康普药业股份有限公司与湖南金荣企业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院 民事判决书 （2019）湘0104民初1678号 原告康普药业股份有限公司，住所地湖南省常德市汉寿县高新产业园康普大道8号，统一社会信用代码：91430000616770249R。 法定代表人***，任董事长。 委托代理人***，湖南翼晨律师事务所律师。 被告湖南金荣企业集团有限公司，住所地长沙市高新技术开发区麓湖路39号央谷金苑A座1220-1222房，统一社会信用代码：914300006168171236。 法定代表人***，任董事长。 委托代理人***，湖南善上律师事务所律师。 委托代理人***，女，1992年2月14日出生，汉族，住湖北省潜江市，系被告公司员工。 原告康普药业股份有限公司（以下简称“康普公司”）诉被告湖南金荣企业集团有限公司（以下简称“金荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员***担任审判长,与人民陪审员***、***组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员***担任庭审记录。原告康普药业的委托代理人***，被告金荣公司的委托代理人***、***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告康普公司诉称：2015年12月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定由原告购买被告开发的金荣誉峰翡翠花园G栋101号房产，该房产建筑面积为3548.67M2，其中套内面积3331.46M2，分摊面积217.21M2，房屋总价38180000元，并约定被告应当最迟于2016年3月31日将房屋产权证办到原告名下、最迟于2016年12月31日将土地使用证办到原告名下。合同签订后，原告依约向被告支付37000000元购房款，余款按照双方约定在被告向原告出示原告为房屋所有权人的房屋产权证和原告为使用权人的土地使用权证后支付。但被告在收到原告依约缴纳的房款后，故意拖延办理产权过户手续，一直未通知原告办理产权过户手续。原告所购房屋为现房，已经办理了房屋产权证，完全具备办理房屋过户的条件，由于被告拖延不办理有关房屋网签以及过户相关手续，导致原告无法及时缴纳契税并取得房屋权属，严重影响原告权益，对原告公司经营也产生了损失。双方约定的被告应当将相关权证过户到原告名下的时间届满后，被告仍未履行义务。原告多次发函催促，被告仍拖延不予办理。直到2018年12月19日，被告才将该房屋的不动产证办理到原告名下，被告拖延办证时间长达2年零9个月18天，已严重违约。房屋产权过户到原告名下后，原告发现被告隐瞒相关事实，在未经原告同意的情况下，将不动产权上登记的公摊面积由原来的217.21M2无故增加到554.05M2，导致房屋套内面积减少336.84M2，导致房屋价值大幅降低，严重影响原告的实际使用权益，被告之行为构成违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条第1款约定，被告严重违约，应当向原告支付合同金额10%的违约金3818000元。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金3818000元；2、被告承担本案诉讼费。 被告金荣公司辩称：1、涉案房屋套内面积减少、分摊面积增大，属于不动产登记部门测绘计算方法发生变化所致，被告不存在期满原告的事实。2、不动产权证延期办理是因为政府办理不动产权证部门重新测绘及原告没有按时交纳契税、物业维修基金等费用所致。双方于2018年11月底通过《补充协议书》对办证时间进行了重新月底，被告在重新月底的办证时间如期办证，被告不应承担延期办证的违约责任。3、《房屋买卖合同》对被告延期办证的违约责任未明确约定，即使因被告原因造成延期办证，原告以《房屋买卖合同》第十条第1款的约定要求被告按合同金额的10%承担违约责任没有合同依据。4、即使认定因被告原因造成延期办证，即使能使用《房屋买卖合同》第十条的约定，该违约金也明显过高，应予以调整。 本院查明：2015年12月31日，原告（买受人、乙方）与被告（出售人、甲方）签订《房屋买卖合同》（含附件）一份，合同约定:原告购买被告名下位于长沙市麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园G栋101号房产，该房产建筑面积为3548.67M2，其中套内建筑面积3331.46M2，共用部分分摊建筑面积217.21M2。原告所购买的房屋为现房，所有权证号为“长房权证岳麓字第××号”，相应土地使用权随房屋一并转让。房屋的交易总价为38180000元。被告应当及时将房屋权属登记过户至原告名下。被告最迟于2016年3月31日办妥原告为合同项下房屋所有权人的房产证，争取在2016年6月30日、最迟在2016年12月31日办妥原告为土地使用权人的国有土地使用证。如原告未按时付款或缴纳相关税费等原因导致办证延误，则被告办证时间相应顺延，被告不承担违约责任。原、被告双方应恪守承诺，严格按合同约定履行义务，并依约完成各自应尽事项，否则视为违约。未恪守承诺、存在欺瞒或因自身原因导致合同最终无法履行的，违约方向守约方支付合同金额10%的违约金，给对方造成损失的，需全额赔偿。 2016年6月16日，被告金荣公司向原告康普公司发出《告知函》，内容载明：被告正在办理长沙市麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园G栋101号的房屋使用权证（权证号：长房权证岳麓字第××号），请求原告配合在相应的期限前，提供相关资料、缴纳维修资金等税费、办理房屋产权析产手续，并注明“请贵司在接到告知函后，在相应的时间内提供相关资料及办理相关手续，如贵司未能按时提供及办理，我司办理产权证的时间相应延后”。2016年6月17日，原告康普公司收到该份《告知函》。 2018年11月27日，原告与被告签订《补充协议书》，约定：1、本协议生效后7个工作日内原告一次性向被告支付被告垫付的物业维修金和登记费；被告收到该款项后三个工作日内，将物业维修资金过户到原告名下。2、物业维修基金过户给原告后，原告自行向相关部门缴纳税费，被告提前准备完整的办证进窗资料。原告税费缴纳完毕并向被告提供缴纳凭证后，被告5个工作日内完成进窗资料受理，并在15个工作日内将G栋-101和101号不动产权证办理至原告名下。被告办理完毕不动产权证后，向原告出示不动产权证原件，并提供不动产权证复印件，原告收到权证复印件和不动产销售发票后3个工作日内将余款1180000元支付至被告账户，到账后当日被告将G栋-101和101号不动产权证原件移交给原告。其后，原告按照上述约定向相关部门缴纳税费，并向被告支付了相应款项。 2018年12月19日，长沙市国土资源局就涉案的长沙市麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园G栋101号房产为原告康普公司办理了两本单独的不动产权利证书，权利人均为原告康普公司，编号为XXXXXX不动产权利证书载明房屋建筑面积870.09M2、专有建筑面积749.76M2、分摊建筑面积120.33M2；编号为XXXXXX不动产权利证书载明房屋建筑面积2678.58M2、专有建筑面积2244.86M2、分摊建筑面积433.72M2。其后，原告认为被告延期履行办理过户手续之义务，且涉案房屋登记面积与合同约定不符，与被告就涉案房屋发生争议，并诉至本院。 另查明：1、被告金荣公司所持有的长沙市麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园G栋101号房产的原房屋所有权证编号为“长房权证岳麓字第××号”，该房屋所有权证所载房屋建筑面积为3548.67M2、套内建筑面积为3331.46M2、分摊面积为217.21M2。该房屋现已交付原告使用。 上述事实，有当事人当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》（含附件）、《房屋所有权证》、《不动产权利证书》两本、《告知函》、《补充协议》、《不动产测量报告》、转账支付凭证以及发票等证据予以证实，本院予以确认。 结合原、被告双方的诉辩主张及业已查明的案件事实，本院认为，本案的争议焦点有：一、涉案房产不动产登记面积发生变化的责任承担问题。二、涉案房产延期办理过户手续的责任承担问题； 对于涉案房产不动产登记面积发生变化的责任承担问题。本院认为：首先，涉案房屋系现房出售，且为整栋出售，过户前与过户后的整体建筑面积没有改变。其次，原告与被告订立合同的面积标准依据为长房权证岳麓字第××号房产登记证明，测量结果来自于公权力部门。原告在建筑面积不变的情况下，以房产登记中公摊面积的增加来主张被告承担违约责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 对于涉案房产延期办理过户手续的责任承担问题。按照《房屋买卖合同》的约定，被告金荣公司应当最迟于2016年3月31日办妥原告为合同项下房屋所有权人的房产证、最迟在2016年12月31日办妥原告为土地使用权人的国有土地使用证。如原告未按时付款或缴纳相关税费等原因导致办证延误，则被告办证时间相应顺延，被告不承担违约责任。被告办证时间相应顺延，被告不承担违约责任。本院认为，被告理应于2016年3月31日为原告办妥房产证，直至2016年6月17日被告金荣公司向原告康普公司发出《告知函》，告知原告缴纳相关税费，而后因为原告康普公司迟迟未履行上述义务，办证时间持续延误。按照约定，因原告自身原因所导致的办证延误，被告不承担违约责任。被告延迟办证的时间阶段为2016年4月1日至2016年6月17日。经本院庭审核实，被告已于订立合同之日即已向原告交付标的房屋，原告也未提交因被告延期办证所产生的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定延迟办证的损失为88195元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、限被告湖南金荣企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告康普药业股份有限公司支付违约金88195元； 二、驳回原告康普药业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告金荣公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费37344元，由原告康普药业股份有限公司负担35339元。被告湖南金荣企业集团有限公司负担2005元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一九年三月十四日 书记员***