋和附属物品及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后重新签订房屋租赁合同，在同等条件下乙方享有优先租住权；房屋年租金为45000元，大写：肆万伍仟元整。支付方式：（转账支票），租金支付日期：房屋交付乙方使用之日；押金：10000元（大写：壹万元整）租赁期满或解除合同后房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于租赁期满或解除合同后7日内甲方应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，由乙方全部承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生（垃圾）费、上网费、车位费、室内设施维修费用；甲方承担2015年暖气费用，乙方承担2016年至2018年三年的全额暖气费用；如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按租金5%标准支付违约金。合同签订后，***按约向天诚能源公司交付了房屋，天诚能源公司使用房屋至今，现尚欠***房屋租金28000元未付，同时还欠付物业费及两年的采暖费。原审另查，***垫付2018年物业费3654元，2017年、2018年度的采暖费9591.64元，合计13245.64元。***与天诚能源公司签订合同中约定，租赁房屋同时有两个停车位可使用，庭审中查明开发商截止目前还未向***交付停车位。

原审认为，***与天诚能源公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。***按约将房屋交付天诚能源公司使用，天诚能源公司亦应按约向***支付尚欠租金28000元。天诚能源公司使用房屋期间未交纳物业费及采暖费，***为其垫付了该费用13245.64元，按照双方签订合同约定，天诚能源公司应向***支付。天诚能源公司抗辩欠付租赁费等是事实，但未交的原因是***未按合同约定向天诚能源公司交付车位，经查实，***未向天诚能源公司交付车位是因为开发商至今未向***交付车位，故责任不在***。天诚能源公司未按约支付租金属违约，应承担违约金2250元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告哈密天诚新能源设备维护有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付租金28000元。二、被告哈密天诚新能源设备维护有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付物业费、采暖费13245.64元。三、被告哈密天诚新能源设备维护有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付违约金2250元。案件受理费774元，由被告哈密天诚新能源设备维护有限公司负担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实一致。

另查，***同意将天诚能源公司交纳的10000元押金抵扣租金。

本院认为，天诚能源公司与***在二审中争议的焦点问题是：1、双方签订的租赁合同中是否包含地下停车费；2、天诚能源公司是否存在违约。对双方签订的租赁合同中是否包含地下停车费的问题，天诚能源公司认可签订合同时，地下停车位还在施工，天诚能源公司交纳2016年、2017年的租金是按照45000元全额交纳的，此时地下停车位也未交付给天诚能源公司使用，天诚能源公司并未要求扣减停车费，故双方签订合同中约定的租金不包含停车费。对天诚能源公司是否存在违约的问题，虽然双方签订的租赁合同中对租金支付时间没有约定，但2019年1月31日合同期限届满后，天诚能源公司仍未支付租金，***支付暖气费时收取滞纳金100元，证实天诚能源公司未及时支付暖气费，故天诚能源公司的行为违反合同约定，应当支付违约金。***同意将天诚能源公司交纳的10000元押金抵扣租金，本院予以确认。

综上所述，天诚能源公司上诉请求的合理部分，本院予以支持。一审判决部分事实认定不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、维持伊州区人民法院（2018）新2201民初3224号民事判决第二项、第三项，即二、被告哈密天诚新能源设备维护有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付物业费、采暖费13245.64元。三、被告哈密天诚新能源设备维护有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付违约金2250元；

二、变更伊州区人民法院（2018）新2201民初3224号民事判决第一项，即一、被告哈密天诚新能源设备维护有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付租金28000元，为：上诉人哈密天诚新能源设备维护有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人***支付租金18000元。

二审案件受理费556.30元，由上诉人哈密天诚新能源设备维护有限公司负担506.30元，被上诉人***负担50元，邮寄送达费30元，由上诉人哈密天诚新能源设备维护有限公司负担。一审案件受理费774元，由上诉人哈密天诚新能源设备维护有限公司负担724元，被上诉人***负担50元。

本判决为终审判决。

审判长　朱　滢

审判员　张晓丽

审判员　王　刚

二〇一九年五月十日

书记员　陶环还