某某与山西省第十地质工程勘察院租赁合同纠纷二审民事判决书

山西省大同市中级人民法院 民事判决书 （2019）晋02民终579号 上诉人(原审被告)：***，男,1979年9月30日出生，汉族，个体，住大同市。 被上诉人（原审原告）：山西省第十地质工程勘察院，住所地:大同市平城区永泰南路西侧金华园地矿大厦*层南侧。 法定代表人:***，经理。 委托诉讼代理人:***，山西九论律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人山西省第十地质工程勘察院租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初1983号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***、被上诉人山西省第十地质工程勘察院的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出上诉请求:1.请求人民法院依法撤销（2018）晋0213民初1983号判决书，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人***2017年5月从别人手中接手开始租赁地矿大厦1517-1518房屋，2018年5月停止租赁。租赁期间，被上诉人作为地矿大厦的出租方和管理方,没有尽到对地矿大厦的管理义务和出租人的相关义务。楼内的租户小额贷款公司经常骚扰***所办学校的家长、员工,导致家长退费、员工辞职;房屋的供热、制冷都未达标，断电也无法及时联系到电工进行维修;地下停车场大门经常锁着不开,家长进出很不方便。上诉人多次就这些问题与被上诉人协调，被上诉人都没有处理。被上诉人的种种失职行为，导致学校学员大量流失,造成学校无法正常经营,给上诉人造成了严重的经济损失,被上诉人应减免部分租金。2.一审判决对违约金的计算错误。违约金的起始计算时间应为2018年10月1日,而不是2018年1月1日,一审判决违约金计算错误。按照欠条约定:还款日期为2018年9月30日，因此逾期日期应从2018年10月1日算起。故违约金应为:93826.83元×4.35%×1.3÷365×47天（2018.10.1日--2018.11.16日）=683元。 山西省第十地质工程勘察院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持一审判决。上诉人在上诉状中所列的关于管理义务和出租人相关义务没有尽到，不是减免租金的理由。关于违约金，答辩人已经对违约金进行下调，认可一审判决。 山西省第十地质工程勘察院向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付2017年租金69516.8元、2018年1至5月租金93826.83元、违约金18765.37元，合计182109元;2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告（甲方）作为出租方与被告***（乙方）作为承租方签订房产租赁合同一份。2018年6月1日，被告向原告出具欠条两份。内容分别为:“今欠地矿大厦1517-1518房屋租金2017年房款69516.8元（大写:陆万玫任伍怕壹拾陆元拥角),归还时间2018年6月30日前,还清。”“今欠地矿大厦1517-1518房屋租金93826.83元，2018年1月1日-2018年5月31日房屋欠款（共计:玫万参任拥佰贰拾陆元拥角分),还款日期2018年9月30日前还清,逾期未还将缴纳房款的20%违约金”。2018年4月26日,被告向原告交纳房屋保证金2万元。 一审法院认为，原告与被告签订的租赁合同书是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，该院予以确认。双方应全面履行合同义务，原告按约将租赁物交付被告，被告未按约支付租金，显系不妥。现双方已解除合同，被告为原告出具欠付租金的欠条可以证实被告所欠租金共计163343.63元（截止2018年5月31日),扣除被告缴纳的房屋保证金2万元，被告应向原告支付租金143343.63元。关于被告所辩应将承接上一承租人的保证金1万元抵顶房租一节，该院认为，被告未提供证据证明其主张，且原告不予认可，故对被告所辩不予采纳。关于被告所辩应减免租金一节,因被告未提供证据证明存在减免租金的情形，故对被告所辩不予采纳。关于违约金，原告认为应按照被告欠付租金93826.83元的20%计算为18765.37元。被告认为违约金计算偏高。该院认为，依照《最高人民法院关手适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，由于原告未举证证明被告延迟付款给其造成了除资金占用损失外的其他损失，且原告依据欠条计算的违约金过高,该院综合考虑本案具体情形，兼顾违约金之补偿性及惩罚性特点，对违约金的计算方式调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，并以利息损失额30%为限支持其高于利息损失额部分的违约金为93826.83元×4.35%×1.3÷365天×319天（2018年1月1日-2018年11月16日）=4637元。判决：***于判决生效后十五日内给付山西省第十地质工程勘察院租金143343.63元、违约金4637元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对于双方当事人无争议的事实予以确认。 本案的争议的焦点为：1.上诉人主张应减免部分租金是否成立。2.一审法院对违约金的计算是否正确。 本院认为，关于上诉人***主张应减免部分租金一节，上诉人与被上诉人签订的租赁合同书是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应全面履行合同义务。***已占有并使用所租赁房屋，且就欠付租金一事向被上诉人出具了欠条，出具欠条时并未提及租赁房屋使用问题。现其主张因房屋使用存在瑕疵而应减免部分租金，但并未提交相关证据，也与其欠条所写内容相违背，故本院对其该项诉讼主张不予支持。关于对违约金数额的计算一节，上诉人与被上诉人在欠条中明确约定：“还款日期2018年9月30日前还清”，故违约金的起始计算时间为2018年10月1日，一审法院以2018年1月1日为违约金计算的起始日期显属不当，本院予以纠正，故违约金应从2018年10月1日计算至2018年11月16日，数额为:683元（93826.83元×4.35%×1.3÷365×47天）。 综上，***的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初1983号民事判决。 二、***于本判决生效后十五日内给付山西省第十地质工程勘察院租金143343.63元、违约金683元。 一审案件受理费1971元，由***负担1559元，由山西省第十地质工程勘察院负担412元。 二审案件受理费3260元，由***负担3245元，由山西省第十地质工程勘察院负担15元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年四月十八日 书记员***