某某、淄博百盛房地产开发有限公司等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

中华人民共和国

山东省滨州市滨城区人民法院

民 事 判 决 书

山东省滨州市滨城区人民法院

民事判决书

（2021）鲁1602民初5146号

原告：***，男，1975年3月14日生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。

委托诉讼代理人：尹艳华，山东一衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨婧雯，山东一衡律师事务所实习律师。

被告：淄博百盛房地产开发有限公司，登记住所地山东省淄博市张店中心路北高速公路南（安琪尔电动厂内），统一社会信用代码91370303743358361C。

诉讼代表人：淄博百盛房地产开发有限公司管理人。

负责人：刘超军，淄博百盛房地产开发有限公司清算组组长。

委托诉讼代理人：蔡健，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。

第三人：高青县建筑安装总公司，住所地山东省淄博市高青县高苑路29号，统一社会信用代码913703221672516371。

法定代表人：耿振岗，该公司总经理。

原告***与被告淄博百盛房地产开发有限公司、第三人高青县建筑安装总公司申请人执行异议之诉一案，本院于2021年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人尹艳华、杨婧雯到庭参加诉讼，被告淄博百盛房地产开发有限公司得诉讼代表人淄博百盛房地产开发有限公司管理人、第三人高青县建筑安装总公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院（2021）鲁1602执异276号执行裁定书并恢复对山东省淄博市张店区房产的执行；2.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告***与第三人高青县建筑安装总公司恢复执行一案［案号：（2021）鲁1602执恢441号］在滨州市滨城区人民法院立案执行，执行过程中，法院决定查封并拍卖高青县建筑安装总公司所占有的淄博市张店区房产一处。2021年7月29日，淄博百盛房地产开发有限公司管理人淄（以下简称“百盛房地产公司管理人”）提出执行异议，称案涉房产登记在淄博百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛房地产公司）名下，要求法院暂停拍卖。2021年9月24日，滨州市滨城区人民法院作出（2021）鲁1602执异276号执行裁定，裁定中止对位于张店区产的执行。张店区产历经两次以房抵债，高青县建筑安装总公司系该房产的最终权利人。第一次“以房抵债”：因百盛房地产公司欠付刘庆先工程款，故采取以房抵顶工程款的方式对该债务进行处理，2006年6月5日，刘庆先与百盛公司签订《订房单》，该《订房单》载明了预定客户的名称、预定房号、房屋总价并载明该房系出于“抵账”的目的，百盛房地产公司亦出具《房屋交接书》，并完成实际交付。第二次“以房抵债”：2008年11月3日，刘庆先、刘心敏为抵顶（2007）张民初字第6679号民事判决书所确定的债务，与高青县建筑安装总公司签订《协议书》，约定将张店区产交付给高青县建筑安装总公司并协助办理过户手续。自此，案涉房产一直由高青县建筑安装总公司占有并使用，并由其负责该房产的出租、使用事宜。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条等的相关规定，案涉房产虽未办理过户登记，但并不是百盛房地产公司的破产财产，应属可执行财产的范畴。综上所述，原告***认为应当继续执行案涉房产。为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院，望判如所请。

被告百盛房地产公司辩称：

一、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权属，淄博市张店区房产登记在百盛房地产公司名下，系淄百盛房地产公司的破产财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。《中华人民共和国破产法》第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。现淄博市张店区房产登记百盛房地产公司名下，系百盛房地产公司的破产财产。依照《中华人民共和国物权法》第六条之规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。时至今日，案涉房产登记在百盛房地产公司名下，百盛房地产公司享有案涉房产的物权。

二、在案涉房产存在权属争议的情况下，第三人高青县建筑安装总公司尚且不主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，原告***便径行对案涉房屋确权没有法律依据。第三人高青县建筑安装总公司曾在百盛房地产公司破产时要求管理人协助其办理不动产权属证书，但未向管理人提供以物抵债基本合同、结算书等证据，在管理人对高青县建筑安装总公司主张的抵债一事存疑的情况下，高青县建筑安装总公司既没有向管理人提出异议，也没有向法院提起诉讼申请对案涉房产确权。第三人高青县建筑安装总公司尚且不主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，原告***便要求法院恢复执行没有法律依据。

三、《协议书》没有明确约定淄博市张店区房产交给第三人高青县建筑安装总公司，原告***主张案涉房产属于第三人高青县建筑安装总公司的财产没有事实基础。原告***称刘庆先、刘心敏与高青县建筑安装总公司签订《协议书》，明确：“乙方（刘庆先、刘心敏）将自己两处房产（张店东二路沿街房张店百盛花园11＃楼三楼壹套及车库）交给甲方抵顶所欠债务......”。但是“张店东二路的沿街房”有很多套，“张店百盛花园11＃楼三楼壹套及车库”更是与案涉房屋毫无关系。在协议尚未明确将案涉房屋淄博市张店区抵顶给第三人的情况下，原告***不能径行将协议中“张店东二路沿街房张店百盛花园11＃楼三楼壹套及车库”的表述理解成案涉房产。

四、案涉房产经两次抵顶，当事人较多，查明案涉房产的权属情况，应依法追加刘心敏、刘志强为第三人参加诉讼。根据原告***起诉状所述，案涉房屋经过两次抵顶，涉及的当事人包括百盛房地产公司、刘庆先、刘心敏、高青县建筑安装总公司等，不仅被告主张对案涉房屋享有物权，刘庆先的继承人刘志强也曾向管理人申报办证要求继承案涉房产，可见案涉房产权属争议大，若案涉房产在未查清事实的情况下被认定为第三人的房屋，从而被原告执行，不仅可能损害百盛房地产公司债权人的合法权益，给管理人履职带来风险；还可能剥夺刘心敏、刘庆先继承人的答辩权、继承权。

综上，百盛公司管理人认为原告***要求撤销（2021）鲁1602执异276号执行裁定书、恢复执行淄博市张店区房屋既无事实依据也无法律依据，在案涉房屋登记在淄博百盛房地产开发有限公司名下且协议未明确约定淄博市张店区房屋抵给第三人情况下，第三人尚且不主张对案涉房屋的权利，原告***径行要求法院拍卖没有法律依据。

第三人高青县建筑安装总公司未作答辩。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的执行裁定书、拍卖通知书、拍卖异议书、民事判决书、执行笔录、房屋租赁合同、代收案件过付款票据（电子）、协议书、淄博百盛房地产开发有限公司订房单、房屋交接书、房款收据、执行笔录、租赁合同、授权委托书、商品房买卖合同等证据，本院认定事实如下：

2005年5月24日，出卖人百盛房地产公司与买受人刘庆先签订《商品房买卖合同》，约定刘庆先购买百盛房地产公司开发的百盛花园第壹拾壹幢壹单元三层东户号房及车库，商品房建筑面积共105.86平方米，单价2150元，车库26.39平方米，单价2000元，总金额280379元。

坐落于山东省淄博市张店区盛商场，登记产权人为百盛房地产公司，总层数3，结构钢混，用于为综合，建筑面积1164.2平方米。2006年6月5日，百盛房地产公司作为开发商，与客户刘庆先签订《淄博百盛房地产开发有限公司订房单》预定房号为张店商场东街22-17，暂计面积134.44平方米，房屋单价3380元，付款方式为一次性454407元，备注为抵账。同日，百盛房地产公司作为出卖人（甲方），与刘庆先（买受人、乙方）签订《房屋交接书》，约定：“鉴于甲方所开发的百盛商场已竣工，并经有关部门鉴定合格，乙方所购买的张店商场东街××房已具备使用条件，现甲方与乙方均同意签署本交接书，甲方将乙方所购买的房屋通过本交接书正式移交给乙方。乙方已核查了该房屋的建筑质量和装修质量，双方一致认为该房屋可以交付使用，乙方可以接收，并确定以下条款：1、双方确认自2006年6月5日起，该房屋由甲方交付乙方。2、乙方在此确认，确已收到该房屋钥匙……”。同日，百盛房地产公司给刘庆先出具房款收据，金额为454407.00元，备注为百盛商场22-17。

高青县建筑安装总公司与刘庆先、赵英莲、第三人刘心敏、刘志强承包合同纠纷一案，山东省淄博市张店区人民法院于2008年5月16日作出（2007）张民初字第6679号民事判决书，判决：“一、被告刘庆先、赵英莲于本判决生效之日起十日内共同偿还原告高青县建筑安装总公司垫付款200736元；二、被告刘庆先、赵英莲于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告高青县建筑安装总公司其他经济损失480510元；三、被告刘心敏对被告刘庆先的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费12625元、诉讼保全费3020元，由被告刘庆先、赵英莲、刘心敏共同承担。”

2008年11月3日，高青县建筑安装总公司作为甲方，与刘庆先、刘心敏（乙方）签订《协议书》，内容为“根据张店区人民法院（2007）张民初字第6679号判决书及乙方应承担的其它费用，经甲乙双方协商达成如下协议。1、乙方将自己两处房产（张店东二路沿街房及张店百盛花园11#楼三楼壹套及车库）交给甲方抵顶所欠债务及应承担的费用共计924948.00元（债务以判决书第3页认定的时间为准）。2、乙方在2008年11月3日前将以上两处房产交给甲方并负责协助甲方办理房产过户手续。3、判决书第3月认定的时间后再出现的欠款有刘庆先、刘心敏偿还。4、双方在2008年11月3日将以上两处房产交接完毕双方签字生效。5、本案所结余执行费、过户费仍归乙方所有。”

***与高青县建筑安装总公司、李艳宝建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年9月22日作出（2015）滨民二初字第229号民事判决书，判决：“一、被告高青县建筑安装总公司于本判决生效之日起十日内支付原告***工程款558218元及利息（以558218元为基数，自2012年6月5日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告***对被告李艳宝的诉讼请求。……案件受理费10598元，财产保全费4020元，共计14618元，由被告高青县建筑安装总公司负担。”

本院（2015）滨民二初字第229号判决生效后，***向本院申请执行。执行中，被执行人高青县建筑安装总公司向本院提供财产情况，主张有张店区商场东街22-17沿街营业房，已出租。经本院执行员调查了解，高青县建筑安装总公司在2019年9月10日与淄博焕然商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定高青县建筑安装总公司将张店区商场东街22-17沿街营业房一套租赁给淄博焕然商贸有限公司，租赁期限为2018年8月25日至2020年2月2日，租赁费为9000元。本院在执行中，代收案件过付款（淄博焕然商贸有限公司支付租赁费）3000元。

2021年7月21日，本院作出（2021）鲁1602执恢441号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人高青县建筑安装总公司名下位于淄博市张店区房产以清偿债务。”百盛房地产公司管理人向本院提出《拍卖异议书》，认为张店区商场东街22-17沿街营业房属于破产财产且存在产权权属争议，请求暂停拍卖。被执行人高青县建筑安装总公司在异议答辩中称：“涉案房产由答辩人于2008年11月2日与原房产所有人刘庆先达成以房抵债协议取得。而刘庆先对涉案房产则由2006年6月5日与淄博百盛房地产开发有限公司完成了合同签订、付款和房屋交接程序。涉案房产属于答辩人权属清晰；对于被答辩人异议提到的刘志强以继承人身份提出继承涉案房产，刘庆先（刘志强之父）已于2008年11月3日将该房产抵债给答辩人，所以刘志强已无产可继。”本院经审查后，于2021年8月20日作出（2021）鲁1602执异276号执行裁定书，以不动产登记簿记载百盛房地产公司为涉案房产权利人为由，裁定：中止对位于张店区产的执行。申请人***不服该执行裁定书，向本院提出本案申请人执行异议之诉。

本院认为，本案争议的焦点为被告淄博百盛公司对涉案房产享有的权利能否阻却执行。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，被告百盛房地产公司作为涉案房产的开发商，以抵账的方式与刘庆先签订订房单和房屋交接书，将案涉房屋交付给刘庆先，后刘庆先与高青县建筑安装总公司在双方之间的承包合同纠纷判决书生效后，协商以涉案房产抵偿垫付款和经济损失，现涉案房屋由被执行人高青县建筑安装总公司实际占有、使用、收益，故本院对案涉房屋在查封后予以拍卖并无不当。涉案房屋虽登记在被告百盛房地产公司名下，但百盛房地产公司作为地产开发商，对已出售的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

淄博百盛公司管理人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对质证权和辩论权的放弃，本院可依法缺席判决。

综上，原告***的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：

准许执行登记在被告淄博百盛房地产开发有限公司名下位于山东省淄博市张店区房产。

案件受理费10598元，由被告淄博百盛房地产开发有限公司负担（限于本判决之日起十日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。

审　判　长　　魏　涛

人民陪审员　　付国峰

人民陪审员　　于　梁

二〇二二年三月二十八日

书　记　员　　张乔娜

滨城区人民法院

自动履行法律义务告知书

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、经济风险。被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。执行费用由被执行人承担。人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、信用风险。被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有非生活和工作必需的消费行为；被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

三、司法风险。被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、刑事风险。被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。

负有履行义务的当事人应提高诚信意识、树立诚信观念，自觉履行生效法律文书确定的义务。既可以积极与对方和解自行履行，也可以通过法院账户过付款项。

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